臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1455號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 戊○○
丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，經本院於民國98年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾伍萬陸仟參佰貳拾貳元，及自民國九十八年十月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時請求被告應給付新台幣（下同）616,596 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣於訴訟中擴張聲明為835,039 元及自準備書狀㈡繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，依首揭規定，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）原
為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，而被告所有門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷4 號房屋（下稱系爭房屋），位於系爭土地上，占用面積75平方公尺。被告繼受其前手即訴外人楊春風與台鋁公司於民國47年6 月6 日所簽訂之「台灣鋁業公司建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租約），約定以住宅之存在為其使用年限，惟依修正前民法第449 條第1 項規定：「租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年」，是系爭租約之租賃期間為20年。因被告於20年屆滿後仍繼續使用收益系爭土地，台鋁公司並未為反對之意思，依民法第451 條規定，系爭租約視為不定期限繼續租賃契約。又台鋁公司於87年間因經營不善而清算，系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日完成所有權移轉登記為中華民國所有，由原告擔任管理機關，是依修正前民法第425 條規定，系爭租約由原告繼受。
㈡原告依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管
理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知被告，應於91年3月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價年息百分之5 計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止系爭租約，而被告收受上開通知後，未於期限內申請換約，原告於92年
8 月6 日通知被告，系爭租約於92年9 月1 日終止。又被告於系爭租約終止前，即自88年起至90年止，積欠租金計3 元（系爭租約約定每年租金1 元），並自91年1 月起至92年8月止，依申報地價年息百分之5 計算，每月應付租金10,463元，積欠租金計209,260 元（20個月×10463 元＝209260元）；且於系爭租約終止後，被告屬無權占用系爭土地，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自92年9 月1 日起至97年12月31日止，受有相當於租金之利益計625,776 元。
是原告自得請求被告給付835,039 元（3 ＋209260＋625776＝835039）。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。
㈢並聲明：⑴被告應給付原告835,039 元及自準備書狀㈡繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵願供擔保請准為宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭租約約定以系爭房屋之使用年限為租期，然依民法規定
，租期應為20年，而系爭租約於67年6 月6 日租期屆滿20年後，被告仍繼續使用系爭土地，台鋁公司不即表示反對之意思，依民法第451 條規定，視為不定期限繼續契約，且原告依法應繼受系爭租約，是被告依系爭租約合法租用系爭土地，有合法權源。又系爭租約第4 條約定租金為每年1 元，被告每年均提存租金1 元，而原告竟片面將租金提高逾10萬倍，且逕自終止系爭租約，於法無據。況被告已遵從原告通知，於91年1 月5 日提出申請，希依中油公司勞工住宅租約之每年公告地價千分之2 為租金之條件換約。再者，縱原告主張有理由，部分請求已罹於時效。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭之事項及簡化之爭點為：㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善
而清算，將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日完成所有權移轉登記，即系爭土地現為中華民國所有，委由原告管理。
⒉系爭建物為被告所有，坐落系爭土地上，占用面積75平方公尺。
⒊被告之前手與台鋁公司於47年6 月6 日簽訂系爭租約，並由
被告繼受系爭租約，雙方約定土地租金每年1 元。又被告迄今每年均有向法院提存原約定租金1 元。
⒋原告於90年12月17日通知被告，應於91年3 月31日前換訂租
約，被告於90年12月21日收受。又原告於92年8 月6 日通知被告終止租約，被告已於92年8 月15日收受。
⒌系爭土地自89年7 月起至92年12月止之申報地價為每平方公
尺31,000元，自93年1 月起至95年12月止之申報地價為每平方公尺31,722元，自96年1 月起迄今之申報地價均為每平方公尺30,691.1元。
㈡兩造爭執事項：
⒈系爭租約是否業經原告合法終止？系爭房屋占用系爭土地如
附圖所示部分，有無合法權源？⒉原告依不當得利規定得請求被告給付相當於租金之金額為何
？
五、前揭不爭執事項，業經原告提出原告92年8 月6 日台財產南管字第0920026194號函暨回執1 份、90年12月17日台財產南管字第0900034837號函暨回執1 份（本院審卷第60至67頁）、系爭土地地價第二類謄本1 份（本院審卷第136 至137 頁）等為證，並有被告提出之系爭房屋所有權狀（本院審卷第59頁）、系爭租約1 份、轉讓勞工住宅協議書及報告1 份（本院審卷第70至73頁）、被告交付88年起至98年止之每年1元租金資料1 份（本院審卷第74至88頁）等附卷可稽，且有高雄市政府地政處前鎮地政事務所98年6 月11日高市地鎮一字第0980005403號函暨所附系爭土地登記謄本1 紙、異動索引1 份（本院審卷第35至42頁）、98年8 月13日高市地鎮一字第0980007622號函暨所附系爭房屋建物謄本及異動索引各
1 紙（本院審卷第97至99頁）可按，又經本院98年7 月10日會同高雄市政府地政處前鎮地政事務所勘測無誤，有本院勘驗筆錄、高雄市政府地政處前鎮地政事務所土地複丈成果圖（本院審卷第36至42頁、第120 頁）等為證，堪認為真實。
茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠系爭租約是否業經原告合法終止？系爭房屋占用系爭土地如
附圖所示部分，有無合法權源？⒈按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條分別定有明文。經查，被告之前手與台鋁公司於47年6 月6 日簽訂系爭租約，被告於58年2 月5 日繼受系爭租約。又系爭租約雖約定依住宅之存在為其有效年限，惟仍應受修正前民法第449 條第1 項租賃期限不得逾20年之限制。再者，被告於系爭租約屆滿後，仍為系爭土地之使用收益，台鋁公司未表示反對之意思，且續收租金，依民法第451 條之規定，自應視為以不定期限繼續契約。
⒉次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約
，應依習慣先期通知；民法第450 條第2 項前段、第3 項前段亦有明定。且按國有財產法第42條第3 項規定：「非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係」。查，原告於90年12月17日通知被告，應於91年3 月31日前依行政院82年4 月23日台82財字第11153 號函核定之國有出租基地租金計收標準換訂租約，逾期未換約則終止租賃關係，符合上開先期通知之要件；被告並未依前開條件與原告換訂契約，則原告於92年8 月6日通知被告，自92年9 月1 日起終止租賃關係，被告亦於92年
8 月15日收受，終止意思表示自屬合法而生效力。是自92年
9 月1 日起，被告占用原告管理如附圖所示土地，並無任何合法權源，自屬無權占有。
⒊至被告辯稱已依原告通知，於期限內提出換約續租等申請，
然原告並未配合辦理，逕終止系爭租約，於法未合云云。惟查，被告所述已於期限內提出換約續租申請，係指於91年1月5 日提起訴願申請，依原有租約內容或參照中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 為租金等條件換約，顯見雙方就換訂新約一事意思表示並未合致。從而，被告主張已依原告通知提出換約申請，原告終止系爭租約不合法云云，即屬無據。
㈡若系爭租約業經合法終止，原告依不當得利規定得請求被告
給付相當於租金之金額為何？⒈按「租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126
條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同」，最高法院49年台上字第1730號判例意旨可參。查，本件原告依不當得利法律關係所請求者，既為相當於租金之利益，縱無租金之名稱，但實質上仍為使用土地之代價，其請求權自應適用民法第126 條之規定，因5 年間不行使而消滅，且被告既已為時效抗辯，則原告所得請求之相當於租金之不當得利期間，應自本件訴訟繫屬之98年4 月
3 日（有本院收狀章於民事申請支付命令狀可稽）起，往前回溯5 年之期間，即自93年4 月4 日起至98年4 月3 日止（惟原告僅請求至97年12月31日止）。據上，原告請求被告給付自88年間起至系爭租約終止前即92年8 月止之租金，及93年4 月3 日以前之相當於租金之利益，均因已罹於時效，不應准許。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179 條定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨可資參照。系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示部分，已如前述，顯已侵害原告之權利，並獲有不當得利，依前開最高法院判例意旨及民法第179 條之規定，原告自得就被告占有範圍，計算所得之不當得利，並請求被告返還。⒊按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限」、「第97條、第99條及第101 條之規定於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。查，系爭土地申報地價自93年1 月起至95年12月止，每平方公尺31,722元，自96年1 月起迄今為每平方公尺30,691.1元，有前開地價第二類謄本可按，並被告占有使用面積計75平方公尺，均如前述；是被告就占有使用系爭土地之申報總價計2,379,150 元（75×31722 ＝0000000 ）、2,301,833 元（75×30691.1 ＝0000000.5 【元以下四捨五入】）。復「系爭房屋目前由被告自住，為磚造一層樓房，位於台鋁北巷內，交通尚稱便利，但較無商機」等情，此經本院到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽。基此，依系爭土地之公告現值、土地坐落位置、附近繁榮程度、生活及交通便利性等一切情狀，認系爭土地按申報地價年息百分之5 計算相當於租金之不當得利為適當。據上，被告就使用系爭土地相當於租金之不當得利為每月9,913 元（
00 00000×5/100 ÷12＝9,913.125 【元以下四捨五入】）、9,591 元（0000000 ×5/100 ÷12＝9,590.97【元以下四捨五入】）。準上，原告所得請求之未罹於消滅時效期間即自93年4 月4 日起至97年12月31日止，不當得利金額計556,
322 元，【（9913×32.9）＋（9591×24）＝556321.7，元以下四捨五入】，逾此部分之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第179 條不當得利法律關係，請求被告應給付原告556,322 元，並自準備書狀㈡繕本送達翌日起即自98年10月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額併予宣告之。至原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
民事第五庭 法 官 洪榮家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
書記官 胡美儀