臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1785號原 告 蔡穎睿訴訟代理人 蔡智勇被 告 王福松訴訟代理人 楊昌禧律師訴訟代理人 梁育誠律師上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，本院於民國100年1 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就本院九十六年度執字第二一八四七號清償票款執行事件拍賣之坐落高雄縣○○鎮○○○段○○○○號、地目田、面積六三一點四一平方公尺土地，權利範圍全部之土地優先購買權不存在。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟零捌拾捌元由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第124 號判例意旨參照）。查本件原告主張其於本院96年度執字第21847 號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定買受訴外人即執行債務人蔡金財所有坐落高雄縣○○鎮○○○段○○○ ○號（重測前為403 地號）、地目田、面積631.41平方公尺，權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）。惟被告抗辯其為系爭土地之耕地承租人，就系爭土地享有優先購買權，然此為原告所否認，則原告既爭執被告就系爭土地有優先購買權，且原告能否拍定取得系爭土地之法律上地位不安狀態，亦能以本件確認判決將之除去，則原告提起本件訴訟，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，即有確認利益，合先敘明。
二、原告主張：系爭土地原為蔡金財所有，嗣後蔡金財因積欠債務，經債權人聲請本院以系爭執行事件拍賣系爭土地，由原告於98年7 月14日第二次拍賣程序以112 萬元標得，被告則於同年月21日就系爭土地主張行使土地法第107 條耕地租用之優先購買權。然蔡金財雖將系爭土地出租予被告，惟彼等卻約定系爭土地限於供有機肥製造、農作物試驗之用，足見被告承租系爭土地並非以自任耕作為目的，自無土地法第10
7 條之優先購買權。又系爭土地若為耕地，被告本應自任耕作，然被告竟放任訴外人福航貨櫃運輸公司（下稱福航公司）將系爭土地作為停車場使用，不僅與土地法第106 條所定耕地租賃之要件不符，且依同法第115 條規定，應視為放棄耕作權利，被告亦已喪失優先購買權，爰依法提起本訴等情。並聲明：確認被告對系爭土地之優先購買權不存在。
三、被告則以：被告經營千田有機肥料有限公司（下稱千田公司），而向蔡金財承租系爭土地，其動機雖係為試驗有機肥料之功效，然被告仍在系爭土地上種植作物，並定期收穫，應屬自任耕作。又被告並未將系爭土地轉租予福航公司作為停車場使用，係福航公司於系爭土地休耕時擅自將貨櫃車停放在系爭土地上，且僅係臨時性，並不影響被告對系爭土地之耕作等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第151至152頁）：㈠系爭土地重測前之地號為高雄縣○○鎮○○段○○○ ○號，重測後之地號為高雄縣○○鎮○○○段○○○ ○號。
㈡原告於系爭執行事件98年7 月14日第二次拍賣程序以112 萬
元標得系爭土地，被告於98年7 月21日主張行使優先購買權。
㈢千田公司核准設立登記日期為80年9 月11日，營業項目為液
體有機肥料（限罐裝）之買賣業務、前項有關原料及產品之進出口業務，被告乃千田公司之負責人，此有高雄縣政府高縣營合字第028497號營利事業登記證、經濟部工廠登記證、經濟部公司執照在卷可稽。
五、本件兩造於審理中協商之爭點（見本院卷第152 頁、第243頁）：
㈠被告與蔡金財間就系爭土地之租賃關係是否因被告未自任耕
作而影響其承租權?㈡被告對於系爭土地有無優先購買權存在?
六、得心證之理由：㈠被告與蔡金財間就系爭土地之租賃關係是否因被告未自任耕
作而影響其承租權?⒈本件被告辯稱系爭土地屬耕地租用，其就系爭土地具有優先
購買權等語，業據原告否認，並陳稱：被告與蔡金財約定系爭土地限於供有機肥製造農作物試驗之用，非屬耕地租用等情。是以，蔡金財將系爭土地出租予被告，是否為耕地租用，即為上開爭點之前提事實，並有先加以究明之必要。換言之，蔡金財出租系爭土地予被告，若屬耕地租用，始須進一步再討論被告未自任耕作是否影響其承租權之必要。否則，被告租用系爭土地若非屬耕地租用，則被告本不得主張耕地租用之優先購買權，自無再探究上開爭點之必要，先予敘明。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條定有明文。是主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任，而主張法律關係變更或消滅之當事人，則須就該法律關係變更或消滅所須具備之特別要件，負主張及舉證之責任，此為舉證責任分配原則。次按「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104 條第2 項之規定，於前項承買承典準用之。」，土地法第106 條、第107 條第1 項分別定有明文；又土地法第107 條第1 項關於耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故被告自應先證明其耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700 號判例意旨參照）。
是被告既抗辯其向蔡金財租用系爭土地，為耕地租用，自應由被告就此有利於己之事實及法律要件存在負舉證責任。次按「種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物。」，固有最高法院82年台上字第1096號判例意旨足參，惟所謂「耕地租用」，係以支付地租而「耕作」他人之農地為要件，所稱之「耕作」，其目的應在於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物而言。倘施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物，不論該地目是否為「田」，應認無「耕地租用」之適用（最高法院63年台上字第1218號判例、85年度台上字第2696號判決意旨參照）。
⒊本件蔡金財於81年10月1 日將系爭土地連同同段416 地號（
重測前為272 之1 地號）、417 地號（重測前為271 地號）、419 地號（重測前為401 地號）、424 地號（重測前為40
1 之3 地號）及406 地號（重測前為300 之1 地號）土地，暨高雄縣○○鎮○○○街○○號房屋（下稱本洲三街房屋）出租予被告，約定租賃期間自81年10月1 日起至91年9 月31日止，租金每月新臺幣（下同）10,000元（下稱系爭租約）之事實，有土地租賃契約書（見本院卷第29至30頁）為證，且為原告所不爭執（見本院卷第243 頁），固堪認定。惟查：
⑴系爭租約第4 條係約定：「乙方（即被告）就租賃土地（含
系爭土地在內）限於供與有機肥製造農作物試驗等之用」等語，有土地租賃契約書1 份在卷可稽（見本院卷第29頁背面），已見原告主張被告向蔡金財承租系爭土地之目的，本係供有機肥製造、農作物試驗之用，並非在系爭土地施人工以定期收穫農作物，應非屬耕地租用乙節，並非無據。再參諸被告自承：當時因伊在製作肥料，所以才向蔡金財承租系爭土地及其他土地，伊是在租來的本洲三街房屋內製作液態有機肥料，並將生產之液態有機肥去灌溉，試驗肥料的效果。事後，因遭他人投訴造成環境污染，始未再製造肥料等語（見本院卷第207 頁背面），及證人蔡金財證稱：一開始簽訂系爭租約時，被告向伊表示承租本洲三街房屋、系爭土地及其他地號土地，是要供製作有機肥之用，被告打算在本洲三街房屋設立工廠來做有機肥，而系爭土地及其他土地則係種植作物來試驗有機肥的效果。後來，因附近鄰居抗議環境衛生問題，被告就未再從事製造肥料等語（見本院卷第210 至
211 頁），足見被告向蔡金財租用本洲三街房屋、系爭土地及其他地號土地之初，本係為供液態肥料之製造及試驗之用，而被告亦確曾實際製造、試驗液態肥料。據此，堪認被告在系爭土地上施人工栽種農作物，係為試驗液態之肥料之功效，而非在於收穫定期之農作物，參照前開見解，被告租用系爭土地仍非屬耕地租用，原告自無依土地法第107 條主張優先購買權之餘地。
⑵又被告雖辯稱：其確有在系爭土地耕作，並舉證人即曾擔任
系爭土地當地里長之陳永成、證人即兩造之親戚林月雲於本院之證詞為證。然被告既係以製作、試驗肥料為目的，而與蔡金財訂立系爭租約，且事後未再與蔡金財另行訂定以定期收穫農作物為目的之耕地租用契約，則被告事後縱未從事肥料之製造及試驗，而僅種植農作物，亦不能認被告事後從事與系爭租約原始目的不符之單純耕作行為，將使系爭租約變更為具有耕地租用之性質。準此，陳永成雖證稱：系爭土地97年迄今確有種植一些蕃薯葉、黑藤丫菜（台語）等語（見本院卷第136 頁）；林月雲則證稱：被告自93、94年間起，即僱用伊在系爭土地灌溉及施肥，並幫忙採收蕃薯葉、黑藤丫菜（台語）等詞（見本院卷第147 頁），縱均屬實，亦均不能執為有利被告之認定。
⑶綜上所述，被告以系爭租約承租系爭土地，既非耕地租用，
則被告自不得依土地法第107 條規定，主張優先承買系爭土地。
㈡被告對於系爭土地有無優先購買權存在?
承前所述，被告與蔡金財間之系爭租約，並非耕地租用，被告即無土地法第107 條優先購買權存在。
七、從而，原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、本件係原告全部勝訴，其繳納之第一審訴訟費用即裁判費12,088元，應由被告負擔。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 16 日
民事第五庭 法 官 李育信以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 2 月 16 日
書記官 陳孟琳