臺灣高雄地方法院民事判決 98年度簡上字第230號上 訴 人 庚○○
己○○甲○○辛○○○乙○○戊○○○丙○○丁○○壬○○上 一 人 梁育誠律師訴訟代理人被上訴人 南和興產股份有限公司法定代理人 癸○○訴訟代理人 柯尊仁律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於民國98年3 月27日本院高雄簡易庭97年度雄簡字第6028號第一審判決提起上訴，經本院於民國98年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○、丁○○連帶負擔三分之二，餘由上訴人壬○○負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原判決係命庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○及丁○○連帶給付租金予被上訴人，嗣經上訴人庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○（下稱庚○○等7 人）提起上訴，而丁○○並未提起上訴，惟上訴人庚○○等7 人係併以原判決所命給付之租金金額過高為理由之非基於個人關係的抗辯，在形式上有利於丁○○，且其係因繼承取得租賃權而就該租金債務有連帶責任，對於原審之共同被告即屬必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定，在上述非基於個人關係之抗辯範圍內，其效力及於丁○○，爰併列之為上訴人，合先敘明。
二、又上訴人甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○及視為上訴人丁○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：訴外人呂金木（即上訴人庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○及丁○○之被繼承人）、郭永（即上訴人壬○○之被繼承人）2 人，自日據時代起即分別承租坐落於高雄市○○區○○段○○○○號（重測前：高雄市○○區○○段○○○○○ ○號，民國47年
4 月5 日分割自同區段333 地號土地；承租位置、面積：如土地複丈成果圖所示「Ａ009 」及「Ａ010 」部份、面積共計227 平方公尺；下稱系爭188 地號土地）、188-2 地號（78年5 月9 日分割自高雄市○○區○○段○○○ ○號；承租位置、面積：如土地複丈成果圖所示「Ａ002 」、「Ａ003 」部份、面積：36平方公尺；下爭系爭188-2 地號土地）之部份土地，迄至臺灣光復後，呂金木、郭永二人復續向系爭土地之共有人臺灣省政府及被上訴人（45年12月20日變更前名稱：南和興產株式會社）（各該所有權權利範圍：均為應有部份2 分之1 ）承租，嗣被上訴人於48年6 月23日經由共有物之分割登記取得系爭土地之單獨所有權，且均經最高法院52年度台上字672 號以及臺灣高等法院高雄分院96年度上字第2 號確定判決認定租賃關係對上訴人之被繼承人繼續存在，兩造間有不定期租賃之法律關係存在屬實。詎料上訴人之被繼承人呂金木、郭永二人死亡後，其等及上訴人迄今均未曾給付租金予被上訴人，而因系爭土地之租賃相關資料文件業均已遺失，且年代久遠致無從認定租金數額，是以，爰依土地法第105 條準用第97條之規定計算租金，並依兩造間租賃之法律關係請求調整租金及給付租金等語。並聲明：㈠上訴人庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○及丁○○等8 人（下稱上訴人庚○○等8 人）應自起訴狀繕本送達之翌日起，按月連帶給付租金29,633元予被上訴人。㈡上訴人壬○○應自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給付租金8,343 元予被上訴人。
二、上訴人則以下列情詞置辯，並均聲明被上訴人之訴駁回：
㈠、上訴人庚○○等8 人部份：上訴人庚○○等人之被繼承人呂金木確係向被上訴人承租如土地複丈成果圖所示系爭188 地號「Ａ009 」及「Ａ010 」部份、面積共計227 平方公尺，並作為基地建築使用，而上訴人庚○○等8 人於繼承租賃關係後，亦均未曾繳納租金，惟此乃因被上訴人請求之租金數額明顯過高所致，為此，爰請求酌減租金數額。
㈡、上訴人壬○○部份：土地複丈成果圖所示系爭188-2 地號「Ａ002 」、「Ａ003」部份、面積共計36平方公尺之土地，確係由上訴人壬○○之被繼承人郭永承租並做基地建築使用，且上訴人壬○○於繼承後並未繳納租金，然188-2 地號除部份出租予上訴人壬○○使用外，被上訴人復將該地號其餘部份出租予訴外人萬利順股份有限公司（下稱萬利順公司）作停車場使用。是以，上訴人壬○○自得比照被上訴人與萬利順股份有限公司間租賃契約之約定，按系爭188-2 地號地價稅之千分之10為基準，再加計10％作為租金給付標準始符公平。
三、原審經審理結果，判命上訴人庚○○等8 人自97年6 月14日起按月連帶給付被上訴人17,780元，及判命上訴人壬○○自97年6 月14日起按月給付被上訴人5,840 元（原審判決原誤載為5,855 元，嗣經更正如上），並駁回被上訴人其餘請求。上訴人提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，上訴人壬○○另補稱原審判決所據系爭188-2 地號土地之申報地價數額有誤致核算壬○○每月應給付之租金有誤等語（惟此業經原審法院更正已如前述），而上訴人甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○雖未於本院言詞辯論期日到場，惟據上訴人庚○○等7 人先前提出書狀及到庭補稱系爭土地位於窄巷內，會車困難，非如原審判決所認交通便利，且無法經營生意而僅供一般生活居住，依被上訴人與萬利順公司間租賃契約之約定，足見原判決計算其等之租金顯然過高等語，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原判決敗訴部分未上訴，該部分已確定）。另上訴人丁○○未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人之被繼承人呂金木、郭永分別向被上訴人承租如卷附
土地複丈成果圖所示系爭188 地號「Ａ009 」及「Ａ010 」部份（面積共計227 平方公尺）、188-2 地號「Ａ002 」、「Ａ003 」部份（面積共計36平方公尺）之土地，嗣於呂金木、郭永二人死亡，上訴人等人繼承上揭租賃關係後，迄今均未曾給付租金，兩造間分別就系爭土地存有不定期租賃之法律關係等情，有卷附高雄市政府地政處鹽埕地政事務所土地複丈成果圖可稽（見本院卷第23頁），復經本院依職權調取最高法院52年度台上字672 號以及臺灣高等法院高雄分院96年度上字第2 號卷宗核閱屬實。
㈡系爭188-2 地號除部份出租予上訴人壬○○使用外，其餘部
份則由被上訴人出租予第三人萬利順股份有限公司作停車場使用（面積計514 平方公尺），此有卷附被上訴人與萬利順公司間租賃契約在卷可稽。
五、本件爭點：系爭土地租金數額為何？
六、本院之判斷：㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」。民法第
442 條定有明文。核其立法意旨在於不動產不定期租賃之價值，常隨不動產之價值多所變動，為避免糾紛，故規定得租賃關係當事人之聲請增減其租金以調整租賃價值，而期允當。準此，若不定期租賃關係當事人間確有不定期租賃關係存在，且此為雙方所不爭執，惟因出租人久未向承租人催繳租金，經時久遠後致雙方當事人間固無從得知租賃之價值即租金金額究竟為何，且復無留存任何資料可供參酌時而生爭執時，究應如何處理，均未見現行法有相關明文規範。然雙方既非原無租金之約定，為避免不定期租賃關係當事人間於將來契約存續期間內就租金數額屢生爭執，而無從實現租賃關係權義，則於當事人提起請求給付租金給付訴訟時，為求租賃關係當事人間之允當及避免將來之糾紛，法院仍應依民法第442 條之規定，藉由審酌不動產價值、當事人間之利益等各項因素，資以確認不定期租賃關係之租賃價值而予以調整租金，以免續生糾紛，核先敘明。
㈡經查，本件上訴人庚○○等8 人之被繼承人呂金木及上訴人
壬○○之被繼承人郭永二人，自日據時代起即分別承租系爭
188 地號、188-2 地號之部份土地，至臺灣光復後，呂金木、郭永二人復續向系爭土地之共有人臺灣省政府及被上訴人（45年12月20日變更前名稱：南和興產株式會社）（各該所有權權利範圍：均為應有部份2 分之1 ）承租，嗣被上訴人於48年6 月23日經由共有物之分割登記取得系爭土地之單獨所有權，而呂金木、郭永2 人死亡後，復分經上訴人庚○○等8 人、上訴人壬○○繼承上揭租賃關係後，兩造間分別就系爭土地存有不定期租賃關係等情，業為兩造所不爭執，此情復經臺灣高等法院臺南分院51年度判字第1715號、最高法院52年臺上字第672 號判決、臺灣高等法院高雄分院96年度上字第2 號判決認定在案，因之，兩造間就系爭土地分別存有不定期租賃關係之事實，自堪認定。
㈢次查，上訴人等人於繼承系爭土地之不定期租賃關係後迄至
本件訴訟提起時止，歷時數十餘年均未曾繳納租金，被上訴人復未曾向上訴人等人催繳租金，且兩造亦均無從得知就系爭不定期租賃關係所約定之租金數額究竟為何等情，均為兩造所不爭執；又遍觀臺灣高等法院臺南分院51年度判字第1715號、最高法院52年臺上字第672 號判決全文，雖係依憑「奧山良山信函」、「國有特種基地租金繳款回執單」及「國有基地租賃契約」等證據所載，據以認定兩造間確有不定期租賃關係存在，惟就系爭不定期租賃關係之租金金額為何，則均未提及，此有各該判決在卷可稽，而原審雖依職權調取上揭卷宗，然因年代久遠，上揭民事卷宗亦已逾保存年限而銷毀，致無從參酌該等卷證資料，憑為認定系爭不定期租賃關係所約定之租金數額，但兩造間既確存有不定期租賃關係存在，縱均不知悉租金數額為何，依現存資料亦無從認定系爭不定期租賃關係約定之租金數額，惟其究非原無租金之約定，且兩造迄今既均未曾調整租金，而以系爭2 筆土地較近於市價之96年1 月公告現值及附近市況並均已與數十年前大為不同，故揆諸前揭說明，為適時反應租賃價值，並避免兩造將來之糾紛，本院就被上訴人請求調整並給付租金，自仍得適用民法第442 條之規定於審酌系爭土地周邊環境、工商繁榮之程度以及租賃關係當事人間利用系爭土地之經濟價值及所受利益等因素後，據以確認租賃之價值而予以調整，並命上訴人等人給付之。
㈣本件上訴人等人所分別承租之系爭188 地號、188-2 地號土
地均係作基地建築使用，上訴人庚○○等8 人所有坐落於系爭188 地號之建物5 棟（門牌號碼：高雄市○○○路○○○ 巷
38、40、42、44、46號），其中除高雄市○○○路○○○ 巷○○號結構為2 層樓磚造樓房，業於97年初因火災而燒燬而無從居住使用外，同路段42、44號本為2 層磚造樓房，惟其主體結構業已不復存在，僅餘鐵皮棚架，40、46號雖均為2 層磚造樓房，惟屋況老舊且外觀殘破，均呈現荒廢狀態，上揭建物目前均作為堆放雜物之用途，然上揭建物均位於高雄市○○○路與市○○路之住宅區之巷弄間，距離捷運高雄市議會站約6 至10分鐘之步行時間，附近尚有高雄地方法院、高雄市議會及市警局等行政機關，距離前金國小約百餘公尺，生活機能便利；另上訴人壬○○所有坐落於系爭188-2 地號之建物1 棟（門牌號碼民生二路176 號）前後段分別為鐵皮屋結構、2 層磚造樓房，目前由上訴人壬○○居住使用，建物坐落位置則面臨高雄市○○○路上，鄰近高雄市議會、高雄地方法院、前金國小、國賓飯店等行政機關及單位，距離捷運高雄市議會站約10至15分鐘步行時間，交通及生活機能亦尚便利，而系爭18 8- 2 地號土地除出租予上訴人壬○○外，尚有部分出租予第三人萬利順公司經營停車場使用等情，此有卷附勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第102 頁），且為兩造所不爭執；而上訴人庚○○等人雖以承租土地位處巷弄有難以會車之交通不便，並均主張租金給付標準應比照出租萬利公司之計算或減少等語，惟查，上訴人庚○○等人所承租之土地雖位處巷弄，然步行至前開高雄市○○○路與市○○路甚近，不逾百公尺，並無因此即致其等產生交通不便之情；又觀之卷附被上訴人與萬利順公司間之租約（見原審卷第
145 頁），足知被上訴人與萬利順公司間之租賃期間係自90年9 月1 日起至99年8 月31日止，租期共計8 年，係屬定期租賃關係，核與兩造間之租賃關係屬不定期租賃契約之性質尚屬有異，而上訴人等人既係承租系爭土地作為基地建築之用，則於不具備土地法第104 條各款所定之情形時，被上訴人復未能終止系爭租約並收回系爭土地自行規劃使用，是以，系爭188-2 地號土地雖分別出租與上訴人壬○○、萬利順公司使用，然無論就租賃契約之性質、出租人就系爭土地所能運用規劃等角度觀之，均與上訴人有異，實無從僅憑上訴人壬○○、萬利順公司所承租之土地均為同一地號之情，即遽認系爭租約之租金數額應比照被上訴人與萬利順公司間租約約定數額辦理。從而，上訴人等人上揭所辯，洵不足採。是以，爰審酌上訴人等就系爭土地之利用情形、所得利益、週邊環境、被上訴人因系爭土地出租所能獲得之利益、系爭租約係屬不定期租約之性質以及土地法第105 條準用第97條第1 項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」之規定，認本件上訴人庚○○等8 人應按承租系爭188 地號土地之面積比例依申報地價年息6%計算、上訴人壬○○應按承租系爭188-2 地號土地面積比例依申報地價年息7%為允當。準此，依卷附系爭土地登記謄本及土地複丈成果圖所載，上訴人庚○○等8 人之系爭房屋坐落於系爭188 地號土地之面積計227 平方公尺，該土地96年1 月份當期申報地價每平方公尺15,665元，則以系爭土地申報總價6 ％計算，上訴人庚○○等8 人應按月給付17,780元（計算式：面積227 平方公尺×當期申報地價15,665元×6 ％÷12個月＝17,780元，元以下四捨五入）。上訴人壬○○之系爭房屋坐落於系爭188-2 地號土地之面積計36平方公尺，該土地96年1 月份當期申報地價每平方公尺27,811.2元（原判決原誤載為27,881元，業經更正），以系爭土地申報總價7 ％計算，上訴人壬○○應按月給付5,840 元（計算式：面積36平方公尺×當期申報地價27,811.2元×7 ％÷12個月＝5,840 元，元以下四捨五入），始為允當。
七、綜上所述，被上訴人依不定期租賃之法律關係，請求上訴人庚○○等7 人及視為上訴人丁○○應自起訴狀繕本送達之翌日即97年6 月14日起按月連帶給付租金17,780元、請求上訴人壬○○應自起訴狀繕本送達之翌日即97年6 月14日起按月給付租金5,840 元，為有理由，原審依此判令上訴人應如數給付，且依職權為假執行之宣告及免為假執行之宣告，並駁回逾該部份範圍外之請求，其認事用法均無違誤，自應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判為無理由，自應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項及第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 楊淑珍以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 1 月 13 日
書記官 吳良美