臺灣高雄地方法院民事裁定
99年度執事聲字第14號異 議 人 林秋怡相 對 人 永豐商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡友才相 對 人 臺灣新光商業銀行股份有限公司法定代理人 李增昌相 對 人 聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章相 對 人 蕭淑芳之遺產管理人林柏瑞律師上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國99年
2 月2 日本院民事執行處司法事務官所為97年度司執字第80436號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
本院九十七年度司執字第八０四三六號強制執行事件，於民國九十八年十二月九日就債務人蕭淑芳所有如附表所示不動產所為之拍賣程序，應予撤銷。
理 由
一、本件異議意旨略以：伊經拍賣程序而得標買受債務人蕭淑芳所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 ○○ 號○○樓房屋及基地，惟於事後經同大樓其他住戶告知原屋主即債務人蕭淑芳係於屋內燒炭自殺，此項事實亦經執行法院函請警政機關查明屬實，伊實無法承受買到法拍屋竟為凶宅之夢魘，爰聲請撤銷拍定程序及返還已繳價金。詎執行法院竟以是否為凶宅並非拍賣公告應載明或查明事項，且拍定人就拍賣標的並無瑕疪擔保請求權，上開情形並不影響拍賣之效力為由，駁回伊之聲請。然買賣標的如為凶宅或海砂屋等狀況，即會明顯影響承買意願，而投標人並無機會得知此項訊息，自應由執行法院在拍賣公告中加以載明，伊因不知此情事致誤認屬正常房屋而投標承買，自得聲請撤銷拍定程序及返還已繳價金。原裁定駁回伊之聲請顯有錯誤，爰聲明異議，請求廢棄，原並准予撤銷拍定程序及返還已繳價金等語。
二、經查，本件異議人於執行法院98年12月9 日就上開房地進行第2 次拍賣時，以超過拍賣底價新台幣（下同）384 萬元之3,866,000 元得標買受，並已繳納價金完畢，但於同年月14日即向本院表示因買受後查知該標的為凶宅（債務人於屋內燒炭自殺），請求撤銷拍賣及返還價金，而經執行法院函請警政機關查證結果，債務人蕭淑芳確有於該屋內燒炭自殺等情，業經本院依職權調取本院97年度司執字第80436 號卷查明屬實。
三、按拍賣公告所應記載之事項，應包括不動產所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及其應記明事項，強制執行法第81條第2 項第1 款定有明文。所謂「應記明事項」，係指除上開規定應記載事項外，包括依社會通念，其他於交易上認為重要，足以影響應買人意願之而言。例如房屋為一般社會觀念所稱之凶宅或海砂屋或未辦保存登記之房屋或占用他人土地之房屋等，即均屬之。參以因依強制執行法第69條及第11
3 條規定，拍賣物買受人就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院自應於拍賣公告上為詳實之記載，以免爭議。又應買人雖就拍賣物之物之瑕疪無擔保請求權，但因強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出買人（最高法院49年台抗字第72號判例意旨參照），則關於買賣標的物之各項資訊，債務人即有協同陳明之義務，執行法院亦因而有調查之義務，若因未能查明致影響拍賣之效力時，其因而衍生之風險，亦應由債務人承擔。故若因足以影響承買意願之重大資訊未記載致應買人不知此情事而為應買時，如於執行程序尚未終結前業已知悉，應認拍定人之利益受有侵害而得依強制執行法第12條規定聲明異議，並由執行法院本於職權為撤銷拍賣，始得兼顧及平衡應買人就物之瑕疪無擔保請求權之規範。否則，在一般買賣上，買受人可因物之瑕疪而得主張之減少價金及解除契約等平衡瑕疪與價金間相對性之權利，在拍賣上因上開條文規定已無從行使時，對拍定人而言，顯不合理。此從一般買賣係處於買賣雙方均資訊公開透明且詳細的情形下，尚規定買受人有此項瑕疪擔保請求權可行使，而在拍賣時其資訊之詳細程度因應買人在買賣前並無完整且適當之機會可適度查證買受標的物之資訊，只得完全信賴執行法院之拍賣公告之情形下，益可見拍賣公告之記載應更加詳實及若有影響交易之重要資訊未能及時公告時之法律效果不應由拍定人承擔。本院經斟酌後，認若標的物未經載明之情狀足以達到一般買賣契約均可解約之程度，而執行法院並未適時在拍賣公告中載明時，其執行程序即有瑕疪，應允許拍定人在執行程序終結前聲明異議（就本件而言，係在分配前），並藉由撤銷銷拍賣之方式為救濟。至應買人若知悉上開資訊後仍為應買之表示，自不得再為主張。
四、經查，買賣標的物如為曾有人自殺之房屋，依我國社會一般通念，均視為較不吉利之場所，並以凶宅視之，且影響應買意願及承買價格，自屬物之性質在交易上認為重要之事項，故拍賣公告中若未載明此項重大資訊，而應買人於拍定後始知悉時，在執行程序尚未終結前應得撤銷。本件債務人蕭淑芳確有於本件拍賣標的物之房屋內燒炭自殺之事實，業經執行法院函請高雄市政府警察局三民第二分局查明屬實，有該分局函文在卷可憑，而此項資訊並未在拍賣公告中為記載，亦有拍賣公告在卷可稽，則依上開說明，異議人聲請撤銷拍賣，應予准許。至若拍賣經撤銷確定後，其返還價金之相關事宜，應由執行法院逕為處理，毋庸在主文內為諭知，併予說明。
五、綜上所述，原裁定以拍賣公告無記載之義務及拍定人就拍賣標的物並無物之瑕疪擔保請求權為由，駁回異議人之聲明異議，尚有未洽。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應予廢棄，並裁定如主文第二項所示。
六、據上論結：本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 5 日
民事第七庭
法 官 林紀元正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。
中 華 民 國 99 年 3 月 5 日
書記官 蔡靜雯