臺灣高雄地方法院民事判決 99年度簡上字第415號上 訴 人 郭淯嘉訴訟代理人 邱明政律師被上訴人 美地資產管理有限公司法定代理人 陳俊男訴訟代理人 陳淑珍上列當事人間請求給付酬金事件，上訴人對於民國99年8月10日本院鳳山簡易庭99年度鳳簡字第264號第一審判決提起上訴，本院於100年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段6小段1026及1027號土地係訴外人阮得祿所有，而其上建號4555號即門牌高雄市○○區○○路○○○巷○號之5層房屋則係訴外人人文建設有限公司（下稱人文公司）所有（以下合稱系爭房地），彼等均委託訴外人富住通不動產仲介經紀股份有限公司鳳山分公司（下稱富住通公司）代為銷售。而被上訴人亦從事不動產仲介業務，於民國98年底，適有上訴人有意購買大坪數高級房屋，而找尋被上訴人公司幫忙物色介紹。最後上訴人屬意系爭房地，兩造遂於98年12月3日簽署要約書以確認上訴人承買之標的及條件等事宜，上訴人並表明願以新臺幣(下同)1,800萬元購買系爭房地，同時並簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），除載明上開承買標的及條件等事宜外，特別於第9條約定若實際成交價少於1,800萬元者，該差距部分即為被上訴人之仲介酬金。而被上訴人已於同年12月4日促成買賣雙方以1,748萬元成交系爭房地之買賣，並經簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）在案，上訴人即應負給付酬金之義務，然上訴人於成交後僅給付32萬元，尚積欠20萬元餘款未付。又系爭房地買賣雙方嗣後雖合意解除買賣契約，然該解約與被上訴人無關，依民法居間契約之規定，此與被上訴人之酬金請求權不生影響。為此爰依民法居間規定及兩造間之約定提起本訴，請求上訴人給付剩餘款項等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
二、上訴人則以：其因對系爭房地不滿意，已與出賣人解除買賣契約，故不用再給付被上訴人酬金等語，資為抗辯。並於原審聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審審理結果，認被上訴人之訴為有理由，為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服原審判決，提起上訴，並於本院陳稱：兩造並無另立仲介服務費之約定，上訴人係因人文公司請求因應帳務上之考量，另行簽署同意支付仲介服務費52萬元之「服務費同意書」，所謂「仲介服務費52萬元」實係依附於系爭房地之買賣契約書，系爭房地買賣契約業於98年12月31日合意解除，上開「仲介服務費52萬元」之約定，自亦一併解除而自始無效。被上訴人故意隱匿系爭房地車庫設計太小，無法停放一般汽車之嚴重瑕疵，被上訴人之業務員以詐騙之手法騙使伊簽約達成買賣，自不得請求報酬等語，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則於本院陳稱：被上訴人業務員陳淑珍絕無向上訴人保證本件房屋停車空間可停2輛大型房車，上訴人於買屋之前曾前往看屋，充分瞭解房屋狀況，而停車位即設在屋前，輕易可見，大小亦立可判別，上訴人於洽談買賣期間對於停車位既無提出任何要求，而買賣契約書第7條第1款及第14條第3款復約定，房屋以「現況」交屋，則賣方依現況將既有之停車空間隨同房屋點交予上訴人，要無不當等語，資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭房地為阮得祿、人文公司所有，彼等均委託富住通公司代為銷售。98年底，上訴人請從事不動產仲介業務之被上訴人物色介紹大坪數高級房屋，最後上訴人屬意系爭房地，兩造遂於98年12月3日簽署系爭要約書以確認上訴人承買之標的及條件等事宜，上訴人並表明願以1,800萬元購買系爭房地，同時復簽訂系爭意願書。
（二）上訴人與賣方於同年12月4日成交系爭房地之買賣，簽訂系爭買賣契約書。上訴人願以1,800萬元購買系爭房地，其中1748萬元為賣方所收受，上訴人並於同年12月7日交付32萬元予被上訴人。
（三）上訴人於同年12月26日前往現場始發現無法將所駕駛之3500c.c車輛停放入車庫。而於同年12月31日經買賣雙方達成解約協議，賣方並退還上訴人已付價款。
（四）上訴人因本件事實而對被上訴人法定代理人陳俊男、員工陳淑珍告訴詐欺一案，業經臺灣高雄地方法院檢察署以99年偵字第5507號不起訴處分確定在案；又上訴人以不當得利為由請求被上訴人返還已交付之32萬元一案，另經本院高雄簡易庭以99年度雄簡字第1028號判決上訴人敗訴，經上訴人上訴後於本院合議庭審理中。
五、本件爭點為：
（一）本件兩造是否有訂定居間報酬？被上訴人居間報酬多少？是否有過高之情形?
（二）系爭房地之車庫無法停放上訴人所有之車輛，是否為被上訴人就民法第567條規定之應調查事項？被上訴人於仲介過程中，是否有未善盡調查或未據實告知，隱瞞上開事實，違反誠實信用原則之情形？或有較其勞務價值為數過鉅，顯失公平之情形?
（三）被上訴人請求上訴人給付剩餘之20萬元報酬，是否有理由?
六、本件得心證之理由：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。上訴人委託被上訴人幫忙物色、介紹大坪數房屋，被上訴人派員帶同上訴人看屋多處，最後屬意系爭房地，並簽訂系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有兩造簽立之要約書、系爭意願書、買方給付服務費承諾書、系爭契約書、授權書、服務費同意書等件附卷可稽（見原審卷第7-14頁），足見系爭買賣契約確實因被上訴人報告、媒介而成立，兩造間存有居間契約。上訴人雖主張：上開居間契約並無約定報酬云云，惟參諸兩造曾簽署買方給付服務承諾書（下稱承諾書，見原審卷第9頁），其內容即約定上訴人應於契約成立時給付服務報酬予被上訴人，顯見被上訴人提供之仲介服務並非無酬，而係有酬之居間契約。又承諾書與系爭意願書（見原審卷第8頁）記載之服務費雖不相同，惟承諾書乃事先印妥而適用於全部仲介案件之文件，系爭意願書第
9 條則標明為特別約款且以手寫註明：「承買壹仟捌佰萬元正包含服務費（不含所有過戶費用）。」，自應以上開特別約定作為兩造於本件約定之服務費計算基準。被上訴人陳稱：上訴人表明願以1,800萬元購買系爭房地，若實際成交價少於1,800萬元者，該差距部分即為被上訴人之仲介酬金，被上訴人於同年12月4日促成買賣雙方以1,74
8 萬元成立買賣，上訴人即同意以差額52萬元予作為被上訴人仲介酬金等語，有上訴人簽立之服務費同意書（見原審卷第14頁），載明：上訴人願給付被上訴人52萬元等文字，足資佐證，上訴人雖不否認上開服務費同意書為其所親簽，惟辯稱：此為配合人文公司作帳考量方才簽署云云，惟其並未舉證以實其說，自不足採，上訴人依系爭居間契約應給付之居間報酬為52萬元一事，堪可認定。
（二）按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571定有明文。上訴人主張：被上訴人明知系爭房地門前車庫，因設計失當無法停入自用小客車，竟為圖獲取財產上不法利益，隱匿上情詐取仲介服務費，自不得請求報酬云云，惟上情為被上訴人所否認，自應由上訴人就上開有利於己之事實負舉證責任。經查：證人楊振山於上訴人告訴被上訴人法定代理人陳俊男、員工陳淑珍詐欺一案偵查程序中已證稱：當初我在現場，被上訴人之業務員並未保證系爭車庫可停兩部大型房車等語（見臺灣高雄地方法院檢察署檢察官99年度偵字第5507號卷第37頁），且上訴人於偵查庭時，亦自承：伊開大型房車去過系爭房地兩次，並有進入房屋內觀察，但未試停，係因自身未想到停不進去等語（見同上卷第38頁），其並於本院審理中陳稱：我從頭到尾買這個房子就是要停得下我的3500CC車子，當時富住通公司（即賣方仲介）有跟我說我的車子可以停得進去，被上訴人也不知道停不進去等語（見本院卷第60頁），足見上訴人解除系爭買賣契約之原因即為系爭房地無法停放其所有之3500CC大型房車，向上訴人保證其大型房車可停入車庫者係富住通公司員工，被上訴人從未向其保證上情；而衡諸其所有之房車既較一般房車大型，所需停車空間更大，是其與被上訴人之業務人員至系爭房地觀察房屋情況，自應注意而得知悉系爭房地之車庫規格是否符合其需求，或應就其特殊狀況詢問被上訴人，而由被上訴人為其調查、報告，上訴人既坦承未曾詢問被上訴人業務員，亦未曾試停、詢問，且被上訴人員工陳淑珍亦陳稱：當天曾請上訴人將其駕駛車輛停進去以免被後方車子擦撞，上訴人也表示不用等語，要難謂被上訴人有刻意隱瞞，違反誠實及信用方法之情形，而利於委託人之相對人之行為，上訴人以此拒付仲介報酬，即無理由。
（三）又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。查被上訴人對於其所為之勞務付出，陳稱：其接受上訴人委託後，為上訴人物色、介紹房屋，期間也帶同被告看屋多處，最後係上訴人屬意系爭房地，才完成系爭買賣契約等語，上訴人對此並未爭執，惟辯稱：被上訴人收取之報酬，較諸其所任勞務價值，顯然過高云云。而參諸系爭房地買賣價金1,748萬元，仲介報酬52萬元，其報酬約為成交價之2.97%，衡以一般仲介交易常情約在2％-4％之間，本件應無明顯為數過鉅、有失公平之情形，是上訴人並未舉證被上訴人所任勞務價值，較諸其所受報酬有何顯失公平，應予酌減之情形，其抗辯自非可採。
（四）再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例意旨可資參照。從而，上訴人事後雖與賣方合意解約，惟對於被上訴人之居間報酬請求權並不生影響。又上訴人與賣方間之系爭房地買賣契約，與兩造間之居間契約乃屬兩不同而各自獨立之契約，上訴人主張：該仲介服務費之約定乃依附於系爭房地買賣契約，該「仲介服務費52萬元」之約定隨系爭買賣契約一併解除而自始無效云云，自屬無據，俱無可採。是以，上訴人主張因其解除系爭買賣契約，即無須給付仲介費，為無理由。
七、綜上所述，被上訴人本於居間契約法律關係及兩造約定，請求上訴人給付剩餘未給付之居間報酬20萬元及自起訴狀送達翌日即99年6月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審因而判命上訴人如數給付，並以本件係依簡易訴訟程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，於法並無違誤，應予維持。上訴人不服原審判決，猶執陳詞，提起本件上訴，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
民事鳳山分庭 審判長法 官 楊富強
法 官 吳文婷法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
書記官 劉國偉