臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1429號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○
乙○○戊○○被 告 丙○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，本院於民國99年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造間就坐落高雄市○鎮區○○段第一三七０之十一地號土地如附圖所示綠色區塊部分土地（面積75平方公尺），年租金自民國一００年一月一日起，應調整為依土地申報地價年息百分之五計算之金額。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款分別定有明文。經查，本件原告起訴時，係依不當得利之法律關係，請求被告給付原告新臺幣（下同）672,452 元，及自支付命令送達翌日即民國98年4 月10日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。嗣於99年6 月30日民事準備書狀㈢（見本院卷第
187 至193 頁）變更及追加：先位主張依不當得利及租賃契約法律關係，備位主張依租賃契約法律關係及情事變更原則，㈠先位聲明變更為：⑴被告應給付原告864,455 元及其中672,452 元自支付命令送達翌日即98年4 月10日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被告就坐落高雄市○鎮區○○段第1370之11地號土地（下稱第1370之11地號土地），面積75平方公尺，自91年1 月起，年租金應調整為按各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額。⑵被告應給付原告1,057,095元之租金及自民事準備書狀㈢送達翌日即99年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。原告先位聲明請求增加金額部分，屬擴張應受判決事項之聲明，另備位聲明所為訴之追加，被告同意之（見本院卷第186 頁），均合於法律規定，應予准許。
二、原告主張：訴外人張癸春於45年間向訴外人臺灣鋁業股份有限公司（下稱臺鋁公司）承租該公司所有第1370之11地號土地如附圖所示綠色區塊部分土地（面積75平方公尺，下稱系爭土地），並簽訂「臺灣鋁業公司建築第2 期勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭契約），約定每年租金1 元，用以興建高雄市○鎮區○○段10642 建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○ ○號建物（下稱系爭建物）。嗣張癸春將系爭契約權利及系爭建物讓與被告之被繼承人即訴外人劉首，後由被告繼承系爭建物及繼受系爭契約。臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，依公司法規定將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，由原告擔任管理機關。
原告於90年12月17日依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，併為自91年1 月1 日起依系爭土地申報地價（依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價，免予申報）週年利率5 ％調高租金之意思表示，如逾期未完成換約，即終止系爭契約。詎被告未於期限內申請換約，經原告於92年8 月6 日對被告為終止系爭契約之通知，系爭契約已於92年9 月1 日終止，被告自92年
9 月1 日起即喪失占有系爭土地之合法權源，爰依系爭契約請求被告給付自88年起至92年8 月止，依系爭土地申報地價週年利率5 ％計算之租金192,003 元【下稱系爭租金，即3+31,563元73（原告以面積73平方公尺請求）5%122
0 =192,003元】，暨依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月1 日起至97年12月31日止，按系爭土地申報地價週年利率5 ％計算之不當得利672,452 元。如認系爭契約未經合法終止，因原訂租金顯失公平，則依民法第227 條之2 及第442 條之規定，擇一請求按系爭土地申報地價週年利率5％調整租金，依此計算，被告自91年1 月1 日起至99年5 月31日止，共應給付租金1,057,092 元，加計88年起至90年止之租金3 元，租金合計為1,057,095 元。爰先位、備位聲明如上所述。
三、被告則以：張癸春與臺鋁公司間之系爭契約係約定以系爭建物之使用年限即33年為期限，於78年6 月5 日租期屆滿之際，臺鋁公司未為反對續租之表示，雙方租約視為以不定期限繼續契約，被告依約按期繳納1 元之土地租金，詎原告於88年接管系爭土地後，片面提高租金，被告曾多次陳情降低租金遭拒。嗣原告於90年12月17日通知被告於91年3 月31日前辦理換約，被告於91年1 月5日 以訴願書方式提出申請書，表示願以原訂租約內容或參照中國石油公司勞工住宅基地租約每年改以公告地價千分之2為 租金，辦理換約續租，惟因雙方就租金提高後之數額有爭議，始未正式換約，原告自不得以伊拒絕換約為由片面終止系爭契約。又系爭契約為不定期限繼續契約，且被告歷年均依約繳納土地租金，未曾有積欠租金情事，是系爭契約仍繼續存在，被告自得本於租賃關係及繼承之法律關係，合法占用系爭土地。是以被告既未積欠租金，亦未無權占有系爭土地，其先位聲明請求被告給付租金及返還無權占有所獲得之不當得利，為無理由。另原告備位請求調整租金部分，原告請求租金之計算方式過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠第1370之11地號土地原為臺鋁公司所有，臺鋁公司於87年間
因經營不善而清算，將第1370之11地號土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關。
㈡系爭建物為被告所有，坐落第1370之11地號土地如附圖綠色區塊部分，占用面積75平方公尺。
㈢被告之前手張癸春與臺鋁公司於45年6 月簽訂系爭契約，並
由被告繼受系爭契約，其中第4 條約定土地租金每年1 元。㈣原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約
，且依系爭土地申報地價週年利率5 ％計算租金，併為調整租金之意思表示，被告於90年12月20日收受，未於期限內申請換約。
㈤原告於92年8 月6 日通知被告終止租約，被告於同年8 月15日收受。
㈥被告自93年度至99年度，均有以原告為提存物受取人，將93至99年度租金1 元提存。
㈦第1370之11地號土地自89年至92年12月止之公告地價為每平
方公尺31,563元，自93年1 月起至98年12月止之公告地價為每平方公尺33,760元，自99年1 月起之公告地價為每平方公尺38,900元。
五、爭執事項：㈠原告終止系爭契約之通知是否合法有效？被告是否自92年9
月1 日起無權占有系爭土地？㈡原告依系爭契約請求被告給付租金及不當得利金額864,455
元及其中672,452 元自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息有無理由？㈢原告請求增加租金有無理由？如有，租金應從何時開始增加
？原告得請求租金為多少？
六、茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠原告終止系爭契約之通知是否合法有效？被告是否自92年9
月1 日起無權占有系爭土地？⒈查系爭土地係臺鋁公司於87年間，因經營不善清算，依公
司法規定，分派予國庫股東，並於88年8 月24日登記為國有，由財政部國有財產局管理等情，為兩造所不爭，依國有財產法第1 條規定，系爭國有土地之使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。又非公用財產類之不動產，依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條第1 項規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3 項，國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽訂書面契約之義務（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。查原告於90年12月17日依上揭規定通知被告應於91年3 月31日前辦理換約事宜，被告並於90年12月20日收受該通知，為兩造所不爭執，惟被告迄未與國有財產局換訂租約，國有財產局乃於92 年8月6 日以台財產南管字第0920026194號函通知被告，略稱兩造間之租賃關係應自92年9 月1 日起終止等語，被告於92年8 月15日收受上開終止通知書為兩造所不爭。
⒉被告則辯稱：其已依原告之通知期限，通知原告願意按同
條件換約續租等，但原告未予置理，逕自終止系爭契約，於法未合等語。查，被告所稱已於期限內提出換約續租申請，係指91年1 月5 日被告與其餘承租人多人聯名之訴願申請（見本院卷第218 至226 頁），該內容略謂應依原有租約內容或參照中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 為租金等條件換約，其主旨則載為：「應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利與義務一併承受之法律，而新訂租地合約」（見本院卷第218 頁）。被告雖以聯合其他承租人以訴願書方式向原告表達願意換約，只是期待租金計算方式比照同為公營事業單位之中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 計算，甚且表明依法院判決（民法第442 條規定租賃契約當事人得聲請法院增減租金）。按被告並未堅持僅願依原租約每年租金1 元與原告續換租約，而係請求原告能比照中油公司勞工住宅租約依公告地價千分之2 計算租金，或由法院判決；而原告則主張應依申報地價週年利率5 ％計算租金，其差距固大，但原告通知被告以新條件換約，系屬片面變更租賃契約之內容，基於契約自由原則，該變更部分自無拘束被告之效力。
⒊綜上，被告已於原告通知換約之期限內，以訴願書方式向
原告表明願訂立新書面契約，僅因雙方對於租金之計算差距頗大，原告不願與被告簽訂書面契約，原告自不得依國有財產法第42條第3 項，國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項之規定終止契約。是原告以被告未於所定期限內辦理換約為由，而於92年8 月6 日函知被告自92年9月1 日起終止租賃關係，其終止之意思表示不合法，被告本於租賃關係自92年9 月1 日起繼續占有使用系爭土地，自非無權占有。
㈡原告依系爭契約請求被告給付租金及不當得利金額864,455
元及其中672,452 元自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息有無理由？⒈原告起訴時請求給付無權占有期間（自92年9 月1 日至97
年12月31日止），占用面積75平方公尺之使用補償金為672,452 元，另追加系爭租金即自88年起至92年8 月止之租金為192,003 元（見99年6 月30日民事準備書狀㈢之先位聲明部分理由內容及本院卷第194 、195 頁租金計算表）。被告則抗辯其已將88年至92年租金以匯票5 元郵寄交付原告，另自93年起已逐年提存每年租金1 元至99年止等語，並有原告92年9 月10日台財產南管字第0920029005號函及被告自93年起至99年止之提存書、國庫存款收款書附卷可稽（見本院卷第125 、126 、71至83、217 、230-1 頁）為證。
⒉查兩造既依原訂契約視為不定期間租賃關係而繼續存在，
自應依原契約條件履行，在未依法換訂新約或變更租約內容或經依民法第442 條由法院為增加租金之判決確定前，被告依原契約之約定每年租金1 元予以交付匯票或提存，自無積欠租金之情形，原告請求被告給付無權占有致生相當於租金（原告主張按土地申報地價5%計算之租金）之不當得利補償金672,452 元暨法定遲延利息及系爭租金192,
003 元，先位聲明即無理由，應予駁回。㈢原告請求增加租金有無理由？如有，租金應從何時開始增加
？原告得請求租金為多少？⒈原告請求增加租金有無理由？
按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第227 條之2 第1 項、第442 條前段分別定有明文。查系爭契約之租金自45年訂約時起，約定每年租金為1 元，均未曾調整，而系爭土地之價格自租約訂定後迄今，已隨土地之開發及城市、經濟之發展而大幅提昇，此觀系爭土地之申報地價於57年間每平方公尺為363 元，自58年起至62年止每平方公尺為68
1 元，自63年起至65年止每平方公尺為2,934 元，66年間每平方公尺為4,235 元，自76年起至79年止每平方公尺為28,120元，自80年起至82年止每平方公尺為30,720元，自83年起至85年止每平方公尺為36,840元，自86年起至92年止每平方公尺為31,563元，自93年起至98年止每平方公尺為33,760元，自99年起每平方公尺為38,900元自明，有高雄市政府地政處前鎮地政事務所99年5 月14日高市地鎮三字第0990004625號函所附系爭土地公告地價資料可稽（本院卷第165 、166 頁）。系爭土地價值於租賃契約成立後有所增加，而系爭契約為不定期租賃契約，已如前述，則原告依據民法第227 條之2 第1 項、第442 條前段請求增加租金，自屬有據。
⒉系爭租約之租金應自何時開始增加？
⑴按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依
民法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決可資參照）。是承租人於起訴前已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得再請求調整租金。
⑵經查，原告係於99年6 月30日以民事準備書狀㈢請求增
加租金，有該書狀附卷可憑（本院卷第187 頁）。原告雖主張其以90年12月17日台財產南管字第0900034837號函通知被告，應於91年3 月31日辦理續租換約，租金按系爭土地申報地價週年利率5 ％計算，該函於90年12月20日送達被告，足認原告調整租金之意思表示已於90年12月20日送達被告。然原告為意思表示後至起訴請求增加租金前，被告已以匯票方式給付88年1 月1 日起至92年12月31日止之租金共5 元，並向本院分別提存（最後提存日為99年2 月26日）系爭租約自93年1 月1 日起至99年12月31日止之租金，各1 元，共12元乙節，業如前述，因原告起訴請求增加租金前，系爭契約仍不失其拘束兩造之效力，則被告於99年2 月26日前所為之提存，均已生清償之效力。依系爭契約第4 條之約定，系爭土地之租金，按照年度計算，在每年12月繳納等情，有租賃契約可稽（本院卷第151 頁）。原告99年6 月30日請求增加租金，被告於原告請求前已經清償88 年1月1 日起至99年12月31日止之租金，則原告僅得請求自100 年
1 月1 日起增加系爭契約之租金，逾此部分之請求，為無理由。
⒊原告得請求之租金為若干？
⑴按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，
尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。
⑵經查：租用基地建築房屋之基地租金，以不超過土地及
建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第105 條準用同法第97條第1 項定有明文。而土地法第97條所謂土地價額指法定地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，亦分別為土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例施行細則第21條所明定。故系爭土地之租金，應以不超過上開土地之法定地價，即申報地價（公告地價）年息百分之10為限。⑶系爭土地之地目為「建」，坐落於高雄市○鎮區○○段
第1370之11地號，面臨高雄市○鎮區○○○路，往來交通便利，而系爭建物目前由被告之姐開設飲料店，且供被告及其親屬居住使用乙節，業經本院到場勘驗無誤，亦有土地建物查詢資料、勘驗筆錄及複丈成果圖在卷足稽（本院卷第5 、50、101 頁），本院審酌系爭建物占用系爭土地，暨上開事實，係位處高雄市○鎮區○○○路、中山二路，附近有郵局、派出所、復興國小、獅甲國小、獅甲國中、市立前鎮游泳池、仳鄰市集、勞工公園，且步行5 分鐘可至獅甲捷運站，交通便利、生活機能優越及被告使用系爭土地之目的是作為自宅使用等一切情狀以觀，認系爭土地之租金調整為依土地申報地價週年利率5 ％計算，尚稱適當，應予准許。
⑷又查，被告應給付原告之租金，既係自100 年1 月1 日
起始生調整為依土地申報地價週年利率5 ％計算之效力，故原告請求被告自91年1 月1 日起至99年5 月31日止，給付調整後之租金，顯無理由，應予駁回。至被告已依債務本旨給付88年至90年租金共3 元乙節，已如上述，則原告請求被告給付88年至90年租金部分，亦無理由，應併駁回。
七、綜上所述，原告本於租賃關係請求積欠租金及自92年9 月1日起按相當於租金之不當得利，尚非有據，先位之聲明部分應予駁回。又本於調整租金法律關係及情事變更原則，擇一請求被告就占有使用系爭土地自100 年1 月1 日起，年租金應調整為就占用面積依各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額，為有理由，應予准許；本於情事變更請求調整租金，即無論究必要。至逾此部分之請求，則均無理由，應予駁回。又請求法院調整租金之訴為形成判決，並非給付之訴，不生假執行之問題，原告假執行之聲請應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，原告先位之訴為無理由、備位之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 黃國川
法 官 劉定安法 官 何佩陵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提出上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 25 日
書記官 陳喜苓