臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第872號原 告 卯○○訴訟代理人 丙○○被 告 戊○○
己○○兼上二人共同乙○○○訴訟代理人被 告 寅○○○
丁○○壬○○癸○○子○○丑○○辛○○上十人共同 李慶隆律師訴訟代理人被 告 庚○○○上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國98年11月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○應將坐落於高雄縣○○鄉○○○段二四四二之九地號土地上如附圖所示Ｄ、Ｅ部分上之鐵皮屋拆除，將土地返還予原告。
被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○應給付原告新臺幣肆萬參仟陸佰壹拾陸元及被告己○○自民國九十八年七月十五日起；被告乙○○○自同年三月六日起；被告寅○○○、壬○○、丑○○、辛○○均自同年十月十七日起；被告丁○○自同年十月二十日起；被告癸○○、子○○均自同年十月三十一日起；被告庚○○○自同年十月二十二日起，並均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項所示拆屋還地之履行期間為陸個月。
本判決原告第一項、第二項於原告以新臺幣伍萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○如以新臺幣壹拾伍萬貳仟陸佰伍拾陸元為原告供預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件被告庚○○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。本件原告以被告乙○○○無合法使用權源，占用其所管領坐落於高雄縣○○鄉○○○段2442-9、2443-1地號土地（下稱系爭土地）上之紅瓦古厝（下稱系爭古厝）及鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）使用，面積共90平方公尺，故起訴請求被告乙○○○拆除上開占用之地上物，並請求給付不當得利新臺幣（下同）
97 2,000元，嗣於民國98年5 月5 日具狀更正請求被告應將如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分上之系爭古厝、鐵皮屋等地上建物（佔用面積、位置均如附表所示）拆除後，將土地返還原告，並將請求不當得利數額減縮為879,150 元（見本院卷第
50 頁 ）；又於98年5 月13日準備期日將上開不當得利請求數額減縮為401,500 元，並擴張請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息；復於98年5 月18日追加庚○○○、己○○、戊○○為被告，嗣於同年6 月29日具狀對庚○○○撤回起訴；再於同9 月9 日將訴外人許來成之全體繼承人均列為被告，並具狀追加寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○等人為被告，聲明則如98年5 月13日到庭所述。核原告請求利益之主張具有社會共通性及關聯性，且原告起訴時主張之事實及證據資料，於追加之訴大多得加以利用，無礙於被告之程序保障，其追加之訴與原起訴請求之基礎事實說明，自應准之。又原告請求拆屋還地之土地面積由90平方公尺減縮為73平方公尺，復就請求給付之不當得利之數額由972,000 元減縮為401,500 元，並擴張請求法定遲延利息，核屬擴張或縮減應受判決事項之聲明，於法並無不合，亦應准許之。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為伊所有，被告無合法使用權源，占用系爭土地如附圖所示Ｃ部分上之系爭古厝及如附圖所示Ｄ、Ｅ部分上之系爭鐵皮屋使用（占用面積及使用狀況詳如附表所示），且顯無法律上之原因而受有5 年之相當租金利益計401,500 元，爰本於民法第767 條、第179 條、第184 條第
1 項之規定，提起本訴。並聲明請求：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分上之地上建物拆除後，將土地返還予原告。㈡被告應給付原告401,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：訴外人甲○○曾於50年前出售約3,000 坪之土地予原告之父即訴外人陳秋水，僅留約40坪之土地（即系爭土地之一部分）供作己用，復在50年間於其上興建系爭古厝，惟因當時農地有不能分割之規定，渠與原告之父陳秋水乃約定將系爭土地先登記於原告名下，但系爭土地中之40坪基地仍屬甲○○所有；嗣甲○○乃將系爭古厝及上開基地一併出售予被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○之被繼承人許來成，許來成並支付100,000 元價金與甲○○，則許來成既已購得系爭土地之上開40坪基地，其於74年間於購買之土地上興建系爭鐵皮屋，自非無權占用；且依鈞院97年度訴字第1419號卷宗第22、23頁卷內所附之許來成與甲○○簽立之房屋買賣契約書已載明買賣價金為10萬元，足證甲○○當年係將系爭古厝及基地一起出售，蓋以當年房屋價值並不值10萬元，必二者一併計價始值10萬元，另依實務見解及社會一般人通念，約定房屋一棟過戶應認係將房、地一併移轉過戶，故許來成既有購買系爭古厝及基地，則許來成於74年間在購買之土地上興建鐵皮屋，自屬有權占有。況由系爭土地購買人陳秋水及原告自50年間至死亡止，均無對許來成占有系爭房屋及基地使用表示異議，足應推斷土地所有權人原告已默許系爭古厝承買人許來成及被告等繼續使用土地，被告自屬有權占有，是原告請求拆屋還地無理由，且不符誠信原則等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、被告庚○○○未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造（除被告庚○○○外）不爭執事項：㈠系爭土地登記於原告名下。
㈡系爭古厝及鐵皮屋均為未保存登記建物，系爭古厝之起造人
為甲○○，現占有人為被告乙○○○及戊○○，系爭鐵皮屋之起造人為許來成，現占有人則為被告乙○○○及己○○。
五、本件之爭點：㈠被告占用系爭土地如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分是否屬無權占
用？㈡原告得請求之相當租金利益為若干？
六、本院之判斷：㈠被告占用系爭土地如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分是否屬無權占
用？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民法第767 條前段及民事訴訟法第277 條前段分別定有明文。
經查，系爭古厝及系爭鐵皮屋均為未保登記建物，又系爭鐵皮屋為許來成於74年間所起造，此均為原告所不爭執，另系爭古厝係甲○○所起造，於63年以前即出售予許來成，並於63年間始簽立買賣契約，業據證人甲○○證述在卷，並有被告乙○○○於另案提出且與證人甲○○所述內容相符之買賣契約足憑（見97年度訴字第1419號卷第22頁），均堪信為事實。又系爭古厝及鐵皮屋於訴外人許來成死亡時，被告（除戊○○外）均未拋棄繼承且未為遺產協議分割，已據被告陳述在卷（見本院卷第128 頁），故應由許來成之全體繼承人即被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○共同繼承系爭古厝及鐵皮屋，是除被告戊○○外，上開被告均為對系爭古厝、鐵皮屋具有事實上處分權能之人，亦堪認定。
⒉本件原告主張被告因系爭古厝及鐵皮屋而占用系爭土地如附
圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分使用，係屬無權占有，乃訴請拆屋還地等語，惟被告則以許來成向甲○○購買系爭古厝時已一併購買其坐落之40坪基地，而系爭鐵皮屋又係在購買之土地上所建，故系爭古厝及鐵皮屋自均屬有權占有等詞置辯。查原告主張系爭古厝及鐵皮屋有占用系爭土地如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，為被告戊○○、己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○所不爭執，並有土地登記第二類謄本在卷可稽（見鳳調卷第4 頁、第5 頁），並經本院會同高雄縣大寮地政事務所事務所人員到場勘測屬實，且製有勘驗筆錄、相片及及現況測量成果圖等件在卷可佐（見本院卷第26頁至第33頁、第37頁至第39頁），又被告庚○○○於相當時期受合法通知後，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀爭執，經本院調查前揭證據之結果，堪信原告此部分之主張為真實。則揆諸前揭說明，被告抗辯其等占用系爭土地之系爭古厝、鐵皮屋係有權占有，自應負舉證之責。
⒊而按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第民法第425條之1定有明文。本件系爭土地原為甲○○所有，嗣經甲○○出售予陳秋水而登記在原告名下，已據原告陳述在卷（見本院卷第62頁）；又證人甲○○就此已到庭結證稱：系爭古厝是50年就興建，後來將土地賣給陳秋水，有簽立買賣契約書，契約書上載明保留古厝及地基40坪土地未出售，這40坪土地於56年6 月15日係因當初土地不能分割故全部登記給原告，有告訴他們待能分割時要把40坪土地割還給渠，之後亦未將古厝及40坪土地交付予陳秋水占有，是自己在使用，又渠係在63年之前即將系爭古厝賣給許來成，後來因為許來成向渠討登記才在63年2 月間訂定買賣契約書，然系爭土地非渠名下怎麼可能賣給許來成，故只有賣房子給他，沒有賣土地等語（見本院卷第78頁至第81頁），而原告對證人甲○○所證上開情節並無意見（見本院卷第81頁），堪信證人甲○○所述與事實相符，是依證人甲○○所證足認渠雖將系爭土地出售予陳秋水並登記於原告名下，惟渠尚保留系爭土地其中約40坪基地土地及系爭古厝供己使用，又因當時法令無法分割而全部登記於原告名下，故被告抗辯系爭古厝及坐落之基地並未一併售予訴外人陳秋水，應非子虛，原告主張其父陳秋水購買系爭土地時已一併買受系爭古厝云云尚非可採。又證人甲○○既證述渠嗣後將系爭古厝出賣予許來成，並有與渠所證相符而為被告乙○○○於另案提出之買賣契約書附卷足憑（見本院98年度訴字第1419號卷第22頁），是甲○○出售土地時既已約明保留其中之40坪部分未賣，僅因上開緣故而全部登記在原告名下，該部分土地之登記自僅屬借名或託託而已，而系爭古厝於興建時之土地所有人既為甲○○，此自符土地及其上房屋同屬一人之情形，則依前開規定及法理，證人甲○○在將系爭土地與古厝分開出賣後，其間雖無地上權之設定，亦應推斷甲○○及土地登記名義人即原告已默許系爭古厝之買受人即許來成及其死亡後之繼承人得繼續使用土地之租賃關係存在，故許來成及其繼承人即被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○等人因繼承而公同共有之系爭古厝，於借名原告登記所有之系爭土地上，依法乃推定在系爭古厝得使用期限內有租賃關係存在，是被告抗辯系爭古厝占用系爭土地係屬有權占有，應屬有據。另被告戊○○並非許來成之繼承人，並無事實上處分權，其應係得其餘被告之同意而住居於系爭古厝，原告自無從對無事實上處分權之被告戊○○主張拆屋還地，從而原告主張被告占用系爭土地如附圖所示Ｃ部分之系爭古厝係屬無權占有，並請求被告等人拆屋還地，洵屬無據。
⒋另被告辯稱許來成除向甲○○購買渠保留之系爭古厝外，亦
有一併購買基地40坪土地居住使用，故許來成於74年間在購買之土地上搭蓋如附圖所示D 、E 部分之系爭鐵皮屋，亦係有權占有云云。惟證人甲○○業證述渠當年僅出售系爭古厝予許來成，並未將系爭土地一併出售予許來成乙節已如前述，且觀諸許來成或被告從未向證人甲○○請求辦理土地移轉登記，已難遽信許來成向甲○○購買系爭古厝外，復有購買系爭古厝及鐵皮屋所占用之基地之情；又縱被告庚○○○、己○○、乙○○○等人能證明伊等早於1 、20年前系爭鐵皮屋即已存在且住居占有系爭土地，惟單純有人使用系爭鐵皮屋並占有系爭土地之事實，並不足證明系爭土地即為該等地上物之占有人所有，亦不足證明占有之初，或占有期間，具有合法之權源；被告復無法舉證以證所辯屬實，自難遽認被告此部分抗辯為真。故被告辯稱係有權占有云云，自難採信。今被告對於登記名義人之原告既不得主張所有權，則被告所公同共有之系爭鐵皮屋既占有原告所有系爭土地，且其占有於原告取得所有登記後亦未得到同意，其等之占用自屬無權占有甚明，被告抗辯係屬有權占有，並以原告訴請伊等拆屋還地係違反誠信原則云云，誠屬無據。
⒌被告雖以上開買賣契約固僅載明買賣系爭古厝，惟依社會常
情應已包含土地，且買賣價金達10萬元，依當時時價亦應包含土地，故許來成在所買受土地上搭蓋鐵皮屋，自屬有權占有，並請求將古厝及40坪土地送請鑑定以證所辯所實云云。
惟本院認證人甲○○就渠係將系爭土地出售予訴外人陳秋水而登記於原告名下，並保留系爭古厝及部分基地供己使用，惟嗣後僅將系爭古厝出售予許來成，並未將基地一併出售等節之證述係屬可採已如前述，且渠於本院所為之上開證述亦核與渠於兩造因確認地上權存在事件之另案訴訟中所為之證述（見臺灣高等法院高雄分院97年度上易字第300 號卷第47頁至第51頁）均相一致，而甲○○與被告並無夙怨，復於96年間尚將系爭古厝之稅籍移轉予被告乙○○○（見另案97年度訴字第1419號卷第11頁）等情觀之，渠應無須故為偽證而為有利於原告證述之必要，且渠所證既與買賣契約內容相合，被告亦不爭執該買賣契約書之真正，堪認許來成先前確未購買系爭土地至明；又縱認當時市價係如被告所抗辯之情，亦無足作為被告有利之論據，故被告請求再送請鑑定云云，本院認事證已明，核無送請鑑定之必要。至被告雖抗辯原告應提出訴外人陳秋水與甲○○之買賣契約，如未提出，應認被告抗辯系爭40坪土地仍屬甲○○所有，且渠有將土地與古厝一併出售予許來成云云，惟承上所述，證人甲○○既已證述明確，縱使原告因年久致無法提出陳秋水與甲○○間之買賣契約，亦無從認定被告之抗辯為真，被告所辯核無足採，亦併指明。
⒍基上所述，被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬
○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○均係許來成之繼承人，其等就占用系爭土地如附圖所示Ｃ部分之系爭古厝係屬有權占有，原告無從請求被告拆屋還地，惟其等既均未能舉證許來成及其等占用系爭土地如附圖所示D 、E部分之系爭鐵皮屋部分具有合法權源，則原告依所有物返還請求權之法律關係，請求上開被告應將如附圖所示之系爭鐵皮屋拆除後，將該部分占有之土地返還原告，洵屬有據，應予准許。惟被告戊○○並非許來成之繼承人而無事實上之處分權，且其亦僅住居於系爭古厝內而未占為己有，此為兩造所不爭執，則原告對被告戊○○請求拆除系爭鐵皮屋並交還土地核屬無據。
㈡原告得請求之相當租金利益為若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。經查，被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○等人無合法權源而占用系爭土地如附圖所示D 、E 之系爭鐵皮屋一節，業已認明如前，則揆諸上開說明，上開被告於占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害，故原告主張得請求其等給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10﹪為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地第97條第1 項及第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額，此亦有最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。⒊查系爭土地之公告現值為每平方公尺11,200元，96年1 月之
申報地價為每平方公尺2,320 元，此有卷附土地登記第二類謄本及地價證明書足稽（見鳳調卷第4 頁、本院卷第129 頁）；而附圖所示D 、E 部分之系爭鐵皮屋占有系爭土地之面積為16、31平方公尺，此有附圖及附表可稽；又系爭土地上之系爭鐵皮屋面臨溝渠，屬於交通部管理，四周均為住家，靠近高屏橋下，現場並非繁榮，惟因近高屏大橋，交通尚屬便利等情，業經本院到場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及勘驗照片等件足憑（見本院卷第27頁至第33頁），則被告上開鐵皮屋占有系爭土地共計47㎡，其應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準，而租額之多寡原應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且並須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息10% 計算基準之限制，本院斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨被告己○○、乙○○○等人係利用該地作為營業場所之經濟價值與所受利益等情，認原告就系爭土地請求依法定租金之以土地申報地價年息10% 計算其相當於租金之不當利得尚屬過高，應以8%計算較為適當，據此計算被告自92年11月至月起至97年10月起訴時止，共計5 年期間，無權占有系爭土地如附圖所示面積所受之不當得利為43,616元（47平方公尺x2,320x8 %x5=43,616 元），則原告就此部分請求被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○給付43,616元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有理由，逾此部分則屬無理由。
七、綜上所述，系爭古厝係被告戊○○、己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○之被繼承人即許來成向原始起造人甲○○所買受，又系爭古厝係於50年間所興築，所坐落之系爭土地原所有權人甲○○嗣將其他土地出售予陳秋水時而一併將系爭土地登記於原告名下，惟系爭土地前因有與系爭古厝屬同為一人所有之情形，而有民法第425 條之1 規定之適用，故甲○○嗣將系爭古厝出賣予許來成，應認甲○○及登記名義人原告均應已默許許來成及其繼承人即被告於系爭古厝使用期限內得支付相當之代價而繼續「合法使用」該古厝所坐落之土地，系爭古厝就系爭土地之占用縱無法定地上權之存在，亦因有租賃關係之存在而為有權占有，於此即無不當得利或侵權行為之可言，另被告戊○○並無事實上處分權，無從向其主張拆屋還地，故原告請求被告就紅瓦古厝拆屋還地、遷讓並應給付相當於租金之不當得利即為無據。惟系爭鐵皮屋部分就系爭土地之占用係屬無權占有，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○○應將如附圖所示之系爭鐵皮屋地上物拆除，將土地返還原告，並應給付原告43,616元及被告己○○自98年7 月15日起、被告乙○○○自98年3 月6 日起、被告寅○○○、壬○○、丑○○、辛○○均自98年10月17日起、被告丁○○自98年10月20日起、被告癸○○、子○○均自98年10月31日起、被告庚○○○自98年10月22日起，並均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，本院審酌後認對於判決結果均無影響，不再逐一贅述，附此敘明。
九、又拆屋還地，非立時可就，本院斟酌實際情況，及被告己○○、乙○○○等人居住使用系爭鐵皮屋以營生，時間已有多年，搬遷較為不易等情，酌定履行期間為6 個月，以資兼顧。
十、原告與被告己○○、乙○○○、寅○○○、丁○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、辛○○均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均合於法律規定，應予准許，另本院並依職權就被告庚○○○部酌定宣告供擔保准免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，應予駁回。
十一、綜上所述，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第2項 ，第390條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 郭文通法 官 楊淑珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 25 日
書記官 吳良美附表：
┌─┬──────────┬───┬────────┐│編│占用地號 │面積 │地上建物 ││號│ │（㎡）│ │├─┼──────────┼───┼────────┤│Ｃ│高雄縣○○鄉○○○段│26 │古厝 ││ │2443-1地號土地 │ │ │├─┼──────────┼───┼────────┤│Ｄ│高雄縣○○鄉○○○段│16 │鐵皮屋 ││ │2442-9地號土地 │ │ │├─┼──────────┼───┼────────┤│Ｅ│高雄縣○○鄉○○○段│31 │鐵皮屋 ││ │2442-9地號土地 │ │ │└─┴──────────┴───┴────────┘