臺灣高雄地方法院民事判決 98年度簡上字第185號上 訴 人 富家通不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 戊○○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於民國98年3 月24日本院高雄簡易庭第一審簡易判決（97年度雄簡字第5607號）提起上訴，經本院於民國98年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：被上訴人於民國95年7 月18日由其配偶丁○○代理，與上訴人簽訂不動產委託專任銷售契約書（下稱系爭銷售契約書），將其與訴外人蘇榮治等7 人共有座落高雄市○○區○○段180 、181 、133 地號土地（下稱系爭土地），委由上訴人代為仲介銷售，並約定於仲介成功後，被上訴人與買受人訂定買賣契約時，由被上訴人按成交總價3 ％給付居間報酬，後又降低仲介費用為1 ％。然上訴人依約欲將系爭土地仲介出賣予訴外人林陳海及白淑貞時，因蘇榮治突欲調高其所有181 地號土地之售價，上訴人為促成買賣成立，同意以仲介費用補貼，並於96年2 月15日繳付系爭土地買賣價金尾款時達成協議，縮減仲介報酬為新臺幣（下同）50萬元，並由買方、賣方及仲介三方同意在96年春節過後就協商金額為合理分配，惟春節過後，被上訴人竟以仲介費用已交付給系爭土地地主之一蘇榮治之委託人即其子蘇昌盛，此應由蘇昌盛交付仲介費用為由拒不履行，然上訴人與蘇昌盛間並無任何委任或代理權授與之關係，被上訴人縱將仲介費用交付予蘇昌盛，此對上訴人亦不清償效力，爰依民法第
568 條第1 項之規定請求被上訴人應給付居間報酬金50萬元等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
三、被上訴人則以：當初仲介條件為買方願出總價13,000萬元左右買受系爭土地，折合每坪17萬元，賣方各共有人依其出售價額1 ％給付仲介費用，故被上訴人應支付之仲介費用應僅為391,200 元。惟系爭土地共有人之一之蘇榮治先生就181地號土地，所開每坪售價高於其他共有人3 萬元，然買受人不願意加價，故訴外人即上訴人之職員乙○○乃提議將其事後可得之仲介費110 萬元作為蘇榮治補貼差額之用，並宣示於買賣交付尾款時，出賣人應逕將補貼款付予蘇榮治。然於賣家將尾款及仲介費用交付與被上訴人時，乙○○竟反悔稱其未同意將仲介費補貼蘇榮治，並與蘇榮治之代理人蘇昌盛發生爭執，故同意先由被上訴人代理人丁○○收受仲介費用即912,900 元之支票（下稱系爭仲介費），再由蘇昌盛與乙○○協調佣金之事，然雙方協調未成，故被上訴人依約即將其代為收取之仲介費用交付蘇榮治，事後乙○○復請丁○○幫忙協調，丁○○才幫忙聯絡蘇榮治，蘇榮治約略同意補貼50萬元給乙○○，丁○○要求乙○○自行與蘇榮治聯絡協調，故50萬元部分與被上訴人無涉，此乃係上訴人與蘇榮治間之關係。再者，被上訴人依自身應有部分應給付之仲介費僅391,200 元，豈有約定給付50萬元仲介費用之理，且各出賣人對於仲介費之給付亦無連帶之約定，故若縱有約定減低仲介費用為50萬元，亦應約定各共有人仲介費用降低之比例，然竟無約定，顯見兩造間並無約定仲介費用降為50萬元之情事等語。並聲明：（一）上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原審經審理結果，駁回上訴人全部請求。上訴人不服提起上訴，並聲明求為判決：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分被上訴人應給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執之事項：
（一）兩造間曾簽訂銷售系爭土地之不動產專任委託銷售契約書，原約定仲介費用為3 ％，復變更為1 ％。嗣後系爭土地出賣予訴外人林陳海及白淑貞，經計算仲介費用共991,15
1 元，扣除蘇榮治部分之仲介費用為912,900 元。
（二）系爭土地出售時，因蘇榮治就其所有181 地號土地（面積
38.31 坪）出售價額不滿，故上訴人為本件仲介之代表人乙○○同意以仲介費補貼蘇榮治。
（三）被上訴人所代為收取之仲介費支票912,900 元分別於96年
2 月26日以391,272 元、130,407 元及96年3 月6 日另以391,221 元存入被上訴人配偶丁○○高雄農會信用部000000-0帳戶。
（四）被上訴人尚未給付上訴人任何仲介費用，且將仲介費用912,900元交付予蘇榮治。
六、上訴人主張其確有同意以仲介費補貼蘇榮治，但是僅同意將仲介費縮減為50萬元，且被上訴人應將系爭仲介費交付予其本人，再由其補貼蘇榮治，是被上訴人向蘇榮治之給付不生清償之效力云云，被上訴人則以前詞置辯，則本件之爭點應在於：被上訴人逕將仲介費用交付予蘇榮治，是否業已清償其對上訴人之仲介費債務？茲分述本院得心證之理由如下：
（一）證人即蘇榮治之子蘇昌盛於原審證稱：其父所有之181 地號土地為系爭土地中唯一面臨道路之土地，因此於簽訂買賣契約時，其父要求181 地號土地每坪價格要提高3 萬元，但是買受人並不願意提高價格，因此上訴人之代表乙○○表示願意從仲介費用中補貼這每坪3 萬元之差價，而差價經計算為1,149,300 元，乙○○表示願意補貼110 萬元，並當場表示買方付清尾款時，由各出賣人直接給付予蘇榮治等語，而證人即負責系爭土地買賣簽約、給付價款及過戶之代書蘇永平亦證述系爭土地買賣雙方將簽約時，蘇榮治對於價款不滿意，但是買方確定以每坪17萬元之價格購買，且如果181 地號土地未能購得，其餘土地亦不購買，當時之中間人乙○○、丙○○因而表明願意從仲介費補貼等語，另證人乙○○復證述：於簽約時因蘇榮治土地要賣的比較貴，但買方不願意接受，其方與蘇榮治協調將仲介費補貼與蘇榮治，又因蘇榮治欲將每坪提高價格3 萬元，因此當時是說要補貼其1 坪3 萬元的部分等語。觀諸證人蘇昌盛等3 人之證述情節大致相符，且蘇永平僅為處理系爭土地買賣之代書，與雙方較無利害關係，應無為一方為虛偽陳述而犯偽證罪之可能，而蘇昌盛係代表其父蘇榮治辦理系爭土地買賣相關事宜，其對於系爭土地之買賣契約磋商過程自知悉甚詳，且其與其父均非系爭銷售契約之當事人，是其等之證述應可採信。至乙○○雖於本院審理時改稱原審說補貼每坪3 萬元是蘇榮治要求之數額，其並未同意云云，然乙○○於本院簡易庭審理時已證稱依其前開同意補貼之內容，上訴人仍可請求仲介費用50萬元，係因其與蘇榮治持續協調，嗣於交地時蘇榮治同意給付50萬元等語，觀諸其前後語意，應非僅在證述當時蘇榮治要求補貼之數額，而係證述當時確有答應以每坪3 萬元補貼蘇榮治，是被上訴人抗辯上訴人之代表乙○○當時確係同意以仲介費用補貼蘇榮治買方出價不足之部分，並因蘇榮治擔心日後未能取得該筆補貼款，故指示被上訴人等系爭土地共有人於收取系爭土地出賣尾款時，直接將系爭仲介費給付予蘇榮治，以取得蘇榮治將181 地號土地一同出賣之同意等情應屬可信，上訴人主張僅同意將仲介費用縮減為
50 萬 元，且並未同意將系爭仲介費直接給付與蘇榮治云云洵不足採。
（二）上訴人固主張其未授與以仲介費補貼雙方買賣價差之代理權予乙○○，乙○○無權代理上訴人變更合約，且合約之變更需經雙方變更已簽訂之契約書，豈有由一名職員口頭承諾即可變更云云。惟被上訴人抗辯系爭土地之仲介費由成交總價3 ％降為1 ％等事宜均由乙○○與其接洽等語，上訴人亦不否認，則乙○○既有權利代理上訴人處理2 ％幅度之調降，自難否認其未得上訴人之授權而為仲介費用之變更，而依上訴人所主張系爭土地仲介費用係由成交總價3 ％降為1 ％，復又縮減為50萬元，在其所提出之系爭銷售契約書上均無變更記錄，有系爭銷售契約書在卷可證，是上訴人否認可依口頭變更仲介費用亦不可採。
（三）上訴人雖主張將系爭仲介費交予被上訴人係其三人嗣經協議，被上訴人應待蘇榮治開立50萬元之支票予其，方得將系爭仲介費交予蘇榮治云云，惟與兩造無利害關係且證詞應屬可信之證人蘇永平業證述給付尾款時兩造都還在協調，因此先將系爭仲介費予地主簽收等語，而被上訴人之代理人丁○○所書寫之存證信函中亦僅敘及丁○○協調上訴人與蘇榮治間補貼退還相關事宜，此尚難為上訴人主張之佐證，上訴人就此又無其他舉證以實其說，且現今支付金錢之方式甚多，若其間已有給付50萬元之協議，應無僅因系爭土地買方所開支票面額不符其間協議金額而將系爭仲介費交予被上訴人保管之理，是其主張洵不足採。
（四）綜上所述，足認簽訂系爭土地買賣契約時，上訴人同意以其仲介費補貼蘇榮治買方出價不足部分，並指示被上訴人等系爭土地共有人直接將系爭仲介費給付予蘇榮治，以此條件取得蘇榮治出賣181 地號土地之承諾，是以嗣於給付系爭土地之尾款時，雖因上訴人不承認其間有為前開補貼之合意，而暫由被上訴人保管系爭仲介費，然當時既無另行達成協議，上訴人與蘇榮治間嗣又協調未果，則前揭仲介費補貼合意之內容既未變更，被上訴人給付系爭仲介費予蘇榮治，既為上訴人之指示，其給付自使兩造間仲介費用之債之關係消滅，上訴人不得再行請求，上訴人主張其與蘇榮治之間並無委任或授權關係，依契約相對性原則，被上訴人向蘇榮治給付不生清償效力云云尚屬無據。
七、從而，上訴人依據兩造間之居間契約，請求被上訴人給付報酬金，即屬無據，原審駁回上訴人請求，理由雖未盡相同，結果則無二致，仍應予以維持，上訴人指摘原判決違誤，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第436 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
民事第四庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑珍法 官 楊淑儀以上正本係依照原本製作。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
書記官 王資惠