臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第664號原 告 華森企業股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 慈香庭有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳剛魁律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國99年4 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬捌仟柒佰肆拾貳元，及自民國九十八年二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬捌仟柒佰肆拾貳元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國92年4 月9 日將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號及466-1 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期自92年5 月1 日起至97年4 月30日止，租金每月新臺幣（下同）26萬元，押租金為100 萬元之支票（下稱系爭租賃契約），並將該租賃契約公證。嗣兩造復於92年4月10日簽訂協議書，約定將坐落高雄市○○區○○段339 、
340 、340-1 地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號之房屋拆除後，將系爭土地供被告作為停車場使用，被告則自92年5 月起前2 年每月給付補償費
7 萬元，後3 年則為每月9 萬元（現已調整為每月11萬元）。惟本件租賃期限於97年4 月30日屆滿後，經伊多次催告，被告始於同年7 月24日寄發存證信函表示將於同年8 月20日搬遷，並以上開押租金支付5 月至8 月20日之租金，然被告遷離後並未將系爭房屋內之物品全部清除而尚留有自助餐台等物品，伊遂於97年8 月26日寄發存證信函要求被告將留置物搬遷以回復原狀，被告卻於同年10月2 日寄發存證信函表示上開留置物已增加系爭房屋之價值，伊不得逕依廢棄物處理，而應與其協商償還其所支出之有益費用，伊因此乃於同月6 日再寄發存證信函通知被告於函到7 日內具體指出增加價值者為何物，否則將依廢棄物處理，而被告於同月7 日收受後即未再回應。是故被告於97年5 月1 日起至10月13日（即被告收受最後存證信函日起算7 日之最終日）止乃無權占用系爭房屋及土地，且致伊受有損害，伊應得請求相當於租金之不當得利2,010,333 元【計算式：（5 月×每月租金370,000 元）＋（13日×〈370,000 元÷30日〉＝2,010,333元】，又系爭房屋上仍留有自助餐台等物品，伊依系爭租賃契約應得請求回復原狀費用275,000 元，另兩造於系爭租賃契約乃有租賃物遲延返還每逾1 日1 萬元之違約金約定，是原告亦得請求違約金166 萬元（計算式：1 萬元×166 日＝
166 萬元），則扣除押租金100 萬元，被告尚應給付原告2,945,333 元。為此爰依系爭租賃契約、協議書及民法第179條、第180 條規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,945,333 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年2 月14日起至清償日止，依年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭租賃契約第9 條約定「租期內，甲方（即原告）有法定原因，欲終止租約或乙方（即被告）欲提前終止租約時，均應於一個月前通知對方」，然原告竟於97年1 月間未通知伊即委託訴外人永慶房屋仲介公司（下稱永慶公司）在網路上刊登出租廣告，而永慶公司於接受委託後旋即懸掛出租布條，並諉稱伊不再經營，致使伊遭受鉅大損害，而伊於租約到期前曾委託訴外人杜宜庭與原告協商續租事宜，惟因原告要求租金由每月26萬元提高為100 萬元而無法達成協商，且伊已分別於97年4 月26日、5 月27日及6 月30日以存證信函各寄送面額37萬元支票乙紙予原告，以給付97年5、6 、7 月之租金，惟均遭原告拒絕受領而退回，足認係原告先行違約並受領遲延，且其所為亦違反誠信原則，伊並未違約。另縱認定伊確有違約情節，惟系爭租賃契約之每日租金僅8,666 元，而原告主張每日1 萬元違約金已超過平日之租金，顯屬過高，且兩造既已於97年8 月20日點交租賃物完畢，則自該日起原告即不得向其請求違約金及相當於租金之不當得利，又兩造於97年8 月20日點交系爭房屋時，曾就自助餐台部分達成協議，同意該部分不拆除留予原告使用，並作成交屋清單明細表載明「自助餐台屬於慈香庭部分裝潢部分（天花板也是屬慈香庭裝潢部分拆）」等語，原告自不得就此請求回復原狀費用275,000 元。另坐落高雄市○○區○○段339 、340-1 地號土地為訴外人張葉美玉所有，坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地為訴外人張葉美玉、張森桂及乙○○共有，非原告所有，原告自不得向伊請求相當於租金之不當得利，而若原告得就此請求，伊於系爭土地上有加蓋鐵皮屋作為廚房倉庫之用，系爭租賃契約既已終止，依民法第431 條第1 項規定，被告自得主張有益費用償還請求權，並與被告應給付原告之金額相互抵銷等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於92年4 月9 日簽訂系爭租賃契約，並經公證，將系爭
房屋出租予被告，租期自92年5 月1 日起至97年4 月30日止，租金每月26萬元，押租金為100 萬元之支票乙紙。系爭租約之租期屆滿後，兩造未再續約，被告並於97年8 月20日搬離系爭房屋，惟裝潢之自助餐台及加蓋鐵皮屋等物仍留置在系爭房屋上。
㈡97年3 月間，被告曾委託訴外人杜宜庭與原告協商續租事宜，惟因租賃條件無法談妥而未訂定租賃契約。
㈢被告曾分別於97年4 月26日、5 月27日及6 月30日以存證信
函各寄送面額37萬元支票乙紙予原告，惟均遭原告拒絕受領而退回。
㈣被告於97年7 月24日寄發高雄大順郵局第1631號存證信函予
原告，表示將於97年8 月20日搬遷，並以押租金支付97 年5月至8 月20日之租金。
㈤兩造於97年8 月20日點交系爭房屋，並作成交屋清單明細表。
㈥原告於97年8 月26日寄發社東郵局第407 號存證信函予被告
，要求被告應將自助餐台等裝潢部分拆除，並將系爭房屋及停車場回復原狀，該存證信函於97年8 月27日送達於被告。
㈦被告於97年10月2 日寄發高雄站後郵局第4462號存證信函予
原告，表示希望原告與被告協商有益費用償還事宜，原告不得逕依廢棄物處理。
㈧原告於97年10月6 日寄發苓雅郵局第215 號存證信函予被告
，要求被告於函到7 日內將租賃物回復原狀，否則將逕作廢棄物處理，並請具體指出增加價值者為何物，該存證信函於97年10月7 日送達於被告。
㈨系爭土地非原告所有。
四、得心證之理由㈠原告以被告違約，請求被告給付自97年5 月1 日起至97年10
月13日止之違約金，有無理由？若有理由，兩造約定之違約金金額是否過高？按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年度台上字第807 號亦著有判例。經查：
⒈兩造於系爭租賃契約第12條約定：「租期屆滿時，乙方（
即被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1 日，應給付甲方新臺幣1 萬元之違約金」，此有系爭租賃契約在卷可按（見本院卷第8 至9 頁），且為兩造所不爭執，是本件於租期屆滿之97年4 月30日時，被告應即將系爭房屋交還原告，否則原告即得依上開約定請求違約金。
⒉原告固主張被告雖已於97年8 月20日遷離，然被告仍有物
品置於系爭房屋內，且營業址未遷離，其自得請求自97年
5 月1 日起至97年10月13日止之違約金云云，惟被告既已於97年8 月20日遷離並將系爭房屋點交，則其即已交還系爭房屋與原告管領，此實質上之交還系爭房屋自與形式上被告之營業住址是否仍設於系爭房屋址無涉，且參以系爭租賃契約第13條約定：「期滿或終止租約，乙方搬遷後，留置部分傢俱雜物於租賃物內，而不移去者，視作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異議，倘甲方因而受有損害時，乙方應賠償之」，此亦有上開租賃契約在卷可稽，足見兩造就系爭房屋內留有物品之情形已另有約定處理方式，是原告尚不得依點交後尚留有物品為由主張被告未返還系爭房屋，故而原告僅得請求被告給付自97年5 月1 日起至
8 月20日止遲延交還系爭房屋之違約金，其主張得就97年
8 月20日至10月13日期間請求違約金尚無足採。⒊被告於上開期間遲延交還系爭房屋已如前述，原告自得依
系爭契約約定請求被告給付違約金，惟被告遲延返還僅有不到4 個月之期間，且被告若依約履行，原告所受之利益，係得儘速將系爭房屋出租與他人獲取租金之利益，然原告於系爭租賃契約存續期間即已將系爭房屋委託房屋仲介公司刊登出租廣告，惟迄至現今仍未出租，此有太和不動產仲介有限公司函在卷可按（見本院卷第92頁），且為兩造所不爭執，而系爭房屋出租與被告每月租金僅為26萬元，且原告於被告遲延交還期間亦已依此數額向其請求相當於租金之不當得利業如下述，本院參酌此等情事暨目前社會經濟狀況，認其於收取相當租金額後再請求每日1 萬元之違約金實有重複獲利之嫌且屬過高，應以500 元為適當。
⒋至被告固抗辯係原告違反系爭租賃契約第9 條，且以不合
理之價格阻其續租，並遲延受領其所給付之租金，是原告先有違約之情，被告並無違約云云，惟原告並無於系爭租賃契約期間提前終止租約，此為兩造所不爭執，則原告自無違反系爭租賃契約第9 條之約定，又系爭房屋既為原告所有，其於租期期滿本即得自由定其租賃條件並選擇出租對象，自不得因所定租金過高即認原告違反誠信原則，而原告既不欲出租與被告，自無權受領被告所給付之支票，而無受領遲延之情，是被告抗辯均不足採。
⒌綜上所述，原告所得請求之違約金為56,000元（計算式：
500×112＝56000）。
㈡原告請求被告給付自97年5 月1 日起至97年10月13日止之相
當於租金之不當得利2,010,333 元，有無理由？原告得否就系爭土地向被告請求不當得利？按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限，最高法院94年度台上字第1094號著有裁判要旨可供參照，則無權占用他人房屋，請求人請求無權占有人返還占有房屋所得之利益，原則上應以相當於該房屋之租金額為限。經查：
⒈系爭租賃契約租期於97年4 月30日屆滿，每月租金為26萬
元，被告已於97年8 月20日返還系爭房屋等情已如前述，則自97年5 月1 日起至同年8 月20日兩造間即未就系爭房屋存有租賃契約，被告仍占有系爭房屋自屬無法律上之原因而為無權占用，且原告亦因此受有不能使用系爭房屋之損害，則原告自得請求相當於該房屋租金即每月26萬元之不當得利，是其應得請求被告返還相當於租金之利益947,
742 元（計算式：260000×〈3 ＋20/31 〉＝947742 ）。至原告固主張不當得利之期間應計算至10月13日云云，惟被告於97年8 月20日即已返還而未占用系爭房屋，其自無因占用系爭房屋而受有利益，原告主張應難採信。
⒉系爭土地非原告所有已如前述，則被告占用系爭土地亦無
造成原告無法使用之損害，其自不得向被告請求不當得利，而原告固提出授權書以為其得為此主張之依據，然該授權書僅係授權原告之法定代理人乙○○就系爭土地有代為處理之權，觀其意旨並無將對被告無權占用系爭土地之相關債權轉讓之意，且所授權者為乙○○亦非原告，是原告主張得因被告占用系爭土地請求不當得利云云尚非可採。
⒊至原告聲請傳喚丙○○到庭作證系爭土地係由丙○○代表
被告簽定租賃契約等情，因系爭土地之租賃契約與該土地嗣遭被告無權占用原告得否請求乙情尚無關連，是自無必要傳喚證人丙○○到庭作證，附此敘明。
㈢原告請求被告給付回復原狀費用275,000元，有無理由？
查兩造於系爭租賃契約第4 條乃約定：「乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，應先得甲方書面同意，其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之原狀，不得要求甲方補償」等語，則依此約定，被告自應於系爭租賃契約期間屆滿後，負回復原狀之責，又依照兩造點交時所製作之慈香庭九如總店交屋清單明細表（見本院卷第53頁），上已載明「進餐廳大門」、「自助餐台屬於慈香庭裝潢部分（天花板也是屬慈香庭裝潢部分拆）」，而證人即被告負責點交之人員楊濰寧於本院審理時到庭證稱當時有說到什麼要拆什麼不要拆，其即係依當時所述記載於上開清單明細表上，但什麼東西不要拆其現在已記不太清楚，惟其確信當時係依照在場人士所述填寫該清單明細表等語，而其又證稱就清單明細表上述2 項記載之意已不太記得，則證人楊濰寧就當時情形已不復記憶，自應以該表所載文義認定，是衡以會填載於該表單之上應屬需為處置之部分，否則無須特地於點交單中列出，及依其文義「…部分拆」應難解為係屬不拆之意等情，足認於點交時大門及自助餐台等裝潢部分等均有回復原狀之必要，且原告並無要求上開裝潢應為保留，又此部分費用為275,000 元已為兩造所不爭執，是原告自得向被告請求回復原狀費用275,000 元，被告抗辯係原告要求保留該裝潢云云尚不足採。
㈣綜上所述，原告得向被告請求之金額為1,278,742 元（計算
式：56000 ＋947742＋275000＝0000000 ），又被告於簽訂系爭租賃契約時，曾支付100 萬元之支票為押租金業如前述，而依兩造約定被告積欠租金及費用等債務時，原告得扣抵之，此亦有上開系爭租賃契約在卷可憑，且為兩造所不爭執，是原告自得主張以上開費用扣抵押租金，則扣除此100 萬元之押租金後，原告得請求之金額為278,742 元。
五、綜上，系爭土地非原告所有，其自不得向被告請求返還相當於租金之利益，又被告於97年5 月1 日至8 月20日間遲延交還系爭房屋，而有違約之情，惟兩造所約定之違約金過高，，應以每日500 元為適當，又被告於上開期間無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，且其於交還系爭房屋時未為回復原狀，而原告依系爭租賃契約復得以上開費用扣抵押租金，從而原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係向被告請求給付278,742 元及法定遲延利息，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分為所命給付未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行，又被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，經核與法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決結果不生影響，自無逐一論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第79條、第381 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
民事第四庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑珍法 官 楊淑儀正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
書記官 王資惠