臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1354號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○
丁○○被 告 丙 ○上列當事人間給付使用土地補償金事件，本院於民國99年3 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造間就坐落高雄市○鎮區○○段一三七零之七地號土地之租賃關係，其年租金自民國九十一年一月一日起，調整按各年土地公告地價週年利率百分之五計算之金額。
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬肆仟貳佰肆拾元之租金及自民國九十九年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣參拾柒萬捌仟零捌拾元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。
二、經查，本件原告財政部國有財產局台灣南區辦事處起訴時，係依不當得利之法律關係，請求被告給付原告新臺幣（下同）728,024 元，及自支付命令送達翌日即民國98年4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於99年1 月
8 日民事訴之變更及追加狀中：先位主張依不當得利及租賃契約法律關係，備位主張依租賃契約法律關係及情事變更原則，將訴之聲明變更為（一）先位聲明：（1 ）被告應給付原告761,560 元之使用補償金及自支付命令送達翌日即98年
4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。（2 ）被告應給付原告223,100 元之租金及自訴之變更及追加狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。（3 ）願供擔保請准宣告假執行。（二）備位聲明：（
1 ）被告就占有使用系爭土地自91年1 月1 日起，年租金應調整為就占用面積依各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額。（2 ）被告應給付原告1,134,240 元之租金及自訴之變更及追加狀送達翌日即99年1 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。（3 ）願供擔保請准宣告假執行。原告所為之變更，合於前開規定，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、本件原告起訴主張：系爭土地原為訴外人臺灣鋁業股份有限公司（下稱臺鋁公司）所有，被告所有門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷32號建物（下稱系爭建物）位於系爭土地上，被告與臺鋁公司於47年6 月6 日所簽訂之「臺灣鋁業公司建築第2 期勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭契約）第6 條雖約定以系爭建物之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，依修正前民法第449 條第1 項規定，其租賃期限於20年屆滿消滅，被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，臺鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條規定，自67年6 月6 日起視為以不定期限繼續契約，臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8月24日完成所有權移轉登記，並由原告擔任管理機關，依88年4 月21日修正前（下稱修正前）民法第425 條規定，系爭契約由國家繼受，原告依國有財產法第42條第3 項及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價週年利率5 ％計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，被告收受上開通知後，未於期限內申請換約，原告因此於92年8 月6 日通知被告終止租約，被告自屬無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依不當得利、租賃契約之法律關係及情事變更原則，其主張之先、備位聲明亦如前述。
二、本件被告則以：系爭契約第4 條約定租金每年1 元，國家應繼受系爭契約之權利義務，不得要求提高租金，原告終止租約不合法，被告並非無權占用，已將98年度租金1 元提存，另系爭建物位於巷弄內，交通不便利，原告以申報地價週年利率5 ％計算相當於租金之利益過高等語，以資抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地原為臺鋁公司所有，臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關，並有土地登記謄本、臺鋁公司88年3 月15日（88）臺鋁管字第026 號函為證（見本院卷第24、48頁）。
（二）系爭建物為被告所有，坐落系爭土地上，並有臺鋁公司證明書、高雄市建築執照、建物登記謄本為證（見本院卷第21至23、47頁）。
（三）被告與臺鋁公司於47年6 月6 日簽訂系爭契約，其中第4條約定土地租金每年1 元，第6 條約定租賃年限以系爭建物之存在為其有效年限，並有系爭租約為證（見本院卷第17至19頁、49至56頁）。
（四）原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，被告於90年12月21日收受，未於期限內申請換約，並有上開函文及回執為證（見本院卷第57至60頁）。
（五）原告於92年8 月6 日通知被告終止租約，被告於同年8 月15日收受，並有上開函文及回執為證（見本院卷第61至64頁）。
（六）被告於98年3 月5 日，以原告為提存物收取人，將98年度租金1 元提存，並有提存書、國庫存款收款書為證（見本院卷第26、27頁）。
四、兩造爭執事項：
（一）原告終止系爭契約是否合法？被告是否為無權占有？
（二）原告主張以系爭土地申報地價週年利率5 ％計算不當得利金額，是否適當？分述如下
五、原告終止系爭契約是否合法？被告是否為無權占有部分：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第421 條第1 項、第451 條定有明文。又按，租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年；出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第425 條、第449 條第1 項亦有明文。
（二）經查，系爭土地原為臺鋁公司所有，坐落系爭土地上之系爭建物為被告所有，被告與臺鋁公司於47年6 月6 日簽訂系爭契約，其中第4 條約定土地租金每年1 元，第6 條約定租賃年限以系爭建物之存在為其有效年限等情，為兩造所不爭。是系爭契約仍應認係定有期限之租賃契約，依修正前民法第449 條第1 項規定，其租賃期限於20年屆滿消滅，本件被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，臺鋁公司未為反對之意思表示，故依民法第451 條規定，視為以不定期限繼續該租賃契約。嗣臺鋁公司因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於完成所有權移轉登記國有後，由原告擔任管理機關，亦為兩造所不爭。依修正前民法第425 條規定，系爭租賃契約即存在於中華民國及被告間，要可確信。
（三）次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。而國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依本法之規定；本法未規定者，適用其他法律；國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產。非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，國有財產法第1 條、第2 條第1 項、第42條第3 項亦定有明文。
（四）經查，雖原告嗣依國有財產法第42條第3 項及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日以臺財產南管字第0900034837號函，通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價週年利率5 ％調整租金，逾期則終止租賃關係之意思表示（見本院卷第57至59頁），被告已收受上開通知，而未於期限內申請換約，有郵政回執影本在卷可稽（見本院卷第60頁），原告因此於92年8 月6 日以臺財產南管字第0920026194號函通知被告終止租約（見本院卷第61頁），進而主張被告無權占用系爭土地云云，並為被告以兩造間仍有租賃關係存續以之抗辯。按所謂國有財產，指國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，或由於接受捐贈所取得之財產。即國家需本於一定法律關係，而以自己之法律地位，原始或繼受取得之財產。本件原告係因臺鋁公司遭清算後，自臺鋁公司受讓系爭土地，而承繼臺鋁公司對系爭土地出租人之法律地位，已如上述，則當事人間原依據私法所成立之關係，於標的物移轉為國有時，即民法第425 條與國有財產法第42條第3 項之規定發生積極衝突時，應如何適用法條即有論究餘地。觀諸國有財產法之立法意旨，乃規定國有財產之管理使用收益及處分，並無以該法之規定而介入或變動原本私人間之法律關係，此觀該法第1 條之立法意旨即明。故於民法第425 條與國有財產法第42條第3 項規定衝突時，應可認除因公權力徵收等原始取得而無私法關係介入之國有財產，可直接適用該法第42條規定外，其餘因私法關係而繼受或有私人間法律關係介入之國有財產，仍應適用原私法關係之相關規定，於本件則應依民法第
425 條規定而適用之。亦即本件原告既承繼臺鋁公司對系爭土地出租人之法律地位，而與被告成立租賃關係，則其以被告經其通知，未於期限內訂立書面契約，進而依國有財產法第42條第3 項為終止租賃契約之意思表示，且已送達被告，兩造間租賃契約已經消滅云云，已非有據。是其主張自斯時起被告所有之系爭房屋占用系爭土地為無權占有，而受有利益，致其受有損害而得依不當得利法律關係，請求相當於租金之不當得利，即非正當，被告抗辯其非無權占有等語為可信，原告即非得依據前開國有財產法之規定逕行終止契約。
（五）再按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條本文定有明文。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第44
2 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，有最高法院47年台上字第1152號判例可參，是契約當事人僅得聲請法院調整租金，非得據以租賃關係存在，於未經雙方合意下片面調整租金。查兩造間既有租賃關係存在已如前述，依前揭規定，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，是原告僅依據行政院82年4 月23日台82財字第11153 號函示所核定：國有出租基地依照土地申報年息5 ％計收租金，而片面調整系爭租賃契約之租金，並逕自以調整後之租金計算方式向被告請求自91年1 月1日起至92年8 月31日止之租金223,100 元，與上開規定有違，故原告此部分之主張同屬無據。
（六）綜上所述，本件兩造間就系爭土地既無國有財產法第42條第3 項規定之適用，是原告據以終止系爭租賃契約並非合法，被告所有系爭建物坐落系爭土地上即非無權占有，原告依據不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利即非可採；另原告並無片面調整租金之權利，其請求被告給付調整後之租金額亦非正當。從而，原告主張之先位聲明為無理由。
六、原告主張以系爭土地申報地價週年利率5 ％計算不當得利金額，是否適當部分：
（一）按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第227 條之2 第1 項、第442 條本文定有明文。又按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；前開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第
1 項、第105 條亦有明文。而不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之，有最高法院18年上字第2812號判例可參。
（二）經查，原告終止系爭租賃契約既非合法，被告即負有繳納租金之義務，被告雖主張於98年3 月5 日，以原告為提存物收取人，將98年度租金1 元提存於國庫等語，然為原告以租金已因情事變更而有調整必要，並已起訴，上開提存不生清償效力云云否認。查系爭建物占有使用系爭土地90平方公尺，地理位置緊鄰高雄市○鎮區○○○路、中山二路，附近有郵局、臺灣自來水公司、派出所、復興國小、獅甲國小、獅甲國中、市立前鎮游泳池，毗鄰市集，勞工公園近在咫尺，且步行5 分鐘即可到達捷運獅甲站，至三多路新光三越百貨等三多商圈僅需5 分鐘車程，交通便利、生活機能極為優越，屬高雄市區中心範圍，業經受命法官於98年9 月18日現場履勘，有勘驗筆錄、電子地圖及系爭建物周遭環境照片附卷可稽（見本院卷第97至104 頁、第143 至153 頁）。本院衡酌系爭建物週邊環境、工商繁榮程度等因素，與原系爭契約訂定時47年間之客觀情狀相較，顯有情事變更之事實，故若依原租賃契約之約定條件，被告每年僅需給付1 元租金，已顯失公平，是以原告請求參考行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函示（見本院卷第134 頁），所核定之申報地價週年利率5 ％計收租金，應為允當。
（三）末按，公有土地及依本條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例施行細則第21條定有明文。又房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，有最高法院48年台上字第
521 號判例可參。本件被告係於90年12 月21 日收受原告調整租金之意思表示，有中華民國郵政掛號郵件收件回執在卷可查（見本院卷第60、142 頁），依上，原告主張其得請求被告給付自91年1 月1 日起至98年12月31日止，按本院調整後之年利率計算租金即1,134,240 元（計算方式如附表），為有理由。
七、綜上所述，原告本於租賃契約法律關係及情事變更原則，請求被告就占有使用系爭土地自91年1 月1 日起，年租金應調整為就占用面積依各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額；並請求被告給付自91年1 月1 日起至98年12月31日止之租金1,134,240 元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則均無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失其依據，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 黃國川
法 官 張茹棻法 官 林岳葳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 3 月 25 日
書記官 簡文清┌──────────────────────────────────────────┐│附表： 98年度訴字第1354號│├───────┬──┬────────┬───┬──────┬────┬──────┤│ 占用期間 │經歷│ 公告地價 │年息率│ 占用面積 │月使用補│ 應繳金額 ││ │月數│（元/ 平方公尺）│ │（平方公尺）│償金 │ │├───────┼──┼────────┼───┼──────┼────┼──────┤│91年1 月1 日至│24 │ 29,748元 │0.05 │ 90 │11,155元│ 267,720元 ││92年12月31日止│ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├───────┼──┼────────┼───┼──────┼────┼──────┤│93年1 月1 日至│36 │ 30,947元 │0.05 │ 90 │11,605元│ 417,780元 ││95年12月31日止│ │ │ │ │ │ │├───────┼──┼────────┼───┼──────┼────┼──────┤│96年1 月1 日至│36 │ 33,240.7元 │0.05 │ 90 │12,465元│ 448,740元 ││98年12月31日止│ │ │ │ │ │ │├───────┴──┴────────┴───┴──────┴────┼──────┤│合計 │1,134,240 元│└───────────────────────────────────┴──────┘