臺灣高雄地方法院民事判決 99年度簡上字第272號上 訴 人 黃伯陽被上訴人 陳文如
大芭比衣家)上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國99年5月31日本院99年度鳳簡字第166 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣肆萬零伍佰元及自民國九十九年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人與上訴人之被繼承人黃連忠（已歿）於民國（下同）87年間簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴人租用坐落於高雄縣鳳山市○○○路○○號1 樓店面（下稱系爭房屋）使用，押金新臺幣（下同）50,000元，每月租金25,000元，租期自87年6 月1 日起至88年5 月30日止，雙方並約定在租賃期間之房屋稅，如較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被上訴人負責補貼。而上開租賃契約之期限屆滿後，黃連忠與被上訴人間即成立不定期限之租賃契約（下稱系爭租賃契約），雙方並同意系爭房屋之租金調降為23,
000 元。嗣於92年2 月間因黃連忠死亡，黃連忠之繼承人除上訴人外，其餘均拋棄繼承，故由上訴人單獨繼承對系爭房屋之所有權及系爭租賃契約之權利義務關係。詎被上訴人自
98 年2月份起即未付租金，迄至98年8 月19日被上訴人搬遷為止，被上訴人共積欠7 個月租金161,000 元（7 ×23,000＝161,000 ）及增佳之房屋稅11,200元未付。又依據系爭租賃契約第6 、7 條之約定，被上訴人於搬遷時負有回復原狀義務，然被上訴人迅速搬離而未回復系爭房屋原狀，上訴人乃自行僱工搬遷，因此支出費用16,500元，且因系爭房屋於回復原狀施工期間均無法出租，上訴人復因此受有相當於租金之損害11,300元，均得請求被上訴人返還及賠償。為此，爰依據系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人200,000 元，及自99年2 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被上訴人則對於伊有承租系爭房屋，且自98年2 月起即未繳交租金，並於98年8 月19日搬離系爭房屋等情並不爭執，惟以：伊有提早通知上訴人欲終止租賃契約，故上訴人並非可向伊請求98年8 月份之全月租金，而應依比例計付。另房屋稅本即應由上訴人負擔，上訴人要求被上訴人給付房屋稅之增額部分，為無理由。至上訴人雖主張支出回復原狀費用16,500元，惟當初係原告要求被上訴人不可以拆除裝潢，被上訴人始未拆除，且上訴人不能證明該等費用之支出確屬系爭房屋之回復原狀費用，故該回復原狀之費用亦不可向被上訴人請求。另上訴人所指受有相當於租金之損害，亦屬無法證明。又縱認上訴人之主張為可採，被上訴人亦主張以上訴人所收取之押金50,000元，除已抵充前積欠之租金24,000元外，尚有26,000元可資抵充等語置辯，並於原審答辯聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審法院判決（一）被上訴人應給付上訴人113767元，及自99年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）上訴人其餘之訴駁回。（三）訴訟費用由被上訴人負擔新臺幣壹仟壹佰伍拾元，其餘新臺幣壹仟元由上訴人負擔。（四）本判決上訴人勝訴部分得假執行；上訴人提起上訴，聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）被上訴人應再給付上訴人86,233元及自99年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（三）第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人與上訴人之被繼承人黃連忠（已歿）於87年間簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴人租用系爭房屋使用，押金50,000元，每月租金25,000元，租期自87年6 月1 日起至88年5 月30日止，雙方並約定在租賃期間之房屋稅，如較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被上訴人負責補貼。
（二）黃連忠與被上訴人之上開租賃契約期限屆滿後，雙方即成立不定期限之租賃契約，並同意系爭房屋之租金調降為23,000元。嗣於92年2 月間因黃連忠死亡，黃連忠之繼承人除原告外，其餘均拋棄繼承，故由上訴人單獨繼承對系爭房屋之所有權及系爭租賃契約之權利義務關係。
（三）被上訴人於98年8 月19日遷離系爭房屋，且被上訴人自98年2 月份起即未付租金。
五、兩造爭執事項：
（一）被上訴人搬遷前是否有預先通知上訴人？上訴人請求被上訴人請求98年8 月整月份租金23,000元是否有理由？
（二）上訴人請求系爭房屋91,92,95,96,97,98 年度房屋稅，因營業稅調漲所增加之房屋稅差額由被上訴人負擔，是否有理由？
（三）上訴人請求被上訴人給付回復原狀費用16,500元有無理由？
（四）上訴人主張自被上訴人搬遷後2 個月無法出租，而受有相當於2 個月之租金損害，原審請求11,300元有無理由？
（五）被上訴人之押金50,000元是否已抵扣完畢？或尚有剩餘？被上訴人抗辯以其押金抵充積欠上訴人之租金有無理由？
六、本院判斷如下：
（一）按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」民法第450 條定有明文。又民法第450 條第3 項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，故在由承租人終止租賃契約之情形，並無是項之限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。最高法院87年度台上字第580 號判決要旨可資參照。經查，上訴人於起訴狀即已自陳：「被上訴人於98年8 月中暗示只租到8 月底」等語（參原審卷第5 頁），堪認被上訴人抗辯伊於搬遷前，確已向上訴人為終止系爭租賃契約之先期通知等語，堪以採信。揆諸上開說明，被上訴人已先期通知上訴人欲終止系爭租賃契約後，嗣並於98年8 月19日自系爭房屋搬遷，兩造間之系爭租賃契約即屬已合法終止。而被上訴人亦自承伊自98年2 月份起之租金均未繳納，從而，上訴人得請求被上訴人給付之租金即應自98年2 月1 日起至98年8 月
19 日 之租金共152,567 元（計算式：23,000元×6 月＋23,000元÷30日×19日＝152,567 元，元以下四捨五入），上訴人逾此部分之租金請求，即非可採。
（二）次查，系爭租賃契約第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即被上訴人）負擔，乙方決不異議。」，此有系爭租賃契約在卷可稽，故上訴人請求被上訴人給付因出租系爭房屋所增加之房屋稅，即屬有據。又系爭房屋於出租予被上訴人前，雖亦係出租於前手賣服飾，但在此之前則係住家等情，為被上訴人所不爭（見原審卷第54-55 頁），則系爭房屋因作為營業使用所增加之房屋稅部分，依約即應由被上訴人負擔。查系爭房屋自91年、92 年 、及自95年起至98年度，共6 年度之房屋稅，因出租於被上訴人作為營業使用，系爭房屋關於營業部分之房屋稅共11,259元等情，業據上訴人提出系爭房屋上開年度之房屋稅繳納證明書為證（見原審卷第13-18 頁），參諸系爭租賃契約之上開約定，該部分之房屋稅即應由被上訴人負擔無訛。而上訴人於本件僅請求被上訴人應給付11,200元之房屋稅，即屬可採。被上訴人抗辯房屋稅非應由伊負擔云云，不足採信。
（三）另上訴人雖主張被上訴人於終止系爭租賃契約搬遷後，並未依系爭租賃契約之約定回復系爭房屋原狀，故上訴人因自行僱工拆除裝潢、清運廢棄物共支出16,500元，該部分費用依系爭租賃契約第6 條之約定，自應由被上訴人負擔等情，業據提出統一發票1 紙為證（見原審卷第19頁），經核無誤，且證人陳湝勝亦到庭證稱：「（審判長問：98年10月12日有沒有去五甲一路77號一樓作拆除裝潢及清運的工作？）有的，我拆除的範圍，是受「世界通電訊」委託拆除，原來是「如媛服飾店」的裝潢，我拆除的是地板、天花板及櫥櫃招牌也有拆除。」等語，而被上訴人亦不否認證人陳湝勝有前開拆除清運之行為。被上訴人雖辯稱上開拆除、清運費用係承租系爭房屋之後手所支付，並非上訴人支出云云。惟上訴人主張其以抵扣租金之方式，由世界通電訊行所代墊等語，已提出發票一紙為證，且倘上訴人未同意世界通電訊行自租金抵扣上開費用，上訴人當無法取得上開發票，故上訴人主張支出16,500元一節，堪信屬實。被上訴人雖另辯稱上訴人未舉證證明伊承租系爭房屋之原狀為何云云，惟被上訴人於本院審理時，自承其承租系爭房屋後，因營業需要，已就房屋之內部裝潢為部份之修改，且被上訴人承租時間長達11年，如謂伊承租後，未變更任何承租現狀，顯然無法配合伊營業之需求，此外，被上訴人亦未舉證證明伊有何拆除招牌、內部裝潢之費用支出，足認被上訴人辯稱伊遷離系爭房屋時，已將系爭房屋回復原狀交還上訴人云云，不足採信。故上訴人請求被上訴人支付回復原狀之費用16,500元，為有理由，應予准許。
（四）上訴人另主張因系爭房屋回復原狀期間伊無法出租，上訴人自受有相當於租金之損害11,300元云云。惟上訴人於系爭租賃契約終止後，系爭房屋是否得馬上續行出租，向來取決於房屋租賃市場之景氣行情及房屋所有權人出租房屋所採之廣告方法有關，而與系爭房屋是否回復原狀並無相當因果關係，從而上訴人請求被上訴人應賠償系爭房屋在回復原狀期間，無法出租所生之損害云云，亦不足採信。
（五）又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照。又「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條定有明文。另主張變態事實者，應負舉證責任，此為民事證據法則之一。經查，上訴人自承被上訴人租賃系爭房屋時，曾交付5 萬元之押租金，則依系爭租賃契約之約定，原則上於租賃契約終止或消滅時，上訴人應無息返還被上訴人，此為承租人即被上訴人之押租金返還請求權。倘上訴人主張該租金返還請求權已因全部抵扣租金而消滅，則上訴人對此消滅之事實，應負舉證責任。詎上訴人僅空言泛稱於被上訴人積欠98年2 月租金以前，已全部抵扣租金完畢，對於抵扣之月份、何時抵扣，未舉證供本院審酌，依上開分配舉證責任之法律規定與證據法則，堪認上訴人未盡其舉證責任，應受不利事實之認定。惟被上訴人既已自認於98年2 月以前，已抵扣24,000元，尚餘26,000元未抵扣，則上訴人主張已抵扣24,000元租金堪予採信，逾此部份之抵扣主張，不足採信。又查，被上訴人既尚有欠租及積欠房屋稅增額部分、回復原狀費用部分之債務不履行情事，已如上所述，則揆諸上開最高法院判決意旨，被上訴人所繳交押租金50,000元之剩餘部分26,000元，於98年2 月起，即生當然抵充之效力。故以被上訴人所積欠之房租152,567 元及房屋稅11,200元、回復原狀費用16,500元，抵充其剩餘押租金26,000元，被上訴人尚應積欠上訴人154,267 元。
七、綜上所述，被上訴人確有積欠上訴人154, 267元，從而上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付154,267 元，及自
99 年2月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許。至上訴人逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原審關於駁回上訴人上開應准許部分之請求，顯有違誤，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。另原審駁回上訴人上開不應准許部分之請求，並無不當，上訴意旨猶執前詞，指摘應予廢棄云云，為無理由，其上訴應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事鳳山分庭審判長法 官 吳文婷
法 官 何悅芳法 官 張琬如以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 林仕興