臺灣高雄地方法院民事裁定 98年度審聲字第93號異 議 人 甲○○○上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國98年1 月22日本院民事執行處司法事務官所為97年度司執字第19163號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 之3 條及第240 之4 條亦分別定有明文。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為之除租處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2 項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定件及意旨規定相符，尚無處理程序或權限上之瑕疪，先予說明。
二、異議意旨略以：伊於系爭抵押權設定之前即承租使用系爭土地，並已提出土地租約原本可證，原裁定以債務人徐葉來於民國84年4月7日始取得所有權，而認租約可議，純屬推測之詞，認事用法均有錯誤，求為廢棄等語。
三、按依民法第866 條第2 、3 項規定，不動產所有人設定扺押權後，於同一不動產上，成立地上權或其他以使用收益為目的之使用關係，或租賃關係以外之權利者，扺押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。次按債權人查報債務人之財產是否與第三人間存有租賃關係，執行機關僅能就財產上之外觀認定，是執行法院如就查封之財產已經相當之調查，而從形式上調查結果，已得認定並無租賃權存在，自得為排除租賃權之處分，如第三人對之仍有爭執，應另行提起訴訟確認其權利，否則若第三人一有爭執，執行法院即應受其拘束，將增加執行結果之不確定性，妨礙債權人債權之實現及影響拍定人之權益。
四、經查，異議人固主張其於83年3 月間起即向債務人徐葉來承租系爭土地，惟徐葉來係於84年4 月7 日始以買賣為原因取得系爭土地之所有權，其於84年12月27日提供系爭土地設定抵押權與原債權人中國農民銀行股份有限公司（下稱農民銀行）時，徐葉來復切結約定：「切實聲明所提供之擔保物完全為擔保物提供人合法所有，他人並無任何權利」、「擔保物現狀如發生變動時，債務人及擔保物提供人應即刻通知貴行。如擬將擔保物出租、出借、典租、設定地上權等影響債權行使之行為...... 均事前徵得貴行書面同意絕不擅自辦理」等語，此觀卷附抵押權設定契約書其他約定事項第二項及第五項之內容自明。又異議人所提出之租賃契約並未記載租賃契約簽訂日期，僅記載租賃期間自83年3 月10日起，然適時徐葉來尚未取得系爭土地之所有權，業如前述，卻與異議人就系爭土地簽訂租約，並約定以徐葉來欠款利息抵繳租金，又系爭土地高達18筆，面積合計24,258平方公尺，若依公告現值每平方公尺新台幣（下同）1,300 元計算結果，土地價值高達31,535,400元，而異議人與徐葉來所約定之租金每月僅為欠款利息6,000 元抵繳，顯不合理。再者，異議人所提出之土地租賃契約書，並未約定租賃期限，復未經公證，而系爭土地前經本院民事執行處先後以88年度執字第28
295 號、89年度執字第38586 號及96年度執字第9431號執行多次拍賣程序，均未見異議人或徐葉來聲明異議或陳報租賃權，此有上開執行案件之拍賣公告附卷可稽。從而，執行法院就形式上審查，綜合上情認定異議人就系爭房地並無租賃權存在，則執行法院所為除租處分，並無不合。而相對人聲請本件強制執行所主張之債權為75,000,000元本息及違約金，又為抵押標的之系爭土地，因前已歷經多次執行程序，均未能拍定，經本院民事執行處於本次執行程序核定第一次拍賣底價為22,920,000元，並於拍賣公告備註欄加註異議人具狀陳稱系爭土地由其承租中，拍定後不點交，定期拍賣後，無人應買，此有拍賣公告在卷可憑，可見系爭土地之價金顯已不足清償抵押債權。再者，系爭不動產上若有第三人占有使用之法律關係，若拍賣時無法先行除去，因拍定人無法及時取得土地之完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。則系爭土地，因異議人主張有租賃關係存在，若不除去該租賃關係，顯會影響抵押權之實行及受償，故執行法院認異議人所主張之租賃權就形式審查結果並不實在，並影響抵押權之實行，且有除去之必要，而予以除去拍賣，即與上開條文規定之要件相符，而無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、至異議人就系爭土地所主張之租賃權實質是否存在，尚影響異議人得否行使優先購買權之權益，依前開說明，若異議人對執行法院形式認定之結果仍有爭執，自得另行提起確認租賃權存在之訴解決之，並不受執行法院形式調查結果之拘束，附此敘明。
六、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
民事第二庭法 官 蘇姿月正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
書記官 陳美月