臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1485號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○訴訟代理人 戊○○被 告 丁○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，本院民國98年10月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬肆仟玖佰零伍元，及自民國九十八年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬壹仟陸佰參拾伍元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255 條第1項第2 款之規定自明。查本件原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）887,636 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。其後於本院審理期間，具狀變更聲明為：㈠被告應給付原告1,153,299 元，其中887,636 元部分自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為上開訴之變更，均係基於被告占有原告所管理之高雄市○鎮區○○段○○○○○○○號之土地之基礎同一事實，則原告所為訴之變更，揆諸上開規定自無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於本院最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，均合併敘明。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：坐落高雄市○鎮區○○段第1370-1地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，被告所有門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷27號房屋（下稱系爭房屋）位於系爭土地上，被告繼受其前手黃老長與台鋁公司於民國47年6 月6 日所簽訂之「台灣鋁業公司建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租約）；系爭租約雖約定以住宅之存在為其有效年限，而應認定為定有期限之租賃契約，然仍應受修正前民法第449 條之規定之限制，其租賃期限於屆滿20年即告消滅。惟因被告於原租賃契約屆滿20年而告消滅後，對系爭土地仍繼續為使用收益，且台鋁公司並未反對之意思表示，是依修正前民法第451條之規定，自65年6 月間起，應視為不定期限之租賃契約。
惟台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由原告擔任管理機關，依修正前民法第425 條規定，系爭租約由國家繼受，原告依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價年息5%計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，被告收受上開通知後，未於期限內申請換約，因此通知被告於92年9 月1 日起終止系爭租約。被告除未給付88年至90年
3 年間之租金3 元，及自91年1 月起至98年8 月止業經原告予以調整之租金265,660 元外，並自92年9 月1 日起即屬無權占用系爭土地面積如附圖所示，合計達81平方公尺，而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付88年至90年之租金3 元，及91年1 月起至92年8 月止之租金265,660 元，及自92年9 月1 日起至97年12月31日止相當於租金之利益，共計新臺幣（下同）887,636 元。並聲明：㈠被告應給付原告1,153,299 元，其中887,636 元部分自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於系爭租約屆滿後仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條規定，系爭租約視為以不定期限繼續契約；又系爭契約第4 條約定租金為每年1 元，被告亦有每年提存租金，是國家應繼受系爭租約之權利義務，原告片面終止租約並將租金大幅提高，並不合法等語，以資抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關，並有土地登記謄本、台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函為證。
（二）系爭建物為被告所有，坐落系爭土地上。
（三）被告之前手黃老長與台鋁公司於47年6 月6 日簽訂系爭租約，並由被告繼受系爭租約，雙方原約定土地租金每年1元。
（四）原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，被告於90年12月21日收受；原告復於92年8 月6 日通知被告終止租約，被告於同年8 月15日收受，並有上開函文及回執為證。
四、本件之爭點為：
（一）原告請求88年至92年8 月間之租金，有無理由？如有，數額應為如何？
（二）原告終止系爭契約是否合法？被告是否為無權占有？
（三）原告主張以系爭土地申報地價年息5%計算不當得利金額，是否適當？
五、本院之判斷：
（一）就原告請求88年至92年8 月間之租金，有無理由？如有，數額應為如何部分：
㈠按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年
，民法第449 條第1 項定有明文。租賃契約訂明年限不定，祇許客辭主，不許主辭客者，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾20年者，應縮短為20年。
依民法第450 條第1 項之規定，其租賃關係於20年屆滿時消滅，如20年屆滿後已依民法第451 條視為以不定期限繼續契約者，依民法第450 條第2 項之規定，出租人亦得隨時終止契約。最高法院著有29年上字第1731號判例可供參照。而租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條定有明文。又民法第451 條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之。最高法院亦著有37年上字第8288號判例可資參照。次按，租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（參見最高法院亦著有64年台上字第1579號判例前段）。亦即民法第451 條所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容容並未有所變更而仍繼續有效，此觀於：「視為以不定期限繼續契約」之文義自明（最高法院69年度台上字第492 號判決意旨參照）。
㈡依原告所提出，原台鋁公司與被告之父黃老長就系爭土地
所簽訂之系爭租約，其中第6 條明定：勞工住宅基地之租賃年限係依住宅之存在為其有效期限（見本院卷第125 頁），則系爭租約應認乃係屬不確定期限之租約，縱係租地建屋，惟既係於47年6 月6 日，亦即係於88年間民法債編修正前所簽定，此為兩造所不爭，故於67年6 月6 日起系爭租約在被告之父黃老長繼續使用系爭土地，而台鋁公司亦不為反對之意思表示，復未經當事人更新之情形下，依修正前民法第449 條之規定，即應視為不定期限之租賃契約。而揆諸上前論述，系爭契約之內容，除租賃期限有所變更外，其餘契約內容，包括租金之約定在內，自應均認為有效，故系爭土地之每年租金，仍應依系爭租約第4 條之規定，以1 元計算。至其後被告於其父黃老長死亡後，於71年6 月12日提出陳情書向台鋁公司請求繼續承租使用，並經台鋁公司函覆予以同意，此有台鋁公司（71）台鋁秘字第4105號函及陳情書1 份在卷可證（見本院卷第131、132 頁），因當時係由被告出具黃老長其他繼承人拋棄繼承權之同意書，台鋁公司始回覆：「以台端（即被告）名義繼故黃老長先生續租本公司所有台鋁北巷27號房屋基地同意登記」等語，並有拋棄同意書在卷（見本院卷第13
3 頁），客觀上應認係被告向台鋁公司表示由其單獨繼承系爭租約，台鋁公司所為單純之觀念通知，並不生重新締約之效果。
㈢系爭租約既自67年6 月6 日起即應視為不定期限之租賃契
約，且租金亦應依原約定之每年1 元計算，則原告縱已於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，且應依系爭土地申報地價年息5%計算租金，併為調整租金之意思表示，在被告未為同意之情形下，難認兩造已就系爭租約之租金部分達成合意並予以變更，是原告依租賃契約之法律關係，請求自91年1 月1 日起至92年8 月底終止系爭租約止（原告合法終止租約之部分，詳後述），依其前揭單方為變更後租金之計算方式，請求被告給付系爭土地之租金265, 660元，即無屬據。而自88年1 月起至92年8月，合計4 年8 月，依每年1 元計算租金，被告應給付原告租金則為4.667 元，因原告同意未滿1 元之部分予以捨棄（見本院卷第135 頁），則被告此部分應給付之租金，即應為4 元。又被告自租約經原告予以終止後（原告合法終止租約之部分，詳下述）之93年至98年，均每年提存1元予原告，此經本院依職權調取本院93年度存字第3871號、94年度存字第4617號、95年度存字第1231號、96年度存字第1058號、97年度存字第1074號及98年度存字第857 號提存卷宗核閱無訛，原告亦同意此部分之提存金，優先抵償上開積欠之租金（見本院卷第135 頁），則被告提存之款項達6 元，已足以支付所積欠原告之上述租金，則原告此部分之請求，即無理由而不應准許。
（二）就原告終止系爭契約是否合法，以及被告是否為無權占有部分：
㈠再按，非公用財產以財政部國有財產局為管理機關，承財
政部之命，直接管理之。而非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。國有財產法第12條、第42條第3 項定有明文。
㈡查系爭土地係由原告擔任管理人，此有土地登記謄本在卷
可憑（見本院卷第6 頁），是本系爭土地確應為非公用財產無誤。又如前所述，台鋁公司與被告之父黃老長於47年
6 月6 月所簽訂之租賃契約，於67年6 月6 日後，依修正前民法第449 條之規定，已為不定期之租賃契約，則原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，被告於90年12月21日收受，惟並未與原告換訂租約；原告乃依上開國有財產法第42條之規定，於92年8 月6 日通知被告自92年9 月1 日起終止租約，被告於同年8 月15日收受上開通知，此為兩造所不爭，則兩造間原有之不定期租賃契約，即應於92年8 月31日終止，被告自92年9 月1 日起，就系爭土地之部分，在未能提出其他證據供本院調查參酌之情形下，即無任何占有之法律上原因存在，而為無權占有。
（三）就原告主張以系爭土地申報地價年息5%計算不當得利金額，是否適當部分：
㈠按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10％為限」、「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」、「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」、「公有土地及依本條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報」，土地法第97條第1 項、第105 條、土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例施行細則第21 條 前段分別定有明文。
次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。而土地所有人固得依不當得利法則向無權佔用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及佔用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院88年度台上字第1894號、第3331號判決亦可參照。末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第233 條第1 項及第203 條所明定。
㈡兩造間之不定期限租賃契約，既應已由原告合法終止，被
告自92年9 月1 日起，就系爭土地繼續占有使用，即屬無權占有，已如前述，則依上開論述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年9 月1 日起至97年12月31日相當於租金之損害金，即屬有據。查坐落於系爭土地之系爭房屋，占用面積為81平方公尺，有高雄市政府地政處前鎮地政事務所98年9 月15日高市地鎮二字第0980008770號函及隨函附送之複丈成果圖在卷可證（見本院卷第120 、
12 1頁，詳附圖），而系爭土地之申報地價，於89年7 月至92年12月，均為每平方公尺32,511元，而自93年1 月至95年12月，則為每平方公尺33,760元，另自96年1 月起迄今，則均為每平方公尺30,727元，有土地價第二類謄本及土地建物查詢資料附卷可稽（見本院卷第140 、141 頁）。另系爭土地坐落高雄市市區○鄰○○○○路、一德路與一心二路，附近亦有高雄市復興國小、民權國小及高雄市立勞工公園，亦距高雄市捷運獅甲站、三多商圈，生活機能尚稱便利，有系爭土地位置圖在卷可查，且為兩造所不否認，本院審酌系爭土地之經濟價值、地段狀況、被告之使用目的係供自住，此經被告陳明在卷，原告就此亦未爭執（見本院卷第92頁），及原告不能使用土地所受之損害，等情況觀之，認原告請求每年所受相當於租金之利益損失，如以原告所主張依土地申報地價年息5 ％計算，尚屬相當。從而，原告依不當得利法律關係，請求被告自92年
9 月1 日起至97年12月31日止，無權占用期間之補償金合計應為724,907 元【計算式：（一）92年9 月至92年12月之部分：81（占用面積）×32,511元（92年間之申報地價）×5 ％÷12×4 （月數）＝43,889.85 ；（二）93年1月至95年12月之部分：81（占用面積）×33,760元（93-9
5 年間之申報地價）×5 ％÷12×36（月數）＝410,184；（三）96年1 月至97年12月之部分：81（占用面積）×30, 727 元（96-97 年間之申報地價）×5 ％÷12×24（月數）＝248,888.7 ；合計為：702,962.55，小數點以下四捨五入】。原告起訴就此部分請求被告應支付887,636元，於逾724,907 元之部分，即無理由。又因原告自93年至98年每月均提存1 元予原告，而扣除上揭已抵銷被告所積欠原告88年1 月起至92年8 月之租金4 元後，猶餘2 元，原告亦同意此部分之金額願予扣抵（見本院卷第92頁），則原告得向被告請求不當得利之數額，即應為724,905元。是原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告給付自88年1 月起至98年8 月止之租金合計265,663 元部分，為無理由而不應准許；至其請求被告應給付自92年9 月1 日起至97年12月31日止，無權占用系爭土地期間之補償金及法定遲延利息之部分，於724,905 元之範圍內為有理由而應予准許，至逾此範圍之部分，即無理由而應一併予以駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就其勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，自應一併予以駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 98 年 10 月 13 日
民事第六庭法 官 李怡諄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 13 日
書記官 陳建琪