臺灣高雄地方法院民事判決 99年度簡上字第333號上 訴 人 丙○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國99年7 月9 日本院99年度岡簡字第186 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年10月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣伍仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人前於民國98年11月25日將門牌高雄縣○○鄉○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定租期自98年11月25日起至104 年11月25日止，每月租金為新臺幣（下同）10,800元，應於每月20日給付，押租金20,000元（下稱系爭租約）。上訴人除繳交押租金20,000元外，自98年12月起僅繳納部分租金，其中98年12月7,800 元、99年1 月800 元、同年2 月24日4,800 元、同年3 月29日4,800 元，迄至99年3 月共積欠租金達25,000元，已達2 個月租額。經被上訴人於99年3 月25日寄函限期催告，並載明如未依期結清欠繳租金，即終止租賃契約之意旨，上訴人於
99 年3月26日收受該函，仍然拒付；被上訴人嗣於99年4 月
5 日寄函要求上訴人於文到7 日交還系爭房屋，否依系爭租約約定應按日賠償違約金1,500 元；雖上訴人於99年4 月7日收受該函，然未予置理。上訴人應給付未付租金25,000元，及自99年4 月15日起至6 月15日搬遷日止，共計62日合計93,000元之違約金。為此，爰依系爭租約法律關係提起本訴。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人118,000 元，及其中25,000元部分加計自訴狀繕本送達之翌日（即99年5 月18日）起，至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人於搬遷時曾與被上訴人書立和解書，被上訴人已表示不再為任何求償，且上訴人支出裝潢費用3 萬餘元，亦經被上訴人同意抵銷等語置辯。
三、原審經審理結果，判決上訴人應給付欠租25,000元，及自99年4 月15日起至6 月15日搬遷日止，共計62日違約金31,000元，合計為56,000元，並其中25,000元加計自99年5 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求（被上訴人就敗訴部分未上訴，已確定）。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，除援引於原審所為陳述及主張外，另補述：上訴人確實自98年12月起至99年3 月止合計短付25,0 00 元租金，惟系爭房屋有漏水、壁癌、馬桶不通及水塔掉落等瑕疵，經向被上訴人催告修繕，未獲置理，甚多次帶人騷擾上訴人，阻止修繕工程進行，教唆他人打傷上訴人，導致裝璜工程無法進行；且上訴人修繕系爭房屋花費34, 500 元，應可抵銷租金，無庸再為給付等語。並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠駁回上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於98年11月25日將系爭房屋出租予上訴人，約定租
期自98年11月25日起至104 年11月25日止，每月租金10,800元，押租20,000元，租金應於每月20日前繳納，有系爭租約在卷可憑（見原審卷第13頁至第14頁）。
㈡上訴人自98年12月起僅給付部分租金，其中98年12月7,800
元、99年1 月800 元、99年2 月24日4,800 元、3 月29日4,
800 元，迄至99年3 月止積欠25,000元租金，有存摺明細附卷足稽（見原審卷第52頁至第55頁）。
㈢系爭房屋部分牆壁有壁癌現象，有照片3 幀在卷足參（見本院卷第8 頁）。
㈣上訴人於98年12月14日以橋頭郵局第160 號存證信函催告被
上訴人於98年12月15日14時前完成壁癌修復，被上訴人於98年12月15日中午12時許接獲前開存證信函，有橋頭郵局第16
0 號存證信函在卷可證（見原審卷第31頁至第32頁）。㈤被上訴人於98年12月16日以高雄蓬萊路郵局第60號存證信函
通知將雇工修繕，惟因上訴人門禁深鎖無法進入施工；嗣被上訴人於99年1 月5 日寄發高雄鹽埕郵局第1 號存證信函，通知上訴人前開橋頭郵局存證信函所給予修繕期限顯屬無理，並否認上訴人所稱修繕費用，亦不同意抵扣未付租金，有高雄蓬萊路郵局第60號及鹽埕郵局第1 號等存證信函暨回執附卷足參（見原審卷第33頁至第35頁、第40頁至第43頁）。
㈥被上訴人於99年3 月25日以鹽埕郵局第63號存證信函對上訴
人催繳租金，限上訴人於5 日內繳清欠租，並表示逾期不理，將強制執行收回系爭房屋，上訴人於99年3 月26日收受該存證信函，有鹽埕郵局第63號存證信函暨回執可證在卷可憑（見原審卷第56頁至第57頁）。
㈦被上訴人於99年4 月5 日以鹽埕郵局第71號存證信函限上訴
人於7 日搬離系爭房屋，上訴人於99年4 月7 日收受該存證信函，有鹽埕郵局第71號存證信函暨回執附卷足稽（見原審卷第58頁至第59頁）。
㈧兩造於99年6 月15日合意終止系爭租約，上訴人並於當日交
還系爭房屋，有房屋點交切結書在卷可參（見原審卷第69頁）。
五、本件之爭點：系爭租約何時、何因終止？被上訴人依據系爭租約法律關係，請求上訴人給付積欠租金25,000元及違約金31,000元，是否有據？
六、本院得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，固為民法第440 條第1 項、第2 項所明文。另按土地法第10
0 條第3 款關於擔保押租金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，惟本條款之立法目的，乃係為保障社會經濟地位通常處於相對弱勢之承租人所為之規定，俾免其僅因暫時未能繳付租金，即遭出租人據以終止租約而受有流離失所之危險，間接耗損社會成本。雖本條款於立法之初僅就未定有期限之租賃契約為規範，並未擴及適用於定有期限之租賃契約。惟不論處於定期或不定期之租賃契約關係，承租人於社會經濟地位中，均處於相對弱勢之態勢絲毫無異，自不因契約是否定有期限，而致使承租人之客觀生活水準與經濟條件有所消長。是以其文義解釋本條款，固無明文規定得適用於定有期限之租賃契約，惟基於相同事務，應為相同之處理之衡平法理，應認為已定有期限之租賃契約亦得類推適用本條之規定，亦有司法院院解字第4075號解釋、最高法院44年度台上516 號判例意旨可資參照，合先敘明。
㈡依系爭租約所載，系爭房屋租期自98年11月25日起至104 年
11月25日止，為定有期限之租賃契約，揆諸前揭說明，系爭租約應有土地法第100 條第3 款規定之適用，即出租人即被上訴人須以承租人即上訴人所積欠之租金總額，以具有擔保性質之押租金抵償後，賸餘租金仍達2 月以上者，始得終止租約。經查，上訴人僅繳納98年11月該第1 期租金及押租金20,000元後，自98年12月起僅繳納部分租金，迄至99年3 月止，合計積欠25,000元租金，雖為上訴人所不爭執，堪信為實。被上訴人於99年3 月25日寄發鹽埕郵局第63號存證信函催告上訴人於文到5 日內繳清欠租，該意思表示於同年26日送達予上訴人，然斯時兩造尚有前開押租金存在，上訴人並未扣抵該押租金等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第57頁、第59頁）。則被上訴人既已收取押租金，自應依上揭法條之規定，先行以該押租金20,000元為抵償上訴人所積欠之租金，於抵償後，上訴人累積欠繳租金之總額若仍逾2 月以上，始得終止系爭租約。據此計算結果，如被上訴人將該20,
000 元押租金扣抵未付租金25,000元，上訴人未付租金僅為5,000 元，自未達首揭所規定2 個月未付租金數額甚明。是被上訴人既未以押租金抵償上訴人所積欠租金，隨即於99年
4 月5 日以鹽埕郵局第71號存證信函對上訴人為終止租約之意思表示，該租約終止之意思表示，難謂合於土地法之上揭規定，自不生合法終止租約之效力。
㈢承前所述，既認被上訴人於99年4 月5 日以鹽埕郵局第71號
存證信函對上訴人為系爭租約之終止，不生合法終止效力。惟兩造於99年6 月15日簽署房屋點交切結書，依該切結書所載「丙○○先生（即上訴人）向乙○○先生（即被上訴人）承租高雄縣○○鄉○○路○○○ 號房屋，願於99年6 月15日無條件清空並返還房屋予所有權人，經房屋所有權人拍照同意點交，即日起無條件交還房屋，房屋所有權人願同時撤回就遷讓房屋之告訴，恐口說無憑，特立此據。」等語（見原審卷第69頁），核該切結書內容之文意，雖未載明「終止租約」等文句，惟據兩造於本院審理時，均自承該切結書之真意即為合意終止租約等語（見本院卷第59頁），是以，系爭租約自99年6 月15日始由兩造合意終止之事實，即可認定。
㈣次查，系爭租約第2 條雖載明「租期屆滿或中途終止租約時
，乙方（即上訴人）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即被上訴人），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新臺幣壹仟伍佰元之違約金。」（見原審卷第13頁），惟依該約定文義所稱「租期屆滿」，當指「約定租期屆滿」；另「中途終止租約」，自當係合法終止租約甚明，若他造違法終止租約，自不符合該約定所稱「終止租約」之意甚明。被上訴人主張因上訴人已積欠2 月以上租金，經先以前開鹽埕郵局第63號存證信函催告上訴人限期繳付租金，因未獲上訴人置理，進以鹽埕郵局第71號存證信函終止系爭租約，命上訴人於收受信函後7 日內搬遷，而上訴人於99年
4 月7 日收受該意思表示等情，雖為兩造所不爭執，並有前開存證信函在卷可參。惟被上訴人所為終止租約之意思表示於法有違，自不生終止契約之效力，為前已論。是認系爭租約既於99年4 月7 日未生合法終止之效力，該契約效力仍然存續，上訴人於租約存續期間，續為系爭房屋之使用收益，於法有據，難認有何違約情事。此外，系爭租約嗣經兩造於同年6 月15日合意終止，上訴人亦於當日搬離，除為前開切結書載明外，亦據被上訴人於原審審理時以言詞撤回遷讓房屋之請求可證（見原審卷第67頁）。從而，難認上訴人有違反系爭租約第2 條所約定，應給付違約金予被上訴人情事甚明，被上訴人主張上訴人應給付違約金31,000元，自屬無據，不應准許。
㈤次按出租人應於租賃關係存續中，使系爭租賃物隨時保持其
合於約定使用、收益之狀態，且於租賃物有修繕之必要時，由出租人負擔修繕責任。承租人亦得定相當之期限，催告出租人修繕，如被出租人於期限內不為修繕者，承租人尚非不得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，分為民法第423 條、第429 條及第430 條所明文。惟依前開規定，令出租人負有修繕責任之前提，仍應以承租人已「通知」出租人、並給予「相當期限」使之修繕，而出租人逾期仍拒不修繕，承租人始得自行修繕，並請求出租人就該費用予以償還或於租金中扣除。上訴人主張系爭房屋有壁癌、漏水、馬桶不通及水塔掉落等瑕疵，經向被上訴人催告修繕，未獲置理，致支出修繕費用34,500元，應可抵銷未付租金等語，惟為被上訴人所否認。於此，即有審究上訴人所指稱系爭房屋是否確存有上開瑕疵，及上訴人所為修繕催告，是否合於上揭法條之要求，進得主張修繕費用抵扣租金之必要，茲分述如下：
⒈壁癌部分：上訴人主張系爭房屋因有壁癌瑕疵，曾以存證
信函催告被上訴人修復一情，固提出橋頭郵局第160 號存證信函為證（見原審卷第31頁至第32頁）。惟依該存證信函所載，上訴人係於98年12月14日寄發予被上訴人，催告被上訴人應於98年12月15日14時前完成壁癌修復，被上訴人係於98年12月15日中午12時許接獲前開存證信函等情，為兩造所不爭執。是查，被上訴人收受上揭存證信函之日期為同年月15日中午12時，而依該函內容所載，上訴人竟要求被上訴人須於當日14時前完成壁癌修復，易言之，被上訴人僅有2 小時可至系爭房屋勘查是否確有上訴人所稱瑕疵，進雇工修繕，上訴人所給予「2 小時」，顯難認屬「合理相當」之修繕期限，是上訴人前開通知，是否合於前開規定，非無疑義。況以，被上訴人於接獲上揭存證信函後，旋於翌日（即98年12月16日）函覆上訴人，表明就系爭房屋壁癌將雇工修繕，惟因門禁深鎖無法進入施工，亦據其提出高雄蓬萊路郵局第60號存證信函（見原審卷第
33 頁 至第34頁），並為上訴人所不爭執，足證被上訴人並未有消極不予理會上訴人請求修繕等情，難認上訴人得將防癌壁板之費用，扣抵所積欠租金。
⒉洗手台、馬桶損壞部分：上訴人主張就前開瑕疵曾寄發存
證信函通知上訴人予以修復，惟為被上訴人所否認，上訴人自應就曾有為通知之事實負舉證責任，惟上訴人就此並未提出相關舉證，自難認上訴人已盡民法第430 條所定之通知義務，遑論被上訴人有上訴人所指稱有未盡修繕義務，故上訴人主張此部分修繕費用與積欠租金應予扣抵，當屬無據。
⒊水塔部分：上訴人固曾於99年3 月5 日寄發橋頭郵局第30
號存證信函予被上訴人，告知水塔漏水，並限期於10日修繕（見原審卷第49頁、本院卷第71頁）。惟被上訴人於99年3 月8 日即以高雄蓬萊路郵局第6 號存證信函函覆上訴人，要求上訴人於同月11日共同會勘、修繕，惟上訴人並未到場，而於99年3 月15日寄發橋頭郵局第37號存證信函，要求被上訴人領回所掉落之水塔（見本院卷第71頁），繼於本院審理時提出照片1 幀為證（見本院卷第10頁），然為被上訴人所否認，而依該照片所示，尚難辨識該水塔有何漏水及掉落等瑕疵。此外，未見上訴人於原審及本院審理時提出其他舉證再為證明，自難認定上訴人所主張為實，是上訴人主張被上訴人未盡修繕責任，及就該部分支出費用應予扣抵等語，難謂有據。
㈥上訴人主張被上訴人帶人騷擾上訴人，阻止修繕工程進行並
教唆他人打傷上訴人，導致該裝潢工程無法順利進行，上訴人損失之費用應由被上訴人負擔等情，惟此為被上訴人所否認，且上訴人就前情無法舉證以實其說，為其所自承（見本院卷第58頁），上訴人此部分主張，亦無可採。
㈦末按押租金契約係獨立於租賃契約以外之一獨立契約，並非
租賃契約之一部，雖為我國民法實務所肯認（司法院院解字第1909號解釋、72年度台上字第4885號裁判意旨可資參照）。惟租押金契約之主要設立目的，即係在擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行之情形，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，亦據最高法院87年度台上字第1631號及94年度台上字第986 號等裁判意旨闡釋明確。所謂「當然抵充」，參照我國民法學界通說見解認為，係指當因租賃關係消滅時，不待於當事人為意思表示，亦不論當事人之意思為何，當然結清租賃債務，自動發生押租金抵償之效果，且出租人尚無決定是否以押租金抵充之自由（見吳啟賓著，論押租金，法學叢刊第93期，1979年
3 月，第76頁；邱聰智著，新訂債法各論（下），元照出版，2002年10月，第382 頁至第383 頁）。繼前所述，上訴人固有25,000元租金未付，惟上訴人於承租系爭房屋時，已給付押租金20,000元予被上訴人，而被上訴人於原審所請求未付租金數額，並未扣抵該押租金等情，亦據被上訴人於本院審理自承明確（見本院卷第57頁）。雖兩造於原審及本院審理時，均未就是否以押租金抵償欠繳租金提出主張或抗辯，惟揆諸前揭最高法院之裁判意旨，併同參考我國民法學界通說見解，均肯認被上訴人就所請求租金債權數額25,000元，應先行以租押金為抵償後，就賸餘不足額之部分，始得再為請求。且依前揭實務與學說通說見解，均認此等抵償乃當然抵償，故此，本院自無待於上訴人或被上訴人另為聲明或主張，自得本職權逕以本件押租金20,000元抵償上訴人所積欠之租金後，而准許被上訴人就賸餘5,000 租金之部分對上訴人再為請求。從而，被上訴人僅得向上訴人請求未付租金數額應為5,000 元，被上訴人逾此部分之請求，尚無足取，難認有據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭租約法律關係，請求上訴人給付被上訴人5,000 元及自訴狀繕本送達翌日（即99年5 月18日）起至清償日止，按年息5 % 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為之請求為無理由，即屬無據，應予駁回。原審法院就上開應准許部分，為被上訴人勝訴判決，並無不合，上訴人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審法院就上開不應准許部分，為被上訴人勝訴判決，並為假執行之宣告，尚有未合，上訴人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 18 日
書記官 林秀珍