臺灣高雄地方法院民事判決 98年度簡上字第177號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 康進益律師被上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於民國98年3月17日本院97年度雄簡字第5723號第一審判決提起上訴，經本院於98年
8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決原判決廢棄。被上訴人第一審之訴駁回第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）、共同使用部分權利範圍大小與停車位無關：
因有多戶住戶其共同使用部分權利範圍低於10000 分63亦均有停車位，並非低於10000 分之63即無停車位。又權利範圍較大者，也不一定有停車位，住戶中有二戶共同使用部分權利範圍為10000 分之81.83 也沒有停車位。更何況與本件2829號系爭房屋一樣是18樓的住戶，其有停車位應該與本件房屋共同使用部分為10000 分之83才對，但其應有部分卻為10000 分之95？又高堅公司賣屋時稱有47（或46）個車位，最後卻有51個車位，又該公司在出賣時也未在車位使用權利書說明停車位轉售須辦理共同使用權利範圍變更擊如何變更，足見停車位是另外購買，與共同使用部分權利範圍無關。
（二）、上訴人才是善意第3人：
上訴人乙○○係依公園小別墅社區規約及高堅公司規定、說明買來受本件系爭停車位，上訴人既依規定買受，且亦是該社區之房屋所有權人外，是依規定另外購買本件系爭停車位，當是善意第三人，自應優先受保護。而被上訴人之前手黃建江向鈞院民事執行處購買由抵押權人彰化銀行聲請拍賣陳美惠之房地時，就沒有公告拍賣本件系爭停車位，而且停車位亦沒有經過鑑價，明顯沒有另外買受停車位，而被上訴人向黃建江買受即知悉有此事實瑕疵，惟仍予以買受，則被上訴人顯非善意第三人。又每棟大廈，均有管理委員會，每個住戶或區分所有權人之使用均需依循大廈管理委員會規章，且管理規章，隨時可向管委會取閱或諮詢，原審以上訴人不知悉或無可得而知有分管契約，而率爾認定被上訴人是善意第三人，認事用法顯有嚴重違誤。
（三）、由管理規約（即買賣契約）及地下室車位使用權利證明
書等文書，足以證明停車位需另外購買，與共同使用部分權利範圍之大小無任何關連，原審未予深究，認事用法，詢屬不當。
1、 由本大樓管理規約即本大樓房屋出賣時，買受人所簽立之房
屋預定買賣契約書第6 條載明：「本大廈之地下二樓停車空間46個車位皆為自用，自用汽車停車位甲方（即買方）需另行購買始能使用之及亦同時需簽下地下室使用權同意拋棄書載明「四十六個車位由住戶單獨購買」，即足以證明停車位需另行購置，與共同使用部分之權利範圍大小，根本毫無干連。亦即買受當時，區分所有權人就共同使用部分之停車位即有分管協議，甚為昭然。」
2、 又本大樓即富國路292 號13樓之8 之原所有權人陳美惠房、
地於93年10月27日由法院民事執行處公開拍賣時，並未將系爭停車位一併拍賣，亦未註明拍賣有附停車位，且其前手亦未對車位出價買受，足徵被上訴人並未有本件系爭停車位之所有權及使用權。
3、 上訴人依本大樓管理規約，於87年7 月11日向陳美惠購買壹
拾號停車位，除有買賣契約書及前手交付之地下室車位使用權利證明書並經本大樓管理委員會核備蓋章確認外，復有給付款項之收據乙紙可稽。上訴人顯係依本大樓之分管規約買受。
三、證據：除援用原審之立證方法外，聲請傳喚證人呂金珠、王文英、陳素華、黃秀椿、林淑華、劉雪莉作證，並提出建物登記謄本6 份、地下室車位使用權利證明書、買賣契約及收據各一紙、房屋預定買賣契約書、地下室使用同意拋棄書及民事執行處通知各一份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回，訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）、上訴人主張共同使用部分權利範圍大小與停車位無關，
並提出系爭大樓門牌號碼『富國路292 號9 樓之8 ，共同使用部分權利範圍萬分之51』、『富國路292 號6樓之4 ，共同使用部分權利範圍萬分之61』、『富國路
292 號14樓之12，共同使用部分權利範圍萬分之39 』等4 戶為例，表示雖該4 戶共同使用部分權利範圍均小於萬分之63，惟該4 戶均有停車位；另『富國路292 號21樓之8 ，共同使用部分權利範圍萬分之83』及『富國路292 號3 樓之8 ，共同使用部分權利範圍萬分之81』
2 戶之共同使用部分權利範圍雖較大，惟卻無停車位，依此證明共同使用部分權利範圍大小與停車位無關。
（二）、惟查證人呂金珠及王文英於他件刑事案件具結證稱：
『因停車位無獨立所有權狀，所以公司會提高有購買
停車位住戶之公共設施持分比例，因而有購買停車位之住戶會比無購買停車位之住戶之公設比例高，陳美惠當初購買時有一併購買停車位，所以公設比例是萬分之83，如果其未購買者，其公設比例應為萬分之63』，此段證詞之涵義係指今若有A 、B 二住戶各自購買一室內面積均相同之房屋，若其中A 住戶同時加構停車位，而B 住戶無購買停車位之情形下，此時A 住戶之共同使用部分權利範圍即會大於B 住戶。簡言之，卻比較何住戶之共同使用部分權利範圍大小，前提必須是各個標的屋內面積均須相同始可，若相比較之標的間其屋內面積大小均不相同，則因屋內面積大的住戶本來共同使用部分權利範圍之持分就會大於屋內面積小的住戶，故若各個標的屋內面積均不相同者，則無比較之實益。
（三）、 今上訴人所提系爭大樓之其他六位住戶，其中有停車
位之4 戶住戶其共同使用部分權利範圍小於萬分之63，而無停車位之2 戶住戶其共同使用部分權利範圍大於萬分之63，依此證明共同使用部分權利範圍大小與停車位無關，惟查上訴人所提之六位住戶其房屋面積與被上訴人之房屋面積均不相同，故比較相互間之共同使用部分權利範圍大小即無任何意義。
（四）、 另上訴人再指出系爭大樓門牌號碼『富國路292 號18
樓之8 』之住戶，表示因該住戶與被上訴人房屋室內面積均相同，故二者之共同使用部分權利範圍亦應相同，惟二者之共同使用部分權利範圍卻分別為萬分之95及萬分之83，可見證人呂金珠及王文英之證述與事實不符，亦即共同使用部分權利範圍大小與停車位無關。惟查門牌號碼『富國路292 號18樓之8 』之住戶雖與被上訴人房屋內面積均相同，但停車位有大、小、機械或平面之區分，各種停車位之面積均不相同，故屋內面積相同之二住戶同時購買停車位者，其共同使用部分權利範圍即可能因購買停車位之種類、數量而有所不同（例如購買平面車位面積會大於機械車位、購買2 個車位面機會大於1 個車位），故上訴人之主張實不足採。
（五）、 最原始的持分是10000 之63（13樓之8） 、17樓之8也
是10000 之63，後來變成10000 之83是因為買了車位的關係。上訴人的公設分配比例都沒有增加，他是14樓之3 是10000 之41。而與上訴人相同的有一9 樓之4，最原始是10000 之41，後來的公設變成10000 之62，也是因為買了車位的關係。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權調閱本件系爭大樓2957建號公共設施應有部分分配表資料一份在卷理 由
一、本件系爭停車位，係兩造分別購買之房屋所隸屬之公寓大廈之公共設施，上訴人對上開公共設施建物之所有權，其應有部分為萬分之41，而被上訴人對上開公共設施建物之所有權之應有部分則為萬分之83等事實，亦為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、區分所有建物共同使用部分附表在卷可稽，是兩造均為該大廈之區分所有權人，且均為該大廈公共設施建物之共有人，即堪認定。
二、本件之爭點在於究竟應保護購得較多建物共同使用面積之被上訴人，抑或應保護向同一公寓大廈住戶購買車位之上訴人。以下即分就各項觀點加以分析：
（一）、就登記實務與交易安全而言：區分所有建物共同使用部分之應有部分（即建物之持分），得於區分所有權人相互間移轉，即購買車位者得為增加公共設施之持分變更，基於登記之公示性與絕對效力，法律應先保護有辦理持分變更之區分建物所有權人。蓋：
１、公寓大廈之停車位若未另行編定建號，辦理建物第一次登記者，乃屬區分所有建物共同使用部分之應有部分（即建物之持分），該應有部分原則上依該區分所有建物之區分所有權人協議決定之。該建物共用部分之應有部分（從權利）依公寓大廈管理條例第4 條第2 項，應隨同主建物即區分所有建物之所有權即專有部分（主權利）一併移轉，不得個別移轉與第三人或為分割，以免妨害共同使用部分存在之功能，破壞公寓大廈之共有關係。但在所有區分建物所有權人之間，就應有部分重為協議，將共同使用部分應有部分之權利範圍，作部分調整（非全部移轉），故在區分建物共同使用部分經依法登記完畢，嗣後所有權人為因應實際需要，如經相關區分所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利範圍之一部，移轉予其他區分所有權人。此有內政部79年7 月16日台（79）內地字第819823號函附卷可憑。關於停車位，83年8 月2 日台（83）內地字第8309551 號函亦表示：「所有權人為實際需要經相關區分所有權人及他項權利人同意，將其專作停車空間用途之共同使用部分移轉於同一建物之他區分所有權人者，．．登記機關得予受理。」。
２、準此，同一公寓大廈之區分所有權人，若向同一大廈區分所有權人購買車位，依法可以辦理共用部分應有部分即持分之變更登記，乃可確定。因此共同使用部分，其應有部分由各區分所有權人協議之後，原則上不得單獨移轉該共同使用部分之應有部分予他人。如大樓購買停車位而增加建物公設之應有部分，得移轉登記其應有部分，以彰顯其共有之權利。購買車位之區分建物所有權人有權為共有部分之持分變更而不為，參諸土地法第四十三條登記公示有絕對效力之之精神，與有辦理持分變更或繼受該共用部分持分而辦理登記之人，兩相比較，法律應側重保護何者，其理自明。從而，僅購買車位之區分建物所有權人若未辦理持分變更登記，自難再僅憑與前手所訂立之一紙車位買賣契約，即足對抗已辦理持分變更登記之其他區分建物所有權人，此在停車位一位同時賣予二同住戶之情形實亦同。
３、本件上訴人與其前手陳美惠訂立停車位使用權讓渡合約書，受讓本件系爭停車位之專用權，被上訴人依法早已能辦登記然卻未為持分變更登記，揆諸前揭說明，自不應優先已辦持分登記之上訴人而受保護。
（二）、就公寓大廈約定專用之法理言：停車位依公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定及第9 條第1 項，屬於區分所有建物共用部分之約定專用部分。對於該部分之使用應依設定專用權之法律關係定之。為保障專用權人之法律地位與維持交易安全，區分所有權人（共用部分之共有人）非經專用權人之承諾，不得逕依集會決議或修訂規約之方式，變更專用權或使專用權消滅（日本建物區分法第31條第1 項參照）。
１、關於共用部分專用權之設定方式可依銷售房屋時之讓售契約，亦可依公寓大廈之規約為之。依讓售契約約定停車位專用時，若建商於銷售時，對於購買停車位者，與未購買停車位者於讓售契約已為約定，購買停車位空間者持有較多之應有部分，並享有停車位之專用權；凡未購買停車位空間之應有部分者，已放棄對停車位空間之專用權利時。為保障專用權人之法律地位與維持交易安全，區分所有權人（共用部分之共有人）非經專用權人之承諾，不得逕依集會決議或修訂規約之方式，變更專用權或使專用權消滅。
２、凡購買車位者，不但已先購買停車位空間之應有部分，並基於讓售契約之約定已先取得停車位之專用權能。此時就本件而言，未購買停車位者，已視為對停車位專用權之拋棄，停車位之分管乃為有購買停車位者間之分管約定（如車位大小、種類與位置之分配），並非已購買車位者與未購買車位者之分管約定，而得由未購買車位者隨時變更分管契約，否則購買車位者隨時將遭遇因分管契約變更，而被取消車位之不合理現象，交易安全即無從維護。
３、停車位約定專用於各區分所有權人買受區分所有權部分時已確定。縱認系爭大樓管理委員會依分管契約公告各停車位所有人，並以配置圖公告之，無非就已確定之分管契約加以確認，管理委員會之公告並不能取代區分所有權人對於停車位專用權之約定，除非得到專用權人之同意，否則不能以此剝奪車位專用權人之地位。
４、依85年5 月27日內政部台內營字第8572700 號函訂定「公寓大廈規約範本」第2 條第1 項第4 款明定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得持部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」。況依該條例第31條規定約定專用或約定共用事項屬區分所有權人會議特別決議事項，管委會之職務依該條例第34條明定無權對約定專用部分（車位）作任何變更。此項區分所有權人特別決議事項亦不得由區分所有權人會議授權管委會為之。況區分所有權人會議並不得影響已購買車位者既得權之保障，已如前述。本件系爭車位係原承購人陳美惠向建設公司購買並依之買賣契約及其附件分管契約使用；事後該房屋遭法院拍賣由黃建江標得，該車位因以應有部分為前提，故應連同應有部分所有權移轉予案外人黃建江。依該條例第24條之規定黃建江繼受該分管契約而享有該停車位專用權。上訴人雖於拍賣前向陳美惠購買停車位使用權，惟未取得彰顯停車位之應有部分持分變更，此時若認其已取得停車位之專用權，將使停車位專用權與共用部分之應有部分分離，此時任何繼受者將要個別探知該表面上有彰顯擁有車位之區分所有權人，有無將車位專用權出讓，金融機構辦理貸款時無從再依據彰顯車位之應有部分為鑑估，整個交易秩序將陷於極度之不安定。故停車位之讓與必須與共用部分之應有部分讓與一致，隨同應有部分一併移轉，才能兼顧交易秩序與從權利之移轉應隨同主權利一併為之之法理。
（三）、就分管契約觀點言：最高法院48年度台上第1065號判例
要旨明示：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管分契約，對於受讓人仍繼續存在。」乃共有人間訂定分管契約後，共有人將應有部分轉讓予第三人時，第三人是否應受原分管契約拘束之問題。而83年6 月3 日公布之司法院釋字第三四九號解釋，乃針對建商於持分之法定空地上劃設停車位出售予承購人後，第三人購買該土地持分應否受該分管契約約束之問題。從而本案就分管契約加以分析：
１、大廈住戶分管契約何在？住戶之分管契約依被上訴人所提出該東方新都公寓大廈管理規約第二條第四項：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。另依建商與前手所簽定之地下室停車位買賣契約書之約定內容，停車位係以獨立使用權及土地持分產權、建物公共面積持分產權方式出售，並附停車位配置圖，此項車位買賣契約書及規約乃該大廈區分所有權人就車位使用之分管契約。
２、依該分管契約停車位之使用係與公共設施持分面積相結合，此從車位買賣契約約定車位係以獨立使用權及土地持分產權、建物公共面積持分產權方式出售，以及規約第十三條關於擁有停車空間持分面積者並不必再繳納車位使用償金之規定，即可得知。釋字第三四九號解釋後，84年6 月28日公布施行之公寓大廈管理條例第9 條第
1 項，原則上各區分所有權人應按其應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。擁有表彰停車位持分面積之共有人按其持分比例較多而有使用停車位之權，亦與該條規定意旨相符。況依該規約及停車位買賣契約並無僅憑二共有人間為讓與之合意，報請管理委員會公告，其他住戶不為反對表示即可予以變更停車位分管契約之規定存在，自不得因此認為其他共有人已為默示同意，況停車位轉讓事不關已，除非一位二賣涉及其他共有人始有提出異議之可能，縱有該程序之規定，亦不得僅憑該程序即認已為全體共有人對於分管契約內容之合意變更，而應拘束受讓持分之共有人。
３、原未向建商購買車位之被上訴人，是否可不購買停車位之持分，而逕取得停車位之使用權，而可對抗已買得停車位持分面積之上訴人？本項假設應為否定，蓋未與建商訂約購買車位之共有人，應已依分管契約，放棄車位之使用權。否則未購買車位之人，即可約集多數未購買車位之共有人決議取消或變更原已購買車位之少數其他共有人，如此原購買車位之共有人既得權如何保障。同理，如原未購得車位持分之區分所有權人，可以不必購得車位之持分而對抗擁有車位持分之共有人，則與原分管契約相違背，已放棄之權利可以假藉另一形式之方法，迴避分共有人間分管契約之約定，而重新復活，而依原共有人分管契約購買表彰車位使用持分之人，卻須無故蒙受損害，豈得事理之平？
４、從而，就本件擁有停車位之住戶必須購買停車位持分面積之分管契約而言，未購買停車位持分面積之上訴人僅與前手訂定契約，取得可以使用停車位之權利，但此雙方所訂定之契約並非屬於分管契約，並無對抗依分管契約取得表彰停車位持分之效力。亦即二共有人間之約定並無變更原分管契約約定之效力。因該停車位使用權之讓與僅係二人間之約定，與共有人就共有物使用之約定不同，自不得持之對抗其他共有人。此種情形係共有人二人間約定與共有人分管契約效力優先之問題與大法官會議釋字第三四九號解釋，乃針對第三人取得持分面積應否受原分管契約拘束之問題不同，應予區別。
（四）、在法院拍賣取得公寓大廈區分所有權時與一般買賣與在判斷應無不同：
１、依民法買賣節之規定，出賣人負有瑕疪擔保責任，除非契約成立時明知瑕疵已存在。然契約成立前，買受人得向出賣人或其代理人直接索取相關證明文件或查看標的物，以了解是否有瑕疪存在。然於拍賣情形，由法院代出賣人為之，依強制執行法第77條明定查封筆錄應記載不動產之所在地、種類、實際狀況使用情形及其他應記明事項，同法第77條之1 規定，執行法官及書記官並負有調查之義務，而法院拍賣並不負瑕疵擔保權利。而實務上對於停車位之權利歸屬執行法院通常未加以認定而委由當事人間另行訴訟處理。參與法院拍賣之人信賴查封筆錄及拍賣公告事實所載，並不能強行課予投標之人查證物是否具有瑕疵之責，蓋執行法院以公權力調查尚無從查得，如何強課投標人負此義務。況停車位之爭議，迄今司法實務尚無定論，其涉及之相關法規及法律見解，並非一般買受人到現場查問亳無法律常識之管理員或住戶所能瞭解。從而，不得以法拍為由對投標人課以明知或可得而知分管契約之責任。
２、在衡量原區分所有權人若欲受讓停車位可為表彰車位之持分變更，與一般買受人之查證義務間，基於法律經濟分析之觀點，契約控制以一般買賣容易藉由契約約定控制風險，法拍不能藉由相戶磋商控制風險，只能憑法院公告判斷權利狀態，為維護法拍市場之公示性與信賴性，兩相權衡應側重保護參與法拍之買受人，而非不具公示性（未為持分移轉變更登記）之車位使用權受讓人。
三、綜上所述，本件上訴人向前手陳美惠購買停車位時，即應辦理足以表彰車位權使用權能之公共設施應有部分，詎上訴人能依契約要求前手辦理竟未辦理，在此情形，交易安全之維護應優先於被上訴人個人權益之保護。又上訴人與前手之車位讓渡契約僅是依合意取得車位使用之權能，並未取得表彰車位之應有部分，基於從權利應附隨於主權利之法理及公寓大廈管理條第4 條第2 項從權利不得與主權利分離，以維持公寓大廈區分所有人關係之法理，自不得對抗已取得車位應有部分之被上訴人。又基於分管契約之約定言，上訴人僅取得對前手之得使用停車位之債權，依建商之車位買賣契約與該大廈規約之約定（分管約定），車位之使用權係以建物共有部分之應有部分面積相結合，即以應有部分面積之大小以作判定車位有無之依據，從而依該大廈之分管契約欲取得車位必須擁有車位之持分面積。上訴人與前手之讓渡契約並不足以因而成為與全體住戶所成立之新分管契約，自無援引分管契約得拘束第三人之問題。從而，被上訴人基於民法第
767 條及分管契約之規定，請求上訴人返還系爭停車位，乃屬合法有據，應予准許。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。經查，系爭停車位係被上訴人所有，業如前述，則上訴人對被上訴人無法律上之正當權源而占用系爭停車位，即屬無權占有。被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭停車位，自屬有據；次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占用他人之物，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該物之損害，則依上開規定，上訴人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。上訴人於原審自承其自96年12月30日起即占用系爭停車位迄今，又系爭停車位之租金為每月500 元一節，為兩造所不爭執，則揆諸前揭規定，被上訴人請求上訴人給付自96年12月30日起至98年3 月3 日止之不當得利（言詞辯論終止日）共7,
083 元【計算式：（500 ×14）＋（500 ×5/30）=7,083元，元以下四捨五入】，及自98年3 月4 日起至返還系爭停車位之日止，按月給付500 元之不當得利，亦屬有據，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原審依民法第767 條所有物返還請求權之法律關係，判准上訴人將系爭停車位騰空交還被上訴人，及依據民法第179 條不當得利之法律關係，命上訴人自96年12月30日起至返還日止，按月給付500 元予被上訴人，為有理由，應予准許。原審判命上訴人交還停車位及給付前揭金額，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘主張、陳述、所提證據及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 8 月 19 日
民事第四庭審判長法 官 林玉心
法 官 楊淑珍法 官 陳樹村以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 8 月 19 日
書記官 葉姿敏