臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1412號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 戊○○
丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，經本院於民國99年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴請求被告給付新台幣（下同）676,776 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第3 頁），嗣於本院審理中變更為：被告應給付原告852,709 元及其中643,588 元自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第347 頁），核其所為係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前引規定，係屬有據。
二、原告主張：被告於民國45年6 月5 日向訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）承租該公司所有，坐落於高雄市○鎮區○○段第1367-6地號土地（下稱系爭土地），並簽立台鋁公司建築勞工住宅貸款租地契約（下稱系爭契約），約定被告以每年租金1 元之代價，承租系爭土地中如附圖編號
A 、B1、B2、C 、D'所示土地，合計78.05 平方公尺（即19.10+31.47+23.10+ 3.01+1.37=78.05，下稱系爭基地) ，用以興建房屋居住使用，被告復於系爭基地上起造建號10583號，門牌號碼為高雄市○鎮區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）。嗣台鋁公司於87年間因經營不善而解散清算，依公司法規定將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為中華民國所有，由原告擔任管理機關。原告嗣於90年12月27日依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，併為依系爭土地申報地價年息5%即調高租金為每月10,329元之意思表示，逾期未完成換約者，則終止系爭契約。詎被告未於期限內申請換約，經原告於92年8 月6 日對被告為終止系爭契約之通知，並依系爭契約請求被告給付88年度之租金1 元及91年起至92年8 月止之租金209,120 元，共209,121 元（即1+[30,233 ×83×5%÷12×20]=209,121，元以下四捨五入）。又被告自92年9 月1 日起即喪失占用系爭基地之合法權源，且因無權占有系爭土地而自92年9 月起至97年12月31日止，受有相當於租金之不當得利643,588元（即[30,233 ×78.05 ×5%÷12×4] +[31,000 ×78.05×5%÷12×36]+[30,922 ×78 .05×5%÷12×24]=643,588，元以下四捨五入），致原告受有損害，為此爰依系爭契約及民法第179 條之規定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應給付原告852,709 元（即209,121+64 3,588=852,709）及其中643,588 元自支付命令送達翌日（即98年4 月15日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭契約於33年租期屆滿後，台鋁公司未為反對續租之意思表示，系爭契約已因默示更新，視為不定期限之繼續性租約，被告歷來均依系爭契約遵期給付每年1 元之租金，原告自台鋁公司繼受系爭土地，亦應受系爭契約之拘束，不得片面提高租金，況被告已依原告之要求，於91年3 月
5 日提出換約申請，原告自不得以被告拒絕換約為由終止系爭契約，被告依系爭契約有權占有系爭基地，並非無權占有人等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項如下：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，嗣於87年間因台鋁公司進行清
算，在88年8 月24日將系爭土地所有權移轉登記為中華民國所有，並由原告擔任管理機關。
㈡系爭房屋為被告所有，目前仍屬堪用。
㈢被告與台鋁公司於46年6 月5 日簽立系爭契約，依系爭契約第4 條約定，租金為每年1 元。
㈣原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前辦理換約事宜，被告於90年12月21日收受上開通知。
㈤原告於92年8 月6 日通知被告終止系爭契約，被告於92年8月18日收受上開通知。
㈥被告自89年起至98年止分別以本院89年度存字第832 號、89
年度存字第4151號、91年度存字第86號、92年度存字第90號提存書，逐年提存88年度至91年度之租金各1 元，並於92年12月22日繳納92年度租金1 元，嗣分別以93年度存字第3834號、94年度存字第4449號、95年度存字第745 號、96 年 度存字第772 號、97年度存字第314 號、98年度存字第854 號提存書，逐年提存93年度至98年度之租金各1 元。
五、本件爭點為：㈠系爭契約究為租賃契約或使用借貸契約？若係後者，其使用借貸目的於何時完成？㈡原告片面終止系爭契約是否合法有效？被告是否自92年9 月1 日起無權占有系爭基地？㈢原告依系爭契約請求被告給付租金209,121 元，有無理由？㈣原告依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月起至97年12月止，相當於租金之不當得利，有無理由？若有，數額若干？茲分述如下：
㈠系爭契約究為租賃契約或使用借貸契約？若係後者，其使用
借貸的目的於何時完成？⒈台鋁公司提供原告居住使用之土地範圍，除住宅本身需用之
建築面積30平方公尺外，並包括劃定住宅前、後院落所佔基地，系爭契約第3 條定有明文（見本院卷第45頁），而系爭基地即系爭房屋所坐落如附圖編號A 、B1、B2、C 、D'所示土地，合計78.05 平方公尺，係在系爭契約約定供原告居住使用之土地範圍內，為兩造所不爭執，並有高雄市政府地政處前鎮地政事務所99年1 月11日高市地鎮二字第0990000321號函附複丈成果圖為憑（見本院卷第338 頁），是本件應探討者乃台鋁公司與被告就系爭基地究係成立使用借貸關係或租賃關係，合先敘明。
⒉按因任職關係獲准使用機關用地興築自用住宅，其目的在使
任職者安心盡其職責，是倘借用人喪失其所屬機關之任職關係，除貸與人與借用人間另有約定外，當然應認借貸之目的業已達成，貸與人自得請求返還。經查：
⑴台鋁公司為協助在該公司任職之工友向行政院國民住宅興建
委員會貸款，依規定圖樣在公司宿舍區建築自用住宅，始訂定系爭契約，有系爭契約首段文字揭示至明（見本院卷第45頁），又依系爭契約第5 條約定，被告在公司工作期間內，台鋁公司不得以任何理由收回土地，被告則不得將住宅出租、出頂、出賣或供作抵押；系爭契約第6 條則約定，被告離工時，必須讓售其住宅與台鋁公司所屬其他同仁，如滿6 個月尚未能售出者，台鋁公司得暫時收買之（見本院卷第45頁、第46頁），足見台鋁公司於被告與該公司間之職務關係存在期間，均不得收回供作建屋使用之土地，惟一旦上開職務關係消滅，被告即須將房屋及所坐落之基地讓售其他台鋁公司員工或由台鋁公司收買，不得繼續使用該房屋及基地，是以系爭契約存續期間係以被告與台鋁公司間之任職關係存否為斷，被告於任職關係終止後，因契約目的已經達成，被告僅得取回與房屋現值等額之金錢補償，但不得繼續使用系爭房屋及基地，其性質與租賃契約於承租人遲付租金之總額達
2 個月租額時，即可終止契約，及租地建屋者在土地與房屋受讓人相異時，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在等權利義務狀態有間，而屬使用借貸契約。
⑵兩造以系爭契約所使用文字為「租地合約」為由，主張系爭
契約性質係屬租賃契約。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。系爭契約固於契約內文使用「租地合約」、「租用土地」、「土地租金」、「租地」等文字（見本院卷第45頁），惟推究其契約前後文義僅在表彰由台鋁公司提供土地使被告建屋之事實，至於該供地建屋狀態之存續與否，則端視被告是否仍具備台鋁公司員工之資格為斷。又系爭契約固約定被告須每年繳納系爭基地租金1 元（見本院卷第45頁），惟系爭基地於46年間系爭契約訂立時之地價不只1 元，且台鋁公司將提供土地予員工建屋使用，無論土地面積大小或地段優劣均僅收取每年租金1 元，而有租金與地價不相當之情事存在，為原告所不爭執（見本院卷第222 頁、第342 頁），參諸系爭基地於67年間之公告地價為每平方公尺5,570 元，嗣逐年調整，迄87年間台鋁公司解散清算時之公告地價為每平方公尺98,100元，有高雄市政府地政處前鎮地政事務所98年10月13日高市地鎮三字第09800097 10 號函附系爭土地自46年至87年公告地價明細表在卷可稽（見本院卷第287 頁），足見台鋁公司雖與被告約定每年應繳納使用土地對價1 元，然該對價與系爭基地價值顯不相當，等同於無償提供系爭基地予被告使用，自難認系爭契約係有償契約，自不能僅憑契約使用文字為「租」，遽謂系爭契約係屬租賃契約，應適用民法第
5 節關於租賃之規定。⒊又依系爭契約第8 條約定：被告願絕對遵守台鋁公司所訂「
本公司承辦建築勞工住宅實施辦法」（下稱建築勞宅辦法）及「本公司勞工貸款在宿舍區自建住宅管理辦法」（下稱自建住宅管理辦法）上之一切規定，上開辦法均為契約內容之一部分（見本院卷第46頁）等語，再依自建住宅管理辦法第
3 條約定：各住戶因故離工時，必須在6 個月內讓售其住宅與台鋁公司其他同仁，並報請公司核准及辦理過戶手續，惟奉准退休、或已故後遺有生前養育之孤兒寡妻、年高之父母者，不在此限（見本院卷第48頁），可知台鋁公司與被告已合意將自建住宅管理辦法納為系爭契約內容之一部分，該辦法自生拘束雙方之效力，是以被告與台鋁公司間就系爭基地之借地建屋關係固於任職關係終了時，即因使用借貸目的業已完成，而期限屆至，然如有奉准退休、已故後遺有生前養育之孤兒寡妻及年高父母之除外事由存在，即難認使用借貸目的已於被告任職關係終了時終止。至於在有前揭除外事由存在時，究使用借貸目的於何時完成，系爭契約既未另為約定，則探求立約之目的在使任職者安心盡其職責以觀，應認以退休員工、已故員工生前所遺孤兒寡妻、或年高父母去世時，始得謂借貸目的已使用完畢，系爭契約即因而消滅。查被告於71年11月1 日自台鋁公司屆齡退休之事實，有台鋁公司離職證明書在卷可稽（見本院卷第254 頁），是依前揭契約約定及說明，系爭基地之使用借貸關係於被告退休後，並未終止，被告依系爭契約仍得使用系爭基地迄其身故之日止。
㈡原告片面終止系爭契約是否合法有效？被告是否自92年9 月
1 日起無權占有系爭基地？⒈系爭契約為使用借貸契約，業據本院審認如前，關於使用借
貸契約之終止或消滅，應適用民法第470 條規定為斷，是以，原告以系爭契約係不定期租賃契約為由，爰引民法第450條規定，定期催告終止系爭契約，自不生終止系爭契約之效力。況原告於台鋁公司清算後，以台鋁公司股東之身分受該公司內部資產分派，並於受分派時明知該公司出借土地供員工建屋居住情事，而承受台鋁公司與員工間因此所生契約關係之事實，為原告所不爭執，則原告於承受系爭契約後自應受系爭契約效力所拘束，在系爭契約約定之使用借貸目的完成前，不得率爾終止系爭契約，被告辯稱其依系爭契約有權占有系爭基地，即屬有據。
⒉又民法關於借用土地建築房屋，於土地所有權移轉時，其上
房屋對土地受讓人是否仍有使用借貸關係存在，未有規定，然衡諸借地建屋係以使用他人土地，建屋居住為目的，如借用人於期限尚未屆滿或借貸目的尚未使用完畢前，不能對土地受讓人主張權利，即無從保障其使用權，亦無從確保完成使用借貸目的，而土地受讓人自土地使用之外觀，已足知悉土地上供人建屋居住之狀態，仍願受讓土地，則除有特別約定外，應推斷土地受讓人已默許房屋使用人繼續占有使用土地，而與民法第425 條之1 第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬1 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之情狀相類似，應援用「相類似案件，應為相同之處理」之法理，為補充解釋，使土地借用人得於原使用借貸契約約定之使用借貸目的完成前，類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，推定在房屋得使用期限內，對土地仍有使用借貸關係存在。查系爭房屋目前仍屬堪用狀態，為兩造所不爭執（見本院卷第22 1頁），系爭基地所在之系爭土地雖於88年8 月24日移轉登記為中華民國所有，並由原告擔任管理機關，惟揆諸前引說明，亦應推定被告在系爭房屋得使用期限內，就系爭基地與原告間有使用借貸關係存在。
⒊原告另主張於其管理系爭土地期間，應優先適用國有財產法
第42條及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條、該辦法施行細則第68條之1 規定云云（見本院卷第266 頁、第101 頁）。惟國有財產法第42條係在處理非公用不動產出租事宜，國有非公用不動產出租管理辦法暨施行細則，則在處理已有不定期租賃關係之非公用不動產，其性質均與本件使用借貸關係有間，而無優先適用上開法令之餘地，原告前開主張亦不可採。
㈢原告依系爭契約請求被告給付租金209,121 元，有無理由？⒈被告自88年起迄今均逐年提存每年租金1 元之事實，為兩造
所不爭執，被告依系爭契約應給付88年度租金1 元之債務，已因提存而消滅，原告仍依系爭契約請求被告給付88年度之租金1 元，係屬無據，不得准許。
⒉又系爭契約為使用借貸契約，並非租賃契約，原告自不得片
面調整使用系爭基地之對價，況被告占有使用系爭基地之範圍僅78.05 平方公尺，亦有高雄市政府地政處前鎮地政事務所99年1 月11日高市地鎮二字第0990000321號函附複丈成果圖在卷可按（見本院卷第338 頁），原告以被告占有使用系爭土地83平方公尺作為計算租金之基礎，亦與事實不符，而不可採。原告依系爭契約請求被告給付自91年起至92年8 月止之租金209,121 元，亦屬無據，應予駁回。
㈣原告依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月起至97
年12月止，相當於租金之不當得利，有無理由？若有，數額若干？被告為系爭基地之使用借貸權人，其占有使用系爭基地係有法律上之原因，業經本院審認如前，被告占有使用系爭基地，自無不當得利可言，原告依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月起至97年12月止之不當得利643,588 元，係屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭契約及民法第179 條規定，請求被告給付852,709 元及其中643,588 元自支付命令送達翌日（即98年4 月15日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，係無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 11 日
民事第五庭 法 官 賴文姍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 11 日
書記官 林秀珍