臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1416號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○當事人間給付使用土地補償金事件，本院民國98年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、原告主張：坐落高雄市○鎮區○○段第1367-6地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，訴外人吳明祥與台鋁公司於民國45年6 月5日以每年新台幣（下同）1 元之租金，簽訂「台灣鋁業公司建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭契約）為未定期限之租賃契約，吳明祥並於系爭土地上興建門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷13號建物（下稱系爭建物），嗣後輾轉讓售與被告，現由被告佔有使用中。嗣台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派與國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，並由原告擔任管理機關，系爭契約自由原告繼受，而依國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價年息5 ％計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，被告收受上開通知後，未於期限內申請換約，原告因此於92年8 月11日通知被告終止租約，被告於終止租約後自屬無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年9 月1 日起至97年12月31日止，按被告占用面積及系爭土地申報地價年息5 ％計算相當於租金利益之補償金，共計59萬4,276 元整。並聲明：㈠被告應給付原告59萬4,276 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與台鋁公司簽訂系爭契約租地建屋，該契約附訂房屋之使用年限訂為33年，故為33年之定期契約。而系爭契約業於78年6月5日租期屆滿，台鋁公司並不即表示反對續租之意思，依民法第451 條規定，即視為不定期限。原告於88年8月24日接管系爭土地，自應依民法第425條規定，承受台鋁公司與伊間之不定期限租賃契約。又伊依照原告通知，於91年1月5日以訴願書方式提出申請書，期與原告照原訂租地合約內容，或參照原中國石油公司勞工住宅基地租約每年以公告地價千分之二為租金等內容辦理換約續租，原告竟仍以逾期未辦理換約續租為由，遽於92年8月6日終止租賃關係並據此主張被告無權占用系爭土地。是原告主張終止租賃關係自不合法，其請求給付使用土地補償金為無理由等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭土地原為台鋁公司所有，於88年8 月24日由原告接管，現所有權人為原告，此有土地登記謄本為證。
⒉系爭建物現為被告所有，坐落系爭土地上，此有建物登記謄本及建物所有權狀為證。
⒊訴外人吳明祥與台鋁公司於45年6 月5 日簽訂系爭契約，
其中第4 條約定土地租金每年新台幣1 元，此有系爭契約為證。
⒋台鋁公司於78年6 月5 日以後，對於被告為租賃物即系爭土地之使用收益，並未有表示反對之意思。
⒌原告曾於90年12月17日以臺財產南管字第0900034837號函
，通知被告於91年3月31日前辦理換約事宜，逾期則終止租賃關係。又於92年8月11日以臺財產南管字第0920026194號函，通知被告自92年9月1日起終止租賃關係，此分別有上開函文及回執為證。
⒍被告則於91年1月5日提出以原訂租約內容，或參照中國石
油公司勞工住宅基地租約每年以公告地價千分之二為租金等內容辦理換約續租之申請。
⒎被告於98年4月9日以原告為提存物受取人，將98年度租金1元提存，此有提存書為證。
㈡爭執部分：
⒈系爭契約是否定有期限？若係定期契約，是否已經默示更
新視為以不定期限繼續契約？⒉本件租賃關係是否業已合法終止？被告是否為無權占有？⒊若被告為無權占有，則原告可請求補償金之數額為何？
四、系爭契約是否定有期限？若係定期契約，是否已經默示更新視為以不定期限繼續契約？
（一) 、系爭土地原為訴外人台鋁公司所有，訴外人吳明祥與台
鋁公司於45年6 月5 日以每年1 元之租金，簽訂系爭契約為未定期限之租賃契約，吳明祥並於系爭土地上興建門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷13號建物，嗣後輾轉讓售與被告，現由被告佔有使用中。租賃契約第6 條約定租賃年限係依住宅之存在為其有效年限，又臺鋁公司於
56 年10 月1 日被告受讓該住宅後，對於被告就該租賃物即上開土地之使用收益，並未表示反對之意思，嗣台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派與國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，並由原告擔任管理機關等情為兩造所不爭執，並有租地合約一份及轉讓勞工住宅協議書二份在卷足憑，堪認為真實。
（二）、按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20
年；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。查：本件租賃契約係於45年6 月5 日訂立，雖約定以住宅之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，自受修正前民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅。又因租賃契約20年屆滿後，仍為租賃物即上開土地之使用收益，臺鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條之規定，自65年6 月5 日起，應視為以不定期限繼續契約。
（三）、89年5 月5 日修正施行之民法第449 條第3 項雖增訂：
「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文，而民法債編施行法又無民法第449 條第3 項，於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是於民法債編修正施行前所定之租賃契約，自無民法第449 條第3 項規定之適用。查系爭合約，於65年6 月5 日起，視為以不定期繼續契約，已如前述，屬於民法債編修正施行前所定之租賃契約，揆諸前揭說明，自無民法第449 條第3 項規定之適用。被告抗辯：依民法第449 條第3 項規定，租用基地建築房屋之租賃契約，並無同條第1 項租賃契約期限不得逾20年之適用云云，尚不足取。
五、本件原告終止租約是否合法？
（一）、原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂
租約並依照土地申報地價年息5 ％計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，並為被告所收受，而被告於收受原告通知後乃於91年1 月5 日以訴願書之形式，共同具名向原告請求「應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利義務一併承受之法律，而新訂租地合約。」此有原告之通知函、回執及被告之訴願書各一份在卷足憑，並為雙方所不爭執，堪認為真正。
（二）、解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。本件被告於受原告通知應換約之後即針對該通知提出申請新訂租約，而其所提出之訂約條件為依原租地合約之租期及租金率而訂約，此項申請雖係以訴願書之形式向原告提出，但因原告為國有財產局，其以公文形式通知被告，致被告以訴願之方式向原告提出換約，並不能拘泥於被告提出之形式而將其訴願書之請求內容置而不論，而認被告未於期限內申請。更何況訴願必須以行政處分為對象，訴願法第1條第1項定有明文。原告所發之公函係通知函，但內容附有逾期不換約即終止租約之法律效果，易使人民將此觀念通知誤認為訴願法第2條所定之行政處分而提起訴願，但因該函僅屬通知並非行政處分，而且是針對行政機關私經濟行為所為，並不符合行政處分之定義，應不得對之提起訴願，而應依訴願法第77條第8款「對於非行政處分或其他依法不屬訴願救濟範圍內之事項提起訴願，應為不受理決定。」之規定而為訴願不受理之決定。而該訴願之申請並非即因此對該機關即不發生法律效果，而係應依其內容而為適當處置。本件被告所為以訴願書形式提出重訂租約之意思表示於原告所訂之三個月內期限內已到達原告機關，為原告所不爭執，原告為行政機關自應就其申請之內容與被告依法協議訂約條件，若有爭執則應循調整租金之途徑處理，不能以被告所提出申請之形式為訴願書，或其內容不符合原告機關之要求即認其未提出申請而終止租約。
（三）、法律本於行政一體之原則，對於人民誤向管轄機關以外
之機關為意思表示，例如陳情或訴願時，均明定視為向該管機關為意思表示，陳情或訴願，並由該收受之機關移送該管機關並通知人民，（行政程序法第172條，訴願法第61條，91條參照）人民向非管轄機關為申請或一定意思表示法律都規定視為已向該管機關提出，對同一機關不同部門提出更無爭議。而本件原告與被告之往來只有針對此項換租之事互為意思表示，如何謂被告以訴願書之名提出之申請，即認未針對原告換約之通知而為申請？
（四）、本件原租約既繼續存在於兩造間，則原告通知被告以新
條件換約係屬片面變更租賃契約之內容，基於契約平等原則，人民並不負依該條件與原告機關訂約之義務，否則無異強制訂約，已成為單方片面決定之行政處分而非立於平等之契約，此亦為最高法院96年台上字第88號判決所明示「承租人無須就租約內容部分與國有財產局成立租約。」。至於行政院82年4 月23日台82財字第11153號函「國有出租基地，自82年7月1日起，一律按照土地申報地價年息5％計收租金」此解釋令函能否溯及既往變動租賃關係已有疑義，縱認應予適用亦應循調整租金之方式辦理並非對於人民之申請以不符該函示之規定即不予受理而逕為終止租約。本件被告既於原告所通知之期限內提出申請訂立書面契約，依國有財產法第43條第3 項及施行細則第68條之1 規定，原告即不得為終止租賃契約，原告以被告未於所定期限內提出為由而於92年8月11日終止租約並不合法。本案情節與台灣高等法院高雄分院96年度上更（一）字第7號判決不同，該案被告並未於原告通知期限內向原告為申請，自不能比附援引，附此敘明。
六、本件原告之終止租約既不合法，則兩造間之租賃契約仍然存在，被告即非無權占有，並無不當得利，原告請求被告給付相對於租金之不當得利及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請因失所附麗，應併與駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 13 日
民事第四庭法 官 陳樹村正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 13 日
書記官 葉姿敏