臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1494號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○被 告 丙○○上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，本院於民國99年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾捌萬玖仟叁佰零柒元，及自民國九十九年七月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明。原告起初依不得當利之法律關係，請求被告給付兩造租約終止後所受相當租金之不當得利新台幣（下同）642,360 元（自民國93年1月1 日起至97年12月31日止），及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於99年7 月16日具狀將不當得利部分列為先位聲明，並擴張請求金額為789,
307 元（自93年1 月15日起至99年6 月30日止），另主張若法院認兩造租約未經合法終止時，依民法第227 條之2 第1項情事變更原則及民法第422 條調整租金規定，提起備位聲明之訴，請求法院自91年1 月1 日起調整兩造租金為依租賃標的物土地申報地價年息百分之5 計算，併請求被告應給付1,042,074 元（自93年1 月1 日起至99年6 月30日止），及自該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬訴之變更及追加。被告雖不同意原告為上開訴之變更及追加（見本院卷第209 頁），惟原告增加相當於租金之不當得利請求金額，並將之列為先位之訴，僅屬擴張應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實仍為兩造租約如經合法終止，被告無權占用租賃標的物土地應給付相當租金之不當得利金額；另原告嗣後所提備位之訴，乃如法院認其終止兩造間租約為不合法，改請求法院調整兩造租約自91年1月1 日起之租金，併請求被告給付調整後之租金，此係原告就兩造租約是否合法終止之基礎事實如受不利認定，預備提出調整租金併給付調整後租金之請求，俾於同一程序一次解決兩造紛爭，兼可避免裁判兩歧，且原告亦係援用卷內其已提出或經本院依職權調取之證據，被告已並就相關證據表示意見，故亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；是以，原告變更及追加之訴均核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、先位之訴：坐落在高雄市○鎮區○○段第1337之19地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，訴外人蔡長更於47年6 月6 日與台鋁公司就系爭土地簽訂勞工住宅貸款租地合約，雙方約定租金為每年1 元（下稱系爭租約），蔡長庚即在系爭土地上興建門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷3 號建物（下稱系爭建物），嗣於48年7月11日蔡長庚將系爭建物及系爭租約讓與訴外人即被告父親乙○○，乙○○於90年間死亡後，即由被告繼承，被告並於96年8 月3 日辦妥系爭建物第1 次所有權登記（編號高雄市○○段10673 建號）。系爭租約第6 條雖約定以系爭建物之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，依修正前民法第449 條第1 項規定，其租賃期限於20年屆滿消滅，乙○○於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，故自67年6 月6 日起視為以不定期限繼續契約。嗣後台鋁公司業於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由原告擔任管理機關，原告已於90年12月17日，依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4條規定，通知被告應於91年3 月31日前換訂租約及為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，惟被告未於期限內繳款及辦理訂約承租手續，原告遂於93年1 月13日以函文終止系爭租約，被告於93年1 月15日收受上開終止函文後，已屬無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，而依國有財產法第43條第3 項規定及行政院財政部82年4 月23日台82財字第11153 號函所定出租國有基地一律按申報地價年息百分之5 收取租金之標準計算被告受有相當於租金之不當得利金額，應屬適當，原告自得請求被告給付自93年1 月15日起至99年6 月30日止之相當於租金之利益789,
307 元（計算式如附表一所示）。為此，爰依民法不當得利之法律關係，提起本件先位之訴，並聲明：被告應給付原告789,307 元，及自99年7 月16日訴之變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡、備位之訴：如法院審理後認原告於93年1 月13日以函文對被告終止系爭租約為不合法，兩造間尚有不定期之租賃關係存在，衡酌系爭土地週邊環境及工商繁榮程度等因素，與47年6 月間訂定系爭租約時之客觀情狀相較，顯有情事變更之事實，系爭租約原定被告每年僅須繳納1 元租金，已顯失公平，系爭租約之租金應調整為行政院核定之標準按系爭土地申報地價百分之5 計算，方為允當。因原告有以90年12月17日台財產南管字第0900034837號函通知被告，應依系爭土地申報地價年息百分之5 調整租金，經被告於90年12月24日收受該函文，足認原告調整租金之意思表示已於90年12月24日送達被告，原告即可請求自調整租金意思表示送達於被告時起之租金，是依調整後之租金計算標準，系爭租約自91年1 月1 日起至99年6 月30日止之租金為1,042,074 元（計算式詳如附表二所示）。為此，爰依民法第227 條之2 第1 項、第442 條規定，提起本件備位之訴，並聲明：㈠、被告承租系爭土地之年租金應自91年1 月1 日起調整為按占用面積依各年土地申報地價年息百分之5 計算；㈡、被告應給付原告1,042,074 元，及自99年7 月16日訴之變更狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：台鋁公司與蔡長更簽訂之系爭租約第6 條載明以系爭建物之存在為其有效年限，嗣於48年7 月11日由被告之父乙○○受讓系爭建物及系爭租約，依修正前民法規定應為租期20年之定期契約，系爭租約於67年6 月6 日租期屆滿後，原告不即表示反對續租之意思，並由乙○○繼續繳納租金，視為以不定期限繼續契約，原告於88年8 月24日取得系爭土地，自應依民法第425 條規定，承受台鋁公司與乙○○間視為不定期限之系爭租契約。嗣乙○○於90年6 月7 日死亡後，被告為系爭建物之繼承人，被告依約每年繳納1 元租金予原告，並於96年8 月3 日為系爭建物辦理第一次保存登記。詎原告於88年取得系爭土地起，即片面將每年租金提高為系爭土地申報地價年息百之5 計算，被告曾多次陳情降低租金，惟均遭原告拒絕，而原告於90年12月17日通知被告於91年3 月31日前換訂租約，逾期則終止租賃關係，被告已遵期於91年1 月5 日以訴願書方式提出申請，期與上訴人依系爭租約原定租金，或參照中國石油公司勞工住宅基地租約每年以公告地價千分之2 為租金等內容辦理換約續租，原告竟仍以被告逾期未辦理換約續租為由，遽於93年1 月13日發函通知被告終止租賃關係，其終止於法未合，兩造間就系爭土地仍有不定期限之租賃關係存在，被告使用系爭土地自有合法之權源，原告以被告無權占有為由，請求被告給付相當於租金之不當得利，並無理由。又原告請求自91年1 月1 日起調整年租金為申報地價年息百分之5 計算，被告亦不同意等語，資為抗辯。並聲明：原告先位及備位之訴均駁回。
三、本件兩造不爭執事項及爭點：
㈠、不爭執事項：
1、系爭土地面積為80平方公尺，原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關，此有系爭土地登記謄本、台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函附卷為憑（見本院卷第153 頁、第257 頁）。
2、蔡長更於47年6 月6 日與台鋁公司就系爭土地簽訂租用基地興建自用住宅之系爭租約，雙方約定租金為每年1 元，蔡長更即在系爭土地上興建系爭建物，嗣於48年7 月11日蔡長庚將系爭建物及系爭租約讓與乙○○，嗣乙○○於90年6 月7日死亡後，即由被告繼承，被告並於96年8 月3 日辦妥系爭建物第一次所有權登記，此有系爭租約、承諾書、轉讓勞工住宅協議書、系爭建物登記謄本在卷可證（見本院卷第38頁、第40頁至第44頁）。
3、原告於90年12月17日發函通知乙○○應於91年3 月31日前換訂租約，原承租人倘已死亡者，得延長為91年6 月30日前，而乙○○業於90年6 月間死亡，該函文係由被告於90年12月
24 日 收受；原告復於93年1 月13日發函通知被告終止系爭租約，經被告於同年1 月15日收受，亦有上開函文、送達回執、高雄市稅捐稽徵處前鎮分處函文附卷足稽（見本院卷第46頁至第52頁、第82頁）。
4、被告於受原告通知應換訂租約之前開函文後，乃於91年1 月
5 日與訴外人許笠松等人共同提出訴願書，請求原告依系爭租約之原定租金，或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約之租金率，與被告訂立租約，該訴願書亦經原告收受，有訴願書在卷可參（見本院卷第155 至163 頁）。
5、被告於88年起迄今均每年繳納1 元租金予原告，惟經均原告返還予被告而拒絕受領，被告有將88年、89年及93年度之租金提存於本院，業據被告提出提存書、租金繳納呈報書及被告檢還租金之函文附卷可稽（見本院卷第165 頁至第173 頁）。
6、系爭建物占用系爭土地全部面積80平方公尺。
7、系爭建物臨近捷運獅甲站，附近有復興國小、民權國小、獅甲國小、獅甲國中，離好市多、家樂福等大賣場及遠東百貨所屬三多商圈約5 分鐘車程，生活機能發達，交通甚為便利。
㈡、爭點：
甲、先位之訴部分：
1、系爭租約是否經原告合法終止？被告是否無權占有系爭土地？
2、若被告無權占有系爭土地，則原告自93年1 月15日起至99年
6 月30日止可請求被告給付相當於租金之不當得利金額以若干為適當？
乙、備位之訴部分：如原告終止系爭租約為不合法，原告得否請求調整租金？又其所得請求調整租金之期間及金額為何？
四、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠、系爭租約是否經原告合法終止？被告是否無權占有系爭土地？
1、按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。89年5 月5日修正施行之民法雖增訂第449 條第3 項：「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文。而民法債編施行法並無民法第449 條第3 項於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是民法債編修正施行前所定之基地租賃契約，自無民法第449 條第3 項規定之適用。查系爭租約係由蔡長庚於47年6 月6 日與台鋁公司所訂立，雖於第6 條約定以住宅之存在為其有效年限，仍應適用民法債編施行前之規定，亦即受修正前民法第449 條第1 項之限制，認其租賃期限於20年屆滿時消滅，而屬定有期限之租賃契約。又乙○○於48年7 月11日自蔡長庚受讓系爭租約，於系爭租約期限20年屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，台鋁公司並未表示反對之意思，為原告所是認（見本院卷第32頁），依民法第451 條之規定，系爭租約自67年6 月6日起，應視為以不定期限繼續契約，要無疑義。
2、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條固有明文。惟基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在89年5 月5日民法債編修正施行前，所成立未經公證、期限逾5 年，或未定期限之不動產租賃契約，並無修正後民法第425 條第2項規定之適用。系爭租約自67年6 月6 日起視為不定期租賃契約，係屬民法債編於89年5 月5 日施行前所成立未定期限之不動產租賃契約，依前開說明，並無修正民法第425 條第
2 項規定之適用。又蔡長庚於47年6 月6 日與台鋁公司簽訂系爭契約，並於系爭土地上興建系爭建物，嗣於48年7 月11日將系爭建物及系爭租約輾轉讓與被告之父乙○○，嗣乙○○於90年6 月7 日死亡後，由被告繼承，被告並於96年8 月
3 日辦妥系爭建物第一次所有權登記，而系爭土地因台鋁公司於87年間清算分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由國有財產局管理等事實，均為兩造所不爭執。系爭租約自67年6 月6 日起視為不定期租賃契約，已如前述，則於乙○○占有使用系爭租約標的物即系爭土地中，由國家於88年8 月24日取得系爭土地之所有權，依修正前民法第
425 條之規定，台鋁公司與乙○○間不定期限之系爭租約，對於受讓系爭土地所有權之國家，自仍繼續存在，並由其繼承人即被告承受。
3、按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第2 條第1 項、第1 條定有明文。又國有財產法第2 條第1 項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1 條第2 項亦有明文。查系爭土地係台鋁公司於87年間因經營不善而依公司法規定進行清算後，分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由原告管理，則系爭土地係依據公司法之規定由國家取得之財產，屬國有財產無疑，依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
4、按國有財產法施行後，中央及地方各機關所管之國有財產，其保管、使用、收益及處分不合國有財產法規定者，應改依國有財產法辦理，此參諸國有財產法施行細則第72條前段規定自明。次按，國有財產法第42條第3 項、第4 項規定：「非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之」。再按，財政部依國有財產法第42條第4 項授權規定訂定國有非公用不動產出租管理辦法，並經行政院核定而於90年9 月3 日以財政部（90）台財產管字第0900021539號令發布，該辦法第4 條規定：「已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於三個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1 規定，委任出租機關終止租賃關係。前項期限，承租人死亡者，得延長為6 個月」。系爭租約自67年6 月6 月起即視為以不定期限繼續契約，至系爭土地於88年8 月24日移轉登記為國有時仍存續，已如前述，自有國有財產法第42條第3 項之適用。
5、查原告於90年12月17日通知乙○○應於91年3 月31日前換訂租約，原承租人倘已死亡者，得延長為91年6 月30日前，而乙○○業於90年6 月間死亡，該函文係由被告於90年12月24日收受，嗣於91年1 月5 日被告與訴外人許笠松等人共同提出訴願書，請求原告依系爭租約之原定租金，或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約之租金率，與被告訂立租約，該訴願書亦經原告收受，為兩造所不爭之事實；惟因兩造未能達成換約之合意，於91年6 月30日期限屆滿前仍未就系爭土地訂定書面租賃契約，是原告復於93年1 月13日發函通知被告終止系爭租約，經被告於同年1 月15日收受，亦為兩造所不爭執。據此，原告乃主張已依國有財產法第42條第
3 項規定合法終止兩造租約等語。被告則抗辯國有財產法第42條第3 項規定於解釋上應僅課於承租人應於規定期限內與管理機關訂定契約內容除期限外並不變更其同一性之書面契約之義務，且僅於承租人未與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約時，始賦與管理機關終止租賃關係之終止權，是其已於期限前即91年1 月5 日與許笠松等人共同向原告提出訴願書，請求原告依系爭租約之原定租金，或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約之租金率與被告訂立租約，該訴願書亦經原告收受，被告即已提出換約之申請，原告片面要求改以系爭土地申報地價年息百分之
5 計算年租金，核與國有財產法第42條第3 項所定終止租賃關係之要件不符，其終止租約於法不合等語。按國有財產法第42條第3 項規定之立法理由，乃基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，而修正原國有財產法第42條第2 項之規定，其依法已為不定期租賃關係者，應訂定書面契約，並改列為同條第3 項，復鑒於實務上新接管無人繼承之土地或抵稅土地難免於接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，爰於第3 項增訂未於第4 項辦法規定之期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的，此有立法院公報第89卷第2 期會議紀錄在卷可參（見本院卷第322 頁）。是已形成不定期租賃關係之非公用不動產，經管理機關依國有財產法第42條第3 項規定通知承租人於期限內訂定定期之書面契約，基於契約自由原則，承租人固毋須就變更租金之租約內容部分與管理機關成立租約，然其收受該通知後，依法即應申請與管理機關辦理換約、簽定書面契約之義務，並不因此而免除（最高法院96年度台上字第88號判決意旨參照）。而國有非公用不動產出租管理辦法第4 條固規定承租人未於期限內「申請」訂定書面契約者，管理機關得依國有財產法施行細則第68條之1 規定終止租賃關係，惟觀國有財產法第42條第3 項規定及其立法理由均謂承租人未於規定期限內「訂定」書面契約者，管理機關即得終止租賃關係，使管理機關得不受限於民法及土地法收回不動產之限制（按依民法第450 條規定，未定期限之租賃關係，各當事人本得隨時終止契約，惟土地法第100 條、第
103 條分別就房屋租賃及建築房屋基地租賃之收回設有特別限制），此乃賦與管理機關得終止非公用不動產不定期租賃關係之特別權利，亦即考量不定期租賃關係各當事人得隨時終止租約之基本原則，於該項規定僅附加承租人未於期限內與管理機關訂定書面契約之要件，管理機關即得終止租約，堪認立法機關應已權衡在已形成不定期租賃關係之非公用國家財產之管理需要及人民使用該等國有財產之合理權益後方為此項規定，自不得據國有非公用不動產出租管理辦法第4條規定而謂承租人已於期限內已提出申請換約，而實際上並未與管理機關達成換約合意並訂定定期書面租賃契約者，管理機關即不得終止租賃關係，蓋此種文義解釋結果顯然與國有財產法第42條第3 項之立法意旨相違背甚明。又國有財產法為國有財產取得、保管、使用、收益及處分之特別規定，期使國有財產得依該法規定達全國一體適用之管理目的，而國有財產法第43條第3 項規定：「非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制」，行政院遂依上開授權規定發布82年4 月23日（
82 ） 台財字第11153 號號函，公告自82年7 月1 日起，國有出租基地一律依照土地申報地價年息百分之5 計收租金（見本院卷第66頁），上開規定及行政函示旨在使全國出租之國有基地均依照統一標準計收租金，則國有財產法第42條第
3 項規定已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約，關於該法文所稱「訂定書面契約」之內容，依前揭國有財產法之立法目的解釋及該部法規整體適用一致性之體系解釋，自不得逕行限縮解釋為管理機關依該規定與承租人訂定之書面契約僅得約定期限，而不得依國有財產法上開統一租金標準變更原定租金條件。是以，已形成不定期租賃關係之非公用不動產，於承租人不同意依國有財產法統一租金標準計收租金，以致雙方未達成合意更換為定期書面契約時，依國有財產法第42 條 第3 項規定，管理機關即有終止雙方不定期租賃關係之權利，應無疑義，被告前揭所辯，自不足採。被告既未於期限內與原告就系爭土地達成換約合意並訂定書面租賃契約，則原告依國有財產法第42條第3 項規定於93年1 月13日發函通知終止系爭租約，並經被告於同年月15日收受該函文，自生合法終止系爭租約之效力。
6、承上所述，系爭租約業經原告於93年1 月15日合法終止，則被告自93年1 月15日起仍以系爭建物繼續占用系爭土地全部，即無正當權源，而屬無權占有，至堪認定。
㈡、若被告無權占有系爭土地，則原告自93年1 月15日起至99年
6 月30日止可請求被告給付相當於租金之不當得利金額以若干為適當？
1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，租用基地建築房屋準用之；所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、同法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。而土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院88年度台上字第1894號、第3331號判決意旨亦可參照。末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百之5 ，亦為同法第233 條第1 項及第203 條所明定。
2、本件原告已於93年1 月15日合法終止系爭租約，被告自斯時起仍以系爭建物占有使用系爭土地全部，即屬無權占有，業經本院認定屬實如前，原告因此受有無法使用、收益系爭土地之損害，即堪認定，則依前揭法律規定及判例意旨，原告依據民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還自系爭租約終止之日即93年1 月15日起至99年6 月30日止以系爭建物無權占有系爭土地全部面積所受有相當於租金之利益，自屬有據。查坐落於系爭土地上之系爭建物，占用系爭土地全部面積80平方公尺，為兩造所不爭之事實，而系爭土地之申報地價自93年1 月至95年12月，為每平方公尺31,000元，自96年1 月至98年12月則為每平方公尺30,922.2元，自99年
1 月起迄今，為每平方公尺24,386.7元，有系爭土地地價第二類謄本附卷可稽（見本院卷第264 頁至第265 頁）。另系爭土地坐落高雄市市區，臨近捷運獅甲站，附近有復興國小、民權國小、獅甲國小、獅甲國中、高雄市立勞工公園，距好市多、家樂福等大賣場及遠東百貨所屬三多商圈約5 分鐘車程，生活機能發達，交通甚為便利，業據原告提出系爭土地週遭環境電子地圖、附近環境現場照片、系爭建物照片為證（見本院卷第109 頁至第114 頁、第244 頁至第249 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。本院審酌系爭土地之經濟價值、地段狀況、被告之使用目的係供自住，及原告不能使用土地所受之損害等情況觀之，認原告請求每年所受相當於租金之利益損失，如以原告所主張依系爭土地申報地價年息百分之5 計算，尚屬相當。從而，依上開標準計算，本件自原告終止系爭租約即93年1 月15日起至99年6 月30日止之期間，被告因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利為789,307 元（計算式詳如附表一），洵堪認定。至於被告雖於88年至99年間為清償租金，分別於88年、89年及93年度向法院提存1 元，另於上開期間其他年度向原告繳納1 元郵政匯票，固據原告提出上開年度提存書、繳納租金呈報書、原告退還1 元匯票函文為證（見本院卷第165 頁至第173 頁），惟均核與本件原告請求被告無權占用系爭土地之不當得利無關，併此敘明。
五、綜上所述，原告於93年1 月15日合法終止兩造間不定期之系爭租約，被告自93年1 月15日起以系爭建物占用系爭土地全部即屬無權占有而受有利益，原告因此受有無法使用、收益系爭土地之損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告給付789,307 元，及自99年7 月16日訴之變更狀繕本送達翌日即99年7 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又原告先位之訴主張終止租約，請求被告給付相當於租金之不當得利，既有理由，則其備位之訴請求法院調整系爭租約租金並請求被告給付調整後租金，即不應論究審酌，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國祥
法 官 黃悅璇法 官 林書慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書記官 史華齡附表一：
┌───────┬────┬───────┬───┬─────┬──────┬──────┐│ 期 間 │經歷月數│ 公告地價 │年息率│ 占用面積 │每月相當於租│左開期間應繳││ │ │(元/平方公尺) │ │(平方公尺)│金之不當得利│相當於租金之││ │ │ │ │ │（元以下4 捨│不當得利金額││ │ │ │ │ │5入） │ ││ ├────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│ │ A │ B │ C │ D │E =B ×C ×D│ F＝E×A ││ │ │ │ │ │ ÷12月 │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│93年1 月15日至│ 35又 │ 31,722元 │0.05 │ 80 │ 10,574元 │375,889元 ││95年12月31日止│ 17/31 │ │ │ │ │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│96年1 月1 日至│ 36 │ 30,387.2元 │0.05 │ 80 │ 10,129元 │364,644元 ││98年12月31日止│ │ │ │ │ │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│99年1 月1 日至│ 6 │ 24,386.7元 │0.05 │ 80 │ 8,129元 │48,774元 ││99年6 月30日止│ │ │ │ │ │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│ 總 計 │ │ │ │ │ │789,307元 │└───────┴────┴───────┴───┴─────┴──────┴──────┘附表二：
┌───────┬────┬───────┬───┬─────┬──────┬──────┐│ 期 間 │經歷月數│ 公告地價 │年息率│ 占用面積 │調整後之每月│左開期間應繳││ │ │(元/平方公尺) │ │(平方公尺)│租金（元以下│租金金額 ││ │ │ │ │ │4 捨5 入） │ ││ ├────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│ │ A │ B │ C │ D │E =B ×C ×D│ F＝E×A ││ │ │ │ │ │ ÷12月 │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│91年1 月1 日至│ 24 │ 31,000元 │0.05 │ 80 │ 10,333元 │247,992元 ││92年12月31日止│ │ │ │ │ │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│93年1 月15日至│ 36 │ 31,722元 │0.05 │ 80 │ 10,574元 │380,664元 ││95年12月31日止│ │ │ │ │ │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│96年1 月1 日至│ 36 │ 30,387.2元 │0.05 │ 80 │ 10,129元 │364,644元 ││98年12月31日止│ │ │ │ │ │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│99年1 月1 日至│ 6 │ 24,386.7元 │0.05 │ 80 │ 8,129元 │48,774元 ││99年6 月30日止│ │ │ │ │ │ │├───────┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────┤│ 總 計 │ │ │ │ │ │1,042,074元 │└───────┴────┴───────┴───┴─────┴──────┴──────┘