臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第2122號原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師黃小舫律師上列當事人間請求返還代墊款事件，本院於99年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬柒仟捌佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告於起訴時原聲明請求被告應償還新臺幣（下同）626,18
4 元，並請求被告遷讓坐落於高雄縣○○鄉○○段844 、84
5 、846 地號土地（即重測前之山子頂段1603之20、1603之
21、1605之12，下稱系爭土地）上、門牌號碼為高雄縣○○鄉○○○路205 之1 號之建物（下稱系爭建物）。嗣後以民國98年10月24日自訴狀增加被告應返還之不當得利金額至1,446,184 元，均係基於與被告間因被告占用買賣系爭建物及基地所生之糾紛，是請求之基礎事實應為同一，則原告所為訴之變更，揆諸上開規定自無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：原告之祖母即訴外人李蔡罔自35年間即承租系爭土地，並於其上經營製磚場，嗣系爭土地經軍方徵收後轉交財政部國有財產局（下稱國有財產局），並再出租予李蔡罔，而李蔡罔於65年間即將系爭建物交予訴外人即原告之父兼系爭土地前承租人甲○○使用居住，甲○○並於73年間申請為系爭建物設立稅籍，復於76年間將約占系爭土地面積1/5 之系爭建物售予被告，並簽立讓渡書（下稱系爭讓渡書），約定日後如向國有財產局承租或承購，應由甲○○具名，且被告需按其使用比例負擔20 %之租金或承購金。又原告於91年5 月25日向國有財產局續租系爭土地後，即向被告催討按上開比例應付之租金，惟被告置之不理，俟兩造於94年6 月28日在高雄縣大寮鄉調解委員會就被告占用系爭土地部分之租金以345,000 元達成和解，但被告仍未履行，由於被告屢次違約不繳付租金，應認系爭讓渡書自91年5 月25日起無效，縱認有效亦已罹於時效，故被告應依調解內容及不當得利法律關係償還原告已代墊交予國有財產局之租金626,184 元，另因系爭讓渡書自始無效，則被告於91年至98年10月出租系爭建物之所得亦屬不當得利，而系爭建物租金每月不低於10,000元，故被告亦應返還此段期間共82個月使用系爭建物之不當得利820,000 元，爰依不當得利及和解契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應償還原告1,446,184元；㈡被告應將系爭建物遷讓並返還予原告。
二、被告則以：李蔡罔與國有財產局雖就系爭土地訂有租約，惟期間租約曾中斷，直至92年間始由原告承租。而甲○○於75年間將系爭建物（約21坪）售予被告，然甲○○與被告所簽訂之建築物買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）僅載明被告應負擔承購系爭建物基地之費用，並未約定由甲○○具名向國有財產局承租時，被告亦需按比例負擔租金；當時李蔡罔亦簽立拋棄書表明其願拋棄系爭土地一切權利，而系爭建物雖為未保存登記建物，但已由甲○○交付被告使用，且係由被告向戶政單位申設門牌，並繳付房屋稅，是被告所有，並無時效消滅問題，系爭買賣契約亦非無效，被告占有使用系爭建物，自無不當得利之問題。再者，原告係自92年1 月13日始向國有財產局承租系爭土地，每年租金應為系爭土地公告現值之1.4%，以被告占用的面積僅有90.3平方公尺，由92年1 月13日起算迄今，每年所應負擔之租金亦與原告所主張之數額相差甚多，原告主張不當得利，並未舉證說明所根據事實，及詳列其計算基礎。另兩造於94年間之和解，因尚附有該份調解筆錄應經法院公證之條件，既該份調解筆錄未經公證，自尚未生效等語，以資抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）甲○○於75年12月25日以330,000 元之價格，將系爭建物轉售予被告，並出具系爭讓渡書、建築物買賣契約書，另由李蔡罔簽立拋棄書；甲○○於76年1 月16日受領由被告支付全部之買賣價金完畢，復出具收據後，將系爭建物交予被告使用。
（二）兩造於94年6 月28日就系爭土地租金糾紛，在高雄縣大寮鄉調解委員會調解，由原告所委任之代理人甲○○與被告本人親自到場，並在調解筆錄上簽名。
四、本件之爭點為：
（一）甲○○與被告間就系爭建物之買賣，有無約定：日後如向國有財產局承租或承購土地時，由甲○○具名，按被告使用比例20%，由被告分攤土地之租金或承購價金？
（二）原告主張被告應依調解協議及不當得利之規定返還代墊應支付財政部國有財產局台灣南區辦事處之土地使用補償金，是否有理由？
（三）被告迄今未償還上開代墊款項，是否已違反系爭買賣契約之約定，有無影響系爭建物買賣契約之效力？若有，則得否請求被告遷讓並返還系爭建物予原告？又原告因被告無權使用系爭建物可請求之不當得利之數額若干？
五、得心證之理由：
（一）就甲○○與被告間就系爭建物之買賣，有無約定：日後如向國有財產局承租或承購土地時，由甲○○具名，按被告使用比例20% ，由被告分攤土地之租金或承購價金之部分：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
㈡本件兩造所不爭執由甲○○與被告所簽立之讓渡書內容略
為：「甲方甲○○、乙方郭照仁，甲方將座落高雄縣○○鄉○○○路○○○ 號左側鐵骨石綿瓦房屋乙棟售予乙方。一、屋寬約4 米20公分，深17米（以現有鐵屋為準）；二、甲方以地上物所有權售予乙方；三、甲方並聲明放棄土地之一切所有權益。四、地上物售價新台幣33萬元。付款條件：㈠現金新台幣15萬元。㈡餘額開立支票貳張，期間為兩個月。」（見本院卷第44頁），綜觀該讓渡書所載內容，並未如原告所主張，有何關於被告應負擔系爭建物基地之租金及承購價金之約定，是原告此部分主張，在被告予以否認，復未能提出其他積極證據以實其說之情形下，即非可採。
㈢另依甲○○與被告所簽立之系爭買賣契約書第4 條固明定
：若日後國有財產局對本契約書第1 條所述之建築物（即系爭建物）基地欲出售時，甲方（即甲○○）應無條件協助乙方（即被告）購買，惟購買所需一切費用概由乙方自行負擔等語（見本院卷第47頁），由本條之文義可見被告僅於國有財產局欲出售系爭建物之基地時，而被告亦有購買系爭建物基地之意願，始有負擔買賣系爭建物基地價金之義務，並無如原告所主張應由甲○○具名，而承租或承購系爭建物基地之約定。再觀諸國有財產局臺灣南區辦事處98年6 月15日函復被告申請承租系爭土地中844 、845地號之2 筆土地之台財產南管字第098000 8586 號函內容記載：國有非公用不動產出租管理辦法第18條第1 項第2款及同辦法第24條，國有基地出租對象為現使用人，但地上有非國有建築改良物時，為改良物所有人... 故所請事項，請於提具體足資證明台端（即被告）為系爭建物所有人之證明文件或法院判決暨確認證明書或會同李君（即甲○○）共同立具說明書過處，再憑續辦等語（見本院卷第54頁），足見被告於國有財產局確認系爭建物確為其所有後，即得以自己名義承租系爭建物基地，而被告既自甲○○處購得系爭房屋之使用權，而占有並使用系爭房屋所坐落之基地，被告即可本於系爭建物所有人之地位承租該建物基地，被告當無與甲○○約定，由甲○○具名承租系爭建物基地，而達到承租或承購該地目的之必要，是原告主張被告與甲○○有約定需以甲○○具名承租系爭土地等語，即難採信。且原告並未能提出其他證據，以佐甲○○與被告間確有分擔系爭土地租金約定，自無從援引系爭買賣契約書上開約定，請求被告負擔系爭土地之租金。
（二）原告主張被告應依調解協議及不當得利之規定返還代墊應支付財政部國有財產局台灣南區辦事處之土地使用補償金，是否有理由？㈠94年6 月28日以前之部分：
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。查兩造於94年6 月28日就系爭土地之租金糾紛，在高雄縣大寮鄉調解委員會調解，由原告所委任之代理人甲○○與被告本人親自到場，並在調解筆錄上簽名等情，兩造均不爭執，而該調解筆錄之內容為：雙造人同意付租金34.5萬元和解，法院公證94年7 月15日等情（見本院卷第40頁），足證兩造就被告於94年6 月28日前應給付之租金數額，已合意以345,000 元計算。至被告雖以該調解筆錄未經法院公證而無效等語置辯，然由上開調解筆錄之文義觀之，並未有兩造曾特別約定該和解契約需經公證始成立或生效之記載，且衡情而論，一般民間交易，為求慎重，於契約簽訂後再將契約內容或契約書送至法院公證再度確認內容，俾利未來發生糾紛時，得有客觀上之證據可釐清契約當事人之責任，並非罕見，是調解筆錄上為法院公證之記載，既未明訂調解內容未經公證不生效力，則可認兩造就公證之約定，僅係為求慎重，而欲將調解內容藉由公證程序再度確認所為。苟否，兩造即待他日至法院為公證時，再為確認和解條件即可，何有於調解筆錄上即表明同意給付之租金，並詳載租金數額之必要，是被告辯稱該調解內容尚未生效，即無足取。兩造既未約定該調解內容始生效之約定，揆諸上開規定，兩造之和解契約於調解筆錄作成時，即已成立生效，縱兩造並未就前開調解筆錄予以公證，對於該調解筆錄所達成之和解契約之效力並無影響。從而。原告依該調解內容請求被告給付94年6 月28日前原告已給付予國有財產局之土地使用補償金及租金345,000 元，應有理由，自予准許。
㈡94年6 月29日至98年12月31日之部分：
①按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限，最高法院94年台上字第1094號判決可資參照。查系爭土地自92年1 月13日已由原告向國有財產局承租，業已認定如前，又被告自75年12月25日向甲○○買受系爭建物，並自76年間甲○○交付系爭建物後予其使用後，即占用迄今，有系爭讓渡書、系爭建築物買賣契約書、拋棄書及收據各1 份、高雄縣政府地方稅務局之房屋稅繳款書及房屋稅籍證明書可證在卷可稽（見本院卷第44 、47-53、98、103 頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。另系爭建物坐落於高雄縣○○鄉○○段845 、846 、826 、827 、877 號土地上，系爭建物占用系爭土地中之845 、846 地號土地面積合計為90.3平方公尺，有高雄縣大寮地政事務所99年3 月16日以寮地所二字第0990002047號函所檢送之現況測量成果圖在卷可稽（見本院卷第133-135 頁）。再者，原告自其91年間承租系爭土地時起，即有使用系爭土地全部之權利，而被告雖於75年間向甲○○買受系爭建物，但於原告承租系爭土地後，並未就系爭建物占用系爭土地部分面積再與原告達成協議，而原告並非系爭買賣契約之當事人，自不受該契約之拘束，是被告不得以系爭建物買賣契約作為使用原告所承租土地之依據，則原告主張被告自其承租系爭土地之日即92年1 月13日起，就系爭土地繼續占有使用，屬無權占有，應有理由。至甲○○與被告雖於系爭讓渡書第3 條約定：「甲方（即甲○○）並聲明放棄土地之一切所有權益」，然此為甲○○與被告之約定，本於債之相對性，尚不得以此約定拘束原告。是依上開論述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自94年6 月29日起至98年12月31日相當於租金之損害，即屬有據。
②次查，系爭建物，占用原告所承租之系爭土地面積為90.3
平方公尺，已認定如前，又系爭土地為3 筆毗連之土地，面積共483 平方公尺，原告承租系爭土地每月給付予國有財產局之租金20,071元，有系爭土地國有基地租賃契約書
1 份在卷足憑（見本院卷第15頁），而由國有財產局並未就系爭土地各筆分別計算租金，及系爭土地係相互毗連之
3 筆土地等情形觀之，原告承租系爭土地，本即期待就系爭土地上3 筆地號之土地得合併規劃使用，使系爭土地之利用獲得最佳效益，是以，被告雖僅占用其中845 、846地號土地之部分面積，惟已有害於原告得整體利用系爭土地之權益，是原告所受損失相當於租金之利益，自應以系爭土地之全部租金即20,071元按被告占用比例加以計算，應屬允恰，而原告就以此方式計算其損害，亦不爭執（見本院卷第145 頁）。綜上，系爭建物所占用之面積為90.3平方公尺，系爭土地面積為483 平方公尺，原告承租系爭土地之租金為每月20,071元，故原告得請求被告按月給付相當租金之不當得利數額，應為202,880 元【計算式：租金20,071元×90.3平方公尺/483平方公尺×（54月+(2/30天) 月），元以下四捨五入】，而被告亦對以系爭建物占用系爭土地之面積比例，分擔應繳納予國有財產局之租金不予爭執（見本院卷第125 頁），是應認原告此部分之主張應為合理。
㈢綜上，則依上開計算之結果，原告依兩造調解內容及不當
得利關係可請求之金額為547,880 元（345,000+202,880＝547,880 元），是原告請求被告應給付547,880 元之部分，為有理由而應予准許，逾此範圍之部分，即無理由。
（三）被告迄今未償還上開代墊款項，是否已違反系爭買賣契約之約定，有無影響系爭建物買賣契約之效力？若有，則得否請求被告遷讓並返還系爭建物予原告？又原告因被告無權使用系爭建物可請求之不當得利之數額若干？㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第254 條、第260 條規定甚明。又所謂給付遲延，係指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付。查觀諸甲○○與被告所訂之系爭買賣契約、讓渡書之內容，均未約定被告應按系爭建物所占用系爭土地之比例分擔租金，已如前述，是原告主張被告拒不償還原告代墊租金之款項，已使該契約無效，即屬無稽。況縱認被告依系爭建物買賣契約內容，有按20％之比例分攤系爭土地之租金之義務，卻拒不履行等情，然被告應給付租金本質上為金錢債務，並無不得為給付之情事，且經原告催告後仍不為給付，已符合給付遲延之要件，揆諸上開規定，為契約他方當事人之甲○○自得定相當期限催告被告履行契約，如被告仍拒履行，則甲○○可解除該契約並請求損害賠償，惟尚不得以被告有遲延給付租金，即謂該契約有無效之原因，是原告執此為由，主張系爭建物買賣契約無效，容有誤會。又兩造所為之調解內容雖係針對系爭建物基地租金糾紛達成合意，而被告並未履行調解內容，亦認定如前，惟該調解內容既係針對兩造間對系爭建物基地租金糾紛所為，即屬於兩造間之法律關係，與甲○○與被告所簽訂之系爭建物買賣契約無涉，被告不履行該調解內容，原告僅得依該調解內容請求被告履行，或依遲延給付法律關係請求被告解除契約回復原狀或賠償損害，不得主張甲○○與被告間之系爭建物買賣契約有無效之原因。再者，系爭建物於76年1 月16日甲○○出具收據後，即交予被告使用，則甲○○依該買賣契約交付系爭建物予被告占有使用之義務，已履行完畢，被告使用系爭建物，並無時效消滅之問題，原告此部分之主張，難認有理由。
㈡既原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，係本於甲○○與被
告間買賣系爭建物之契約無效所為之請求，然該買賣契約並非無效，業如前述，則被告於買受系爭建物後，自對系爭建物有事實上處分權而得加以占有使用。況系爭買賣契約係存在於甲○○與被告之間，縱有該契約無效之事由，則原告並非系爭買賣契約之當事人，自亦不得由請求返還系爭建物予原告，從而，原告請求被告遷讓並返還系爭建物予原告，自屬無據。
㈢再按民法第179 條規定之不當得利，必須無法律上之原因
而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在，為其成立要件。從而因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題（最高法院89年度上字第288 號裁判參照）。查甲○○與被告間買賣系爭建物之契約既仍屬有效，已如前所述，則被告自75年間買受系爭建物後即加以占有使用迄今，自屬本於與甲○○買賣關係而對系爭建物有事實上使用處分之權利，而非無權使用，其占有、使用或出租系爭建物之所得，自非無法律上原因所受之利益，而與不當得利之構成要件有間，原告稱被告自91年至98年10月出租系爭建物之所得亦屬不當得利，而應返還之主張，亦不應准許。
六、綜上所述，被告占有使用系爭建物既係基於甲○○與被告間之有效成立之買賣契約，而合法交付予被告，另被告占用系爭建物，即係本於事實上處分權人之地位，而非無法律上之原因，從而原告本於不當得利之法律關係，訴請被告應建物遷讓交還系爭房地，及返還占有使用系爭建物所受利益，均無理由，不應准許，而應予駁回。另被告既有自91年1 月13日起至98年12月31日止，有無權占有系爭建物之基地，面積達90.3平方公尺之事實，除兩造於94年6 月28日就該日之前之租金糾紛，以345,000 元達成和解外，94年6 月29日至98年12月31日止被告客觀上仍受有相當於該部分土地租金之利益，是原告依調解內容及不當得利之法律關係，請求被告給付547,880 元，自屬有據原告在此範圍內之請求，為有理由而應予准許。原告逾此部分之請求，即無理由而應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
民事第六庭法 官 李怡諄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
書記官 陳建琪