臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1656號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，經本院於民國99年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。原告起訴請求被告給付新台幣（下同）681,376 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第3 頁），嗣於本院審理中變更、追加訴之聲明為：
㈠先位聲明：①被告應給付原告711,484 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②被告應給付原告222,140 元，及自民國99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：①被告占有使用坐落於高雄市○鎮區○○段第1370之1 地號土地（下稱第1370之1地號土地）之年租金應自91年1 月1 日起調整為按占用面積依各年土地公告地價年息5%計算。②被告應給付原告1,059,
540 元及自99年1 月12日變更及追加狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。③前項聲明願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第186 頁）。查原告主張兩造就第1370之
1 地號土地如附圖編號A 、B 、C 所示，面積合計82平方公尺之土地（下稱系爭土地），原有不定期租賃關係存在，且經原告以90年12月17日台財產南管字第0900034837號函向被告為自91年1 月1 日起按公告地價年息5%調高租金之通知，嗣因被告未遵期於91年3 月31日前與原告換訂租約，經原告以92年8 月6 日台財產南管字第0920026194號函為終止租約之意思表示，自92年9 月1 日起終止上開不定期租賃關係，詎被告仍無權占有系爭土地迄今，受有相當於租金之不當得利，嗣依本院審理中複丈測量實際占用面積之結果，擴張原起訴聲明如先位聲明第1 項所示。另追加請求自91年1 月1日起至92年8 月31日止調整後之租金如先位聲明第2 項所示。原告復基於同一基礎事實，主張如兩造間之不定期租賃關係未經合法終止，則爰依民法第442 條規定，請求調高租金，被告並應給付調高後之租金，如備位聲明第1 、2 項所示等情（見本院卷第191 頁、第193 頁）。經核原告先位聲明第1 項係屬擴張應受判決事項之聲明，其先位聲明第2 項、備位聲明第1 、2 項均本於兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在之同一基礎事實而來，揆諸前引規定，原告所為訴之變更、追加係屬有據。
二、原告主張：被告於47年間向訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）承租該公司所有之系爭土地，雙方約定由被告以每年租金1 元之代價承租系爭土地，用以興建門牌號碼為高雄市○鎮區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）居住使用（下稱系爭契約）。嗣台鋁公司於87年間因經營不善而解散清算，依公司法規定將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為中華民國所有，由原告擔任管理機關。原告嗣於90年12月17日依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，併為自91年1 月1 日起依系爭土地申報地價年息5%調高租金之意思表示，如逾期未完成換約，即終止系爭契約。詎被告未於期限內申請換約，經原告於92年8 月6 日對被告為終止系爭契約之通知，系爭契約已於92年9 月1 日終止，被告自92年9 月1 日起即喪失占有系爭土地之合法權源，為此爰依系爭契約請求被告給付自91年1 月
1 日起至92年8 月31日系爭契約終止之日止，按申報地價年息5%計算之租金222,140 元（即[32,511 ×0.05] ×82×20=222,140），暨依民法第179 條規定，請求被告返還自92年
9 月1 日起至97年12月31日止，按公告地價年息5%計算之不當得利711,484 元（即{[32,511×0.05] ×82×4}+{[33,76
0 ×0.05] ×82×36}+{[30,713.7×0.05] ×82×24}=711,
484 ）。如認系爭契約未經原告合法終止，則依民法第442條規定，請求自91年1 月1 日起調高租金為按系爭土地公告地價年息5%計算，被告並應按調整後之數額，給付自91年1月1 日起至98年12月31日止之租金1,059,540 元（即{[32,511×0.05] ×82×24}+{[33,760×0.05] ×82×36}+{[30,7
13.7×0.05] ×82×36}=1,059,540 ）等情。並就先位聲明請求：㈠被告應給付原告711,484 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告222,140 元，及自民國99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行；就備位聲明請求：㈠被告占有使用第1370之
1 地號土地之年租金應自91年1 月1 日起調整為按占用面積依各年土地公告地價年息5%計算。㈡被告應給付原告1,059,
540 元及自99年1 月12日變更及追加狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：其自44年起受僱於台鋁公司，於47年1 月間向訴外人即前台鋁公司員工王仙助受讓系爭房屋，並繼受王仙助與台鋁公司間就系爭土地所簽立之租賃契約，且逐年依系爭契約繳納租金1 元，其乃有權占有系爭土地之人。原告自台鋁公司受讓系爭土地，亦應受系爭契約之拘束，不得片面提高租金。又其已於91年3 月5 日向原告提出換約申請，惟因雙方就租金提高後之數額迭有爭議，始未簽立正式契約，原告自不得以其拒絕換約為由終止系爭契約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：㈠原告自88年8月24日起管理系爭土地。
㈡被告於73年7月1日自台鋁公司退休。
㈢原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前辦理換約事宜，被告於90年12月21日收受上開通知。
㈣原告於92年8 月6 日通知被告自同年9 月1 日起終止系爭契約，經被告於92年8 月15日收受上開通知。
㈤被告自88年起迄今均逐年向原告繳納系爭土地租金1 元，惟原告自91年起拒絕受領，而由被告逐年提存之。
五、本件爭點為：㈠系爭契約究為租賃契約或使用借貸契約？若係後者，其使用借貸目的於何時完成？㈡原告終止系爭契約是否合法有效？被告是否自92年9 月1 日起無權占有系爭土地？㈢原告請求調高系爭契約存續期間之系爭土地租金，有無理由？若有，原告請求被告給付自91年1 月1 日起，按調高後之數額給付租金，有無理由？數額若干？㈣原告依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月1 日起至97年12月31日止所受相當於租金之不當得利，有無理由？若有，數額若干？茲分述如下：
㈠系爭契約究為租賃契約或使用借貸契約？若係後者，其使用
借貸目的於何時完成？⒈被告之前手王仙助於45年6 月間與台鋁公司就系爭土地簽立
系爭契約，嗣於47年1 月1 日將系爭房屋讓售予被告，並通知台鋁公司由被告自47年1 月1 日起承受系爭契約之權利義務，經台鋁公司同意之事實，有建築勞工住宅貸款租地合約、簽呈、轉讓勞工住宅協議、勞工住宅讓售名單、經濟部國營事業委員會96年3 月7 日經國二字第09600040201 號函在卷為憑（見本院卷第199 至207 頁、第208 頁、第210 至21
2 頁、第110 頁、第124 頁），且為兩造所不爭執，應認真實。又台鋁公司提供被告使用之土地範圍，除住宅本身需用之建築面積30平方公尺外，並包括劃定住宅前、後院落所佔基地，系爭契約第3 條定有明文（見本院卷第200 頁），而如附圖編號A 、B 、C 所示，面積合計82平方公尺之土地，均屬被告依系爭契約得使用之土地範圍，為兩造所不爭執，並有台鋁公司89年1 月31日證明書、高雄市政府地政處前鎮地政事務所98年12月16日高市地鎮二字第0980011919號函附複丈成果圖為憑（見本院卷第95頁、第179 頁），是本件應探討者乃台鋁公司與被告就系爭土地究係成立使用借貸關係或租賃關係，合先敘明。
⒉按因任職關係獲准使用機關用地興築自用住宅，其目的在使
任職者安心盡其職責，是倘借用人喪失其所屬機關之任職關係，除貸與人與借用人間另有約定外，當然應認借貸之目的業已達成，貸與人自得請求返還。經查：
⑴台鋁公司為協助在該公司任職之工友向行政院國民住宅興建
委員會貸款，依規定圖樣在公司宿舍區建築自用住宅，始與該公司員工訂立系爭契約，業據系爭契約首段文字揭示至明（見本院卷第200 頁），又依系爭契約第5 條約定，被告在公司工作期間內，台鋁公司不得以任何理由收回土地，被告則不得將住宅出租、出頂、出賣或供作抵押；系爭契約第6條則約定，被告離工時，必須讓售其住宅與台鋁公司所屬其他同仁，如滿6 個月尚未能售出者，台鋁公司得暫時收買之（見本院卷第200 頁、第201 頁）；及系爭契約附件「本公司勞工貸款在公司宿舍區自建住宅管理辦法」（下稱勞宅管理辦法）第3 條約定：各住戶因故離工時，必須在6 個月內讓售其住宅與本公司其他同仁，並須報請公司方面核准及辦理過戶手續，奉准退休，或已故後遺有生前養育之孤兒寡妻、年高之父母者，不在此限（見本院卷第203 頁）等語以觀，足見台鋁公司於被告與該公司間之職務關係存在期間，均不得收回供作建屋使用之土地，縱職務關係已經消滅，但如有勞宅管理辦法第3 條後段約定之奉准退休、已故後遺有生前養育之孤兒寡妻及年高父母等契約約定情事存在，則被告無須將讓售住宅與台鋁公司所屬其他同仁，仍有權使用系爭土地，繼續居住於原房屋內。是以系爭契約存續期間，原則上既以被告與台鋁公司間之職務關係存否為斷，揆諸前引說明，系爭契約性質應屬使用借貸契約，應堪認定。
⑵次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。兩造固以系爭契約內文使用「租地合約」、「租用土地」、「土地租金」、「租地」等文字（見本院卷第200 頁）為由，主張系爭契約係屬租賃契約，惟推究契約前後文義，則在表彰由台鋁公司提供土地使被告建屋之事實，至於該供地建屋狀態之存續與否，則端視被告是否仍具備台鋁公司員工之資格為斷，已如前述，況系爭契約第4 條雖約定被告每年須繳納土地租金1 元（見本院卷第200 頁），然參諸46年間系爭土地之公告地價高於每平方公尺1 元，且台鋁公司提供土地予員工建屋使用，無論土地面積大小或地段優劣均僅收取租金每年1 元，而有租金與地價不相當之情事存在，為原告所不爭執（見本院卷第255至256 頁），及系爭土地於56年間之公告現值為每平方公尺
212 元，原告於88年7 月間接管系爭土地時之移轉現值為每平方公尺97,554.9元，有卷附高雄市政府地政處前鎮地政事務所99年1 月29日高市地鎮三字第0990001032號函、土地建物查詢資料表為憑（見本院卷第276 頁、第5 頁）等情以觀，益徵系爭契約約定之租金與系爭土地之價值顯不相當，台鋁公司等同於無償提供系爭基地予被告使用，自難認系爭契約係有償契約，不能僅憑契約使用文字為「租」，遽謂系爭契約係屬租賃契約。
⒊又依系爭契約第8 條約定，勞宅管理辦法乃系爭契約內容之
一部分（見本院卷第201 頁），該辦法自生拘束契約當事人之效力，亦即被告與台鋁公司間就系爭土地之借地建屋關係，如有勞宅管理辦法第3 條後段約定之奉准退休、已故後遺有生前養育之孤兒寡妻及年高父母等除外事由存在時（見本院卷第203 頁），即難認系爭契約之使用借貸目的已於被告任職關係終了時終止，而應探求系爭契約之立約目的在使任職者安心盡其職責，認系爭契約之使用借貸目的在退休員工、已故員工生前所遺孤兒寡妻、或年高父母去世時，始得謂已經完成，是以彼等在與台鋁公司間之職務關係終止後，仍有權繼續使用系爭土地。查被告於73年7 月1 日自台鋁公司退休之事實，有退職證為憑（見本院卷第94頁），揆諸前引約定及說明，被告固因退休而終止與台鋁公司間之職務關係，惟本件有前揭約定之除外事由存在，故被告於退休後迄身故前，仍有權繼續使用系爭土地。
㈡原告終止系爭契約是否合法有效？被告是否自92年9 月1 日
起無權占有系爭土地？⒈系爭契約為使用借貸契約，且未約定期限，應於依借貸之目
的使用完畢時返還，業據本院審認如前，是以關於使用借貸契約之終止或消滅，應適用民法第470 條規定為斷。又原告自承其接管系爭土地後，即繼受台鋁公司之法律上地位，而為系爭契約當事人，台鋁公司復將上開契約承擔情事通知被告，經徵得被告同意（見本院卷第280 頁）等情無訛，並有台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函在卷可稽（見本院卷第51頁），且為被告所不爭執，堪認原告已因契約承擔而成為系爭契約之當事人，自應受系爭契約拘束，在系爭契約之使用借貸目的完成前，不得率爾終止契約。故原告以系爭契約係不定期租賃契約為由，依民法第450 條定期催告終止系爭契約，自不生終止系爭契約之效力。
⒉原告另主張系爭土地在原告管理期間，應優先適用國有財產
法第42條及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條、該辦法施行細則第68條之1 規定，與土地使用人簽立定期租約（見本院卷第266 頁、第101 頁）云云。惟按國有財產法第42條係在處理非公用不動產出租事宜；國有非公用不動產出租管理辦法暨施行細則，則在處理已有不定期租賃關係之非公用不動產，均兩造係就系爭土地成立使用借貸關係有間，本件自無優先適用上開法令之餘地，附此敘明。
㈢原告請求調高系爭契約存續期間之系爭土地租金，有無理由
？若有，原告請求被告給付自91年1 月1 日起，按調高後之數額給付租金，有無理由？數額若干？⒈兩造就系爭土地所成立之契約性質為使用借貸關係，而非租
賃關係，業經本院審認如前，原告自無從行使民法第442 條規定之租金增減請求權，故原告爰依前開規定請求調高租金，係無理由，應予駁回。
⒉又被告自88年迄今均逐年給付租金1 元之事實，為兩造所不
爭執，被告前開期間之給付義務均因清償而消滅，原告依系爭契約請求被告再給付自91年1 月1 日起之租金，自屬無據，不得准許。末查，原告固請求按公告地價年息5%計算租金，卻引用申報地價年息5%作為計算依據（見本院卷第236 頁地價謄本），而有混淆公告地價與申報地價之誤算情事，附此敘明。
㈣原告依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月1 日起
至97年12月31日止所受相當於租金之不當得利，有無理由？若有，數額若干？茲分述如下：
被告為系爭土地之使用借貸權人，有合法權源占有使用系爭土地乙節，業經本院審認如前，故被告占有使用系爭土地，自無不當得利可言。原告依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月1 日起至97年12月31日止之不當得利711,484元及法定遲延利息，係屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位聲明依系爭契約請求被告給付契約存續期間調高後之租金222,140 元及自99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日（即99年1 月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依民法第179 條規定請求被告給付自92年
9 月1 日起至97年12月31日止之不當得利711,484 元，及自支付命令送達翌日（即98年4 月11日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告備位聲明依民法第442 條請求調整自91年1 月1 日起調整系爭土地之租金為按各年公告地價年息5%計算，並依系爭契約請求被告給付自91年1 月1 日起至98年12月31日止之租金1,059,540 元及自99年1 月12日變更及追加狀送達翌日（即99年1 月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
民事第五庭 法 官 賴文姍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
書記官 林秀珍