臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第2003號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 己○○
庚○○乙○○被 告 丁○○訴訟代理人 丙○○○訴訟代理人 戊○○上列當事人間給付使用土地補償金事件，本院民國99年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○○○號國有土地（使用面積八十四平方公尺），自民國99年6 月8 日起，年租金應調整為新台幣捌萬貳仟陸佰伍拾陸元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴後，先位部分擴張聲明為：⑴被告應給付原告新台幣（下同）923,831 元，及其中728,024 元，自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保請准宣告假執行；並追加備位聲明為：⑴被告就占有使用坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○○○號國有土地，使用面積84平方公尺，自民國91年1 月起，年租金應調整為就占有面積依各年土地公告地價年息百分之5 計算之金額。⑵被告應給付原告1,088, 395元之租金，及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保請准宣告假執行。以上與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、7 款之規定，核無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）坐落高雄市○鎮區○○段第1370-7地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，被告所有門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷31 號建物（下稱系爭建物）位於系爭土地上，被告之被繼承人楊榮川與台鋁公司於民國（下同）47年間所簽訂之「台灣鋁業公司建築第2 期勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭契約）第6 條雖約定以系爭建物之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，依修正前民法第449 條第1項規定，其租賃期限於20年屆滿消滅，被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條規定，自67年6 月6 日起視為不定期限租賃契約，台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由原告擔任管理機關，依修正前民法第425 條規定，系爭契約由國家繼受，原告依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知楊榮川應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價年息5%計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係。然楊榮川收受上開通知後，未於期限內申請換約，原告遂於92年8 月6 日發函通知自92年9月1 日起終止租賃關係，楊榮川並應給付88年至90年租金新台幣（下同）3 元及91年1 月起至92年8 月止之租金231,460 元，合計231,463 元（下稱系爭租金）。另原告終止與楊榮川之不定期租賃關係後，楊榮川所有之高雄市○鎮區○○段1064 8建號建物即系爭建物仍坐落於系爭土地上，且楊榮川死亡後即由被告繼承並持續占有中。因系爭租約已於92年9 月1 日終止，被告自此無合法權源占有系爭土地，顯係無法律上之原因而受有相當於租金數額之利益，被告自應返還無權占用期間使用系爭土地之不當得利（即使用土地補償金）。而依行政院82年4 月23日台82財字第11153 號函，「國有出租基地，自82年7 月1日 起，一律按照土地申報地價年息5 ％計收租金。」，則被告現占用面積為84平方公尺，依上開函釋應繳納自92 年9月
1 日至97年12月31日無權占用期間之使用補償金為692,36
8 元。又被告為楊榮川之繼承人，自應就楊榮川之債務負連帶給付之責。為此，爰依租賃契約、繼承及不當得利之法律關係提起本訴，並先位聲明：⑴被告應給付原告新台幣92 3,831元整，及其中新台幣728,024 元自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保請准宣告假執行。
（二）又倘法院認為兩造間之租賃契約未經原告合法終止而尚屬存在，且被告未積欠租金等情，判決駁回原告先位聲明之請求，則因系爭土地鄰近高雄市○鎮區○○○路、中山二路，附近有郵局、派出所、復興國小、獅甲國小、獅甲國中、市立前鎮游泳池、仳鄰市集、勞工公園，且步行5 分鐘可至獅甲捷運站，交通便利、生活機能優越，每年僅付
1 元租金，顯失公平，原告自得依民法第227 條之2 及第
442 條之規定，請求法院調整租金。又原告於90年12月17日即以台財南管字第0900034837號函通知被告被繼承人楊榮川應於91年3 月31日前與原告換訂租約，逾期則終止租約，並同時表示自該函送達後（楊榮川於90年12月21日收受），依行政院核定之年息百分之5 調整租金。故原告自得請求自91年1 月1 日起至99年5 月31日止調整後之租金1,088,392 元）。爰依上開民法第227 條之2 、第442 條規定及租賃契約之法律關係，備位聲明請求判決：⑴被告就占有使用坐落高雄市○鎮區○○段○○○○ ○○ ○號國有土地，使用面積84平方公尺，自91年1 月起，年租金應調整為就占有面積依各年土地公告地價年息百分之5 計算之金額。⑵被告應給付原告1,088,395 元之租金，及自追加備位聲明書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息。⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：訴外人即被告之父楊榮川於45年6 月5 日與台鋁公司簽訂系爭租約，由台鋁公司提供系爭土地，楊榮川出資18,000元興建自用勞工住宅，並取得系爭建物之所有權。依系爭租約附訂「二、住宅管理辦法」第5 條約定，系爭房屋之使用年限為33年，即系爭租約為租期33年之「定期契約」，而楊榮川於78年6 月5 日租期屆滿時，仍繼續使用系爭土地，且原告不即表示反對續租之意思，則系爭租約即由定期租賃契約視為不定期限之繼續契約。原告自88年8 月24日受讓系爭土地後，即單方調整租金逾10萬倍，楊榮川不服，曾多次陳情原告降低租金，均未獲准許，原告並於90年12月17日發函通知楊榮川須於91年3 月31日前辦理續租換約，逾期則終止租賃關係，楊榮川遂於91年1 月5 日以訴願書方式提出申請書，表示願以原訂租約內容或參照中國石油公司勞工住宅基地租約每年改以公告地價千分之2 為租金，辦理換約續租，惟原告卻無視上開訴願書，逕於92年8 月6 日以同字第0920026194號函示，楊榮川逾期未辦理換約續租，系爭租約已終止及楊榮川無權占用國有土地等，要求楊榮川繳納使用補償金，惟楊榮川既已於91年3 月31日前提出換約續租之聲請，原告自不得片面終止系爭租約，其終止系爭租約自不合法。又系爭租約為不定期限繼續契約，且楊榮川及被告歷年均依約繳納土地租金，未曾有積欠租金情事，是系爭租約仍繼續存在，被告基於繼承關係取得系爭建物，自得本於租賃關係及繼承之法律關係，合法占用系爭土地。是以被告既未積欠租金，亦未無權占有系爭土地，其先位聲明請求被告給付租金及返還無權占有所獲得之不當得利，為無理由。另原告備位請求調整租金部分，因被告資力不佳，請求調整之租金比率應比照中國石油公司勞工住宅基地租約，按每年公告地價千分之2 為租金，原告請求之調整數額顯屬過高等語，資為抗辯，並均答辯聲明求為駁回原告之訴。
四、不爭執事項：
1.被告為系爭建物之所有權人。
2.原告對台鋁公司與承租人楊榮川間有租約及已視為不定期租約且效力及於原告，不爭執。
3.原告對系爭土地上有保存登記建物，不爭執。
4.被告之被繼承人楊榮川對於原告請求增訂書面租賃契約一事，曾經提起訴願，表明願意訂立書面契約但是租金照舊，也就是一年一元。
5.被告以提存方式繳納一年一元的租金，自八十八年度起，至九十九年度止，均以郵政匯票或法院提存之方式繳納每年租金一元，但均遭原告退回或未至法院提存所領取所繳上開租金。
五、爭執事項：
1.系爭租約之效力是否已經原告合法終止？被告是否自92年9月1 日起，無權占用系爭土地？原告依不當得利之法律關係及系爭租約，請求被告返還不當得利及給付租金各692,368元、231,463 元，有無理由？
2.系爭土地是否因情事變更，如按原定租金數額計算租金，顯失公平而有調整租金之必要？如有調整之必要，應以何時調整租金為有效？其調整租金之數額以若干為宜？原告請求被告給付自91年1 月1 日起至99年5 月31日止，調整後之租金1,088,395 元及自追加備位聲明書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息，有無理由？
六、法院之判斷：
（一）先位聲明部分：
1、原告終止系爭契約是否合法有效？被告是否自92年9月
1 日起無權占有系爭基地？⑴按，國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出
，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第2條第1項、第1條定有明文。又國有財產法第2條第1項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1條第2項亦有明文。查：系爭土地係台鋁公司於87年間，因經營不善清算而依公司法規定，分派予國庫股東，並於88年8月24日登記為國有，由國有財產局管理等情，為兩造不爭執，則上開土地係依公司法之規定由國家取得之財產，自屬國有財產無疑，依國有財產法第1條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
⑵再者，非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，
承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3項、國有非公用不動產出租管理辦法第4條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽定書面契約之義務（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。經查，原告於90年12月17日以台財產南管字第0900034837號函通知被楊榮川，系爭土地應換訂租約，並自接管日起依行政院82年4月23日台（82）財字第11153號函核定之國有出租基地租金計收標準計收租金，請於91年3月31日前，將承租申請書及切結書暨相關證明文件送交國有財產局台灣南區辦事處辦理換約事宜，逾期依國有財產法第42條第3項規定終止租賃關係等語為被告所不爭執，惟被告迄未與國有財產局換訂租約，國有財產局乃於92年8月6日以台財產南管字第0920026194號函通知楊榮川，略稱兩造間之租賃關係應自92年9 月1 日起終止等語。
⑶原告固主張兩造間之租約自92年9月1日起業已終止云云。然
被告辯稱：楊榮川已依原告之通知期限，通知原告願意按同條件換約續租等，但原告未予置理，逕自終止系爭租約，於法未合等語。查，原告所稱已於期限內提出換約續租申請，係指其於91年1 月5 日提起之訴願申請，該內容略謂應依原有租約內容或參照中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 為租金等條件換約等情，此有訴願書在卷可稽。被告雖以訴願書之形式申請，但因原告為公務機關，且以公文方式通知被告換約，則被告以訴願方式申請依原租約條件換約，實與其係以原契約之條件續訂租約之真意無違，自不能指被告未履行其依法與原告辦理換約、簽定書面契約之義務。⑷次查，原告雖稱兩造換訂新約，出租機關自有提出租賃條件
之權利，否則僅得依承租人所定條件簽訂書面契約，即屬強制訂約，且兩造意思表示既未合致，而未換訂新書面契約，出租機關自得行使終止權云云。惟按本件原租約既繼續存在於兩造間，而依國有財產法第42條第3項、國有非公用不動產出租管理辦法第4條第1項規定，出租機關固應以書面通知承租人於3個月內申請訂定書面契約，其立法目的僅係簽訂「書面契約」而已，承租人自毋須就該變更租約內容部分與出租機關成立租約（參照最高法院96年臺上字第88號判決意旨），足見原告通知被告以新條件換約，係屬片面變更租賃契約之內容，基於契約自由原則，該變更部分被告自無受其拘束之理。至於行政院82年4月23日臺82財字第11153號函「國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息5%計收租金」，此令函應僅適用於新成立之租賃關係之租金計算標準而已，對於已存在之租賃契約，自應依契約約定或當事人合意變更租金或訴請法院調整租金之方式辦理，始為正辦。而系爭租約既不定期繼續中，尚屬有效存在，則在此期間，原告倘欲變更系爭租約內容而與被告簽訂書面契約，即應依上開程序處理，當不得據此令函所定租金數額，強令被告接受（被告已表明以每年租金1 元續約）而與之簽訂書面契約。
⑸綜上所述，被告已於原告所通知之期限內提出申請依原契約
內容訂立書面契約，其申請自符合規定，原告不願與被告簽訂書面契約，即不得依國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項之規定終止租賃契約，是原告以被告未於所定期限內辦理換約為由，而於92年8 月
6 日函知被告自92年9 月1 日起終止租賃關係，其終止自不合法，從而，被告占有使用系爭土地，係基於有效之租賃關係，非屬無權占有。
2.原告依不當得利之法律關係，請求被告返還無權占有之不當得利692,368 元及依系爭租約請求被告給付租金231,463 元，有無理由？⑴承上所述，兩造間既存有不定期間租賃關係，被告自非無權
占有，不生無權占有之不當得利問題，故原告依民法第179條規定，先位聲明請求被告返還自92年9 月起至97年12月31日止，相當於租金之不當得利692,368 元，即無理由，應予駁回。
⑵又兩造既依原訂租約視為不定期間租賃關係而繼續存在，自
應依原租約條件履行，在未換訂新約或變更系爭契約內容之前，被告依原訂租金繳納而提存，自無積欠租金之情形，原告先位聲明請求被告給付租金231,463 元，即無理由，應予駁回。
3.綜上所述，原告本於不當得利及租賃之法律關係，先位請求被告給付923,831 元，及其中728,024 元自支付命令送達被告翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
（二）備位聲明部分：
1.系爭土地是否因情事變更，如按原定租金數額計算租金，顯失公平而有調整租金之必要？經查，系爭土地租金自45年間起，迄今均為1元，遠低於市場行情，且當時台鋁公司以1 元租金出租系爭土地予被告，實有補貼原告員工福利之用意，今台鋁公司已經解散而不存在，是以當初低價出租系爭土地以照顧員工眷屬之契約目的確已喪失，此外審酌自45年以來，國民所得有大幅之調升，物價指數亦有長足之飛漲，系爭土地市場價值亦逐年調升，確有情事變更之情形，倘再依原定給付之租金數額為給付，對於原告而言確實顯屬不公平，是以原告依民法第442 條之規定，請求調整租金為有理由。
2.如有調整租金之必要，應以何時調整租金為起效時點？調整後之租金以若干為宜？原告請求被告給付自91年1 月1 日起至99年5 月31日止，調整後之租金1,088,395 元及自追加備位聲明書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之遲延利息，有無理由？⑴按以當事人在締約時未預見事由干擾約定之對價關係為理由
，而依情事變更原則有關規定請求調整繼續性契約之對待給付的額度，以回復正確之對價關係時，該請求只能對將來發生效力，以便其相對人能為改變的對價關係做好準備或終止契約，是故，尚不得因情事變更之事由發生在起訴之前，即認為，倘在起訴前當事人已以租賃物之價值有昇降為理由，向相對人請求增減其租金，其後來聲請法院增減租金之判決的起效時點即當以當事人對於相對人請求調整時為準。更何況被告於起訴前，均已按年繳付租金，已生清償之效力。原告雖辯稱其未領取故未受償云云。惟被告既已按債務本旨提出清償，縱使債權人受領遲延，依法仍生清償之效力。故被告於原告起訴請求法院判決調整租金前，已清償租金，自不宜以法院事後調整租金為由，請求返還或追補其差額。故法院判決調整租金之起效時點，於本件應以起訴時點為準。本件原告於99年6 月8 日始起訴請求調整租金，故應自斯時起始調整租金。
⑵本院審酌系爭土地鄰近高雄市○鎮區○○○路、中山二路，
附近有郵局、派出所、復興國小、獅甲國小、獅甲國中、市立前鎮游泳池、仳鄰市集、勞工公園，且步行5 分鐘可至獅甲捷運站，交通便利、生活機能優越及被告使用系爭土地之目的是作為自宅使用等一切情狀，認為調整後之租金應以系爭土地面積84平方公尺、申報地價每平方公尺32,800元，按年息百分之3 計算租金為宜。故原告請求被告自起訴時起（99年6 月8 日），年租金調整為82,656元（即84平方公尺*32,800 元*0.03 ）為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又原告雖請求年租金應調整為就占有面積依各年土地公告地價年息百分之5 計算之金額云云，惟本院考量被告租用系爭土地，係作為自用住宅之基地使用，並非做營業用途，此與現今土地或房屋租賃市場中，倘租賃物係供作營業使用，始按物價波動情形逐年調昇或調降之情形不同，故本院認為不宜比照上開情形，調整為按申報地價之變動而逐年變動，併予敘明。
⑶又查，被告應給付原告之租金，既係自99年6 月8 日起始生
調整為每年82,656之效力，故原告請求被告自91年1 月1 日起至99年5 月31日止，給付調整後之租金，顯無理由，應予駁回。又請求法院調整租金之訴為形成判決，並非給付之訴，並無假執行之問題，故原告請求假執行之聲請應予駁回。
七、據上論結，原告先位之訴為無理由、備位之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
鳳山民事庭法 官 吳文婷以上正本證明係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於判決送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 林仕興