臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第2249號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○當事人間給付使用土地補償金事件，本院民國99年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租坐落高雄市○鎮區○○段一三七０之一八號（土地面積七七平方公尺）土地，年租金自民國一００年一月一日起，應調整為依土地申報地價年息百分之五計算之金額。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。原告依據租賃契約、終止租賃契約後無權占用土地之不當得利法律關係，起訴請求給付不當得利嗣於訴狀送達後，增加請求之金額，另主張若本院認原告終止租賃契約不合法時，則依民法第442 條之規定，請求自91年1 月1 日起調整租金，併請求租金，聲明：
㈠先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）897,746 元之
使用補償金，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。及自99年10月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告12,378元。
㈡備位聲明：
被告應給付原告新台幣1,106,346 元，及自99年10月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。及自99年10月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告12,378元。原告所為訴之追加，被告同意之（本院卷第286 頁），合於前述規定，應予准許。
二、原告主張：坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，被告所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號建物（下稱系爭建物）位於系爭土地上，被告父親許吉旺與台鋁公司於民國45年間簽訂「台灣鋁業公司建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭契約），雖約定系爭土地租賃期間為33年，依修正前民法第449 條第1 項規定，其租賃期限於20年屆滿消滅，許吉旺於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條規定，自65年起視為以不定期限繼續契約，台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由原告擔任管理機關，依修正前民法第425 條規定，系爭契約由國家繼受，許吉旺死亡後，系爭契約及系爭建物由被告繼承，原告依國有財產法第42條第
3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價年息5%計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，被告收受上開通知後，未於期限內申請換約，原告因此於92年8 月6 日通知被告終止租約，被告自屬無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年
9 月1 日起至97年12月31日止，按被告占用面積77㎡及系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之利益，並聲明：
㈠先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）897,746 元之
使用補償金，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。及自99年10月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告12,378元。
㈡備位聲明：
被告應給付原告新台幣1,106,346 元，及自99年10月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。及自99年10月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告12,378元。
三、被告則以：系爭契約第4 條約定租金每年1 元，國家應繼受系爭契約之權利義務，不得要求提高租金，原告終止租約不合法，被告並非無權占用，已將每年度租金1 元提存，另系爭建物位於巷弄內，交通不便利，原告以申報地價年息5%計算相當於租金之利益過高等語，並以租金超過五年部分均已罹於時效，以資抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不
善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關，並有土地登記謄本、台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函為證（見本院卷第5 、17、18、39、54頁）。
⒉被告父親許吉旺與台鋁公司於45年簽訂系爭契約，其中第
4 條約定土地租金每年1 元，並有系爭租約為證（見本院卷第20至22、51至53頁）。
⒊系爭建物為被告父親許吉旺於45年間興建，坐落系爭土地
上，許吉旺死亡後，系爭建物由被告繼承，並有台鋁公司證明書、建物所有權狀、建築圖、高雄市建築建造執照、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書為證（見本院卷第19、26、55至61頁）。
⒋原告於90年12月17日通知被告應於91年3 月31日前換訂租
約，被告未於期限內申請換約，並有上開函文及回執為證（見本院卷第40至43頁）。
⒌原告於92年8 月6 日通知被告終止租約，並有上開函文及回執為證（見本院卷第44至47頁）。
⒍被告分別於98年3 月5 日、97年1 月21日、96年1 月23日
、95年2 月22日、93年12月29日，以原告為提存物受取人，將該年度租金1 元提存，並有提存書、國庫存款收款書等為證（見本院卷第62至77頁）。
五、本件爭點：㈠原告終止系爭租約是否合法？原告請求自92年9 月1 日起至
99年10月1 日止，占用系爭土地之不當得利，有無理由？㈡原告請求增加租金有無理由？如有，租金應自何時開始增加
原告得請求之租金為若干？
六、罹於五年時效部分：
（一）按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及
1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅。民法第126 條定有明文。
（二）原告逾98年4 月20日聲請核發支付命令，字該時起原告始為訴訟上請求，故自該時起回溯5 年以外之租金部分（包括調整租金部分、及性質上屬於租金不當得利請求）均不得請求。
七、原告終止系爭租約，請求使用補償金是否合法？
（一）按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。89年5 月5 日修正施行之民法雖增訂第449 條第3 項：「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文。而民法債編施行法又無關於法第449 條第3 項，於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是於民法債編修正施行前所定之基地租賃契約，應無民法第449 條第3 項規定之適用。查：系爭租約係於45年6 月
5 日訂立，兩造並不爭執，是以，系爭租約應適用民法債編施行前之規定，亦即依修正前民法第449 條第1 項之規定，應認係定有期限之租賃契約，其租賃期限於20年屆滿時消滅。被告抗辯系爭租約約定以住宅之存在為其有效年限，並無可採。被告於租賃期限屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條之規定，系爭租約自65年6 月6 日起，應視為以不定期限繼續契約。
（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條固有明文。惟基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5 月5 日施行前，所成立未經公證、期限逾5 年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425 條第2 項規定之適用。系爭租約自65年6 月6日起視為不定期租賃契約，係屬民法債編於89年5 月5 日施行前所成立未定期限之不動產租賃契約，依前述說明，並無修正民法第425 條第2 項規定之適用。被告於父親許吉旺死亡後繼受系爭租約，而系爭土地因台鋁公司清算分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由國有財產局管理之事實，為兩造不爭執。系爭租約自65年6月6 日起視為不定期租賃契約，已如前述，台鋁公司將系爭土地如附圖所示部分交付被告，於被告占有中，系爭土地之所有權讓與國家，依修正前民法第425 條之規定，台鋁公司與被告間不定期限之租賃契約，對於受讓系爭土地所有權之國家，自仍繼續存在。
（三）按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第2條第1 項、第1 條定有明文。又國有財產法第2 條第1 項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1 條第2 項亦有明文。查：系爭土地係台鋁公司因經營不善而依公司法規定進行清算後，分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由原告管理，則系爭土地係依據公司法之規定由國家取得之財產，屬國有財產無疑。依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
（四）按國有財產法施行後，中央及地方各機關所管之國有財產，其保管、使用、收益及處分不合國有財產法規定者，應改依國有財產法辦理，此參諸國有財產法施行細則第72條前段規定自明。且國有財產法第42條第3 項之立法理由，明確記載基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，而修正原國有財產法第42條第2 項之規定，並改列為第3 項，亦知國有財產法第42條第3 項之規定，乃針對國有財產法該次修正施行前（即89年1 月12日）已存在之不定期租賃契約所為之規範。本件租賃契約自65年6 月6 日起既視為不定期限租賃契約，至系爭土地於88年8 月24日移轉登記為國有時仍存續，自有國有財產法第42條第3 項之適用。
（五）按國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類；非公用財產，係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產；非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之，國有財產法第4 條第1 項、第3 項、第42條第3 項、第4 項分別定有明文。財政部乃依國有財產法第42條第4 項訂定國有非公用不動產出租管理辦法，其第4條規定，已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1 規定，委任出租機關終止租賃關係。
前項期限，承租人死亡者，得延長為6 個月。依國有財產法第42條第3 項之文義，僅規定承租人應於規定期限內訂定書面契約，而非規定承租人應於規定期限內依國有財產法所定之不動產租金率與管理機關另行訂定書面，再觀之國有財產法第42條第3 項之立法理由，乃基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，復鑒於實務上新接管之無人繼承土地或抵稅土地難免於接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，乃增訂未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的，可知其立法意旨，應僅在契約形式及期限更新，而非藉由該規定之修正，以達修訂其他契約內容之目的。故於解釋上應僅課予承租人應於規定期限內與管理機關訂定契約內容除期限外並不變更其同一性之書面契約之義務，並僅於承租人未與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約時，始賦予管理機關終止租賃關係之終止權。而國有非公用不動產出租管理辦法第4條所稱書面通知之內容，亦應指通知承租人與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約，始符合上開條文之文義及立法本旨。
（六）原告雖主張其於90年12月17日通知被告系爭租約之租金，應依國有出租基地租金計收標準即依申報地價年息百分之
5 計算，被告應於91年3 月31日前辦理換約，逾期則終止系爭租約等語，然查：
1 、原告上開函文之內容係通知被告應依國有出租基地租金計
算標準，與原告訂立書面契約，而非通知被告訂定除期限外、不變更其同一性之書面契約，原告前述函文之通知核與國有財產法第42條第3 項規定之情形，尚有未合，不生通知之效力。
2 、被告已於91年1 月5 日與訴外人許笠松共同提出訴願書請
求原告依系爭租約原訂租金或，或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約，與被告訂立租約，訴願書亦經原告收受，有訴願書、財政部國有財產局91年1 月18日台財產管字第0910000567號函在卷為憑，並有被告92年8 月16日向原告所提主張租約效力仍有效存續中，要求原告應俟最高行政法院裁判確定後始處理本案之「呈請書」一份在卷可證（卷74頁）。解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件被告於受原告通知應換約之後即針對該通知提出申請新訂租約，而其所提出之訂約條件為依原租地合約之租期及租金率而訂約，此項申請雖係以訴願書之形式向原告提出，但因原告為國有財產局，其以公文形式通知被告，致被告以訴願之方式向原告提出換約，並不能拘泥於被告提出之形式而將其訴願書之請求內容置而不論，而認被告未於期限內申請。更何況訴願必須以行政處分為對象，訴願法第1條第1 項定有明文。原告所發之公函係通知函，但內容附有逾期不換約即終止租約之法律效果，易使人民將此觀念通知誤認為訴願法第2 條所定之行政處分而提起訴願，但因該函僅屬通知並非行政處分，而且是針對行政機關私經濟行為所為，並不符合行政處分之定義，應不得對之提起訴願，而應依訴願法第77 條 第8 款「對於非行政處分或其他依法不屬訴願救濟範圍內之事項提起訴願，應為不受理決定。」之規定而為訴願不受理之決定。然該訴願之申請並非即因此對該機關即不發生法律效果，而係應依其內容而為適當處置。本件被告所為以訴願書形式提出重訂租約之意思表示於原告所訂之三個月內期限內已到達原告機關，為原告所不爭執，原告為行政機關自應就其申請之內容與被告依法協議訂約條件，若有爭執則應循調整租金之途徑處理，不能以被告所提出申請之形式為訴願書，或其內容不符合原告機關之要求即認其未提出申請而終止租約。
3 、綜上所述原告前述函文之通知核與國有財產法第42條第3
項規定之情形，尚有未合，已不生通知之效力。被告又已於期限內提出除期限外、不變更同一性之換約請求。原告自不得終止系爭租約，其終止租約難謂為合法。兩造間就系爭土地如附圖所示部分仍有租賃關係存在。被告使用該部分土地，自非無法律上原因，原告依據不當得利法律關係請求被告給付自92年9 月1 日起至99年9 月30日止，占用土地之不當得利897,746 元之使用補償金，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。及自99年10月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告12,378元，並無理由，應予駁回。
八、原告請求增加租金有無理由？如有，租金應自何時開始增加原告得請求之租金為若干？
（一）原告請求增加租金有無理由？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。查系爭租約之租金自45年訂約時起，約定每年租金為1 元，均未曾調整，而系爭土地之價格自租約訂定後迄今，已隨土地之開發及城市、經濟之發展而大幅提昇，此觀上開土地之申報地價於57年5 月至63年7 月間每平方公尺為681 元，63年8 月間為每平方公尺2,934元，83年7 月為每平方公尺39,600元，89年7 月為每平方公尺32,511元，93年1 月每平方公尺為33,760元、96年1月每平方公尺為30,727元自明，有地價謄本附卷可稽。系爭土地價值於租賃契約成立後有所增加，而系爭租約為不定期租賃契約，已如前述，則原告依據民法第442 條請求增加租金，自屬有據。
（二）系爭租約之租金應自何時開始調整增加？
1 、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，最高法院47年台上字第1152 號 判例可資參照。是以，土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。足見，請求增加租金之訴原則係自起訴時起發生效力，例外就出租人於起訴前已為增加租金之意思表示，且承租人尚未給付者，得溯及自為意思表示時起算。惟於出租人為增加租金之意思表示後至提起增加租金之訴前，期間之租金，倘承租人已按原約定租金清償部分期數者，為避免同一租約之租金產生割裂情形，且本於例外情形應從嚴解釋之原則，增加租金之效力，應僅溯及自起訴前承租人最後依原約定清償當期租金之次一期起，向後發生。至於承租人清償之當期以前，部分期數租金尚未清償者，應認仍受原約定之拘束。
2 、經查：原告係於99年1 月12日以民事變更及追加狀請求增
加租金，有該書狀附卷可憑（本院卷第84頁）。原告雖主張其以90年12月17日台財產南管字第0900034837號函通知被告，應於91年3 月31日辦理續租換約，租金按系爭土地申報地價年息百分之5 計算，該函於90年12月21日送達被告，足認原告調整租金之意思表示已於90年12月21日送達被告。然原告為意思表示後至起訴請求增加租金前，被告已向本院分別於98年3 月5日 、97年1 月21日、96年1 月23日、95年2 月22日、93年12 月29 日，以原告為提存物受取人，將該年度租金1 元提存，合計共五元，有清償之效力，並有提存書、國庫存款收款書等為證（見本院卷第62至77頁）。因原告起訴請求增加租金前，系爭租約仍不失其拘束兩造之效力，依系爭租約第4 條之約定，系爭土地之租金，按照年度計算，在每年12月繳納等情，有租賃契約可稽。原告99年3 月15日請求增加租金，被告於原告請求前已經清償93年1 月1 日起至99年12月31日止之租金，則原告僅得請求自100 年1 月1 日起增加系爭租約之租金，逾此部分之請求，為無理由。
（三）、原告得請求之租金為若干？
1 、按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。
2 、經查：租用基地建築房屋之基地租金，以不超過土地及建
築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第105 條準用同法第97條第1 項定有明文。而土地法第97條所謂土地價額指法定地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，亦分別為土地法施行法第25條、土地法第
148 條、平均地權條例施行細則第21條所明定。故系爭土地之租金，應以不超過上開土地之法定地價，即申報地價（公告地價）年息百分之10為限。
3 、系爭土地之地目為「建」，坐落於高雄市○鎮區○○段
1370之1 地號，位於高雄市○鎮區○○路與復興三路交岔路口附近，面臨高雄市○鎮區○○○路，往來交通便利，附近有超商、餐飲店、學校、公園，生活機能完善，工商業繁榮，而被告於系爭土地上現只作自己住家使用，並未做店面使用，與鄰房作店面使用情形不同，房屋現況為鐵皮建造，屋內結構為木造，破舊損壞情形嚴重，業經本院會同兩造到場勘驗無誤，有勘驗筆錄、照片、電子地圖及複丈成果圖在卷足稽（本院卷第199 至208 頁）。本院斟酌系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商業繁榮之程度、被告利用系爭土地之經濟價值及利益，認系爭土地之租金調整為依土地申報地價年息百分之5 計算，尚稱適當，應予准許。
九、綜上所述，原告依據民法第442 條之規定，請求系爭租約之年租金，自100 年1 月1 日起調整為依土地申報地價年息百分之5 計算租金之部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，不一贅述。
十一、本判決係自100 年使行調整租金，無命被告給付之金額，假行之聲請無所附麗，應並予駁回
十二、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
民事第四庭 法 官 陳樹村以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 1 日
書記官 葉姿敏