臺灣高雄地方法院民事判決 98年度簡上字第371號上 訴 人 己○○訴訟代理人 戴國石律師被上訴人 甲○○○訴訟代理人 丁○○被上訴人 安信建築經理股份有限公司
之1法定代理人 丙○○訴訟代理人 辛○○
庚○○乙○○戊○○上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國98年9 月23日本院高雄簡易庭98年度雄簡字第26號第一審判決提起上訴，本院於民國99年7 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）被上訴人甲○○○部分：上訴人於民國96年4 月2 日經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介，與被上訴人甲○○○簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定甲○○○應將其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭自由四路房屋）及高雄市○○區○○路○○○○號房屋（下稱系爭華夏路房屋）共2 棟，以總價新臺幣（下同）2,100 萬元出售予上訴人，並約定於96年4 月16日完成交屋，上訴人並依約先行給付部分價款630 萬元，詎屆期因系爭房屋之2 樓未回復自來水供水，致無法如期完成交屋，迄至96年6 月7 日始實際完成交屋。又系爭2 棟房屋既分別設有獨立門牌號碼，本應分別設置獨立之水、電表供使用，且因系爭房屋1 樓部分本均由甲○○○出租予訴外人來來超商股份有限公司（下稱來來超商）經營超商使用，二造並約定由上訴人承受該租賃關係，而為便利電費計算，甲○○○於簽約時亦允諾於系爭房屋之2 樓再另設置獨立水、電表，詎甲○○○嗣後竟未依約加設水、電表，而有違約之情形，並導致遲至96年6 月7 日始完成交屋。而依系爭買賣契約第8 條第3 項之約定，系爭房屋於出售時本應保持或恢復供水設備正常使用，若未回復原狀者，買受人（上訴人）得自行雇工修繕後，自買賣價金中扣抵修繕費用，因系爭房屋於96年6 月7 日交屋後，系爭華夏路房屋2 樓供水仍未回復，經上訴人屢次催告，甲○○○均置之不理，上訴人迫於無奈只好自行雇工進行修繕以回復供水，而支出修繕費用80,000元，上訴人自得依此約定請求甲○○○給付80,000元修繕費用；另依系爭買賣契約第9 條之約定，出賣人（甲○○○）若未能依約履行系爭買賣契約義務時，應依買受人業已給付價款之千分之一計算，按日計付懲罰性違約金，依此約定，甲○○○既未依約於96年4 月16日完成交屋，則上訴人自得請求自96年4 月16日起至同年6 月7 日實際交屋日止之52日遲延期間，以上訴人業已給付價款630 萬元之千分之一計算之懲罰性違約金共327, 600元（計算式：0000000 ×1 ÷1000×52＝327600）。爰依系爭買賣契約之法律關係請求甲○○○給付上開2 筆金額共407,600 元。
（二）被上訴人安信建築經理股份有限公司部份：被上訴人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）與上訴人及甲○○○簽訂代辦履約保證委任契約（下稱系爭委任契約），係同時受上訴人與甲○○○委託處理系爭買賣契約履約事宜之受託人，依系爭委任契約之約定，上訴人應將系爭買賣契約之價款存入安信公司設於訴外人玉山商業銀行七賢分行之履約保證專戶內，再由安信公司依甲○○○履約情形，將買賣契約價款交付予甲○○○抑或退還上訴人。於系爭房屋交屋前，上訴人除已依約先行給付部分價款630 萬元而存入上開履約保證專戶內外，復於96年6 月7 日將尾款全部存入該專戶內，詎於系爭房屋發生上開遲延交屋情形，而經上訴人於96年6 月8 日將上情函知安信公司，並同時指示安信公司應將扣除甲○○○應賠償之上開違約金及修繕費用後再將餘額給付甲○○○，安信公司竟未扣除而仍於同年8 月31日將履約保證專戶內之上開價金全數給付予甲○○○，造成上訴人無法逕自價款中扣除上開違約金及修繕費用之損失。安信公司之上開行為除違背系爭履約保證契約第1 條第1 項之約定外，復違反民法委任契約受任人應依指示進行委任事務之義務，應依民法第226 條、227 條債務不履行之規定，就上訴人前揭所受損害，負賠償責任。
（三）被上訴人甲○○○及安信公司分別違反系爭買賣契約及系爭履約保證契約、委任關係之義務，而對上訴人負同一內容之損害賠償責任，屬不真正連帶債務，爰依上開法律關係提起本訴等語。並聲明：被上訴人甲○○○或安信公司應給付上訴人407,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則分別以下詞置辯：
（一）被上訴人甲○○○抗辯部份：
１、被上訴人甲○○○並無遲延履行交屋義務之情形：系爭買賣契約約定之交屋日為96年4 月30日而非96年4 月
16 日 ，又上訴人既同意承受甲○○○與系爭房屋1 樓承租人來來超商間之租賃契約，並已於96年4 月12日與來來超商完成換約手續，可見甲○○○已經以讓與租賃物返還請求權之方式，以代替系爭房屋之現實交付，則上訴人自無遲延履行交屋義務之情事。另甲○○○於96年4 月30日即已向臺灣省自來水公司（下稱自來水公司）申請回復系爭房屋之供水，僅因翌日為勞動節之故，自來水公司始遲至96年5 月3 日才回復系爭房屋之供水，故系爭房屋2 樓雖有遲延回復供水之情形發生，但不可歸責於甲○○○。又系爭2 棟房屋本即設有獨立之水、電表可供正常使用，甲○○○並未允諾於2 樓另再加裝獨立之水、電表，甲○○○係依訂立系爭買賣契約時之現況交付系爭房屋，上訴人主張因甲○○○未依約另加裝2 樓水、電表而導致交屋遲延，並非事實。
２、抵銷抗辯部份：⑴依系爭買賣契約第4 條第4 項之第四次款約定事項約定，
買受人應於系爭房屋所有權移轉登記辦畢後3 個工作日內將買賣價金存入履約保證專戶內，以供出賣人清償原貸款，另系爭買賣契約第9 條約定買受人若未依約給付各期價金時，應依該期價款千分之一計算，按日給付滯納金予出賣人。系爭房屋係於96年4 月11日辦畢所有權移轉登記，依前揭約定，上訴人至遲應於同年4 月15日將系爭買賣價金之尾款1,400 萬元存入履約保證專戶內，詎上訴人竟延至96年6 月6 日始將上開尾款存入，上訴人自應依約給付甲○○○51日之滯納金共749,700 元（計算式：00000000×1 ÷1000×51＝749700）。
⑵又於上揭遲延給付價金期間，甲○○○因未能如期取得系
爭買賣價金尾款以清償原貸款，致受有仍須繳付原貸款本息共46,563元（計算式：每月貸款27400 ×1 ÷30×51＝46563 ）之損害，上訴人應依債務不履行之規定賠償甲○○○所受之此部份利息損害。
⑶兩造雖同意由上訴人承受甲○○○與來來超商間之租約契
約，然依系爭買賣契約之約定，上訴人應自系爭買賣價金撥入履約保證專戶日起，始得向承租人來來超商收取租金。上訴人係遲至96年6 月6 日始將系爭買賣價金尾款匯入履約保證專戶，然上訴人竟自96年5 月1 日起即向來來超商收取租金，迄至同年6 月6 日為止，共收取租金59,999元，上訴人違背前揭約定尚無收取權即收取租金，而受有租金利益，並致甲○○○收有損害，已構成不當得利，上訴人應依不當得利之規定返還上開租金予甲○○○。
⑷故縱認甲○○○確有遲延交屋之情形，惟因上訴人亦同時
負有應給付甲○○○滯納金749,700 元、賠償利息損害46,563元、返還不當得利59,999元，合計共802,262 元之責任，甲○○○自得以此金額主張抵銷。
３、聲明：上訴人之訴駁回。
（二）被上訴人安信公司抗辯部份：被上訴人安信公司固受上訴人及甲○○○之委託，代辦系爭買賣契約之履約相關事宜，而上訴人亦確於96年5 月1日發函告知安信公司關於因供水問題，未能依期完成交屋之情形，然經甲○○○回復系爭房屋之供水，並通知上訴人辦理系爭房屋點交後，上訴人仍執前開情詞拒絕配合辦理點交手續，後經甲○○○將業已拋棄系爭房屋占有之事實函知安信公司後，安信公司始依系爭委任契約之約定，將履約保證專戶內之款項交付予甲○○○，故安信公司並無任何違反系爭委任契約之情形。再者，系爭房屋本為中古屋，此為上訴人於簽訂系爭買賣契約時所明知，而依系爭買賣契約第15條之約定，系爭買賣契約出賣人甲○○○所負之交屋義務僅為依現況交屋，故上訴人以系爭房屋各樓層未安裝獨立水、電表為由，而拒絕配合辦理交屋，並遲延交付價金尾款，並無理由。另上訴人固於96年6 月8日指示安信公司應自履約保證專戶內價款扣除上開違約金、修繕費用，惟依系爭委任契約第2 條之約定，安信公司僅於系爭買賣契約確定經解除後，始能將履約保證專戶內之價金返還予上訴人，上訴人片面指示被上訴人安信建築經理公司應將自履約保證專戶扣除上揭款項，顯與系爭委任契約之約定不符，自屬無據。並聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人甲○○○或安信公司應給付上訴人407,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。被上訴人則於本院聲明：駁回上訴。
四、兩造爭執及不爭執事項
（一）兩造不爭執事項：
１、上訴人於96年4 月2 日經由信義房屋公司仲介，與被上訴人甲○○○簽訂系爭買賣契約，約定甲○○○應將其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號房屋及高雄市○○區○○路○○○○號之房屋共2 棟，以總價2,100 萬元出售予上訴人，並委任被上訴人安信公司代辦系爭買賣契約之履約事宜。
２、系爭房屋2 棟非新成屋，均為2 層樓建築，除外部相連接外，1 、2 樓內部隔牆亦經除去連通而合為使用；關於系爭房屋1 樓部分本均由甲○○○出租予來來超商經營使用；系爭華夏路房屋2 樓部分，則為辦公室格局，並無任何自來水出水設施。而系爭自由四路房屋2 樓部分，則屬一般住家格局，設有廚房、衛浴同時備有自來水出水設備，並與系爭華夏路2 樓互通，上揭各情於訂立系爭買賣契約時為上訴人所知悉。
３、系爭房屋1 樓部分，於96年4 月2 日簽訂系爭買賣契約、同年4 月30日約定交屋日及同年6 月7 日實際交屋日時，均出租予來來超商經營使用，該樓層之水、電均正常供應使用，而系爭房屋2 樓部分，於上揭時點之供電正常、但於96年4 月2 日迄至同年4 月30日間則無供水。
４、上訴人於96年4 月2 日給付定金50萬、首期款370 萬，於96年4 月10日給付第2 期價金210 萬、契稅10萬2,654 元，於96年6 月6 日給付尾款1,470 萬，上揭款項均由上訴人存入安信公司設於玉山銀行之履約保證專戶內；系爭房屋則於96年4 月11日辦畢所有權移轉登記，並於96年6 月
7 日實際完成交付。
（二）兩造爭執事項：
１、系爭買賣契約所約定之交屋日期為何？
２、被上訴人甲○○○是否有遲延交屋之情事，上訴人主張遲延給付之原因是否均可歸責於被上訴人甲○○○？
３、若遲延給付之發生可歸責於被上訴人甲○○○，則被上訴人甲○○○依系爭買賣契約所應給付之損害賠償金額或費用為何？
４、被上訴人甲○○○之抵銷抗辯是否可採？
５、被上訴人安信公司是否有違背委任契約約定之情事，而應就未依上訴人指示付款之行為負賠償責任？
五、系爭買賣契約所約定之交屋日期為何？經查，系爭買賣契約第四條（付款約定）第四項（付款條件及方式）之【第四次款：交屋】約定事項㈠之第3 款前段已明文約定：「雙方約定民國96年4 月30日為最後交屋日。」等語（原審卷第6 頁），依此買賣契約之明文約定，上訴人與被上訴人甲○○○就系爭買賣所約定之交屋日期為96年4月30日已甚明。至上訴人雖提出信義房屋公司所屬代書江文章所書寫有：「..... 。4/16匯尾款、交屋」之便條紙為證（原審卷第9 頁），惟該便條紙只是代書隨手書寫之便條，並非正式之買賣契約，亦非契約文件之一部份，自不生任何契約效力。況江文章於原審結證稱：我有參與簽約過程，本件買賣雙方是約定於96年4 月30日交屋，這是約定的最後交屋期限，至上揭便條紙是於簽約時我向雙方解釋代書處理系爭房屋之作業流程時間，該便條紙雖記載4 月16日交屋，但並不是就是交屋時間，我們只是作提醒的動作，預估大概整個買賣交易若順利的話的時程，當事人整個買賣交易若順利的話，可於4 月16日交屋等語（原審卷第174 頁以下之98年4 月29日言詞辯論筆錄），故江文章之上揭便條紙自不足以認定兩造所約定之交屋日期為96年4 月16日。上訴人雖又主張被上訴人甲○○○於96年6 月6 日發予上訴人之新興郵局第4648號存證信函（原審卷第10頁）曾表示願由上訴人扣減327,600 元之違約金，以違約金每日6,300 元計算，正好是自96年4 月17日（4 月16日之翌日，而非4 月30日之翌日）計算至96年6 月8 日實際交屋日，共52日之違約金額，依此可推認本件其二人所約定之交屋日並非96年4 月30日，而是96年4 月16日云云，惟上訴人之此部份主張，顯與系爭買賣契約之上開明文約定不符；又上開存證信函係兩造訂約2個多月後之96年6 月6 日所發，並非訂約當時之文件，不足證明兩造當時之約定；另一般出賣人於買賣發生糾紛後為順利取得價金以利資金之周轉，通常均願意讓步，此由被上訴人甲○○○於存證信函之內容雖表示同意上訴人扣款，但同時亦表示：系爭房屋本可順利交屋，係因過戶後上訴人多次提出諸多瑣事，致影響交屋，並要求上訴人亦必須於96 年6月7 日下午3 點至現場配合房地點交事宜，否則亦將追究上訴人違約責任等語，亦可知其為順利取得尾款以供消償貸款所為附有條件之讓步（上訴人並未於96年6 月7 日下午3 點至現場配合房地點交事宜，條件亦未成就），並非單純承認上開交屋日期，故甲○○○即使曾同意上訴人之上開違約金計算日期，亦不足推認其二人所約定之交屋日並非96年4 月30日，而是96年4 月16日，故上訴人之此部份主張，不足採信。
六、被上訴人甲○○○是否有遲延交屋之情事，上訴人主張遲延給付之原因是否均可歸責於被上訴人甲○○○？
（一）甲○○○於與上訴人簽約時是否曾允諾於系爭房屋之2 樓再另加裝設置獨立之水、電表？上訴人雖主張甲○○○於簽約時曾另允諾於系爭房屋之2樓再另加裝設置獨立之水、電表，惟為甲○○○所否認，依法上訴人自應舉證以實其說。就此，上訴人雖提出買賣仲介專任委託書附表之「標的物現況說明書」為證（原審卷第140 頁），惟該「標的物現況說明書」僅於「飲用水供應情形」、「電力供應情形」等欄位勾選「有獨立水表」、「有獨立電表」，而並無系爭房屋之每一棟之每一樓層均須另加裝設置獨立水、電表之記載，且依系爭房屋2棟係打通隔間之牆壁合一使用，買賣仲介專任委託書所記載之買賣標的亦是將系爭房屋2 棟合併記載，而僅記載單一總價，並未區分就系爭房屋2 棟之每一樓層分別記載價額等情，依一般人通常交易觀念之認知，上開勾選獨立水表、電表之真意，應係指系爭買賣標的之整體具有獨立水、電表，並未與其他建物共用水、電表之意思，於此並無法認定為係指應於每一棟之每一樓層均加裝獨立水、電表之意思，故依「標的物現況說明書」之上開記載，並不足以證明甲○○○於與上訴人簽約時曾另有允諾於系爭房屋之2 樓再另加裝設置獨立之水、電表之情事。又證人即系爭買賣契約買方（上訴人）之經紀人劉欽祺於原審結證稱：簽約前上訴人並沒有要求出賣人應於系爭房屋2 樓加裝獨立水表，是於簽約後，接近交屋時才要求出賣人增設的；當時並沒有答應上訴人要獨立提供水表之要求等語（原審卷第159 頁以下之98年3 月18日言詞辯論筆錄）；證人即擔任系爭買賣契約賣方經紀人之信義房屋員工吳光祐亦於於原審結證稱：簽約前買方沒有要求加裝獨立水、電表，大約於96年5 月23日要求增設1 樓電表；當時賣方不願意處理，因為中古屋都是現況交屋，後來我們信義房屋自己委請水電師傅去裝設電表，以求雙方交屋順利等語（原審卷第162 頁以下之98年3 月18日言詞辯論筆錄）；證人即信義房屋公司之店長戊○○於原審結證稱：買方並沒有要求要增設水表，因為當時供水本來就正常，是因為我們為了完成水號更名，所以才自行依水電師傅的建議，通知原告後，辦理申裝水表之程序等語（原審卷第178 頁以下之98年4 月29日言詞辯論筆錄）。故上訴人主張被上訴人甲○○○於簽約時曾允諾於系爭房屋之2 樓再另加裝設置獨立之水、電表，被上訴人甲○○○遲未依約將系爭房屋各棟、各層加裝獨立水電表，應負遲延責任云云，即不足採。
（二）就系爭房屋之1 樓部份被上訴人甲○○○是否有遲延情形？經查，上訴人既同意承受被上訴人甲○○○與系爭房屋1樓承租人來來超商間之租賃契約，並已於96年4 月12日與來來超商完成換約手續，足認被上訴人甲○○○已以讓與租賃物返還請求權之方式，以代替系爭房屋之現實交付，則被上訴人甲○○○即無遲延之情事。
（三）就系爭房屋之2 樓部份被上訴人甲○○○是否有遲延情形？
㈠、被上訴人甲○○○應就未依約於96年4 月30日前將系爭房屋2 樓部分回復供水，遲至96年5 月9 日始合法提出給付，而就96年5 月1 日起至96年5 月9 日止之遲延期間負遲延給付之違約責任：
１、經查，系爭自由四路、華夏路房屋均為2 層樓建築，除外部相連接外，其1 、2 樓內部隔間圍牆業經除去而連通合一使用，其中系爭華夏路房屋2 樓部分為辦公室格局，並無任何自來水出水設施，僅於系爭自由四路房屋2 樓設有廚房、衛浴之自來水出水設備等情，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之系爭房屋平面圖在卷可稽（原審卷第184、185 頁），而上訴人於簽訂系爭買賣契約前，亦曾多次經由仲介之信義房屋員工陪同前往現場察看系爭房屋，並知悉系爭房屋之上揭情形一節，亦據證人劉欽祺、吳光祐、戊○○證述屬實在卷（見同上之3 名證人言詞辯論筆錄），是上訴人既明知上開房屋現狀，而與被上訴人甲○○○就系爭房屋當時之上開現狀達成買賣之合意，並簽訂系爭買賣契約，則被上訴人甲○○○只須依兩造達成系爭買賣合意之上開現狀，將系爭自由四路房屋2 樓之自來水出水設備回復供水，而使合一使用之系爭自由四路、華夏路房屋之2 樓，均得使用系爭自由四路房屋2 樓之自來水設備，即已符合系爭買賣契約之債之本旨而生提出之效力，故上訴人另主張系爭華夏路房屋水號（水號：00000000號）迄至96年5 月22日始回復使用，被上訴人甲○○○亦須為此部份負遲延責任云云，即不足採。
２、按系爭買賣契約書第8 條第3 項約定：「買賣標的物包含房屋及其室內（外）的定著物、... 、水、電、照明等設備..，賣方應在點交房地以前保持或恢復正常使用，...。」等語（原審卷第6 頁背面）。依上開約定，被上訴人甲○○○於交付系爭房屋時，即必須將系爭自由四路房屋
2 樓之自來水出水設備回復供水，使系爭自由四路、華夏路房屋之2 樓均得使用系爭自由四路房屋2 樓之自來水設備，始符合系爭買賣契約之約定。經查：
⑴系爭自由四路房屋2 樓使用之水號（水號：00000000號）
，於88年3 月1 日廢止使用後，雖經被上訴人甲○○○於96年4 月30日申請回復，惟係於96年5 月3 日始經自來水公司施工而重新啟用回復供水，有被上訴人甲○○○提出之復水費用收據、自來水公司回函在卷可參（原審卷第68、221 頁），被上訴人甲○○○自應就此負遲延之責任。
至被上訴人甲○○○雖辯稱其係於96年4 月30日即已向自來水公司申請回復供水，僅係因翌日為勞動節，自來水公司未施工，始遲至96年5 月3 日回復系爭房屋之供水，而辯稱上開遲延給付係屬不可歸責於其之事由云云，惟兩造係於96年4 月2 日簽訂系爭買賣契約，其有長達約1 個月之期間可供辦理回復供水事宜，而96年5 月1 日勞動節係勞工之國定假日，自來水公司並未上班，亦為國人所均知之事實，其竟遲至交屋之96年4 月30日當天始向自來水公司申請回復供水，致無法及時回復供水，自屬可歸責於其之事由，故其此部份抗辯，委不足採。
⑵上訴人雖又主張經其於98年間僱用水電工人黃從善至系爭
房屋察看的結果，系爭房屋2 樓部分之水號仍未完成回復供水云云，而證人黃從善於原審結證稱：其約於98年7 月間依上訴人指示偕同自來水公司人員前往系爭房屋察看水電是否正常供應，當時2 樓因未安裝水表所以皆未能正常供水，經自來水公司裝設水表後，2 樓的水即正常供應等語（原審卷第242 頁以下之98年8 月5 日言詞辯論筆錄），惟查，上訴人僱用黃從善至系爭房屋察看之時間為98年間，距系爭買賣之96年4 月間，已2 年多，已難係系爭買賣當時之原狀，且自來水公司回覆原審之函文內容可知，系爭房屋水號（水號：00000000號、00000000號）係因上訴人自行積欠2 期水費未繳納，始經自來水公司依規定於97年4 月2 日拆除該水號水表，嗣經上訴人於98年4 月28日申請復用水號後，自來水公司於98年4 月29日派員前往重新安裝水表，並於98年5 月7 日完成供水（原審卷第25
4 頁），故證人之上開證詞，不足以為有利於上訴人之認定，故上訴人主張被上訴人甲○○○迄至98年間仍未回復系爭房屋2 樓供水云云，亦不足採。
３、按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」，民法第235 條定有明文。次按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，為民法第二百三十五條所明定。但書所定，債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代現實之提出。如係以非對話方式為通知者，參照同法第九十五條第一項前段規定，以通知達到相對人，始發生效力。所謂達到，係指通知達到債權人之支配範圍，置於債權人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言」，有最高法院97年臺上1157號判決要旨可資參照。經查，被上訴人甲○○○於96年4 月30約定交屋日時，就系爭房屋2 樓部分未能回復供水，固應自96年5 月1 日起負遲延給付之責，惟嗣後被上訴人甲○○○於96年5 月
3 日業已將系爭房屋2 樓回復供水業見前述，而被上訴人甲○○○於系爭房屋回復正常供水後，即於96年5 月4日以高雄夜間郵局第52號存證信函（原審卷第97頁）通知上訴人於收文後3 日內配合辦理交屋，雖被上訴人甲○○○未能提出上開存證信函係於何時送達予被上訴人收受之證明，惟上訴人旋於96年5 月9 日以新興郵局第3306號存證信函（原審卷第99頁）函覆拒絕配合等語，自足認被上訴人甲○○○最遲應於96年5 月9 日，即已將上開以言詞提出代替現實給付之意思表示通知上訴人，已生合法提出之效力，而不再負遲延責任。故被上訴人甲○○○就系爭房屋2 樓未回復供水所應負遲延責任之期間，應為96年5 月
1 日起至96年5 月9 日止。
（四）又上訴人雖主張於96年6 月7 日系爭房屋實際交付後，系爭房屋仍有未回復供水之情事，其因此而僱工修復支出修繕費用80,000元云云，並提出修繕費用單為證（原審卷第19頁），惟依上述，被上訴人甲○○○已於96年5 月3日回復系爭房屋2 樓之供水，則上訴人主張系爭房屋仍未回復供水，並因而支出修繕費用，亦不足採。
七、若遲延給付之發生可歸責於被上訴人甲○○○，則被上訴人甲○○○依系爭買賣契約所應給付之損害賠償金額或費用為何？按系爭買賣契約第9 條約定：「賣方若未依約履行各項義務，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於房地點交時完全給付。」，而被上訴人甲○○○應就系爭房屋2 樓部分於96年5 月1 日至96年5 月9 日期間應負違約之遲延責任，業見前述。則以上訴人於96年5 月9 日前業已交付買賣價金6,300,000 元計算，上訴人得請求被上訴人甲○○○給付之違約金共為56,700元（計算式：0000000×1/ 1000 ×9 日＝56700 元），其此部份之請求，應予准許，至其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、被上訴人甲○○○之抵銷抗辯是否可採？
（一）就被上訴人甲○○○主張得以上訴人應給付其滯納金749,
700 元抵銷部分：
㈠、就系爭買賣契約條文約定之尾款應於何時交付部份：就此，被上訴人甲○○○係主張依系爭買賣契約第四條第四項之第四次款約定事項第㈠款之約定，上訴人應於系爭房屋所有權移轉登記後3 個工作日內即96年4 月15日前給付系爭買賣價金尾款，上訴人遲至96年6 月6 日始給付系爭買賣價金之尾款14,000,000元，已違反上揭約定，依系爭買賣契約第9 條之約定，上訴人應給付其滯納金749,70
0 元，其得以此金額為抵銷等語，惟上訴人則以被上訴人甲○○○未依約回復供水並交付系爭房屋前，上訴人得主張同時履行抗辯而拒絕給付上開價金尾款，且依系爭買賣契約第四條第四項之第四次款約定事項第㈠款之約定，上訴人僅需於96年4 月30日交屋前3 個工作日給付尾款，而非於系爭房屋所有權移轉登記後3 個工作日內給付尾款等語抗辯。按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘於所用之辭句」，民法第98定有明文。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」、「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」，有最高法院19年上字第28 號 及19年上字第453 判例之要旨可參。系爭買賣契約第四條（付款約定）第四項（付款條件及方式）之【第四次款：交屋】約定事項㈠之第1 款固約定：「交屋款無須貸款：地政機關產權移轉登記完竣後3 個工作日內，將交屋款存入履約保證專戶以供清償買賣標的物的原貸款，完成抵押權塗銷後，賣方並同時辦理交屋手續」等語，惟於同條項第3 款則約定為：「雙方約定於民國96年4月30日為最後交屋日。買方應於交屋日前3 個工作日辦理銀行撥款（代清償）或將交屋款存入履約保證專戶，賣方並同時辦理交屋手續。」等語，依上開契約條款之記載，兩造所約定之價金尾款交付日期，究竟為系爭房屋所有權移轉完畢後3 個工作日，抑或系爭房屋交屋日前3 個工作日雖有不明，惟參酌證人江文章證稱之：簽約當時是因為不確定是否會辦理貸款，所以才在合約書上勾選應於96年
4 月30日作為最後交屋日，而不論有無貸款都適用這條約定，原則上雖應於移轉登記完3 日內要交尾款，但若有爭議，則最遲應於4 月30日交屋日交尾款等語（見同上頁證人言詞辯論期日筆錄），兩造就尾款應於何時交付，既有爭議，參酌證人之上開證詞及一般交易尾款係用以做為交屋之擔保，自應認兩造之真意應係於4 月30日交屋日交付尾款。故被上訴人甲○○○主張上訴人應於爭房屋所有權移轉登記辦畢後3 日後之96年4 月15日給付系爭買賣價金尾款，而認上訴人有遲延給付之違約事實，即不足採。
㈡、次按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第264 條第1 項本文定有明文。被上訴人甲○○○於原定交屋期限96年4 月30日屆至時，並未依約回復系爭房屋2 樓供水及交付系爭房屋，而有未按債之本旨提出給付之遲延情事，於此期間內上訴人自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付買賣價金尾款，惟依前述，被上訴人甲○○○於系爭房屋回復供水後，既已於96年5 月9 日以準備給付通知代替現實給付，而生提出給付之效力，則上訴人仍執被上訴人甲○○○有遲延給付之事實而主張同時履行抗辯權，即屬無據，從而，上訴人自應就96年5 月10日起迄至同年6 月6 日未依約給付價金尾款之28日期間，負遲延給付之責任。
㈢、上訴人雖又以被上訴人甲○○○發予上訴人之96年6 月4日新興郵局第4547號存證信函（原審卷第142 頁）曾表示：「... 台端既提出設置電錶之要求，本人同意台端之請求，並已於96年6 月4 日完成相關設備之裝置。是以特以此函通知台端。敬請於函到三日內完成標的物驗收及撥付買賣價金尾款之履約，... ，驗屋同時，台端能依履行付款之約定... 」等語，依上開存證信函之內容，被上訴人甲○○○已同意上訴人於96年6 月4 日存證信函到3 日後始付尾款，故上訴人並未違約云云，惟查，上開存證信函之內容並無任何免除上訴人所應負遲延給付責任之文字或用語，且依上開存證信函內容之「敬請於函到三日內完成標的物驗收及撥付買賣價金尾款之履約，... ，驗屋同時，台端能依履行付款之約定... 」等語以觀，亦只能解釋為係被上訴人甲○○○再次催告上訴人須於存證信函到3日依約給付所約定尾款之意思，而無法解釋為有同意上訴人於96年6 月4 日存證信函到3 日後始付尾款之意思，故上訴人之此部份抗辯，亦不足採。
㈣、系爭買賣契約第9 條約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾1 日買方應加付按該期價款千分之一計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清..。」，依此約定，上訴人應給付被上訴人甲○○○之滯納金應為411,600 元（計算式：價金尾款00000000 ×1/1000×28＝411600 元）。
㈤、按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，民法第
334 條第1 項本文定有明文。依上所述，被上訴人甲○○○固應給付上訴人違約金57,600元，惟上訴人亦同時負有應給付被上訴人甲○○○滯納金411,600 元之義務，且其給付種類均屬相同，依約亦均應於系爭房屋點交時給付，則被上訴人甲○○○以此債權主張抵銷，自屬有據，而經抵銷後上訴人之債權已為0 元，自不得再向被上訴人甲○○○請求任何金額，故其本件請求，為無理由。
（二）就被上訴人甲○○○另以上訴人應賠償其貸款利息損害46,563元、返還59,999元之租金不當得利元等債權主張抵銷部分：
因被上訴人甲○○○以上訴人應給付其滯納金抵銷之上開抵銷抗辯主張為為有理由，故本院即無庸再就此2 部份之扺銷抗辯主張為審酌，併予敘明。
九、被上訴人安信公司是否有違背委任契約約定之情事，而應就未依上訴人指示付款之行為負賠償責任？經查，系爭委任契約第1 條係約定為：「一、對甲方（即上訴人）保證責任範圍：乙方（即被上訴人甲○○○）若未能依約履行，經合法程序催告，解除契約確定後，保證銀行即將甲方依買賣合約中，已支付之買賣價金返還予甲方」等語，依此約定，縱被上訴人甲○○○確有遲延給付之違約事實，惟僅於上訴人依法解除系爭買賣契約後，被上訴人安信公司始負有依約返還系爭買賣價金予上訴人之義務，除此之外，上訴人並無逕為指示被上訴人安信公司自履約保證專戶中扣除應支付予被上訴人甲○○○之價金之權利。又上訴人對被上訴人甲○○○之本件請求，經被上訴人甲○○○主張抵銷後，已不得再向被上訴人甲○○○請求任何金額，其本件請求為無理由，業見前述，故縱使認被上訴人安信公司確有違約情形，因上訴人並未有損害，其請求亦屬無據。故其此部份請求，亦不足採。
十、綜上所述，上訴人之本件請求，均無理由。原審因而判決駁回上訴人之訴，並駁回其假執行之聲請，其認事用法均無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十一、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之
1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 郭文通正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 13 日
書記官 黃琬婷