臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第1911號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 戊○○
丁○○乙○○己○○被 告 丙○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，本院於民國99年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造間就坐落高雄市○鎮區○○段第一三六七之十地號土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分（面積93平方公尺），年租金自民國一００年一月一日起，應調整為依土地申報地價年息百分之五計算之金額。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款分別定有明文。經查，本件原告起訴時，係依不當得利之法律關係，請求被告給付原告新臺幣（下同）1,072,964 元，及自支付命令送達翌日即民國98年4 月28日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。另於99年9 月3 日民事聲請狀（見本院卷第25
0 至253 頁）變更及追加：先位主張依不當得利及租賃契約法律關係，備位主張依租賃契約法律關係及情事變更原則，㈠先位聲明變更為：⑴被告應給付原告997,306 元及自支付命令送達翌日即98年4 月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。⑵被告應給付原告234,303 元及自99年
9 月3 日民事聲請狀送達翌日即99年9 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被告就坐落高雄市○鎮區○○段第1367之10地號土地（分割自同段1367地號土地，下稱第1367之10地號土地），面積93平方公尺，自91年1 月1 日起，年租金應調整為按各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額。⑵被告應給付原告1,231,609 元之租金及自99 年9月3 日民事聲請狀送達翌日即99年9 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。嗣於99年9 月30日民事聲請狀（見本院卷第260 頁）中，將先位聲明之利息起算日均減縮自99年9 月30日民事聲請狀送達翌日即99年10月6 日起算。請求增加金額及減縮遲延利息起算日部分，屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，另備位聲明所為訴之追加，被告同意之（見本院卷第246 頁），均合於法律規定，應予准許。
二、原告主張：訴外人陳慶集於47年間向訴外人臺灣鋁業股份有限公司（下稱臺鋁公司）承租該公司所有第1367之10地號土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分土地（面積93平方公尺，下稱系爭土地），並簽訂「臺灣鋁業公司建築第2 期勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭契約），約定每年租金1 元，用以興建高雄市○鎮區○○段10658 建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號建物（下稱系爭建物）。嗣陳慶集將系爭契約權利及系爭建物讓與被告之被繼承人陳麗旭。臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，依公司法規定將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，由原告擔任管理機關。原告於90年12月17日依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知陳麗旭應於91年3 月31日前換訂租約，併為自91年1 月1 日起依系爭土地申報地價（依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價，免予申報）週年利率5 ％調高租金之意思表示，如逾期未完成換約，即終止系爭契約。詎陳麗旭未於期限內申請換約，經原告於92年8 月
6 日對陳麗旭為終止系爭契約之通知，系爭契約已於92年9月1 日終止，陳麗旭自92年9 月1 日起即喪失占有系爭土地之合法權源，而系爭建物仍坐落於系爭土地上，且陳麗旭死亡後即由被告繼承並持續占有中。爰依系爭契約請求被告給付自88年起至92年8 月止，依系爭土地申報地價週年利率5％計算之租金234,303 元（下稱系爭租金，即3 + 30,233元935%1220 =234,303 元），暨依民法第179 條規定，請求被告返還自92年9 月1 日起至99年7 月31日止，按系爭土地申報地價週年利率5 ％計算之不當得利997,306 元。
如認系爭契約未經合法終止，因原訂租金顯失公平，則依民法第227 條之2 及第442 條之規定，擇一請求按系爭土地申報地價週年利率5 ％調整租金，依此計算，被告自91年1 月
1 日起至99年7 月31日止，共應給付租金1,231,606 元，加計88年起至90年止之租金3 元，租金合計為1,231,609 元。
爰先位、備位聲明如上所述。
三、被告則以：被告之父陳麗旭於47年間自陳慶集處受讓系爭契約權利及系爭建物之所有權。系爭契約係約定以住宅之存在為有效年限，換言之，租期即20年，於67年6 月租期屆滿之際，臺鋁公司未為反對續租之表示，雙方租約視為以不定期限繼續契約，陳麗旭依約按期繳納1 元之土地租金，詎原告於88年接管系爭土地後，片面提高租金，陳麗旭曾多次陳情降低租金遭拒。嗣原告於90年12月17日通知陳麗旭於91年3月31日前辦理換約，陳麗旭於91年1 月 5 日以訴願書方式提出申請書，表示願以原訂租約內容或參照中國石油公司勞工住宅基地租約每年改以公告地價千分之2 為租金，辦理換約續租，惟因雙方就租金提高後之數額有爭議，始未正式換約，原告自不得以陳麗旭拒絕換約為由片面終止系爭契約。
又系爭契約為不定期限繼續契約，且陳麗旭及被告歷年均依約繳納土地租金，未曾有積欠租金情事，是系爭契約仍繼續存在，被告自得本於租賃關係及繼承之法律關係，合法占用系爭土地。是以被告既未積欠租金，亦未無權占有系爭土地，其先位聲明請求被告給付租金及返還無權占有所獲得之不當得利，為無理由。另原告備位請求調整租金部分，原告請求租金之計算方式過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠第1367之10地號土地原為臺鋁公司所有，臺鋁公司於87年間
因經營不善而清算，將第1367之10地號土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關。
㈡系爭建物為被告所有，坐落系爭土地如附圖A 、B 、C 、D部分，占用面積93平方公尺。
㈢陳慶集於47年6 月間與臺鋁公司系爭契約，其中第4 條約定
土地租金每年1 元，陳慶集即於47年間在系爭土地上興建系爭建物，後並將系爭契約權利及系爭建物讓與被告之父陳麗旭使用居住，迨陳麗旭於95年11月22日死亡後，系爭建物由被告繼承，並於96年7 月3 日辦妥系爭建物第1 次所有權登記。
㈣原告於90年12月17日通知陳麗旭應於91年3 月31日前換訂租
約，且依系爭土地申報地價週年利率5 ％計算租金，併為調整租金之意思表示，陳麗旭於90年12月21日收受。
㈤原告於92年8 月6 日通知陳麗旭終止租約，陳麗旭於同年8月15日收受。
㈥被告自93年度至99年度，均有以原告為提存物受取人，將93至99年度租金1 元提存。
㈦陳麗旭則於91年1 月5 日提出訴願書，請求依法院判決之租
金率，原租地合約之租期及權利義務一併承受，而新訂租地合約。
㈧第1367之10地號土地自89年至92年12月止之公告地價為每平
方公尺30,233元，自93年1 月起至98年12月止之公告地價為每平方公尺31,000元，自99年1 月起之公告地價為每平方公尺31,553元。
五、爭執事項：㈠原告終止系爭契約之通知是否合法有效？被告是否自92年9
月1 日起無權占有系爭土地？㈡原告依系爭契約請求被告給付租金234,303 元及不當得利金
額997,306 元暨均自99年10月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息有無理由？㈢原告請求增加租金有無理由？如有，租金應從何時開始增加
？原告得請求租金為多少？
六、茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠原告終止系爭契約之通知是否合法有效？被告是否自92年9
月1 日起無權占有系爭土地？⒈查系爭土地係臺鋁公司於87年間，因經營不善清算，依公
司法規定，分派予國庫股東，並於88年8 月24日登記為國有，由財政部國有財產局管理等情，為兩造所不爭，依國有財產法第1 條規定，系爭國有土地之使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。又非公用財產類之不動產，依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條第1 項規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3 項，國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽訂書面契約之義務（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。查原告於90年12月17日依上揭規定通知陳麗旭應於91年3 月31日前辦理換約事宜，陳麗旭並於90年12月21日收受該通知，為兩造所不爭執，惟陳麗旭迄未與國有財產局換訂租約，國有財產局乃於92年8 月6 日以台財產南管字第0920026194號函通知陳麗旭，略稱兩造間之租賃關係應自92年9 月1日 起終止等語，陳麗旭於92年8 月15日收受上開終止通知書為兩造所不爭。
⒉被告則辯稱：陳麗旭已依原告之通知期限，通知原告願意
按同條件換約續租等，但原告未予置理，逕自終止系爭契約，於法未合等語。查，被告所稱已於期限內提出換約續租申請，係指91年1 月5 日陳麗旭與其餘承租人多人聯名之訴願申請（見本院卷第39至48頁），該內容略謂應依原有租約內容或參照中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 為租金等條件換約，其主旨則載為：「應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利與義務一併承受之法律，而新訂租地合約」（見本院卷第39頁）。陳麗旭雖以聯合其他承租人以訴願書方式向原告表達願意換約，只是期待租金計算方式比照同為公營事業單位之中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 計算，甚且表明依法院判決（民法第442 條規定租賃契約當事人得聲請法院增減租金）。按陳麗旭並未堅持僅願依原租約每年租金1元與原告續換租約，而係請求原告能比照中油公司勞工住宅租約依公告地價千分之2 計算租金，或由法院判決；而原告則主張應依申報地價週年利率5 ％計算租金，其差距固大，但原告通知陳麗旭以新條件換約，系屬片面變更租賃契約之內容，基於契約自由原則，該變更部分自無拘束陳麗旭之效力。
⒊綜上，陳麗旭已於原告通知換約之期限內，以訴願書方式
向原告表明願訂立新書面契約，僅因雙方對於租金之計算差距頗大，原告不願與被告簽訂書面契約，原告自不得依國有財產法第42條第3 項，國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項之規定終止契約。是原告以陳麗旭未於所定期限內辦理換約為由，而於92年8 月6 日函知陳麗旭自92年9 月1 日起終止租賃關係，其終止之意思表示不合法，陳麗旭本於租賃關係自92年9 月1 日起至被告繼承後迄今繼續占有使用系爭土地，自非無權占有。
㈡原告依系爭契約請求被告給付租金234,303 元及不當得利金
額997,306 元暨均自99年10月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息有無理由？⒈原告起訴時請求給付無權占有期間（自92年9 月1 日至97
年12月31日止），占用面積130 平方公尺之使用補償金為1,072,964 元，嗣經地政事務所複丈結果，被告占用面積為93平方公尺，此部分補償金更正為997,306 元（自92年
9 月1 日至99年7 月31日止），另追加90年12月21日陳麗旭收受原告前揭終止租約通知後之調整租金部分即自91年
1 月1 日至92年8 月31日止，此部分之租金為234,300 元（見99年8 月9 日民事聲明狀之先位聲明部分理由內容、99年9 月3 日民事聲請狀更正之先位聲明及第251 頁土地使用補償金計算表、第252 頁租金計算表，本院卷第223、224 、250 頁）。然被告自93年起已逐年提存每年租金
1 元至99年止乙節，為兩造所不爭執，應認真實。另被告於本院99年10月18日言詞辯論程序中抗辯其已將88年至92年租金以匯票5 元郵寄交付原告（見本院卷第265 頁），亦未經原告否認上情，足認被告確已將88年至92年租金5元交付原告無訛。
⒉查兩造既依原訂契約視為不定期間租賃關係而繼續存在，
自應依原契約條件履行，在未依法換訂新約或變更租約內容或經依民法第442 條由法院為增加租金之判決確定前，被告依原契約之約定每年租金1 元予以交付匯票或提存，自無積欠租金之情形，原告請求被告給付無權占有致生相當於租金（原告主張按土地申報地價5%計算之租金）之不當得利補償金997,306 元及租金234,303 元暨均自99年10月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，先位聲明即無理由，應予駁回。
㈢原告請求增加租金有無理由？如有，租金應從何時開始增加
？原告得請求租金為多少？⒈原告請求增加租金有無理由？
按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第227 條之2 第1 項、第442 條前段分別定有明文。查系爭契約之租金自45年訂約時起，約定每年租金為1 元，均未曾調整，而系爭土地之價格自租約訂定後迄今，已隨土地之開發及城市、經濟之發展而大幅提昇，此觀系爭土地之申報地價於57年起至62年間每平方公尺為681 元，自63年起至65年止每平方公尺為2,692 元，66年間每平方公尺為3,660 元，自67年起至75年止每平方公尺為5,570 元，自76年起至79年止每平方公尺為25,670元，自80年起至82年止每平方公尺為27,900元，自83年起至85年止每平方公尺為29,370元，自86年起至92年止每平方公尺為30,233元，自93年起至98年止每平方公尺為31,000元，自99年起每平方公尺為31,553元自明，有高雄市政府地政處前鎮地政事務所99年7 月15日高市地鎮二字第0990006539號函所附系爭土地公告地價資料可稽（本院卷第217 、218 頁）。系爭土地價值於租賃契約成立後有所增加，而系爭契約為不定期租賃契約，已如前述，則原告依據民法第227 條之2 第1 項、第442 條前段請求增加租金，自屬有據。
⒉系爭租約之租金應自何時開始增加？
⑴按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依
民法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決可資參照）。是承租人於起訴前已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得再請求調整租金。
⑵經查，原告係於99年8 月9 日以民事聲明狀請求增加租
金，有該書狀附卷可憑（本院卷第223 頁）。原告雖主張其以90年12月17日台財產南管字第0900034837號函通知陳麗旭，應於91年3 月31日辦理續租換約，租金按系爭土地申報地價週年利率5 ％計算，該函於90年12月21日送達陳麗旭，足認原告調整租金之意思表示已於90年12月21日送達被告。然原告為意思表示後至起訴請求增加租金前，被告已以匯票方式給付88年1 月1 日起至92年12月31日止之租金共5 元，並向本院分別提存（最後提存日為99年2 月1 日）系爭租約自93年1 月1 日起至99年12月31日止之租金，各1 元，共12元乙節，業如前述，因原告起訴請求增加租金前，系爭契約仍不失其拘束兩造之效力，則被告於99年2 月1 日前所為之提存，均已生清償之效力。依系爭契約第4 條之約定，系爭土地之租金，按照年度計算，在每年12月繳納等情，有租賃契約可稽（本院卷第37頁）。原告99年8 月9 日請求增加租金，被告於原告請求前已經清償88年1 月1 日起至99年12月31日止之租金，則原告僅得請求自100 年1月1 日起增加系爭契約之租金，逾此部分之請求，為無理由。
⒊原告得請求之租金為若干？
⑴按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法
院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，最高法院81年度台上字第3062號判決可資參照。
⑵經查，系爭土地之地目為「建」，坐落於高雄市○鎮區
○○段第1367之10地號，面臨高雄市○鎮區○○○路○路寬20米，面臨高雄市○鎮區○○○路，往來交通便利，附近有郵局、派出所、復興國小、獅甲國小、獅甲國中、市立前鎮游泳池、仳鄰市集、勞工公園、獅甲捷運站，2 公里內可到百貨公司，生活機能完善，工商業繁榮，而系爭建物現由被告居住使用，業經本院會同兩造到場勘驗無誤，有勘驗筆錄、照片、電子地圖及複丈成果圖在卷足稽（本院卷第181 、184 、185 、213 至21
6 、221 頁）。本院斟酌系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商業繁榮之程度、被告利用系爭土地之經濟價值及利益，認系爭土地之租金調整為依土地申報地價週年利率5 ％計算，尚稱適當，應予准許。
⑷又查，被告應給付原告之租金，既係自100 年1 月1 日
起始生調整為依土地申報地價週年利率5 ％計算之效力，故原告請求被告自91年1 月1 日起至99年7 月31日止，給付調整後之租金，顯無理由，應予駁回。至被告已依債務本旨給付88年至90年租金共3 元乙節，已如上述，則原告請求被告給付88年至90年租金部分，亦無理由，應併駁回。
七、綜上所述，原告本於租賃關係請求積欠租金及自92年9 月1日起按相當於租金之不當得利，尚非有據，先位聲明應予駁回。又本於調整租金法律關係及情事變更原則，擇一請求被告就占有使用系爭土地自100 年1 月1 日起，年租金應調整為就占用面積依各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則均無理由，應予駁回，其本於情事變更請求調整租金部分，即無深究必要。又請求法院調整租金之訴為形成判決，並非給付之訴，不生假執行之問題，原告假執行之聲請應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，原告先位之訴為無理由、備位之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 1 日
民事第五庭 審判長法 官 黃國川
法 官 劉定安法 官 何佩陵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 1 日
書記官 陳喜苓