臺灣高雄地方法院民事判決 97年度重訴字第72號原 告 臺灣銀行股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○訴訟代理人 施旭錦律師被 告 濃厚家企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 康進益律師上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院民國98年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落於高雄市○○區○○段一小段一二五－一、一二五－二、一二五－三、一三八、一三八－一、一三八－二地號等六筆土地自民國九十五年十一月三日起租賃關係不存在。
被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬伍仟壹佰捌拾肆元，及自民國九十七年二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾肆萬伍仟元供擔保後得假執行；惟被告如以新臺幣柒拾貳萬伍仟壹佰捌拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落於高雄市○○區○○段一小段125-
1 、125- 2、125-3 、138 、138-1 、138-2 地號等6 筆土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告於民國95年3 月20日與訴外人中央信託局股份有限公司（下稱中信局）簽立協議書，就系爭土地委託中信局辦理規劃停車場、對外招租及履約管理事宜。中信局遂於95年5 月12日與被告簽訂「臨時路外停車場整場包租契約」（下稱系爭包租契約），將系爭土地出租予被告作為停車場之用，租期自95年5 月15日起至97年5 月14日止。詎被告承租後不僅未繳納租金，又違反系爭包租契約第2 條「不得作為汽車拖吊業之保管場及其他營業場所」之規定，並於95年10月間，擅自將系爭土地規劃「八德觀光夜市」，並招商經營夜市，經中信局發現，通知被告自95年11月3 日起終止契約，並要求被告於95年11月6 日將系爭土地返還。惟遭被告拒絕，原告恐日後難取回土地，遂於96年1 月間向本院聲請假處分，並獲於96年1 月31日執行在案。然被告向本院聲請命原告限期起訴，因其後原告與中信局合併，而以原告為存續銀行，鑑於兩造間就系爭包租契約關係自95年11月3 日起是否存在仍有爭執，而認有確認之必要；另被告自95年7 月10日點交系爭土地使用時起，至95年11月2 日契約終止時，均未繳納租金，所積欠之租金計新臺幣（下同）260 萬元｛68 8,889×（3 ＋24/31） ＝2,600,000 ｝，又依租約第4 條第㈣規定，被告應另給付百分之10即26萬元之違約金。再者自原告於95年11月3 日契約終止後，至原告向本院請求裁定准予假處分並執行之日前之96年
1 月30日止，被告無法律上原因占有系爭土地，獲得相當於租金之利益為1,998,518 元，為此，爰依租賃及不當得利法律關係提起本訴，並聲明：㈠確認兩造間就坐落於高雄市○○區○○段一小段125- 1、125-2 、125-3 、138 、138-1、138- 2地號等6 筆土地租賃關係自95年11月3 日起不存在；㈡被告應給付原告4,858,518 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：中信局雖確於95年11月3 日終止系爭包租契約，然被告於中信局終止前開系爭包租契約後，即未占用系爭土地，且同時亦終止被告與第三人陳聰慧之租賃契約，而未為間接占有，原告依不當得利之法律關係，請求被告支付占用系爭土地相當租金之利益，並無理由；且被告曾繳交4,133,
334 元之押金，在扣除所積欠之租金後，原告尚應返還被告1,533,334 元等語置辯，並聲明求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）中信局係於95年7 月10日將系爭土地交付予被告使用，而中信局其後已遭原告合併，被告自95年7 月10日至95年11月2 日止，尚積欠原告系爭土地租金260 萬未給付。
（二）被告曾於95年10月，在系爭土地規劃「八德觀光夜市」招商，並於95年10月25日、28日及同年11月1 日，將系爭土地供作夜市使用。其後經中信局發函於95年11月3 日起終止系爭包租契約，被告對中信局終止系爭包租契約不予爭執。
（三）被告對原告提出的系爭包租契約及協議內容均不爭執。
（四）被告於96年1 月29日，經本院以96年度裁全字第1454號民事裁定，禁止其對系爭土地於本案判確定前，不得為出租、出借、使用、收益、讓與及其他處分行為，亦不得為建築或變更現狀之行為，並經本院民事執行處於96年1 月31日至系爭土地假處行執行完畢。
（五）被告未曾以任何方式通知原告放棄對系爭土地之占有。
（六）被告所承租及占有使用系爭土地至96年1 月30日止之面積，合計為1,0559.95平方公尺。
（七）如原告之請求有理由，則對原告所主張違約金之計算方式及數額均不爭執。
四、兩造爭執之事項：原告依不當得利之規定，請求被告應給付自95年11月3 日起至96年1 月30日止占有系爭土地相當於租金之利益，有無理由？如有，每月相當於租金之利益金額應為若干？
五、本院之判斷：
（一）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」民法第179 條及最高法院61年台上字第1695號判例分別著有明文。
（二）被告雖辯稱自95年11月3 日中信局合法終止系爭包租契約後，即未占有系爭土地云云；惟所謂返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言。依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力；另由第2 項復明定前項之移轉準用同法第761 條之規定以觀，則返還租賃之土地，縱可認無庸非必然以現實交付之方式為之，惟亦仍應透過觀念交付、簡易交付、占有改定或指示交付之方式，踐行返還租賃土地之占有。被告於95年7 月10日自中信局受領系爭土地之占有後，直至系爭土地遭本院民事執行處在96年1 月31日執行假處分執行之日止，未曾以任何方式通知原告放棄對系爭土地之占有，此為被告所不爭，亦未為任何現實交付占有之舉，是客觀上自難認被告已依前述方式履行終止系爭包租契約後返還租賃標的即系爭土地之義務。佐以被告於96年2 月27日猶發函向原告請求和解，並表明如簽訂和解契約後，即將迅速將系爭土地上之物品予以清除等情（見本院卷第123-125 頁），益徵被告在中信局終止前述包租契約後，並無放棄對系爭土地占有之意，是堪認系爭土地自95年11月3 日中信局終止與被告間之系爭包租契約起至本院執行上述假處分執行之日前1 日即96年1 月30日止，系爭土地均應仍處於被告之占有之中。在系爭包租契約終止後，被告占有系爭土地已無法律上之權源，則原告依不當得利之規定，請求被告應給付自95年11月3 日起至96年1 月30日止占有系爭土地相當於租金之利益，自屬有據。
（三）又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」、「第97條……之規於租用基地建築房屋均準用之。」、「地租（按指耕地地租）不得超過地價8 ％，約定地租或習慣地租超過地價8 ％者，應比照地價8 ％之八減定之，不及地價8 ％者，依其約定或習慣」土地法第97、105 、110 條分別定有明文；查被告承租系爭土地，依原告所提出之協議書及包租契約書所示，係為作為對外招租作停車場使用，並非作為建築房屋之基地，亦非作為耕作之耕地，顯與前開限制租金最高額之法律規定不符，亦無類推適用之基礎。再參照最高法院54年台上字第1528號判例：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊法）所定房租及地租最高限制之拘束。」益可徵本件土地不當得利數額之計算，在系爭土地作為停車場用地而可享有特殊利益之情形下，實無類推適用土地法第97、105 、110 條規定之餘地，先予敘明。而為求合理推估被告占有系爭土地所可獲得之利益，自應參照系爭土地申報地價、所在之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值等予以綜合評估。本院審酌本件系爭土地之申報地價，自93年1 月起至96年1 月止，每平方公尺分別自24,493元至37,280元不等，有原告所提出之地價第二類謄本在卷可佐（見本院卷第114-119 頁），復鄰近高雄市○○路、七賢路及開封街，接近直轄市市中心之精華地段，而被告向中信局承租系爭土地後，曾將系爭土地部分土地，以每月租金24萬元之價格，轉租予第三人陳聰慧，有被告所提出之租賃契約在卷（見本院卷第110 頁），而經本院履勘現場並訊問證人即向被告承租部分系爭土地之第三人陳聰慧，再命地政機關予以測量之結果（見本院卷第138 頁以下之勘驗筆錄），證人陳聰慧向被告所承租之土地，位置及面積如附件一之複丈成果圖所示，面積為3698 .47 平 方公尺，而被告向原告所承租之系爭土地，面積如附件二所示，合計為10,559 .95 平 方公尺，是第三人陳聰慧向被告所承租之土地，約占系爭土地之1/3 。則綜合評估上情之結果，本院認原告主張以原包租契約所定每月租金688,88 9元，作為被告占有系爭土地每月所可獲得之利益，尚屬合理。是被告自95年11月3 日起至96年1 月30日止，占有系爭土地相當於租金之不當得利數額，合計應為1,998,518 元【計算式：688,889 ×28/30 （即95年11月3 日至同年月30日之部分）＋688,889 （即95年12月分之部分）＋688, 889×30/31 （即96年1 月1 日至同年月30日）＝1,998,518.
834.....，小數點以下捨去】。
六、綜上，被告既尚積欠原告95年7 月10日至95年11月2 日止之系爭土地租金260 萬未給付，而依原告所提出之包租契約第
4 條第4 款所定，逾期繳納租金在3 個月以上者，一律照欠額加收10％之租金（見本院卷第15頁），則被告自尚應給付依上述欠繳租金10％，即26萬元之違約金；苟加計上開被告應給付予原告之不當得利金額1,998,518 元，則被告本應給付原告4,858,518 元。惟因被告於與中信局訂定前開包租契約時，曾交付押租金4,133,334 元，有上述包租契約在卷（見本院卷第15頁），則在前開包租契約終止後，原告本應返還上開押租金予被告，被告就此亦主張扣抵（見本院卷第65頁），則扣抵後被告尚應給付原告725,184 元。
七、綜上所述，中信局與被告間之前開包租契約，既於95年11月
3 日起即已合法終止，則原告承受中信局後，請求確認兩造間就系爭土地自95年11月3 日起租賃關係不存在，為有理由；另原告基於租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付4, 858,518元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即97年2 月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息部分，於725, 184元之部分，為有理由，而應予准許，逾此範圍之請求則無理由而應予駁回。
八、又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴之部分，均有理由，爰分別酌定相當之金額准許之；而就原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，自應一併予以駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 5 日
民事第六庭 法 官 李怡諄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 5 日
書記官 陳建琪