臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第2248號原 告 丙○○被 告 台灣高雄地方法院法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求撤銷拍賣程序等事件，經本院於民國99年1 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠被告以民國96年度執字第128017號清償債務強制執行事件（
下稱系爭執行事件），受理訴外人即債權人新利資產管理股份有限公司（下稱新利資產公司）聲請就訴外人即債務人邱鄭櫻蕊所有坐落高雄縣○○鄉○○段○○○○○○○號、權利範圍全部，同段1449-27 地號、權利範圍24分之1 土地，及其上同段建號696 、權利範圍全部，建號701 、權利範圍萬分之
449 ，即門牌號碼高雄縣仁武鄉仁信巷201 弄72-19 號房屋（下稱系爭拍定物）拍賣程序。原告於97年11月26日經公開拍賣程序，以新台幣（下同）1,788,100 元拍定得標，並於97年12月3 日繳足全部價金。嗣原告於97年12月8 日，經由系爭拍定物之鄰居告知，始知悉系爭拍定物曾發生有人慘死之刑事兇殺案，然被告怠予詳查，亦未將此一房屋交易之重要資訊，載明拍賣公告，逕予拍賣，致原告於不明之狀況下應買，而不敢居住，權益嚴重受損；且被告亦已違反消費者保護法第5 條、第7 條第1 項、第2 項及公平交易法第19條第6 款之規定。為此，爰依民法第359 條物之瑕疵擔保請求權規定，提起本件訴訟。
㈡並聲明：被告應撤銷系爭執行事件拍定程序，並退還原告1,788,100元。
二、被告則以：㈠依強制執行法第77條、第81條及辦理強制執行事件應行注意
事項（下稱辦理強制注意事項）第41點、第43點規定，執行法院於查封及拍賣不動產時，應查明之事項僅限於土地坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形，並房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼及現實使用狀況，至於是否曾發生「人非自然死亡」事件，即是否為「兇宅」，則非執行法院之法定應查明及公告事項。又按不動產拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權；強制執行法第113 條準用第69條規定，亦有明文。是系爭拍定物縱為兇宅，其性質屬物之瑕疵，被告依法無需負擔瑕疵擔保責任。再者，系爭執行事件已於98年4 月14日實施分配核發完畢，執行程序業已終結，亦無從撤銷系爭執行事件程序。㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項及簡化之爭點為：㈠兩造不爭執事項：
⒈新利資產公司與邱鄭櫻蕊間系爭執行事件，於97年11月26日
經公開拍賣系爭拍定物，由原告以1,788,100 元拍定得標，原告於97年12月3 日繳足全部價金，且系爭執行事件已於98年4 月14日實行分配，執行程序業已終結。
⒉訴外人李世斌於88年10月22日，在系爭拍定物客廳內，持菜
刀朝訴外人蕭秀美頸部揮砍多刀，蕭秀美因左、右側頸部軟組織及頸部動靜脈切斷，大量流血，致出血性休克當場死亡。系爭拍定物曾發生人非自然死亡之情事，為俗稱之兇宅。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？⒉如有，是否得據此訴請撤銷系爭執行事件之執行程序？
四、前揭不爭執事項，業據原告提出系爭拍定物異動索引1 份、被告臨時收據1 紙、通知2 紙（本院審卷第10至15頁）、台灣高等法院高雄分院89年度上重訴字第13號刑事判決1 份等為證，且經依職權調閱系爭執行事件全卷宗核閱無誤，固堪認為真實。茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠原告主張其他法院在拍賣公告上，記載拍賣房屋為兇宅事項
，而系爭執行事件未為記載，有重大侵害買受人權益之事云云，並提出台灣屏東地方法院拍賣公告1 份（見本院審卷第
35 頁 ）為證。查，依強制執行法第81條、辦理強制注意事項第43點等規定，「兇宅」並非拍賣公告依法應記載之事項。又觀之系爭執行事件卷宗，並無人向被告陳報，或被告知悉系爭拍定物為「兇舍」之情事，且原告亦陳稱：伊在投標前，詢問系爭拍定物鄰居，他們說不是兇宅等語；是被告依法定通常程序，並不知系爭拍定物屬「兇宅」，自無從在系爭執行事件之拍賣公告上，記載系爭拍定物為「兇舍」事項。據上，「兇宅」非屬拍賣公告依法應記載事項，且被告亦不知系爭拍定物為「兇宅」，並無所謂依法應記載，而未予公告，或知情而漏未記載，致侵害原告權益之事；是原告主張系爭執行事件之拍賣公告，漏未載明兇宅云云，應屬無據。
㈡原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？⒈按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權；不動產之強制執
行準用關於動產執行之規定。強制執行法第69條、第113 條分別定有明文。此規範理由，係於拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告，知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，且法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，亦不因債權人有否具實陳報受執行標的物之品質，而有差異。
⒉次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交
易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決要旨參照）。查，系爭拍定物於88年10日間，曾發生人非自然死亡之情事，即俗稱之兇宅，已如前述；而依社會觀念，購屋者莫不期望所購買之房屋「安寧」，即無人非自然死亡情事發生其內，且依通常交易情形，兇宅之房價相對低廉，並為無法修補之瑕疵。是原告主張系爭拍定物曾發生有人慘死之刑事兇殺案，存在物之瑕疵等語，應屬有據。惟查，本件係依強制執行法所定之不動產執行程序所為之拍賣，而由原告拍定買受，已見前述；揆諸前揭說明，拍賣物買受人就物之瑕疵，無擔保請求權，以求執行程序之安定。是系爭拍定物雖為兇宅，而存有物之瑕疵，被告亦無庸負擔物之瑕疵擔保責任。從而，原告主張被告雖依強制執行法拍賣物件，仍應負物之瑕疵擔保責任云云，即屬無據。
⒊查，本件係依強制執行法所定不動產執行程序所為之拍賣，
已如前述；是本件並無「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質」及「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮」，而有消費者保護法及公平交易法適用之餘地。從而，原告主張被告違反消費者保護法第5 條、第7 條及公平交易法第19條規定云云，亦屬無據。
⒋準上而論，系爭拍定物雖存在物之瑕疵，惟拍賣不動產，買
受人就物之瑕疵無擔保請求權，是原告依民法第359 條物之瑕疵請求權規定，請求撤銷系爭執行事件拍定程序，並退還價金云云，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第359 條規定，請求撤銷系爭執行事件拍定程序，並退還1,788,100 元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
民事第五庭 法 官 洪榮家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
書記官 胡美儀