臺灣高雄地方法院民事判決 98年度簡上字第224號上 訴 人 丙○○被上訴人 富國大廈管理委員會法定代理人 乙○○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國98年3 月11日本院97年度雄簡字第5328號第一審判決提起上訴，本院民國98年9 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付被上訴人超過新臺幣玖萬壹仟零貳拾伍元之部分及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分被上訴人於第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人為被上訴人所管理富國大廈社區如附表1 所示門牌號碼建物之區分所有權人，依住戶規約規定及管理委員會製訂之標準，區分所有權人每月除應繳納按每坪新臺幣（下同）50元計算之管理費外，每月尚應另繳納100 元之清潔費，而上訴人所有之建物係坐落於1 樓，因未使用電梯等公共設施，是經被上訴人同意後，以上揭標準之50％計算收取管理費。準此，依上開計算標準，上訴人自應依附表1 所示之金額按月繳納管理費、清潔費。詎料，上訴人自附表1 所示之日起，竟均拒絕繳納管理費及清潔費，屢經被上訴人催討後迄未繳納。又被上訴人管理委員會係於民國71年富國大廈社區完工後隨即成立，僅係遲至92年12月1 日始向高雄市三民區公所報備。且自被上訴人管理委員會成立後，係依各區分所有建物面積大小，以每坪50元計算之標準，向住戶收取管理費，並已行之有年。是以，上訴人所稱被上訴人管理委員會係於96年9 月4 日始行成立以及應以每坪30元之標準收取管理費云云，實不足採；另大樓管理室係坐落於大樓之公共空間，且管理委員會亦從未與上訴人達成任何協議，因之，上訴人辯稱：業已與管理委員會達成提供管理室使用空間換取免除給付管理費之協議云云，係屬不實；又上訴人復稱：大樓3 、4 樓樓地板間之公設水管漏水因而主張同時履行抗辯，然依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之樓地板內管線之維修，應由樓地板上、下方之區分所有權人負責，並非由被上訴人負責。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條及住戶規約起訴請求上訴人如數給付等情。
二、上訴人則以：被上訴人之管理委員會係於96年9 月4 日始行成立，則對於管理委員會成立前所生之管理費，自不得溯及請求上訴人給付；又管理費之計算標準，應以每戶每月每坪30元計算，並非被上訴人所陳述之每坪50元計算；且因大樓公共設施之水管破裂漏水，經上訴人要求被上訴人僱工修繕，被上訴人均置之不理。是以，依民法第264 條第1 項之規定，上訴人自得於上揭公共水管修繕完畢前，主張同時履行抗辯而拒絕給付管理費。且上訴人業已提供其區分所有建物之騎樓部分供被上訴人作為管理委員會之管理室使用，並以此為對價與被上訴人達成免除給付管理費之協議。是以，其自無庸給付管理費等語置辯。並於本院審理時補稱：管理費之計算方式應該是每一層樓98坪繳5,025 元，但因上訴人一樓部分之面積較小，不應支付如此多的管理費，被上訴人之計算有誤；且在86年間曾經寄存證信函予被上訴人，請他們幫忙修理家中漏水，惟被上訴人亦拒不修繕，故此部分之費用自應予以扣除等語。
三、原審審理之結果，判命上訴人應給付被上訴人如附表2 所示之金額，被上訴人其餘之訴駁回（被上訴人遭駁回之部分，未據被上訴人提起上訴已經確定）。上訴人不服提起上訴，並聲明求為判決：（一）原判決關於上訴人敗訴之部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執之事項：
（一）不爭執之事項：㈠上訴人為如附表1 所示門牌號碼建物之區分所有權人，並自附表1所示之日起，即未繳納管理費。
㈡被上訴人所管理之富國大廈係於71年間完工，此有卷附高雄市政府工務局使用執照在卷可稽（見原審卷第45頁）。
（二）爭執事項：㈠原審判決上訴人應自92年12月起繳納管理費，是否有據？㈡上訴人應給付之管理費數額為若干？㈢上訴人得否以被上訴人未盡大樓修繕責任之事實而主張同
時履行抗辯或主張抵銷？
五、本院之判斷：
（一）就原審判決上訴人應自92年12月起繳納管理費，是否有據部分：
㈠按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所
有權人依區分所有權人會議決議繳納。」、「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」84年制定通過之公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第29條第2 項固分別定有明文。準此，於公寓大廈管理條例施行後，公寓大廈管理委員會之組成及管理費收取，自均應經區分所有權人會議決議之方式為之；至於84年公寓大廈管理條例施行前，業已組織成立之公寓大廈管理委員會，雖未有相關規定直接規範其組織、成立之要件、程序，惟無論如何，管理委員會向住戶收取管理費之性質，應屬對住戶義務之課予，於公寓大廈管理條例實施前，除經受規範之住戶同意外，尚難藉由管理委員會單方面之決議予以收取。
㈡經查，本件被上訴人所主張於71年富國大廈完工之際，管
理委員會業已組織成立一節，固據證人即於82年至92年間擔任管理委員會主任委員洪進照於原審審理期間到庭證述明確，惟就71年間管理委員會如何成立、管理費如何收取是否均經全體區分所有權人同意通過等情，除未見證人洪進照具體說明外，復未見被上訴人提出相關證明，而再參以本件被上訴人之訴訟代理人，同時係自85年起迄原審於98年2 月25日行言詞辯論期日均擔任富國大廈管理員甲○○於原審審理時已具結證述：「（問：自你85年起任職於原告管委會擔任管理員以來，原告之大樓是否曾召開區分所有權人會議）有，以前沒有開，85年間我任職以來，管理委員會有召開管理委員會議，那是在沒有組織報備前，由管理委員會召開，並沒有通知住戶來參加，只有在92年間有召開區分所有權人會議」等語（見原審卷第104 頁），經與高雄市三民區公所97年10月20日高市三區民字第0970017912號函附之管理委員會申請報備書、區分所有權人會議紀錄以及管理規約所載內容（見原審卷第43、46、47頁），相互核之，足徵被上訴人管理委員會係迄至92年
11 月23 日始經區分所有權人會議決議選任管理委員、組織管理委員會以及擬定住戶管理規約，並於92年12月1 日向高雄市三民區公所申請報備成立。
㈢依上所述，被上訴人既係於92年12月1 日向高雄市三民區
公所申請報備成立，則原審判決上訴人應自92年12月起繳納管理費，自屬有據。
（二）上訴人應給付之管理費數額為若干？㈠被上訴人既係於92年11月23日經區分所有權人會議決議選
任管理委員、組織管理委員會以及擬定住戶管理規約後，並於92年12月1 日向高雄市三民區公所申請報備成立，已如前述；另參前揭區分所有權人會議紀錄內容，雖未直接就住戶管理費繳納相關事項作成決議，然依經區分所有權人會議決議通過之住戶管理規約第10條業已規定：「公共基金、管理費之繳納...二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。三、各項費用之繳納、支付方法，授權管理委員會訂定。... 」（見原審卷第52頁）可知，縱區分所有權人會議未直接就管理費繳納事項作成決議，惟依住戶規約規定，各區分所有權人仍應按其共有之應有部分比例分擔繳納管理費，且其繳納、支付方式授權管理委員會訂定。而證人即於92年11月23日管理委員會成立後之主任委員洪進照亦於原審證述：其擔任主委期間，經管理委員會決議，係以每坪50元之標準收取管理費等語，足見原告管理委員會經住戶管理規約之授權後，就管理費之收取亦已訂定每坪50元計算之標準。從而，被上訴人主張上訴人應按其共有之應有部分比例，依管理委員會訂定之每坪50元之標準繳納管理費，惟因上訴人未使用電梯，故減收管理費50％乙節，顯屬有據，應足採信；至上訴人於原審所雖辯稱管理費之繳納標準應為每坪30元，並於本院再改稱應以面積比例計算管理費云云，雖據並提出72年6 月製作之管理費收取明細表為憑（見原審卷第64頁、本院卷第51頁），惟業經被上訴人予以否認，且該管理費收取明細表亦係於被上訴人管理委員會92年11月23日成立之前所製作，由上開上訴人所提明細表亦無法證明係由有權利製作此明細表之人所製作，而上訴人復未能證明92年11月23日成立之管理委員會係決議以每坪30元之標準收取管理費，因之，上訴人辯稱應以每坪30元之標準，或係以5,025 元折算98坪之面積再予計算上訴人應繳納之管理費云云，顯不足採信。
㈡依卷附之建物登記謄本，上訴人所擁有之建物，一層之面
積為212.20平方公尺，騎樓為19.39 平方公尺（見原審卷第14頁），因依被上訴人於原審所提之計算方式，並未將騎樓部分之面積予以計入（見原審卷第92頁，其中212.59應為212.20之誤），則依上訴人所有建物，不計入騎樓部分面積予以計算之結果，上訴人每月應支付之管理費，應為1,655 元【計算式：（212.20×0.3025×50＋100）/2＝1,654.7625，小數點以下四捨五入】，則自92年12月起至97年6 月合計55月，上訴人應納之管理費數額為91,025元。
（三）上訴人得否以原告未盡大樓修繕責任之事實而主張同時履行抗辯或主張抵銷？㈠查管理費係為公寓大廈共有部分修繕、管理、維護所須，
並非為支付管理委員會管理之報酬，而管理委員會則係依區分所有權人賦予之權力而為管理，兩者間並無對待給付關係，區分所有權人對於管理委員會是否有為修繕、管理行為如有爭執時，本應依規約之規定請求或於區分所有權人大會時提出討論以謀救濟，尚不能因此而拒絕繳納管理費。是以上訴人抗辯大樓公共設施之水管破裂漏水，被上訴人即管理委員會未為修繕等情，縱屬實在，依前述說明，亦不得拒絕給付管理費。
㈡末按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費
用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。公寓大廈管理條例第12條定有明文。是以縱上訴人主張其3 、4 樓共同壁及樓地板或其內之管線漏水，依上開規定，亦應由該共同壁或樓地板上下方之區分所有權人負責修繕，非被上訴人負有修繕之責。另且上訴人於86年間雖曾寄發存證信函予被上訴人要求被上訴人修繕其住處漏水，然上訴人並未立證證明其所稱86年間住宅漏水乙節，係因非專用部分之瑕疵而使被上訴人就有修繕之義務存在，是上訴人此部分所為抵銷之抗辯，亦屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條及住戶規約，起訴請求上訴人給付管理費，於91,025元之範圍內，為有理由而應予准許，逾此部分之請求，為無理由而應予駁回。
上訴人以上開理由於法定期間內提起上訴，主張原審判決有誤，而原審所認定上訴人每月應納之管理費數額既確有錯誤，自應由本院將原判決所認逾上述上訴人應給付數額之部分及該部分假執行之宣告予以廢棄，改判如主文第2 項所示；至上訴人其他上訴部分，即無理由而應予駁回。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 1 日
民事第六庭審判長法 官 楊國祥
法 官 林書慧法 官 李怡諄正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 1 日
書記官 陳建琪附表1：
┌────┬────────────────┬─────┬─────┬──────┐│ │ │ 每月應繳 │ │ ││ 被 告 │ 區分所有建物門牌號碼 │ 管理費 │積欠期間 │ 積欠金額 ││ │ （換算坪數） │（新臺幣）│（年.月） │ （新臺幣） │├────┼────────────────┼─────┼─────┼──────┤│ 丙○○ │高雄市○○○路○○號 │ 1,657 │82.7-97.6 │ 252,600 │└────┴────────────────┴─────┴─────┴──────┘附表2：
┌────┬───────┬─────┬───────┬───────┬──────────┐│ │ │ │ │ │ ││ 被 告 │ 應給付金額 │利息起算日│ 免為假執行 │ 訴訟費用 │ ││ │（新臺幣：元）│ （民國） │ 之擔保金 │（新臺幣：元）│備 註 ││ │ │ │（新臺幣：元）│ │ │├────┼───────┼─────┼───────┼───────┼──────────┤│ 丙○○ │ 91,135 │ 97.10.23 │ 91,135 │ 1,000 │計算期間： ││ │ │ │ │ │92年12月至97年6月 │└────┴───────┴─────┴───────┴───────┴──────────┘