臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第2111號原 告即反訴被告 丁○○訴訟代理人 何俊墩律師被 告即反訴原告 泛亞大廈管理委員會法定代理人 丙○○被 告 甲○○共 同訴訟代理人 郭福三律師上列當事人間請求撤銷決議等事件，本院於民國99年9 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告泛亞大廈管理委員會於民國九十八年八月一日修訂住戶規約第二十條第五項至第八項之規定均無效。
被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○段一小段二一○六地號如附圖所示編號第十九號車位騰空返還原告。
被告甲○○應自民國九十七年八月一日起至返還上開車位止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠伊係泛亞大廈門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號8 樓之
3 之住戶，為泛亞大廈區分所有權人。被告泛亞大廈管理委員會分別於民國98年7 月20日及同年8 月1 日，召開第1 次及第2 次區分所有權人會議，欲討論住戶規約修訂案，然各該會議並無何急迫情事，惟被告泛亞大廈管理委員會竟以公告代替書面通知，且第2 次區分所有權人會議（下稱系爭第
2 次會議）出席人數未達法定開會人數，其召集程序違反公寓大管理條例第30條、第32條及第34條等規定；且第2 次區分所有權人會議議案未經討論即付表決、主席未離開主席地位參與表決等情，其決議方法違反內政部所頒會議規範，顯然違法，業經原告當場異議。又系爭第2 次會議討論事項案由一決議（下稱系爭決議）通過修訂上開規約第20條第5 項至第8 項（下稱系爭修正規約），規定地下室公共設施產權由全體住戶持有，區分所有權人應出具擁有使用權之證明文件，由被告泛亞大廈管理委員會簽署認同該區分所有權人擁有車位之約定專用權，若區分所有權人無法提出相關證明文件，則依區分所有權人於地政機關登記使用共用部分持分之多寡予以認定是否擁有地下室停車空間之約定專用權，經認定擁有地下室停車空間約定專用權之區分所有權人應與被告泛亞大廈管理委員會簽署分管契約後始生效力，並由管理委員會發給遙控器1 個，以憑進出等語，授權被告泛亞大廈管理委員會審核認定地下室停車位約定專用權之歸屬，無異授予被告泛亞大廈管理委員會擔任法官執行確認或裁決住戶私權，其決議內容顯然違法。
㈡原告前於77年1 月13日，分別向訴外人王金緞、乙○○購得
泛亞大廈地下室即坐落高雄市○○區○○段一小段2106地號附圖編號第19號及21號車位（下分別稱系爭19號、21號車位），對系爭19號車位有專用權，並於97年7 月1 日，將系爭19號車位出租予被告甲○○。詎被告甲○○得知被告泛亞大廈管理委員會否認原告就該車位之專用權後，即於同年8 月
1 日向原告終止租約，不再繳納租金，復拒不返還系爭編號19號停車位而無權占用迄今，致原告受有相當租金之損害。
為此，爰依公寓大廈管理條例及民法第455 條、第179 條之規定提起本訴，求為判令：㈠系爭第2 次會議決議應予撤銷或確認系爭第2 次會議系爭修正規約第20條第5 項至第8 項之規定無效；㈡被告甲○○應將系爭編號第19號車位返還原告，並自97年8 月1 日起至返還之日止，按月給付原告新台幣（下同）2,500 元。
二、被告則以：被告泛亞大廈管理委員會召開系爭第1 次、第2次會議前，業已分別通知區分所有權人，且系爭第2 次會議之出席人數已達法定人數，其召集程序合法。又內政部所頒會議規範並非法令，並無法律效力，是其決議方法並未違反法令，且原告已出席系爭第2 次會議，但未當場表示異議，亦已喪失異議權。另系爭決議通過修正原住戶規約第20條第
5 項至第8 項規定，授權被告泛亞大廈管理委員會審核地下室車位專用權人及管理使用車位之目的，乃為清查擁有系爭大廈停車位專用權者，並使自認擁有該權利人提出相關證明文件，以利被告泛亞大廈管理委員會據以管理、執行車輛進出地下室，有疑義或爭執者仍得依法確認其權利，尚無原告所述自訂法規以確認或裁決住戶私權事項而僭越司法權情形，亦符合公寓大廈管理條例第23條之規範意旨，原告主張系爭決議無效，並無理由。再者，被告對系爭19號車位，並無專用權，且被告甲○○向原告終止系爭19號停車位之租約時，即已將車位返還不再使用，並另向被告系爭大廈管理委員會承租，是本件原告請求均無理由，爰聲明求為判決原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈原告係泛亞大廈之住戶，於77年1 月13日分別向訴外人王金
緞、乙○○購買系爭編號19號、21號停車位，有車位買賣合約書影本1 份、車位買賣讓渡書影本2 份為證（本院卷1 第
18 、19 、21頁）。⒉被告泛亞大廈管理委員會於98年8 月1 日召開系爭第2 次會
議，討論事項同系爭第1 次會議審議案，通過修訂原住戶規約第20條第5 至8 項之規定，有系爭第2 次會議開會通知單影本、會議記錄及98年8 月1 日修訂之系爭大廈住戶規約為證（本院卷1第38～44頁）。
⒊被告甲○○於97年7 月1 日向原告承租系爭編號19號車位，
嗣於同年8 月1 日向原告終止租約，有車位租賃契約書影本、高雄社東郵局存證信函第367 號及大社郵局存證信函第1808號為證（本院卷1第57～59頁）。
㈡爭執部分：
⒈系爭第2 次會議召集程序及決議方法有無違反法令？系爭修
訂規約第20條第5 項至第8 項是否違法而無效？⒉原告對系爭19號停車位有無專用權？⒊被告甲○○是否無權占用系爭19號停車位而應予返還？⒋原告得否請求被告甲○○按月給付相當租金2,500 元之不當
得利？
四、本院得心證之理由：㈠按原告有即受確認判決之法律上之利益者，即得提起確認之
訴，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，即指原告之權利或法律上之地位，由於被告之否認或其他原因之存在，發生危險不安，而此危險不安，得以對被告之確認判決除去之者而言。本件原告主張系爭決議通過修改住戶規約，授權管理委員會審核及確定地下室車位專用權人，並發給地下室鐵門遙控器，藉以排除車位現占有人之占有係違法等情，既為被告所否認，且系爭規約顯已影響原告就系爭19號車位專用權之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，故原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
㈡系爭修訂規約第20條第5 項至第8 項之規定是否無效？⒈按法律行為違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條亦
定有明文。次按公寓大廈區分所有權人會議得決議通過規約，規約得就約定專用部分之範圍及使用主體為約定，而管理委員會亦得執行區分所有權人會議之決議事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款、同條例23條第2 項第1 款及第36條第
1 款固定有明文。惟規約之約定及管理委員會之職權，仍不得違反法令，亦即住戶規約之內容及管理委員會可行使之職權，仍應受相關法律之規範限制，不得任由區分所有權人透過形式上之合法表決方式恣意訂定，先予敘明。
⒉此外，私權之爭執，本應依法起訴請求法院判決，並於取得
執行名義後，聲請法院強制執行，殊不容以私人自行執行公權力，此乃法治國家依法執行之原則，縱使於公權力緩不濟急時，例外允許當事人自力救濟，亦應符合民法第151 條之規定，始得為之，簡言之，國家設置法院，除係在解決人民間或人民與國家間之糾紛外，亦希冀因有法院之設立，使得糾紛得以和平之方式加以解決，而法院得藉以企求以和平之方式解決糾紛，端賴嚴謹之訴訟程式以及法律適用程式，期以避免人民任意以己意強制實現其可能尚屬未明之權利，反使糾紛無法得到有效之解決，因此當人民對於其權利之狀態尚未臻明確之際，自應首先透過法院之程式確定其權利，再據以實現其權利，否則任由人民藉己力實現其權利將無法適當地維持法律應有之基本秩序。再者，規約依私法自治及契約自由原則，其內容雖得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。
⒊經查，被告泛亞大廈管理委員會於98年8 月1 日召開系爭第
2 次會議，討論事項同系爭第1 次會議審議案，通過修訂原住戶規約第20條第5 至8 項之規定等情，為兩造所不爭執，此部分事實，應可認定。觀之系爭修正規約第20條第5 至8項之內容，係規定泛亞大廈地下室共用部分之停車空間，授權由管理委員會審核、簽署認定區分所有權人之車位專用權，如區分所有權人未能提出證明供管委會審核，則逕以區分所有權人共用部分之應有部分多寡認定，且如區分所有權人無證明而占用車位，則由管理委員會制止並恢復原狀等語，是依上述系爭修正規約內容，已實質上授權被告泛亞大廈管理委員會可逕自判定何人有該大廈車位專用權，甚在不符民法第151 條規定之情形下，被告泛亞大廈管理委員會對現占有車位，惟經其認定係無專用權之人，其有權以換發地下室鐵門鑰匙方式，排除現占有人之占有，可見系爭修訂規約第20條第5 項至第8 項之規定內容，顯已授權被告泛亞大廈管理委員會可自居於公權力之地位，確定之車位專用權私權，並為強制執行，亦即系爭修正規約第20條第5 至8 項之內容，顯已違反上述法治國家原則及民法第151 條等規定，依民法第71條規定，應屬無效。從而，原告主張請求確認系爭第
2 次會議通過修正之系爭修訂規約第20條第5 至8 項之規定均無效等語，自有理由，應予准許。
㈢被告甲○○應否將附圖系爭第19號車位返還原告，並自97年
8 月1 日起至返還之日止，按月給付原告2,500 元？⒈原告就系爭19號車位是否有專用權？⑴泛亞大廈在公寓大廈管理條例公布實施前即已興建完成，並
取得使用執照，而泛亞大廈地下室公共設施僅編列1 個建號即高雄市○○段○○段○○○○號，而地下室車位係附屬於建號2125號建物中，此有該大廈區分所有權人建物登記第一類謄本及建物所有權狀附卷可憑（見本院卷2 第7 頁至第52頁），且為兩造所不爭執，此部分事實，應可認定。既然該大廈地下室（包括車位）屬全體住戶所共有，則該大廈區分所有權人本得就地下室車位使用訂定分管契約，而依原告提出泛亞大廈87年10月15日制訂之住戶規約內容（見本院卷1 第24至27頁），泛亞大廈就關於該大廈地下室停車位之使用乙節，在上述制訂之住戶規約內並無另外規範，足認泛亞大廈之各區分所有權人應係同意沿用制訂上述住戶規約前之分管契約，來規範地下室停車位之使用自明。
⑵按84年7 月12日修正前之土地登記規則（下稱修正前土地登
記規則）第72條第1 項第2 款規定：共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。再依現行土地登記規則第81條第1 項第1 款、第2 款規定，同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。次按專有部分不得與其所屬建築物共同部分對應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項亦有明定。是公寓大廈之各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位所在之共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，自不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，先予敘明。雖被告抗辯系爭19號車位原係由訴外人乙○○於72年間向林進隆購買，而於77年1 月13日輾轉售予原告，然乙○○買受系爭19號車位時，其並非泛亞大廈之區分所有權人，是其買受系爭19號車位之舉，因違反修正前土地登記規則第72條第
2 款之規定，而屬無效之買賣云云。然上述修正前土地登記規則第72條第2 款之目的係為避免共同使用部分之所有權與區分所有建物所有權分屬不同人，而生滋端，惟乙○○並非泛亞大廈之區分所有權人，其本無將建物之專有部分同時出售予原告或原告前手王金鍛之權利，是乙○○出售系爭19號車位之舉，尚無違反修正前土地登記規則第72條第2 款之規定，是被告抗辯因乙○○出售系爭19號車位時，未同時移轉區分所有建物所有權，是原告自始未取得系爭19號車位之使用權云云，顯無理由。
⑶再按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。經查，原告自77年1 月13日即占有使用系爭19號車位，迄97年7 月31日止，計20年有餘，而原告占有系爭19號車位期間，更分別將該車位出租與石原公司、曾英貴、楊高明、鄭文吉、黃輝雄及被告甲○○等人，而原告占有及使用系爭19號車位之20年期間，泛亞大廈其他區分所有權人及被告泛亞大廈管理委員會均未加干涉，揆諸上開說明，可認泛亞大廈區分所有權人間，就系爭19號車位已訂有分管契約之意思合致，承上所述，而泛亞大廈87年10月15日制訂住戶規約時，亦無就該大廈地下室之停車位使用重新規範，可見泛亞大廈區分所有權人自原告購得系爭19號車位之際，即已同意由原告管理使用該車位，且有專用權。是原告主張其就系爭19號車位有專用使用權等語，核屬有據。
⑷被告甲○○應返還原告系爭19號車位：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。原告就系爭19號車位既有專用權，業如前述，其自得將之出租與他人而為收益。系爭19號車位自97年7 月1日起，由原告出租予被告甲○○，而被告甲○○自同年8 月
1 日起終止租約等情，有車位租賃契約書及存證信函可參（見本院卷1 第57、59頁）。又被告甲○○自97年8 月1 日起，即向無管理使用權之被告泛亞大廈管理委員會承租系爭19號車位，亦據被告自承在卷（見本院卷1 第184 頁），可見系爭19號車位確由被告甲○○無權直接占有中，從而，原告主張被告甲○○應依民法第455 條規定，於租賃關係終止後返還系爭19號車位等語，自有理由，應予准許。
⑸被告甲○○應自97年8 月1 日起至返還之日止，按月給付原告2,500 元：
按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨可資參照，此於無權占有他人有專用權之土地，亦同。是無權占有人顯係無法律上原因而受利益，致土地專用權人受有損害，則土地專用權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。系爭19號車位之專用權人為原告，並非被告泛亞大廈管理委員會，業如前述，是被告甲○○向被告泛亞大廈管理委員會承租該車位，並無合法權源，仍屬無權占有人，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告甲○○自無權占有之日即97年8 月1 日起，至返還之日止，相當於租金之不當得利。
而被告甲○○前向原告承租系爭19號車位之租金為每月2,50
0 元，此有上開車位租賃契約書可稽，是原告主張被告甲○○應自97年8 月1 日起至返還之日止，按月給付2,500元，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告請求確認系爭修正規約第20條第5 至8 項之規定無效，及依民法第455 條、第179 條之規定，請求被告甲○○返還系爭19號車位，並自97年8 月1 日起至返還之日止，按月給付原告2,500 元，均有理由，應予准許。又本件原告請求確認系爭規約第20條第5 至8 項規定無效，與請求撤銷系爭決議間，係請求本院就其中一訴訟標的擇一而為勝訴判決，應屬選擇合併之關係，而前者既經本院認有理由而為勝訴之判決，即毋庸再就後者加以審酌，併此敘明。
貳、反訴部分：
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260 條第1 項分別定有明文。本件反訴原告請求確認反訴被告無系爭19號、21號車位之所有權或專用權，並應返還與泛亞大廈全體區分所有權人全體，由反訴原告代收，及反訴被告應給付泛亞大廈全體區分所有權人285,000 元之不當得利及遲延利息，均係基於反訴被告是否有系爭19號、21號車位專用權之基礎事實，則反訴之訴訟標的，與本訴之攻擊防禦方法，顯有牽連，是反訴原告自得依上開規定，對於本訴原告提起本件反訴，合先敘明。
乙、實體方面：
一、反訴原告主張：反訴原告清查泛亞大廈地下室車位之專用權時，發現反訴被告並無系爭19號車位之專用權，且系爭21號車位係反訴被告私自劃設，且阻礙地下室污水口、發電機室、消防備通道前，影響公安甚詎，亦屬無權占有，而無所有權或專用權，且反訴被告無權占用至少長達12年之久，爰依民法第767 條第1 項、第179 條規定提起本訴等語，並聲明：㈠確認反訴被告無系爭19號、21號車位之所有權或專用權；㈡反訴被告應將系爭19號、21號車位，返還泛亞大廈全體區分所有權人全體，並由反訴原告代收；㈢反訴被告應給付泛亞大廈全體區分所有權人285,000 元，暨自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告係非法人團體，非泛亞大廈地下室之共有人，其依民法第821 條提起反訴，不具當事人適格。
而反訴被告本為泛亞大廈區分所有權人之一，原告請求反訴被告返回車位及給付285,000 元與泛亞大廈全體區分所有權人，未將反訴被告排除，邏輯上顯有矛盾等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、得心證之理由：㈠按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，
得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年臺上字第1780號裁判意旨參照）。本件反訴原告主張系爭19號、21號車位由其管理，該等車位遭反訴被告無權占有使用，而本於管理權提起訴訟並為實施訴訟之行為，依所有人之物上請求權，請求反訴被告返還系爭19號、21號車位，並依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還相當於租金不當利得。而所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益，雖系爭19號、21號車位為泛亞大廈全體區分所有權人共有，然反訴原告就系爭19號及系爭21號車位既有管理權，其本於管理系爭19號、系爭21號車位所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益均有訴訟實施權，揆諸前揭說明，即為適格之當事人，反訴被告抗辯反訴原告不具備實體法上權利能力，容有誤會。
㈡反訴被告就系爭19號車位有專用權，業如前述。系爭21號車
位，於泛亞大廈起造時即已規劃，此有高雄市政府工務局98年3 月3 日高市工務建字第0980006195號函及所附該大廈竣工圖附卷可稽（見本院卷1 第161 、162 頁），是系爭21號車位，並非反訴被告所私設。況系爭21號車位，亦未妨害泛亞大廈地下室污水口、發電機室、消防備乙節，業據本院履勘，並有勘驗筆錄及照片可憑（見本院卷2 第128 至132 頁）。是以，系爭21號車位應屬合法之車位甚明。
㈢再者，系爭21號車位係反訴被告於77年1 月13日，向乙○○
買受、占有迄今，已經20年有餘。而反訴被告占有期間，更於85年6 月23日起，出租與訴外人何俊墩，並由何俊墩每月繳交車位清潔費500 元予反訴原告泛亞大廈管理委員會，嗣於97年8 月間，反訴原告泛亞大廈管理委員會始將何俊墩所繳97年8 月份之車位清潔費退還等情，為兩造所不爭執，且有反訴原告泛亞大廈管理委員會97年8 月21日泛亞（97）管字第200808211 號函（見本院卷1 第34頁）在卷可佐，承上說明，泛亞大廈區分所有權人間，就系爭21號停車位，亦訂有分管契約之意思合致，亦即泛亞大廈區分所有權人同意由反訴被告管理使用系爭21號車位，且享有專用權。是此，反訴被告對系爭19號、21號車位既均有專用權，則反訴原告請求確認反訴被告無系爭19號、21號車位之專用權，並請求反訴被告應將系爭19號、21號車位返還予泛亞大廈全體區分所有權人全體，並由反訴原告代收；另請求反訴被告應給付泛亞大廈全體區分所有權人285,000 元，暨自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，即失所附麗，應並予駁回。
參、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結，本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 15 日
民事第一庭 法 官張茹棻正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 10 月 15 日
書記官林瑞標