臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第359號原 告 丙○○訴訟代理人 黃宏綱律師
呂富田律師被 告 壬○○
癸○○○戊○○辛○○庚○○丁○○共 同訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師共 同複 代理人 許泓琮律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國99年3 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣門牌號碼高雄市○○區○○街○○號12樓層建物之地下1 層（下稱系爭建物）為被告共有，原作為經營地下停車場使用，伊於民國97年6 月11日以新台幣（下同）700萬元，向被告購買系爭建物，且於當日給付第一期價金300萬元，並約定餘款400 萬元，應於所有權移轉登記完成2 日內給付且同時辦理點交（下稱系爭契約），兩造進而簽立不動產買賣契約書為證。然原告係為經營停車場始購買系爭建物，被告自應擔保系爭建物得作為經營停車場使用，惟原告於97年6 月底取得系爭建物之竣工圖後，始發現系爭建物原係設計興建作店舖使用，被告未經主管機關核准，擅自鑿穿大樓之承重牆面、打掉承重樑柱、改建3.3 米之車道通往地面防火巷道，做為停車場使用，違反建築法第25條規定，已危及整棟大樓之安全，無法合法使用有隨時遭拆除之危險，致系爭建物存有減損契約預定效用、通常效用及價值之瑕疵，且該瑕疵不能補正，原告自得依法解除系爭契約，請求被告附加利息返還收受之300 萬元。原告因而於97年7 月11日委請訴外人子○○與己○○代理原告，在訴外人乙○○開設之代書事務所與被告壬○○商談解決事宜，並要求解約還款，然遭被告拒絕。原告遂於同年月27日以存證信函再對被告為解約之意思表示，並以97年12月1 日民事準備狀之送達第三度為解約之意思表示，惟被告迄今仍拒不返還已收取之價金。又被告雖於97年7 月17日以存證信函催告原告於收函後
7 日內履行，逾期即解除系爭契約而不另為解約之意思表示，惟系爭建物既有上開瑕疵，原告自得為同時履行抗辯而拒絕給付。此外，縱認原告有違約情事，系爭契約約定之違約金亦顯屬過高，應予酌減等情。爰依民法第259 條第1 、2款規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告300 萬元，及自97年6 月11日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物為被告共有，被告係為投資而購買，欲伺機轉手變賣，故未曾營業，而兩造係現況買賣系爭建物，被告既未保證系爭建物可供經營停車場，即無補正瑕疵之義務。又系爭建物原雖設計為店舖，然亦可規劃供停車使用，得由所有權人自行決定，是原告買受系爭建物後作何用途，當屬原告之自由。另系爭建物雖鑿通車道至地面防火巷通行，然未影響大樓之承重牆面，亦未打掉主要樑柱，無礙結構安全，自未違反建築法第25條規定，且縱有違章使用情事，亦僅屬主管機關行政管理問題，不影響系爭建物得為通常使用。再者，系爭建物原有地面並未變更，僅需補足牆壁即可回原狀，而供原設計之店舖合法使用，且無遭拆除之虞，自非不能補正之瑕疵，是原告以系爭建物有不能補正之瑕疵為由解除契約，洵屬無據。況原告於訂約後，遲未開立尾款40
0 萬元本票（下稱系爭本票）予被告，同時辦理過戶手續，經被告於97年7 月17日以存證信函催告原告應於收受後7 日內履行，逾期即解除系爭契約，原告於同年月21日收受後仍拒不履行，足見系爭契約已於97年7 月28日合法解除，被告自得依系爭契約第13條約定，沒收原告已付之款項300 萬元，原告嗣後再主張解除系爭契約，並請求返還300 萬元，洵屬無據。此外，縱被告應負物之瑕疵擔保責任，亦僅屬是否減少價金或解除契約或補正之問題，原告依約仍負有給付價金之義務，二者間不得為同時履行抗辯；且原告在被告對之解約前，亦未曾主張同時履行抗辯，自不得減免其給付價金之義務。末者，系爭契約規定之違約金，亦無過高情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第89至90頁）：㈠系爭建物為被告共有，兩造於97年6 月11日成立系爭契約，
由被告以700 萬元之價格將系爭建物出售予原告，原告並於當日給付第一期價金300 萬元，兩造時約定原告應於稅單核下後3 日內出具系爭本票，並於所有權移轉登記完成2 日內給付400 萬元。
㈡系爭建物原係設計興建供店舖使用，被告未經主管機關核准
，鑿穿大樓之牆面、改建3.3 米之車道通往地面防火巷道，做為停車場使用。
㈢原告已於97年6 月11日給付第一期買賣價金300 萬元，餘款
400 萬元則迄今仍未給付。㈣系爭契約之稅單已於97年7 月上旬核下，因原告未開立系爭
本票予被告，復未辦理過戶手續，被告遂於97年7 月17日以存證信函催告原告應於收函後7 日內交付系爭本票，逾期即解除系爭契約，原告於同年月21日收受後迄今仍未給付。㈤原告於97年7 月27日，以系爭建物有物之瑕疵為由，寄發存
證信函向被告為解除系爭契約約之意思表示，被告均於同年月29日收受存證信函。原告於本院審理中，復以97年12月1日民事準備狀再次對被告為解約之意思表示。
四、兩造於審理中協商之爭點為：㈠系爭契約是否業經被告合法解除？原告所為同時履行抗辯是
否有據？㈡系爭建物是否存有有滅失契約預定效用、減少通常效用、減
少價值之瑕疵？㈢原告於系爭契約成立時，是否知系爭建物有上開瑕疵？即被
告抗辯依民法第355 條第1 項規定不負物之瑕疵擔保責任，是否有據？㈣系爭建物之上開瑕疵，是否得以補正？㈤原告解除系爭契約是否有據?
五、本院得心證之理由如下：㈠系爭契約是否業經被告合法解除？原告所為同時履行抗辯是
否有據？⒈按雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當
事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第254 條所明定。而解除權之行使，有溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立。次按系爭契約第2 條「買賣價款及付款方式表」約定：原告應於稅單核下3 日內給付系爭本票乙紙予被告等語；第13條則約定：原告違反本契約各條之一者，被告得沒收乙方既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議等詞，亦有不動產買賣契約書1 份在卷可憑（見本院卷第12至15頁），堪予認定。本件原告主張：被告有告知出賣物瑕疵之義務，伊得主張同時履行抗辯等情，縱屬可採，然參照前開說明，原告仍應向被告為同時履時抗辯之主張，始得拒絕給付系爭本票，而不負遲延責任。然查，被告否認原告在其以存證信函催告履行並解除契約前，曾為同時履行之抗辯，已徵原告同時履行抗辯之主張，難予遽採。再審諸原告迄未提出其他積極事證，佐證其前開主張為真，自難僅憑其單方陳述，遽認原告曾以此為由向被告為同時履行抗辯之主張。次查，系爭契約之稅單於97年7 月上旬即核下，原告未依約開立系爭本票予被告，亦未辦理過戶手續，經被告於97年7 月17日以存證信函，催告原告應於收受存證信函後7 日內給付系爭本票，並辦理過戶手續，逾期即解除系爭契約，嗣原告於同年月21日收受後，迄今仍未給付系爭本票等情，為兩造所不爭執，堪認原告遲延給付系爭本票，已違反系爭契約第2 條約定。則被告於定7 日之相當期限催告原告履約無果後，援引系爭契約第13條約定，解除系爭契約，即屬有據。據上，堪認系爭契約於被告存證信函催告期限屆滿翌日即97年7 月29日已合法解除，而溯及失其效力。
⒉又原告主張：伊在被告以97年7 月17日存證信函催告交付系
爭本票前，業於97年7 月11日委請訴外人子○○與己○○代理原告，在訴外人乙○○開設之代書事務所與壬○○協談，並要求解約還款云云，固舉證人子○○及己○○為證。然此為壬○○所否認，並辯稱：97年7 月11日當天並未提及解除系爭契約，對方係表示要延遲給付尾款等語。查，子○○固證稱：97年7 月11日在乙○○開設之代書事務所，應有向壬○○表示要解約等語（見本院卷第127 頁）；己○○則證稱：原告於97年7 月11日委託伊向被告表示解除系爭契約等詞（見本院卷第114 頁），惟子○○及己○○均與原告相識，且子○○為辦理系爭建物簽約事宜之代書，己○○則係為原告尋覓經營停車場場地之人，彼等2 人並曾陪同原告前往查看系爭停車場；暨己○○復另仲介訴外人甲○○向原告以97
0 萬元之價格買受系爭建物等情，業經子○○及己○○證述在卷，且為原告所自承（見本院卷第124 至125 頁、第14 1頁、第210 至211 頁），足見子○○及己○○與原告間之關係，甚為密切，彼等所為證述是否全然公正客觀而毫無偏頗，已非無疑。再者，系爭建物為不動產，出售價格高達700萬元，若存有影響效用及價格之瑕疵，而有主張解除系爭契約之必要，為求慎重，衡情，應以書面為之，始可杜絕日後紛爭，倘非如此，即應由原告負舉證責任。從而，原告主張：其於97年7 月11日僅委由子○○及己○○以口頭向被告解約云云，既不符交易常情，亦未另行提出積極事證，以實其說，尚難遽採。此外，何人先行主張解除系爭契約，就本件系爭建物引發之糾紛而言，核屬最重要之事項，是被告前於97年7 月17日即以存證信函催告原告應於7 日內給付系爭本票，逾期即解除系爭契約，自屬重要事項。而按，若原告確已於97年7 月11日委由子○○及己○○代為解約，則其於接獲被告97年7 月17日寄發之存證信函後，理當於其後97年7月27日寄發之存證信函中加以駁斥，始符常情。然遍觀原告97年7 月27日寄發之存證信函（見本院卷第21至25頁），竟未提及原告曾於97年7 月11日委由子○○及己○○向被告解約乙節，益徵原告主張：其於97年7 月11日已委由子○○及己○○向被告表示解除系爭契約云云，並不可採。
㈡上開爭點：㈡系爭建物是否存有有滅失契約預定效用、減少
通常效用、減少價值之瑕疵？㈢原告於系爭契約成立時，是否知系爭建物有上開瑕疵？即被告抗辯依民法第355 條第1項規定不負物之瑕疵擔保責任，是否有據？㈣系爭建物之上開瑕疵，是否得以補正？㈤原告解除系爭契約是否有據? 均係關於原告得否合法解除系爭契約之爭點，然系爭契約既經被告於97年7 月29日合法解除，原告即不得嗣後再行解除系爭契約，上開爭點已無再行論述之必要，附此敘明。
㈢原告雖曾主張：系爭契約約定之違約金過高，應予酌減等情
，然本件原告主張之請求權為民法第259 條第1 款及第2 款之解除契約返還請求權，則原告主張違約金過高乙節，縱屬可採，本院亦無從依原告主張之請求權，為有利原告之判斷，併附敘明。
六、從而，系爭契約既經被告合法解除，則原告再主張解除系爭契約或酌減違約金，並本於民法第259 條第1 款及第2 款規定，請求被告返還300 萬元，及自97年6 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
八、本件係原告全部敗訴，其繳納之第一審訴訟費用即裁判費30,700元，應由原告負擔。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 21 日
民事第五庭 審判長法 官 李昭彥
法 官 洪榮家法 官 李育信以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 21 日
書記官 林玉珊