臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第529號原 告 道誠企業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還停車位等事件，本院民國98年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國94年2月21日經由本院91年度執字第26276號強制執行事件之拍賣程序，投標拍得原為訴外人即該執行案件執行債務人仁翔建設股份有限公司（下稱仁翔公司）所有，坐落於「卓越廣場大廈」（下稱系爭大樓）如附表一所示之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號15樓之1、之2、之3、之4、之5等之建物及基地（下稱系爭不動產或系爭建物），且已領得不動產權利移轉證書並辦理登記完竣。系爭大樓係由原始起造人仁傑建設股份有限公司（下稱仁傑公司）於77年間所興建銷售，仁傑公司於銷售時就停車位部份係由願購買停位之人加價購買，故購買各層樓分戶之區分所有權人，於購買時，就停車位部份已透過與仁傑公司間之買賣契約成立分管契約。仁翔公司係於77年間向仁傑公司購買系爭5筆房地，且於購買時係同時購買包含地下一層編號7、14、15號及地下二層編號43號等停車位（下稱系爭停車位），而由仁傑公司將系爭停車位分配予仁翔公司使用，故系爭建物之共同使用部分即包含系爭停車位在內。原告所拍定之系爭建物之共同使用部分既包含系爭停車位，原告自已取得系爭停車位之所有權，而得依分管契約之約定專用系爭停車位，詎被告竟無權占用系爭停車位並侵害原告之所有權，而拒不返還。
（二）又被告無權占用系爭停車位及侵害原告之所有權，而受有相當於租金利益之不當得利並造成原告受有損害，原告得請求被告返還自94年2月11日起至本件起訴前之97年7月20日止，共41個月，以系爭大樓每個停車位出租之租金為新臺幣（下同）3,000元計算之不當得利或損害賠償金額共計492,000元。
（三）爰依民法第767條、184條、179條等規定之法律關係提起本訴，請求被告將系爭停車位騰空交還原告，並給付上開相當於租金之不當得利或損害賠償金額等語。並聲明：１、被告應將系爭停車位騰空交還原告。２、被告應給付原告492,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告係於93年12月6日在本院92年度執字第9824號強制執行事件之拍賣程序，投標拍得原為訴外人即該執行案件執行債務人勝群投資股份有限公司（下稱勝群公司）所有坐落系爭大樓如附表二所示之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號18樓之2之建物及基地，於92年度執字第9824號強制執行事件之拍賣公告中已註明，該件拍賣事件之拍賣範圍係包含上開主建物共同使用部分所使用之系爭4個停車位在內，並將系爭4個停車位一併鑑價拍賣，並於嗣後點交時點交予被告占有完畢，被告始為真正之所有權人及分管契約之專用使用權人。原告所提出之仁翔公司向原始起造人仁傑公司購買系爭停車位之「承購車位證明書」（下稱系爭承購車位證明書），係自行以電腦打字列印之影本，並非原本，且其內容未記載購買日期、購買之價格、記載之格式為多出幾坪即為某號停車位，與一般停車位證明應有之格式差異甚大，且系爭承購車位證明書上之仁傑公司及代表人吳何堂之印章，亦經仁傑公司當時之法定代理人吳汶達（原名吳何堂），於本院89年度訴字第2966號確認停車位使用權存在事件中，陳明與仁傑公司及吳何堂當時之印章不符，並非真正等語，被告否認其真正，原告應先就系爭承購車位證明書之真正舉證以實其說。又仁翔公司於89年間即曾主張系爭停車位係其所有，並提出系爭承購車位證明書做為證據，而對當時占用系爭車位之訴外人黃希成、林慧靜、吳汶達（吳何堂）、陳兆銘等人提起確認系爭停車位使用權存在之訴，惟業經本院以89年度訴字第2966號判決敗訴確定在案，原告既為仁翔公司之繼受人，自應受該判決爭點效之拘束，不得再為相反之主張等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執及爭執事項：
Ⅰ、不爭執事實：
（一）原告於94年2月21日經由本院91年度執字第26276號強制執行事件之拍賣程序，投標拍得原為仁翔公司所有，坐落於系爭大樓如附表一所示之建物及基地，且已領得不動產權利移轉證書並辦理登記完竣。並有不動產權利移轉證書、土地及建物謄本在卷可稽（卷第6頁以下），並經本院調取上開執行卷宗核閱屬實。
（二）被告於93年12月6日在本院92年度執字第9824號強制執行事件之拍賣程序，投標拍得原為勝群公司所有坐落系爭大樓如附表二所示之建物及基地，而於92年度執字第9824號強制執行事件之拍賣公告中已註明，拍賣範圍係包含上開主建物共同使用部分所使用之系爭4個停車位在內（但另註明：是否確有停車位使用權，請投標人自行查明，如有爭執，以實體確定判決為準），並將系爭4個停車位一併鑑價拍賣，並於嗣後點交時點交予被告占有完畢。並有不動產權利移轉證書、上開強制執行事件之拍賣公告、黃明鋕建築師回覆本院執行處已一併鑑價之簡便行文表、92年度執字第9824號強制執行事件之點交筆錄等在卷可稽（卷第35、69、124頁以下），並經本院調取上開執行卷宗核閱屬實。
（三）系爭大樓係由仁傑公司於77年興建銷售，系爭大樓之停車位訂有分管協議。
（四）系爭停車位之登記方式，並非以專有部分之方式登記，並無獨立之登記建號，而係以附於系爭大樓之共同使用部份之高雄市○○區○○○段16712建號（下稱16712建號）部份。
（五）依高雄市政府地政處新興地政事務函覆之系爭大樓第一次建物所有權登記資料所示，無法依共用部分之應有部分比例認定停車位之應有部分比例為何，亦無法以共用部分之應有部分比例多寡推定是否有購買停車位。
（六）仁翔公司曾於89年1月26日以其所有之8個停車位中，包括系爭4個停車位在內之7個車位（即地下1層編號7、10、14、15、16及地下2層編號31、43），遭系爭大樓之住戶占用為由，請求系爭大樓之管理委員會協助處理返還。
（七）系爭大樓管理委員會函覆稱該大樓之每個停車位之每月租金為3,600元。並有系爭大樓之管理委員會函在卷可參（卷第77頁）。
Ⅱ、爭執事實：
（一）被告就16712建號共同使用部分所取得之權利範圍，是否包含系爭停車位？
（二）原告是否為系爭停車位之所有權人及分管契約之使用人（系爭車位是否在原告向執行法院拍定買受之範圍內）？
（三）如認系爭停車位為原告向執行法院所拍定買受之範圍，則系爭大樓之區分所有權人，就共同使用部分中系爭停車位既訂有分管契約存在，原告得否繼受該分管契約而專用系爭停車位？（此攸關原告得否請求被告返還系爭停車位，及請求被告賠償或返還相當於租金之損害或不當得利）
四、被告就16712建號共同使用部分所取得之權利範圍，是否包含系爭停車位？查，被告係於本院92年度執字第9824號強制執行事件之拍賣程序，投標拍得原為勝群公司所有如附表二所示之建物及基地，而於92年度執字第9824號強制執行事件之拍賣公告中已註明，拍賣範圍係包含上開主建物共同使用部分所使用之系爭4個停車位在內，並將系爭4個停車位一併鑑價拍賣，並於嗣後點交時點交予被告占有完畢等事實屬實，業見前述。本院之上開強制執行事件之拍賣公告中，既已註明拍賣範圍包含系爭4個停車位在內，並一併鑑價，及點交予被告占有，則於其他人舉證證明其始為系爭停車位之真正所有權人及分管契約之停車位專用使用權人前，自應推定被告為所有權人及停車位專用使用權人。
五、原告是否為系爭停車位之所有權人及分管契約之使用人（系爭車位是否在原告向執行法院拍定買受之範圍內）？
（一）系爭停車位之性質：
１、按，公寓大廈區分所有建物之停車空間，依其登記方式可區分為：就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施列為同一建號者；及與其他公共設施（例如各樓層樓梯、梯間、屋頂突出物、電器室、車道、管線間等）共同編列一建號者。前者之地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即可不需購買該地下室共同部分（即該獨立建號之應有部分）；後者之地下室停車位因全部公共設施編列為同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，因持有公共設施之應有部分，應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。查系爭「卓越廣場大廈」公寓大廈，全部公共設施係只編列為一個建號，即建號16712號，就系爭大廈之停車位部份並未獨立編列建號，故本件之情形係屬上開第二者（即後者）之停車位性質，自無疑義。
２、次按，公寓大廈共用部分之供特定區分所有權人使用，須經約定，依目前實務及學界之見解，其成立方式有三：⑴全體區分所有權人之同意成立分管契約（民法第819條第2項）；⑵規約（公寓大廈條例第23條）；⑶讓售契約：區分建築物之原始出賣人（通常為建築商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權。本件系爭大樓之停車位係由原始起造人仁傑公司於77年間興建銷售時，就停車位部份由願購買停位之人加價購買，而依上述③之讓售契約成立分管契約，即由建商仁傑公司將共用部分之系爭停車位為加價購買之人與其他區分所有權人間設定系爭停車位之專用使用權，並經由全體區分所有權人透過讓售契約而同意約定停車位部分專用權之分管契約，為兩造所不爭執，亦無疑義。
３、原告係於91年度執字第26276號強制執行事件之拍賣程序，投標拍得原為訴外人仁翔公司所有如附表一所示之建物及基地，業見前述。故原告如能舉證證明仁翔公司於77年間向仁傑公司購買系爭5筆房地時，確時有同時購買系爭停車位，則其自能繼受取得仁翔公司之所有權及分管契約所約定之停車位專用使用權，而向被告主張上開權利及請求賠償。
（二）仁翔公司於向仁傑公司購買系爭5筆房地時，是否同時有購買系爭停車位？按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文。次按，「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，有最高法院17年上字第917號判例之要旨可參。本件原告主張仁翔公司於向仁傑公司購買系爭5筆房地時曾同時購買系爭停車位之事實，既為被告所否認，依上開法條及最高法院判例要旨之說明，原告自應舉證以實其說。
１、按，「私文書應由舉證人證其真正。」，民事訴訟法第357條前段定有明文。原告雖提出系爭承購車位證明書（卷第16頁以下）為證，惟為被告否認其真正，原告自應證明其真正。惟查，原告所提出之系爭承購車位證明書係影本，原告並陳明上開影本係向系爭大樓之管理委員會影印管委會所留存之影本而來，而無法提出原本以證明其文書之真正；而系爭承購車位證明書並未記載購買之日期、價格，與一般停車位之證明通常均會有購買之日期、購買之價格等記載之常情有違。又仁傑公司係只有出售地下一樓編號第16、17號之兩個停車位給仁翔公司，而並未將系爭停車位出賣給仁翔公司，且系爭承購車位證明書上之仁傑公司及代表人吳何堂之印章，與仁傑公司及吳何堂之印章均不符，並非真正等情，亦經仁傑公司當時之法定代理人吳何堂，於本院89年度訴字第2966號確認停車位使用權存在事件審理中陳明在卷；再者，系爭承購車位證明書與系爭大廈16樓Ｄ號房屋住戶所配置之編號41號停車位之停車位證明書相較，該41號停車位證明書明確記載承購日期為77年9月7日，且其紙質與系爭停車位證明書之紙質經吳何堂當庭勘驗之結果尚有不同（見89年度訴字第2966號卷第14
7 頁以下之94年4月4日準備程序筆錄），而有同為77年間購買之停車位證明，買受人所取得之證明書紙質卻不相同之情形（以上參見卷第103頁以下之89年度訴字第2966號判決及本院調取之該卷宗），至原告於本件審理中雖主張吳何堂之上開陳述不實在云云，惟僅空言主張，並未舉出具體事證證明之，自不足採。綜上事證，系爭承購車位證明書，不足以認定係真正。
２、次按，「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。」，有最高法院84年度台上字第2530號判決之要旨可資參照。經查，仁翔公司於89年間即曾主張系爭停車位係其所有，並提出系爭「承購車位證明書」做為證據，而對當時占用系爭車位之訴外人黃希成、林慧靜、吳汶達（吳何堂）、陳兆銘等人提起確認系爭停車位使用權存在之訴，惟業經本院以89年度訴字第2966號判決，就系爭承購車位證明書並未記載購買之日期，與同大廈其他住戶所配置之編號41號之停車位證明書有有明確記載承購日期，且系爭停車位證明書之紙質與41號之停車位證明書紙質不同，及吳何堂前段所述之上開陳述是否可採等重要爭點，本於該案當事人辯論之結果而為判斷時，而為仁翔公司敗訴之判決，並於90年7月24日確定在案，而上開案件亦無顯然違背法令之情形，原告既為仁翔公司之繼受人，則在原告就與該重要爭點有關所提起之本件訴訟，本院及原告對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，而均應受該判決爭點效之拘束。
３、原告雖又提出：系爭大樓之管理委員會89年5月31日 (89)卓管字第010號函，並主張該函文說明第1點曾記載：「本大樓管委會已於5月25日下午二時召開第二次會議。會議中有15樓仁翔建設公司代表提出七個車位原始憑證，經傳閱各委員審查後確認在案」等語（卷第85頁）；另當時「管理中心之黃耀生」88年11月20日簽呈，曾記載：「①本大樓起造完竣，各公司行號陸續遷進後，當時舊仁翔建設公司擁有地下室八個車位。車位號碼為7#、10#、14#、15#、16#、17#、31#、43#等8個車位。自起造起按照規定每年均繳車位管理清潔費用」等語，及黃耀生之手札上亦記載仁翔公司提出車位原始證明，由主委傳閱各委員詳閱過，並達成共識，且已於6月21日提出車位切結書（符合管委會所要求），並列表將系爭車位分配給仁翔公司等語之手札（卷第15 2頁以下）等證據，而主張仁翔公司確有購買系爭停車位云云。然查，卓越廣場大樓之管理委員及管理中心之黃耀生，並非有權審判之司法機關，其等之認定無法律上之效力；另系爭大樓管理委員會89年5月31日（89）卓管字第010號函文之說明第4點，已載明：「本函僅代表管委會為協助雙方車位使用權爭議之歸屬，並不具有法律見證之行為，特此聲明。」等語；又該函文所稱之七個車位中之系爭停車位部份之原始憑證，業經89年度訴字第2966號判決認定不實；再者，依公寓大廈管理條例第31條第1項第5款之規定，約定專用或約定共用事項，係屬區分所有權人會議之特別決議事項，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之；另依公寓大廈管理條例第34條之規定，大廈之管理委員會僅有負責共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良之權限。故依上開法條之規定解釋即可知，大廈之管理委員會並無權對約定專用部分（車位）為任何變更之權限，亦無認定所有權或專有使用權係真正歸屬於何人之權限，大樓管理委員縱公告各停車位所有人，並以配置圖公告之，亦無法律上之效力，不能拘束停車位之真正專用使用權人。原告此部份之主張，亦不足採。
４、原告雖又主張依仁傑公司制作之共同部份應有權利範圍之協議書、高雄市政府工務局核發之使用執照、高雄市新興地政事務所辦理建物所有權第一次登記之公告等資料所示，原告取得之系爭大廈15樓之1至之5之每戶面積，其公共設施分擔比例確較未購買車位之一般住戶為多，可認原告所有之系爭建物確包含有停車位云云。然查，依上開資料所載原告（仁翔公司）所有之高雄市○○區○○○路○○○號15樓之1至之5房屋之面積分別為125.84、147.43、144.3
1、137.73、115.33平方公尺，而16172號共同使用部分之權利範圍係只有分別為211/10000、227/100 00、217/100
00、215/10000、225/10000；但被告所有之高雄市○○區○○○路○○○號18樓之2房屋，雖只有1戶，面積亦只有161.01，但其就16172號共同使用部分之權利範圍則高達1054/10000，高於原告所有之上開5戶中之任1戶將近5倍；另被告隔壁之高雄市○○區○○○路○○○號18樓之1房屋，面積雖為184.94，但其就16172號共同使用部分之權利範圍則只有101/10000。依此情形，自無法依共用部分之應有部分比例多寡推定是否有購買停車位。故原告此部份之主張，亦不足採。
六、綜上所述，原告主張仁翔公司於向仁傑公司購買系爭5筆房地時曾同時購買系爭停車位，不足採信，因此仁翔公司對系爭停車位即無所有權及分管契約所約定之停車位專用使用權可言，故原告自亦無從繼受取得仁翔公司之所有權及分管契約所約定之停車位專用使用權。從而，原告依民法第767條、184條、179條等規定之法律關係，請求被告將系爭停車位騰空交還原告，並給付上開相當於租金之不當得利或損害賠償金額，即無理由，應予駁回。
七、本件事證及法律關係已顯然，兩造之其他主張抗辯陳述及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列；另本院既已依前題之第2項兩造爭點駁回原告之訴，其餘之爭點，即無再予審酌之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
民事第四庭法 官 郭文通正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官 卓榮杰附表一（原告部份）：
一、土地部份：高雄市○○區○○○段○○○○○號、面積1253平方公尺、權利範圍563/10000。
二、建物部份：
（一）高雄市○○區○○○段16994建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號15樓之1之所有權全部（含共同使用部分之同段16172建號、面積3351平方公尺、權利範圍211/10000）。
（二）高雄市○○區○○○段16995建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號15樓之2之所有權全部（含共同使用部分之同段16172建號、面積3351平方公尺、權利範圍227/10000）。
（三）高雄市○○區○○○段16996建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號15樓之3之所有權全部（含共同使用部分之同段16172建號、面積3351平方公尺、權利範圍217/10000）。
（四）高雄市○○區○○○段16997建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號15樓之4之所有權全部（含共同使用部分之同段16172建號、面積3351平方公尺、權利範圍215/10000）。
（五）高雄市○○區○○○段16998建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號15樓之5之所有權全部（含共同使用部分之同段16172建號、面積3351平方公尺、權利範圍225/10000）。
附表二（被告部份）：
一、土地部份：高雄市○○區○○○段○○○○○號、面積1253平方公尺、權利範圍329/10000。
二、建物部份：高雄市○○區○○○段16711建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號18樓之2之建物所有權全部（含共同使用部分之同段16172建號、面積3351平方公尺、權利範圍1054/10000）。