臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第2290號原 告即反訴被告 東雲股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 侯勝昌律師
陳裕文律師複 代理人 楊靖儀律師訴訟代理人 朱淑娟律師被 告即反訴原告 丙○○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國99年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾柒萬貳仟伍佰元及自民國九十八年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬肆仟壹佰陸拾柒元供擔保後得假執行，被告如以新臺幣陸拾柒萬貳仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告於民國89年5 月9 日向原告買受坐落高雄市○○區○○段第763 、763 之1 地號土地（權利範圍各2000
0 分之24，下稱系爭土地）及其上同段第6573建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○ 號30樓之3 ，下稱系爭房屋，下與系爭土地合稱，系爭房地），約定價金為新台幣（下同）3,470,000 元，兩造並簽訂買賣合約書（下稱系爭買賣契約）。原告已於89年9 月22日將系爭房地之所有權移轉登記至被告指定之人乙○○名下並依約交付系爭房地，詎被告迄今仍有價金672,500 元未支付，為此依買賣契約法律關係，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告672,500 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告之銷售人員提供「東帝士85國際廣場」（下稱85大樓）
之銷售廣告資料記載「2 年包租，回報率高達16 %保證」，被告參考該廣告資料後，決定購買系爭房地。原告不僅未於買賣合約書中載明公共設施所含項目，且於交付房地後，拒絕履行「2 年包租，回報率高達16% 」之保證，致被告遲至92年10月間，始自行將系爭房屋出租，原告應負不完全給付之損害賠償責任。又原告提供廣告資料及未於買賣契約中載明公共設施所含項目，均為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第24條之規定，被告得依民法第226 條、第
227 條、公平交易法第31條、第32條之規定，請求損害額3倍之賠償金。因原告曾提供訴外人陳建帆等60名85大樓其他承購人，2 年包租、報酬率10% ，如未能證明原告必須提供
2 年包租、報酬率16% ，原告至少應提供2 年包租、報酬率10% 。系爭房地之價金為3,470,000 元，被告受損害之數額為347,000 元（3,470,000 元×10% ＝347,000 元），3 倍之賠償金即為1,041,000 元（347,000 ×3 ＝1,041,000 ），被告得以此項請求權抵銷原告之請求。
㈡原告依預定房屋土地買賣合約書、能源管理法第18條、電業
法第63條之規定，有義務就系爭房屋有裝設台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）之獨立電錶、台灣自來水股份有限公司（自來水公司）之獨立水錶，原告並未履行此項義務，僅就85大樓全棟裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，造成被告每月水費及電費皆依區分所有權比例計算繳交，較台電公司、自來水公司公告單價多出許多，自89年
5 月買受系爭房地至99年2 月止，溢繳電費、水費、空調費共計70,000元而受有損失。又系爭買賣合約書並未特別說明商務套房係由辦公室改建且無分戶裝設台電公司獨立電錶、自來水公司獨立水錶，承購人皆會認為與一般房屋通常買賣無異，原告所為係屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。依民法第184 條第1 項前段、民法第226 條、第227條、公平交易法第31條、第32條之規定，得請求原告賠償溢繳電費、水費、空調費損失3 倍之賠償金即210,000 元（70,000×3 ＝210,000 ，並與原告之請求抵銷。
㈢兩造於89年5 月9 日簽訂系爭房地買賣契約書，但原告於89
年間已出現經營不善之嚴重財務危機，且自88年6 月起85大樓即因設計瑕疵及全棟15樓至35樓共有399 戶經認定為違建查報在案，違建部分，本應立即拆除，原告未拆除違建部分而與該部分建物之承購人私下和解，並以其他不正方法隱匿違建之事實，持續擴大銷售，大賺黑心錢，造成被告之損失。又當時原告之董事長陳由豪為東帝士集團紓困案多次向政府提供政治獻金，企圖以政治手段讓銀行團同意紓困，隱匿當時東帝士集團早已出現重大財務問題及85大樓自第15樓至第35樓共有399 戶是違建之事實，造成紓困銀行百億呆帳及許多不知情之85大樓承購戶重大損失，且影響國內經濟，更衝擊85大樓之價值，被告以3,470,000 元買受系爭房地，如今價值僅剩不到1,840,000 元，已損失約1,630,000 元。被告得依民法第245 條之1 之規定，請求原告賠償1,630,000元，並與原告之請求抵銷。原告之請求，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠被告於89年5 月9 日向原告買受坐落高雄市○○區○○段第
763 、763 之1 地號土地（權利範圍各20000 分之24）及其上同段第6573建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○號30樓之3 ，約定價金為3,470,000 元，兩造並簽訂買賣合約書。
㈡原告已於89年9 月22日將系爭房地之所有權移轉登記至被告
指定之人乙○○名下並依約交付系爭房地，被告迄今仍有價金672,500元未支付。
㈢被告買受系爭房地為成屋買賣，並非預售屋買賣。
㈣系爭房屋並未裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，但有裝設獨立計算用電、用水之碼錶。
㈤系爭房屋並無構成違建部分。
四、本件爭點：㈠原告請求被告支付買賣價金672,500元，有無理由？㈡被告抗辯原告應賠償被告1,041,000 元，並主張抵銷，有無
理由？㈢被告抗辯原告應賠償被告210,000 元，並主張抵銷，有無理
由？㈣被告抗辯原告應賠償被告1,630,000 元，並主張抵銷，有無
理由？
五、得心證理由：㈠原告請求被告支付買賣價金672,500元，有無理由？
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345 條第1 項、第367 條分別定有明文。
⒉被告於89年5 月9 日向原告買受系爭房地，約定價金為3,
470,000 元，兩造並簽訂買賣合約書。原告已於89年9月22日將系爭房地之所有權移轉登記至被告指定之人乙○○名下並依約交付系爭房地，被告迄今仍有價金672,500 元未支付等情，乃兩造所不爭執。依前述規定，原告請求被告支付價金672,500 元，自屬有據。
㈡被告抗辯原告應賠償被告1,041,000 元，並主張抵銷，有無
理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告抗辯原告於銷售時提供廣告資料承諾「2 年包租，回報率高達16% 」之保證，原告並未履行，應負不完全給付之損害賠償責任；原告承諾「2 年包租，回報率高達16% 」之保證，且未於買賣合約書就公共設施所含項目予以載明，屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為等情，並提出廣告資料為其論據。然原告否認之，並陳述：原告提出之廣告資料乃原告於84年間至香港地區促銷85大樓預售屋買賣時所使用，被告買受系爭房地係屬成屋買賣，並非預售屋買賣，並無該廣告資料之適用等語。是則，被告自應就其主張有利於己之事實，負舉證之責。
⒉經查：
⑴觀之被告提出之廣告資料，其上雖記載「2 年包租、回
報率高達16% 」字語，然被告並未舉證證明此廣告資料係原告於銷售房地時所提供。況且，被告提出之廣告資料僅記載「建照號碼（77）高市工建築字第G04002號」，並未記載使用執照號碼；又廣告資料記載價金支付之比例為：訂金3%、簽約3%、簽約後1 至9 月每月1%、鋼骨結構工程0%、鋼骨結構完成後1 至14月每月1%、銀貸（接揭）70% 、交屋1%。可見，買賣價金係按房屋興建進度支付。另對照原告提出之廣告資料，其末頁已有「使用執照編號88高市工建築使字第00419 號」之記載，且被告確實於88年4 月1 日取得88高市工建築使字第00
419 號使用執照，有使用執照影本在卷可稽（本院卷第82頁）等情。據此，被告提出之廣告資料，應係尚未取得使用執照前之85大樓預售屋銷售廣告無誤。本件被告所買受之系爭房屋於88年5 月10日已辦理第1 次所有權登記，有土地登記異動索引附卷可稽（本院卷第41 頁），被告於89年5 月9 日向原告買受系爭房屋，屬成屋買賣，並非預售屋買賣，亦為兩造所不爭執。參以，原告與訴外人集成益廣告股份有限公司（下稱集成益公司）於89年1 月28日簽訂廣告業務及企劃銷售合約書，約定由集成益公司承攬85大樓之廣告業務及代理銷售事項，有合約書存卷可參（本院卷第83至86頁），足見被告買受系爭房地時，係由集成益公司承攬85大樓之廣告業務及代理銷售事項，惟被告提出之廣告資料記載之企劃銷售係台灣富景廣告事業有限公司、香港富麗遠東有限公司，實難認係被告於買受系爭房地時，因原告之銷售人員提供而取得。被告抗辯原告於銷售時提供廣告承諾「2 年包租，回報率高達16% 」之保證云云，無法信為真實。
⑵被告雖另主張訴外人陳建帆等60人之85大樓其他承購戶
曾向行政院公平交易委員會（下稱公平會）檢舉，公平會認定原告於廣告刊物上宣稱「2 年包租，回報率高達16% 保證」為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定等語，並提出公平會處分書、行政院90年訴字第7948號訴願決定書為其論據。然觀之行政院訴願決定書所載之事實「緣訴願人與建台水泥股份有限公司經人檢舉於84至86年間銷售之『85國際廣場』建案廣告不實，且有隱匿公設資訊等顯失公平之情事等情」等語（本院卷第120 頁）。足見，上開公平會處分書、行政院訴願決定書之內容，均係針對85大樓於84年至86年間之銷售情形。而84年至86年間，85大樓尚未取得使用執照，當時之銷售屬預售屋買賣。本件被告於89年5 月9 日買受系爭房地，係在85大樓取得使用執照之後，為成屋買賣，與預售屋銷售情形難謂相同。上開處分書、訴願決定書自無法證明原告曾於銷售系爭房地時提供廣告資料向被告承諾「2 年包租，回報率高達16% 」之保證。訴外人陳建帆等60人向行政院公平交易委員會檢舉之情節，屬預售屋買賣，而與本件成屋買賣有異，則被告請求傳訊陳建帆欲證明原告曾提供陳建帆等60人之85大樓承購戶2 年回報率10% 乙節，核與本件兩造爭執事項無涉，並調查無必要，附此敘明。
⑶被告雖謂原告未於系爭買賣合約書中就公共設施所含項
目予以載明，為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為等語。然公平交易法第24條所規範者應為建立「市場競爭之秩序」，而對一些「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管制，因此強調個案交易中，交易之一方是否使用了「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會。爭買賣合約書第1 條第2項第2 款約定建物標示房屋面積，權狀登記面積39.32平方公尺（11.89 坪），主附屬建物及公共設施面積配比詳見權狀影本，有系爭買賣合約書存卷可稽（本院卷第7 頁），對照系爭房屋之建物所有權狀（本院卷第47頁），就共同使用部分之建號及權利範圍，均有載明，合計面積亦與系爭買賣合約書所載相符。且系爭房屋於88年5 月10日已辦理第1 次所有權登記，任何人均得向地政機關查詢，被告並無不能知悉公共設施所含項目之情形。系爭買賣契約書就公共設施之記載，雖未記載項目，但其範圍已屬特定，被告亦可經由系爭房地之登記事項知悉其範圍，且原告所交付之系爭房地，面積並無短少，業經本院會同兩造勘測無誤，有勘驗筆錄附卷可查（本院卷第112 頁），要難謂原告有使用欺騙或隱瞞重要事實而足以引人錯誤之方法。被告抗辯原告有為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為云云，自不足採。
⒊綜上，原告於銷售系爭房地時，並無提供廣告資料承諾「
2 年包租，回報率16% 」之保證，系爭買賣合約書就系爭房屋面積之記載，核與建物所有權狀相符，公共設施之範圍亦屬特定，且面積無短少。則被告抗辯原告未履行「2年包租，回報率16% 」之保證，應負不完全給付之債務不履行責任，又所為屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應給付被告損害額3 倍之賠償金，依據民法第22
6 條、第227 條、公平交易法第31條、第32條規定請求原告給付1,041,000 元，並以此項請求權抵銷原告之請求云云，並無可採。
㈢被告抗辯原告應賠償被告210,000 元，並主張抵銷，有無理
由？⒈被告抗辯原告應為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自
來水公司之獨立水錶，卻僅就85大樓全棟裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶各1 只，致被告溢繳水費、電費及空調費損失70,000元之3 倍賠償金210,000 元等語，並提出預定房屋土地買賣契約書（下稱預定買賣契約書）為其論據。
⒉經查：
⑴被告提出之預定買賣契約書附件三「房屋建材及設備說
明書」雖記載商務套房電器設備係每戶採單相3 線式120/208V供電，每戶獨立電錶；給排水設備係採用間接供水方式，自來水經由總錶注入蓄水池，再經由自動交替控制揚水泵送至水箱，分送至各戶，以重力式給水，水量穩定平均，各戶裝設獨立水錶。然預定買賣契約書乃預售屋買賣之約定，與本件成屋買賣情形不同，本不得援用而認原告應履行此項義務。況且，預定買賣契約書之獨立電錶，並未記載係台電公司設置之獨立電錶；獨立水錶，不僅未記載係自來水公司設置之獨立水錶，更已明揭係間接供水，自來水經由總錶注入蓄水池。被告依據預定買賣契約主張原告應為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶云云，顯非有據。
⑵被告雖另抗辯依據能源管理法18條、電業法63條規定，
85大樓興建之初應裝設分戶個別電錶及線路，台灣電力公司乃唯一合格之電業，是以原告應為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶等語。然本院依職權函詢台電公司85大樓之用電情形，是否已達能源管理法第18條第1 項應裝設個別電錶及線路之標準，台電公司99年4 月26日D高雄字第09904004351 號函覆稱：能源管理法第18條第
1 項、同法施行細則第9 條、能源供應事業及能源用戶達應辦理能源管理法規定事項之能源供應數量、使用數量基準及應儲存之安全存量規定，對屬非生產性質且冷凍主機容量超過100 馬力之用電戶個別裝設中央空調電錶，該空調電錶僅抄表而不計費，與計算用電之電錶不同。85大樓已依能源管理法第18條第1 項規定裝設中央空調電錶等語（本院卷第308 頁）。準此，能源管理法第18條第1 項所謂之個別裝設中央空調電錶，並非被告抗辯之獨立電錶，被告此部分抗辯亦無可採。
⑶85大樓用電最初於86年間向台電公司申請設戶時係提出
1 戶高壓用電申請，且於85年6 月14日由建台水泥股份有限公司向自來水公司申請300mm 水錶1 只，分別有台電公司99年3 月18日D 高雄字第09903002711 號函、自來水公司99年3 月12日台水七高服工字第09900012000號函附卷可稽（本院卷第223 、226 頁）。足見被告於89年5 月9 日買受系爭房地時，85大樓全棟即僅設置台電公司獨立電錶、自來水公司獨立水錶各1 只，各戶裝設計算用電、用水碼錶。兩造就系爭房屋應設置之電錶、水錶，並無特別約定，而原告就系爭房屋所設置之電錶、水錶功能均正常，為兩造所不爭執（本院卷第15 0、339 頁），可見，原告就系爭房屋設置之電錶、水錶並無瑕疵。參諸，台電公司營業規則第16條亦僅規定整棟大樓非屬同一所有人或用電單位時，得按層設戶。並未強制必須以區分所有權之單位設戶。則原告依締約當時系爭房屋配置電錶、水錶之現況，履行其出賣人義務，自無債務不履行或故意、過失侵害被告權利之情事。被告抗辯依民法第184 條第1 項前段、民法226 條、第
227 條之規定，原告應負損害賠償責任云云，並非有理。
⑷被告雖謂因原告未就85大樓各戶裝設台電公司之獨立電
錶、自來水公司之獨立水錶，以致85大樓空調用電平均每度5.9 元、水費平均每度16元，均較台電公司、自來水公司公告之電費每度2.1 至3.02元、水費每度9.45至
12.075元為高等情。然於85大樓管理委員會第8 屆第1次管理委員會會議中，委員尤祖偉提及85大樓是契約用電，電費每度3.1 元計算，有會議紀錄附卷可參（本院卷第319 元），足見，85大樓用電係屬契約用電，而被告所抗辯之電費每度2.1 元至3.02元係台電公司公告非營業用電之電價，與85大樓契約用電情形不符，被告據此主張85大樓電費單價較台電公司公告單價為高云云，核無可採。又以85大樓99年4 月20日至5 月19日之用水費用為例，該用水期間用水度數為37,347度，水費總額613,550 元，其中包含污水處理費112,041 元、水源保育與回饋費21,469元、營業稅22,859元，有繳費通知單附卷可稽（本院卷第357 頁）。水費總額扣除污水處理費、水源保育與回饋費、營業稅及基本費後，平均每度水費約為12.2元【（613,550 －112,041 －21,469－22,859－27,795）÷37,347＝11.50 】，亦非被告所主張之每度16元，更未高於自來水公司最高收費單價12.075元（本院卷第125 頁）。此外，依85大樓住戶手冊所載（本院卷第129 頁），空調設備除有冰水主機、另有鍋爐之設置，足見，原告主張，空調費用除冰水主機之電費外，另需併計鍋爐燃料費用，並非子虛。承上，被告抗辯因原告並未就系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶致被告溢繳電費、水費云云，並非實在。被告抗辯原告應賠償溢繳水費、電費及空調費用損失70,000元之3 倍賠償金210,000 元，核無足採。
⑸被告雖稱系爭買賣合約書並未特別說明商務套房係由辦
公室改建且無分戶裝設台電公司獨立電錶、自來水公司獨立水錶，承購人皆會認為與一般房屋通常買賣無異等語。然系爭買賣合約書第1 條第4 項已載明「本大樓使用區分為第三種特商及第五種商業區」，有合約書附卷可憑（本院卷第7 頁），被告稱買受時認為與一般房屋買賣無異云云，純係其個人認知、動機有錯誤，尚不得謂原告有使用欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法。被告抗辯原告為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為云云，並無可採。
⒊綜上，被告抗辯原告未就系爭房屋裝設台電公司之獨立電
錶、自來水公司之獨立水錶，致被告溢繳水費、電費及空調費損失70,000元，且原告有為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，原告應給付損害額3 倍之賠償金210,00
0 元，並據以抵銷原告之請求云云，並無理由。㈣被告抗辯原告應賠償被告1,630,000 元，並主張抵銷，有無
理由？⒈按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有下列
情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者。其他顯然違反誠實及信用方法者。民法第
245 條之1 定有明文。依上開條文之文義可知，必須於「契約未成立時」，當事人始得依上開規定請求損害賠償。
⒉被告抗辯原告於89年間已出現經營不善之嚴重財務危機，
且自88年6 月起85大樓即因設計瑕疵及全棟15樓至35 樓共有399 戶經認定為違建查報在案，原告未拆除違建部分，繼續並以其他不正方法隱匿違建之事實，持續擴大銷售，大賺黑心錢，造成被告之損失等情，依民法第245 條之
1 之規定，請求損害賠償。然被告於89年5 月9 日向原告買受系爭房地，約定價金為3,470,000 元，兩造並簽訂買賣合約書，此為兩造所不爭執之事實。系爭買賣契約因兩造就買賣契約必要之點即標的物、價金意思表示合致而成立。系爭買賣契約既已成立，即與民法第245 條之1 規定之要件不符，被告據此請求損害賠償，顯非有理。
⒊被告雖援引高雄市政府工務局89年9 月20日89高市工違隊
二字第2639號函，抗辯85大樓全棟15樓至35樓共有399 戶經認定為違建查報在案等語，然系爭房屋並無違建部分，此為兩造所不爭執之事實，且被告並未舉證證明因85 大樓其他住戶違建部分，而導致系爭房地、公共設施面積減少之情形。且被告係向原告購買系爭房地，並非購買原告公司之股份，系爭房地係屬獨立之不動產，其價值乃隨政府政策趨勢、市場供需程度、區域開發成熟度、未來開發展望等諸多因素而起伏，核與原告公司財務狀況優劣無相當因果關係，被告請求損害賠償，洵非可採。
六、綜上所述，原告依據買賣契約法律關係，得請求被告給付尚未支付之買賣價金。被告主張抵銷抗辯，均無可採。是以，原告請求被告給付672,500 元，及自支付命令送達翌日（即98年8 月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款、第2 項定有明文。反訴原告起訴時原依據買賣契約、民法第226 條、第227 條、公平交易法第31條、第32條、能源管理法第18條、電業法第63條之規定，請求㈠反訴被告應給付反訴原告1,735,600 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶。嗣於訴狀送達後，追加依民法第184 條第1 項前段、第245 條之1 之規定為其請求權基礎，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告給付2,208,500 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶。
反訴原告所為訴之變更追加，核屬擴張應受判決事項之聲明，反訴被告無異議而為本案言詞辯論，視為同意追加，合於前述規定，應予准許。
二、反訴原告主張：㈠反訴被告之銷售人員提供85大樓之銷售廣告資料記載「2 年
包租，回報率高達16% 保證」，反訴原告參考該廣告資料後，決定購買系爭房地，詎反訴被告未於買賣契約書中載明公共設施所含項目，且反訴被告交付房地後拒絕履行此「2 年包租，回報率高達16% 」之保證，致反訴原告遲至92年10月間，始自行將系爭房屋出租，反訴被告應負不完全給付之損害賠償責任。又反訴被告之銷售廣告資料，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第24條之規定，反訴原告得依公平交易法第31條、第32條之規定請求損害額3 倍之賠償金。因反訴被告曾提供訴外人陳建帆等60名85大樓之其他承購人，2 年包租、報酬率10% ，如未能證明反訴被告必須提供2 年包租、報酬率16% ，反訴被告至少亦應提供2 年包租、報酬率10% ，系爭房地之價金為3,470,000 元，反訴原告受損害之數額為347,000 元（3,470,000 元×10 %＝347,00
0 元，3 倍之賠償金即為1,041,000 元，扣除反訴原告尚未支付之買賣價金672,500 元，反訴原告得請求反訴被告給付368,500 元。
㈡反訴被告有義務就系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來
水公司之獨立水錶，反訴被告並未履行此項義務，僅就85大樓全棟裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，造成被告每月水費及電費皆依區分所有權比例計算繳交，較台電公司、自來水公司公告單價多出許多，自89年5 月買受系爭房地至99年2 月止，溢繳電費、水費、空調費共計70,000元。又系爭買賣合約書並未特別說明商務套房係由辦公室改建且無分戶裝設台電公司獨立電錶、自來水公司獨立水錶，承購人皆會認為與一般房屋通常買賣無異，反訴被告所為係屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。反訴原告得依買賣契約、能源管理法第18條、電業法第63條、民法第184 條第1 項前段、民法第226 條、第227 條、公平交易法第31條、第32條之規定，請求反訴被告就系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，並賠償溢繳電費、賠償溢繳電費、水費、空調費損失3 倍之賠償金即210,000 元（70,000 ×3 ＝210,000 ）。
㈢兩造於89年5 月9 日簽訂系爭房地買賣契約書，但反訴被告
於89年間已出現經營不善之嚴重財務危機，且自88年6 月起85大樓即因設計瑕疵及全棟15樓至35樓共有399 戶經認定為違建查報在案，違建部分，本應立即拆除，反訴被告未拆除違建部分而與該部分建物之承購人私下和解，並以其他不正方法隱匿違建之事實，持續擴大銷售，大賺黑心錢，造成反訴原告之損失。又當時反訴被告之董事長陳由豪為東帝士集團紓困案多次向政府提供政治獻金，企圖以政治手段讓銀行團同意紓困，隱匿當時東帝士集團早已出現重大財務問題及85大樓自第15樓至第35樓共有399 戶是違建之事實，造成紓困銀行百億呆帳及許多不知情之85大樓承購戶重大損失，且影響國內經濟，更衝擊85大樓之價值，反訴原告以3,470,00
0 元買受系爭房地，如今系爭房地價值僅剩不到1,840,000元，已損失約1,630,000 元。反訴原告得依民法第245 條之
1 之規定，請求反訴被告賠償1,630,000元。㈣綜上，爰依買賣契約、民法第184 條第1 項前段、第226 條
、第227 條、第245 條之1 、公平交易法第31條、第32條、能源管理法第18條、電業法第63條之規定，提起反訴，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告給付2,208,500 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應為反訴原告於系爭房地裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶。
三、反訴被告則以：㈠反訴被告未曾於反訴原告買受系爭房地時，承諾「2 年包租
，回報率高達16% 」之保證，反訴原告提出之廣告資料乃反訴被告於84年間至香港地區促銷85大樓預售屋買賣所使用之廣告，85大樓預售屋於台灣則由富景廣告事業有限公司負責銷售。85大樓於88年4 月間完工興建完成，89年2 月1 日起至89年8 月31日止，成屋之銷售即委由集成益公司處理。反訴原告於89年5 月9 日向反訴被告買受系爭房地時，係由集成益公司銷售期間簽訂成立，反訴原告提出之廣告資料絕非集成益公司於銷售時所提供，兩造間就系爭房地之買賣契約屬成屋買賣，該預售屋買賣之廣告資料於系爭買賣契約並不適用。又縱認該廣告內容於系爭買賣契約有適用，亦需由反訴原告向反訴被告提出申請後，兩造另訂租賃契約，惟反訴原告並未向反訴被告提出申請，自難謂反訴被告拒絕履行承諾致反訴原告受有損害之事實。
㈡兩造間就系爭房地之買賣，係屬成屋買賣，並非預售屋買賣
，反訴原告於購買系爭房地時應已知悉85大樓之電錶、水錶裝設情形，反訴被告係為85大樓整棟大樓裝設台電公司、自來水公司獨立總電錶、水錶各1 只，並在各戶裝設計算用電、用水數量之碼錶，不影響反訴原告之權益。兩造間之買賣契約並無就電器設備、給排水設備另有約定，反訴原告不得以85大樓其他承購人之預售屋買賣契約之內容，請求反訴被告為系爭房屋裝設台電公司、自來水公司之獨立電錶、水錶，及溢繳電費、水費、空調費之損害。又85大樓係屬商業大樓，電費是契約用電，每度3.1 元，較一般商業用電每度3.76元至5.1 元為低；水費採商業用水，本較一般自用水貴，且水費之計算尚包含污水處理費、水源保育費及回饋費之代收，扣除代收費用，85大樓水費平均每度為12.2元；空調費乃公共空調是以燃燒柴油為動力，與燃油價格波動有關，況且水電及空調費用之計算與彙整，屬於85大樓全體住戶共同事項，由管理委員會管理之，所需費用由全體住戶共同負擔，已於系爭買賣合約書第9 條第9 款規定明確，反訴被告無從介入。
㈢系爭房屋並無違建部分，系爭房地價值漲跌之原因有很多，
與85大樓有無違建部分、反訴被告公司之財務問題及85大樓經法院拍賣流標等節，均無因果關係。
㈣綜上，反訴原告之請求並無理由。並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋並未裝設台灣電力公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，但有裝設獨立計算用電、用水之碼錶。
㈡反訴原告買受系爭房地係成屋買賣，並非預售屋買賣。
㈢系爭房屋並無構成違建部分。
五、本件之爭點：㈠反訴原告請求反訴被告賠償368,500 元，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶
、自來水公司之獨立電錶，並賠償210,000元，有無理由？㈢反訴原告請求反訴被告賠償系爭房地減損之價值1,630,000
元，有無理由？
六、得心證理由：㈠反訴原告請求反訴被告賠償368,500 元，有無理由？
反訴被告於銷售系爭房地時，並無提供廣告資料承諾「2 年包租，回報率16% 」之保證，系爭買賣合約書就系爭房屋面積之記載，核與建物所有權狀相符，公共設施之範圍亦屬特定，且面積無短少，已如前述。則反訴原告主張反訴被告未履行「2 年包租，回報率16% 」之保證，應負不完全給付之債務不履行責任，又所為屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應給付損害額3 倍之賠償金，依據民法第226條、第227 條、公平交易法第31條、第32條規定請求反訴被告給付1,041,000 元，扣除反訴原告尚未支付之買賣價金672,500 元，反訴被告應給付反訴原告368,500 元云云，並無理由。
㈡反訴原告請求反訴被告為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶
、自來水公司之獨立電錶，並賠償210,000元，有無理由？反訴原告依據預定買賣契約、能源管理法第18條、電業法第63條主張反訴被告應為系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，並無可採，已如前述；反訴原告於
89 年5月9 日買受系爭房地時，85大樓全棟即僅設置台電公司獨立電錶、自來水公司獨立水錶各1 只，各戶裝設計算用電、用水碼錶。兩造就系爭房屋應設置之電錶、水錶，並無特別約定型式，而反訴被告就系爭房屋所設置之電錶、水錶功能均正常，並無瑕疵，反訴被告依締約當時系爭房屋配置電錶、水錶之現況，履行其出賣人義務，自無債務不履行或故意、過失侵害反訴原告權利之情事。又反訴原告所繳交之水電費，並無溢繳情事，且反訴原告稱其買受系爭房地時認為與一般房屋買賣無異云云，純係其個人認知、動機有錯誤，尚不得謂反訴被告有使用欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，均如前述。是以，反訴原告依據買賣契約、能源管理法第18條、電業法第63條，請求反訴被告就系爭房屋裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，並無理由；其另依據依民法第184 條第1 項前段、民法226 條、第227條、公平交易法第31條、第32條之規定，請求反訴被告賠償溢繳電費、水費及空調費之損失，亦屬無據。
㈢反訴原告請求反訴被告賠償系爭房地減損之價值1,700,000
元，有無理由？⒈按民法第245 條之1 之適用，乃以「契約未成立時」為要
件，反訴原告於89年5 月9 日向反訴被告買受系爭房地，約定價金為3,470,000 元，兩造並簽訂買賣合約書，此為兩造所不爭執之事實。系爭買賣契約因兩造就買賣契約必要之點即標的物、價金意思表示合致而成立。系爭買賣契約既已成立，即與民法第245 條之1 規定之要件不符，反訴原告據此請求損害賠償，顯非有理。
⒉系爭房屋並無違建部分，此為兩造所不爭執之事實。反訴
原告並未舉證證明因85大樓其他住戶違建部分，而導致系爭房地、公共設施面積減少之情形。且反訴原告係向反訴被告購買系爭房地，並非購買反訴被告公司之股份，系爭房地係屬獨立之不動產，其價值乃隨政府政策趨勢、市場供需程度、區域開發成熟度、未來開發展望等諸多因素而起伏，核與反訴公司財務狀況優劣無相當因果關係，反訴原告請求損害賠償，洵非可採。
七、綜上所述，反訴原告依買賣契約、民法第184 條第1 項前段、第226 條、第227 條、第245 條之1 、公平交易法第31條、第32條、能源管理法第18條、電業法第63條之規定，提起反訴，請求㈠反訴被告給付2,208,500 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應為反訴原告於系爭房地裝設台電公司之獨立電錶、自來水公司之獨立水錶，均無理由，應予駁回。
參、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 7 日
民事第三庭 法 官 陳宛榆正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 7 日
書記官 周耿瑩