臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1428號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，經本院於民國99年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原係請求被告應給付原告新台幣（下同）628,708 元及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於民國98年10月12日具狀請求被告應給付原告834,551 元及其中634,64
8 元自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市○鎮區○○段第1370-7地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，被告所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）位於系爭土地上，而被告雖繼受其前手即其父林再來（已死亡）與台鋁公司於45年6 月5 日所簽訂之「台灣鋁業公司建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租約），惟台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由伊擔任管理機關，依修正前民法第425 條規定，系爭租約由國家繼受，而原告已依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價年息5%計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，惟被告收受上開通知後，並未於期限內申請換約，原告因此通知被告於92年9 月1 日起終止系爭租約，被告自屬無權占用系爭土地，而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年9 月1 日起至97年12月31日止相當於租金之利益，共計634,648 元，及依租賃之法律關係請求自88年至90年租金
3 元及91年1 月起至92年8 月止之租金199,900 元。並聲明：㈠被告應給付原告834,551 元及其中634,648 元自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保為假執行宣告之判決。
二、被告則以：系爭租約以系爭房屋之使用年限33年為租期，而承租人於租期屆滿後，仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條規定，系爭租約視為以不定期限繼續契約；又系爭契約第4 條約定租金為每年1 元，伊每年均有將租金提存於法院，是國家應繼受系爭租約之權利義務，原告片面終止租約並不合法，亦不得要求提高租金等語資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善
而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關，並有土地登記謄本、台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函為證。
㈡系爭房屋為被告所有，坐落系爭土地上，有台鋁公司證明書、高雄市建築執照、建物登記謄本為證。
㈢被告之前手林再來與台鋁公司於45年6 月5 日簽訂系爭租約
，並由被告繼受系爭租約，其中第4 條約定土地租金每年1元，有系爭租約為證。
㈣台鋁公司於65年6 月5 日以後，對於林再來為租賃物即上開
土地之使用收益，並未表示反對之意思。林再來於82年間死亡，林再來之法定繼承人除被告乙○○外，其餘繼承人均為拋棄繼承之意思表示，乙○○為林再來唯一之繼承人。
㈤原告於90年12月17日以臺財產南管字第0900034837號函通知
被告於91年3 月31日前送交國有財產局辦理換約事宜，並依照土地申報地價年息5%計算租金，逾期則依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃關係，被告於90年12月21日收受；原告復於92年8 月6 日以臺財產南管字第0920026194號函通知被告終止租約，被告於同年8 月15日收受，並有上開二函文及回執為證。
㈥被告有於91年1 月5 日以訴願書方式提出以原訂租約內容，
或參照中國石油公司勞工住宅基地租約每年以公告地價千分之二為租金等內容辦理換約續租之請求。
㈦被告自93年度至98年度，均有以原告為提存物受取人，將各年度租金1 元提存，有提存書、國庫存款收款書為證。
㈧上開土地之地目為「建」，面臨高雄市○鎮區○○○路，往
來交通便利，附近有超商、郵局、派出所、公園、飲食店等商店，且臨近中山路、一德路與一心二路、三多商圈、夢時代百貨公司。
㈨被告占用面積為77平方公尺。
四、本件之爭點為：㈠原告終止系爭契約是否合法？被告是否為無權占有？㈡原告主張以系爭土地申報地價年息5%計算不當得利金額，是
否適當？
五、本院之判斷：㈠原告終止系爭契約是否合法？被告是否為無權占有？⒈按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。次按，89年
5 月5 日修正施行之民法第449 條第3 項增訂：「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文，而民法債編施行法又無民法第449 條第3 項於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是於民法債編修正施行前所定之租賃契約，自無民法第449 條第3 項規定之適用。
再按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，89年5 月5 日修正前之民法第425 條亦定有明文。查本件係由被告之前手林再來與台鋁公司於45年6 月5 日簽訂系爭租約，其中第4 條約定土地租金每年1 元，有系爭租約為證，並為兩造所不爭執；又契約雖約定承租人在工作期間內為有效年限，惟揆諸前揭說明，仍應受應修正前民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅，又因林再來於租賃契約20年屆滿後，仍為租賃物即上開土地之使用收益，而台鋁公司並未為表示反對之意思，嗣林再來於82年間死亡，由被告繼受系爭租約，為兩造所不爭執，則依民法第451 條之規定，自65年6月5 日起，即應視為以不定期限繼續契約，嗣林再來死亡後，由被告承受被繼承人林再來與台鋁公司間之不定期限租賃契約。再因台鋁公司於87年間因經營不善而清算，並依公司法之規定，將高雄市○鎮區○○段1370之1 等地號土地，分派予國庫股東，並於88年8 月24日將上開土地登記為國有而由原告管理，然台鋁公司既於將租賃物即上開土地交付林再來，由林再來占有中，再由被告承受，而將所有權讓與國家，依修正前民法第425 條之規定，台鋁公司與被告間不定期限之租賃契約，對於系爭土地之所有權人即原告代表之國家，自仍繼續存在，合先敘明。
⒉又按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出
，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第2 條第1項、第1 條定有明文。又國有財產法第2 條第1 項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1 條第2 項亦有明文。查：系爭土地係台鋁公司因經營不善而依公司法規定進行清算後，分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由原告管理，則系爭土地係依據公司法之規定由國家取得之財產，屬國有財產無疑。依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
⒊再按國有財產法施行後，中央及地方各機關所管之國有財產
，其保管、使用、收益及處分不合國有財產法規定者，應改依國有財產法辦理，此參諸國有財產法施行細則第72條前段規定自明。且國有財產法第42條第3 項之立法理由，明確記載基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，而修正原國有財產法第42條第2 項之規定，並改列為第3 項，亦知國有財產法第42條第3 項之規定，乃針對國有財產法該次修正施行前（即89年1 月12日）已存在之不定期租賃契約所為之規範至明。本件租賃契約自65年6 月5 日起如上述既已視為不定期限租賃契約，至系爭土地於88年8月24日移轉登記為國有時仍存續，自有國有財產法第42條第
3 項之適用。⒋復按國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類；非公用財
產，係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產；非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之，國有財產法第4 條第1 項、第3 項、第42條第3 項、第4項分別定有明文。而財政部乃依國有財產法第42條第4 項訂定國有非公用不動產出租管理辦法，其第4 條規定已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1 規定，委任出租機關終止租賃關係。前項期限，承租人死亡者，得延長為6 個月。依國有財產法第42條第3 項之文義，僅規定承租人應於規定期限內訂定書面契約，而非規定承租人應於規定期限內依國有財產法所定之不動產租金率與管理機關另行訂定書面，再觀之國有財產法第42條第3 項之立法理由，乃基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，復鑒於實務上新接管之無人繼承土地或抵稅土地難免於接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，乃增訂未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的，可知立法意旨應僅在契約之更新，即課予承租人應於規定期限內與管理機關訂定書面契約之義務，並於承租人未與管理機關訂定書面契約時，乃賦予管理機關終止租賃關係之終止權，以利將該等土地由不定期契約轉為定期契約而納入正常管理。故國有財產法第42條第3 項及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定目的在於承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與該機關另行簽定書面契約之義務。惟若管理機關通知訂約並變更租約內容時，尚無強制承租人須就該變更租約內容部分與該機關成立租約之意（最高法院96年度臺上字第88號判決參照）。
⒌原告雖主張其以90年12月17日台財產南管字第0900034837號
函通知被告系爭租約之租金，應依國有出租基地租金計收標準即依申報地價年息5%計算，被告應於91年3 月31日前辦理換約，逾期則終止系爭租約等語，然原告上開函文之內容係通知被告應依國有出租基地租金計算標準變更兩造原約定之租金，與原告訂立書面契約，而非單純通知被告訂定書面契約，則揆諸前揭之說明，被告尚無被強制要求就該變更租約內容部分與之成立租約，然仍負有另行簽定書面契約之義務，而被告既已於91年1 月5 日與訴外人蕭玉良等人共同提出訴願書請求原告依系爭租約原訂租金或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約，與被告訂立租約，訴願書亦經原告收受而為原告所不否認，並有訴願書在卷為憑（本院卷第
103 頁、第109 至117 頁），則被告於兩造存有不定期限租賃契約下，經原告為前開函知後，既已於期限內提出除期限外、不變更同一性之訂約申請，即已利於原告改為定期契約以管理系爭土地，原告為行政機關自應就其申請之內容與被告依法協議訂約條件，若有爭執則應循調整租金之法定途徑處理，以符社會經濟之現實及損害國庫之調整，不能以被告所提出申請之形式為訴願書，或其內容不符合原告機關之要求即認其未提出申請而終止租約。是原告以被告逾期未續租換約為由，以92年8 月6 日台財產南管字第0920026194號函，通知被告自92年9 月1 日起終止系爭租約，不生終止租約之效力。
㈡原告主張以系爭土地申報地價年息5%計算不當得利金額，是
否適當？原告依據國有財產法第42條第3 項之規定，終止系爭租約，於法未合，不生終止之效力，已如前述，則兩造間就系爭土地如附圖之塗色所示部分即仍有租賃關係存在，而被告使用該部分土地，自非無法律上原因，原告依據不當得利法律關係請求被告給付自92年9 月1 日起至99年2 月28日止，占用土地之不當得利，並無理由，應予駁回。
㈢又被告自88年至92年之租金業經其提出呈請書並附郵政匯票
或支票五元予原告，原告並函覆被告同意所附上開金額抵充租金，有92年9 月10日臺財產南管字第0920029005號函可稽（見本院卷第133 頁），另被告並自93年迄今均按年提存1元予原告，有卷附提存書可稽，則原告猶基於租賃之法律關係請求被告給付原告88年1 月起至92年8 月之租金計199,90
3 元，顯屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，本件原告之終止租約既不合法，則兩造間之租賃契約仍然存在，被告即非無權占有，並無不當得利，則原告基於租賃契約之法律關係請求被告給付自88年1 月起至92年
8 月止之租金合計199,903 元，及依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年9 月起之相當於租金之不當得利634,64
8 元及法定遲延利息均為無理由，均不應准許，應予駁回。又其假執行之聲請因失所附麗，應併與駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 楊淑珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 6 月 9 日
書記官 吳良美