臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1959號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○
乙○○被 告 丁○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，本院民國99年5 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、原告主張：坐落高雄市○鎮區○○段第1367地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，嗣於民國47年6 月6 日訴外人台鋁公司與訴外人楊宇龍簽訂「臺灣鋁業公司建築第二期勞工住宅貸款租地合約」，雙方約定租金為每年新台幣（下同）1 元（下稱系爭契約），訴外人楊宇龍即在系爭土地上興建門牌號碼高雄市前鎮區台鋁新巷17號之4 建物（下稱系爭建物），嗣系爭建物於67年1 月31日輾轉讓予被告居住使用迄今，並於96年
7 月12日辦妥系爭建物第一次所有權登記。系爭契約第6 條雖約定以系爭建物之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，依修正前民法第449 條第1 項規定，其租賃期限於20年屆滿消滅，被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，訴外人台鋁公司並未表示反對之意思，自67年6 月6 日起視為以不定期限繼續契約。台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關，原告已於90年12月17日，依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知被告應於91年3 月31日前換訂租約及為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，惟被告於收受該通知後，僅以訴願之方式申請換訂租約，並未於期限內繳款及辦理訂約承租手續，原告遂於92年8 月6 日以函文通知自同年9 月1 日起終止系爭契約。被告於系爭租約終止後已屬無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得請求被告給付自93年5 月15日起至97年12月31日止相當於租金之利益673,847 元。爰依民法不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告673,847 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：台鋁公司原與員工簽訂之土地租賃契約係約定租金每年1 元，且無租賃期限，伊亦依約繳付，將租金提存於法院，而原告於88年間接管系爭土地後，片面將租金提高逾十萬倍，伊曾多次陳情降低租金，惟均遭原告拒絕，而原告於90年12月17日通知伊於91年3 月31日前換訂租約，逾期則終止租賃關係，伊已遵照通知於91年1 月5 日提出訴願申請，詎原告竟仍於92年8 月6 日通知終止租約，於法已有未合，兩造間就系爭土地仍有不定期限租約之關係存在，伊使用系爭土地自有合法之權源，被告以伊無權占有為由，請求伊給付相當租金之不當得利，自無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善
而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記為國有，並由原告擔任管理機關，有土地登記謄本、台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函為證。
㈡訴外人楊宇龍於47年6 月6 日與台鋁公司簽訂系爭契約，雙
方約定租金為每年1 元，訴外人楊宇龍即在系爭土地上興建系爭建物，並於48年7 月11日將系爭建物及契約權利輾轉讓與訴外人康前榮、鄭秀吉、康永田、黃國謀，嗣於67年1 月31日讓與被告，被告並於96年7 月12日辦妥系爭建物第一次所有權登記，有系爭契約、承諾書、轉讓勞工住宅協議書、建物登記謄本為證。
㈢原告於90年12月17日以台財產南管字第0900034837號函通知
被告應於91年3 月31日前換訂租約，被告於91年1 月5 日與訴外人許笠松等人共同對原告提起訴願請求重訂租約，經財政部於91年5 月20日決定訴願不受理，原告復於92年8 月6日通知被告系爭租約自92年9 月1 日起終止，被告於同年8月18日收受，有上開函文及回執為證。
四、本件之爭點：㈠本件租賃關係是否業已合法終止？被告是否為無權占有？㈡若被告為無權占有，則原告可請求被告不當得利之金額為何
？
五、得心證理由：㈠按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。89年5 月5日修正施行之民法雖增訂第449 條第3 項：「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文。而民法債編施行法並無民法第449 條第3 項於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是民法債編修正施行前所定之基地租賃契約，自無民法第449 條第3 項規定之適用。查系爭租約係於47年6 月6 日訂立，為兩造所不爭執，是系爭租約應適用民法債編施行前之規定，亦即依修正前民法第44
9 條第1 項之規定，應認係定有期限之租賃契約，其租賃期限於20年屆滿時消滅。又被告於租賃期限屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條之規定，系爭租約自67年6 月6 日起，應視為以不定期限繼續契約，要無疑義。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條固有明文。惟基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在89年5 月5日民法債編修正施行前，所成立未經公證、期限逾5 年，或未定期限之不動產租賃契約，並無修正後民法第425 條第2項規定之適用。系爭租約自67年6 月6 日起視為不定期租賃契約，係屬民法債編於89年5 月5 日施行前所成立未定期限之不動產租賃契約，依前開說明，並無修正民法第425 條第
2 項規定之適用。又訴外人楊宇龍於47年6 月6 日與台鋁公司簽訂系爭契約，並於系爭土地上興建系爭建物，於48年7月11日將系爭建物及契約權利輾轉讓與訴外人康前榮、鄭秀吉、康永田、黃國謀，嗣於67年1 月31日讓與被告，被告並於96年7 月12日辦妥系爭建物第一次所有權登記，而系爭土地因台鋁公司清算分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由國有財產局管理之事實，均為兩造不爭執。則系爭租約自67年6 月6 日起視為不定期租賃契約，並於被告占有中，系爭土地之所有權讓與國家，依修正前民法第42
5 條之規定，台鋁公司與被告間不定期限之租賃契約，對於受讓系爭土地所有權之國家，自仍繼續存在。
㈢按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，
或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第2 條第1 項、第1 條定有明文。又國有財產法第2 條第1 項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1 條第2 項亦有明文。查系爭土地係台鋁公司因經營不善而依公司法規定進行清算後，分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由原告管理，則系爭土地係依據公司法之規定由國家取得之財產，屬國有財產無疑。依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
㈣按國有財產法施行後，中央及地方各機關所管之國有財產，
其保管、使用、收益及處分不合國有財產法規定者，應改依國有財產法辦理，此參諸國有財產法施行細則第72條前段規定自明。且國有財產法第42條第3 項之立法理由，明確記載基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，而修正原國有財產法第42條第2 項之規定，並改列為第3 項，亦知國有財產法第42條第3 項之規定，乃針對國有財產法該次修正施行前（即89年1 月12日）已存在之不定期租賃契約所為之規範。本件租賃契約自67年6 月6 日起既視為不定期限租賃契約，至系爭土地於88年8 月24日移轉登記為國有時仍存續，自有國有財產法第42條第3 項之適用。
㈤按國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類；非公用財產
，係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產；非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之，國有財產法第4 條第1 項、第3 項、第42條第3 項、第4 項分別定有明文。財政部乃依國有財產法第42條第4 項訂定國有非公用不動產出租管理辦法，其第4 條規定，已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1 規定，委任出租機關終止租賃關係。前項期限，承租人死亡者，得延長為6 個月。依國有財產法第42條第3 項之文義，僅規定承租人應於規定期限內訂定書面契約，而非規定承租人應於規定期限內依國有財產法所定之不動產租金率與管理機關另行訂定書面，再觀之國有財產法第42條第3 項之立法理由，乃基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，復鑒於實務上新接管之無人繼承土地或抵稅土地難免於接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，乃增訂未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的，可知其立法意旨，應僅在契約形式及期限更新，而非藉由該規定之修正，以達修訂其他契約內容之目的。故於解釋上應僅課予承租人應於規定期限內與管理機關訂定契約內容除期限外並不變更其同一性之書面契約之義務，並僅於承租人未與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約時，始賦予管理機關終止租賃關係之終止權。而國有非公用不動產出租管理辦法第4 條所稱書面通知之內容，亦應指通知承租人與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約，始符合上開條文之文義及立法本旨。
㈥原告雖主張其於90年12月17日以台財產南管字第0900034837
號函通知被告系爭租約之租金，應依國有出租基地租金計收標準即依申報地價週年利率百分之5 計算租金，並於91年3月31日前辦理換約，逾期則終止系爭租約等語，然原告上開函文之內容係通知被告應依國有出租基地租金計算標準，與原告訂立書面契約，而非通知被告訂定除期限外、不變更其同一性之書面契約，此有財政部國有財產局南區辦事處90年12月17日台財產南管字第0900034837號函在卷可考（見本院卷一第115 至117 頁）。揆諸前揭說明，原告前述函文之通知核與國有財產法第42條第3 項規定之情形，尚有未合。
㈦按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。本件被告於受原告通知應換約之前開函文後，乃於91年1 月5 日與訴外人許笠松等人共同提出訴願書，請求原告依系爭租約原訂租金，或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約，與被告訂立租約，訴願書亦經原告收受，有訴願書在卷可稽（見本院卷一第76至84頁），此項申請雖係以訴願書之形式向原告提出，但因原告為國有財產局，其以公文形式通知被告，致被告以訴願之方式向原告提出換約，並不能拘泥於被告提出之形式而將其訴願書之請求內容置而不論，而認被告未於期限內申請。況訴願必須以行政處分為對象（訴願法第1 條第1 項參照），原告所發通知函內容附有逾期不換約即終止租約之法律效果，易使人民將此觀念通知誤認為訴願法第2 條所定之行政處分而提起訴願，但因該函僅屬通知並非行政處分，且係針對行政機關私經濟行為所為，並不符合行政處分之定義，應不得對之提起訴願，惟該訴願之申請並非即因此對該機關即不發生法律效果，受理訴願機關理應依其內容而為適當處置。查本件被告所為以訴願書形式提出重訂租約之意思表示，既已於原告所訂之3 個月內期限內已到達原告機關，則原告為行政機關自應就其申請之內容與被告依法協議訂約條件，若有爭執，則應依循調整租金之途徑處理，尚不能以被告所提出申請之形式為訴願書，且其租金之計算未符合原告之要求，即認被告未提出申請而據以終止租約，是原告以被告未於91年3 月31日前申請換約為由，乃於92年8 月6 日通知自同年
9 月1 日起終止系爭契約乙節，於法尚有未合。㈧本件原租約既仍繼續存在於兩造間，且原告通知被告以新條
件換約係屬片面變更租賃契約之內容，基於契約平等原則，人民並不負依該條件與原告訂約之義務，否則無異強制訂約，已成為單方片面決定之行政處分而非立於平等之契約（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。至行政院82年4月23日台82財字第11153 號關於國有出租基地，自82年7 月
1 日起，一律按照土地申報地價年息5 ％計收租金之函示，亦僅係主管機關辦理出租國有土地，應依前開函示計收租金，若原已訂定之租賃契約，租金未符合該函令之規定，主管機關亦僅能依循調整租金之方式辦理，並非對於人民之申請以不符該函示之規定即不予受理而逕為終止租約。是本件被告既於原告所通知之期限內提出申請訂立書面契約，依國有財產法第43條第3 項及施行細則第68條之1 規定，原告即不得為終止租賃契約，原告以被告未於所定期限內提出為由而於92年8 月6 日終止租約並不合法。又本案情節與台灣高等法院高雄分院96年度上更㈠字第7 號判決不同，該案被告並未於原告通知期限內向原告為申請，自不能比附援引，附此敘明。
六、本件原告之終止租約既不合法，則兩造間之租賃契約仍然存在，被告即非無權占有，並無不當得利，且被告亦已依原租賃契約約定，每年提存租金1 元，有提存書在卷可稽（見本院卷一第37至47頁），則原告請求被告給付相當於租金之不當得利及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併與駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
民事第三庭 法 官 洪能超正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
書記官 火秋予