臺灣高雄地方法院民事判決 99年度簡上字第463號上 訴 人 王瓊惠被上訴人 董宗儒即育鼎商用不動產上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國99年10月14日本院高雄簡易庭99年度雄簡字第1610號第一審判決不服，提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於民國100年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人於民國（下同）99年2月22日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定上訴人將其所有坐落高雄縣○○鎮○○段477之29地號土地及其上建物即門牌號碼高雄縣○○鎮○○○路23之5號房屋(下稱系爭房地)，委由被上訴人仲介銷售，銷售總價新台幣(下同)1,450萬元，委託期間為99年2月22日至99年2月27日。嗣兩造於99年2月24日簽訂契約內容變更書(下稱系爭變更契約書) ，約定銷售總價1,440萬元，委託期間為99年2月24日至99年2月27日，服務費為總成交金額百分之1。嗣被上訴人於99年2月25日仲介訴外人王美枝買受系爭房地，上訴人除於同日與王美枝簽訂系爭房地之不動產買賣契約書外，並與被上訴人簽訂服務費同意書（下稱系爭同意書），約定上訴人應於系爭房地交屋完成、尾款付清日支付被上訴人服務費用14萬4千元。詎系爭房地於99年3月15日已完成交屋並付清尾款，上訴人卻拒不支付被上訴人上開服務費用，爰依系爭契約之法律關係，於原審求為判決：上訴人應給付14萬4千元及自99年3月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人於99年3月19日始以偽造文書之手法，加入高雄縣不動產仲介經紀商業同業公會，是兩造間於99年2月22日簽訂系爭契約時，被上訴人公司尚未成立，故契約並未成立。此外，被上訴人之上開行為因違反不動產經紀業管理條例第7條第1項及民法第71條之規定，亦均使系爭契約無效。另王美枝於99年2月17日即曾以電話詢問上訴人系爭房地之價錢，上訴人答覆1,500萬，王美枝要求降價，上訴人表示可再議後王美枝即掛掉電話，嗣於同年2月22日王美枝與上訴人於電話中約定於同年2月27日至王美枝住處詳談。而被上訴人於同年2月22日晚上告知上訴人有客戶願以1,200萬元購買系爭房地，要求上訴人將銷售總價降至1,450萬元，上訴人同意後，被上訴人復於同年2月24日告知上訴人該客戶願以1,350萬元成交，而再要求上訴人將銷售總價降至1,440萬元，上訴人亦同意(即系爭變更契約書) ，遽於同年2月25日被上訴人即告知系爭房地已以1,440萬元成交，上訴人始知該客戶即為王美枝，是被上訴人明知上訴人與王美枝可能以1,500萬元完成交易致其無法取得報酬，遂強行介入上訴人與王美枝之交易；復以被上訴人明知上訴人之底價為1,450萬元，卻一直為買方殺價，其所為均係以違反誠實及信用方法，由王美枝收受利益，故被上訴人不得向上訴人請求報酬。再以被上訴人在簽訂服務費同意書前曾在電話中脅迫上訴人若上訴人讓交易無法順利完成，就要破壞上訴人的房子，上訴人因為害怕所以照被上訴人的話做等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審法院判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，於本院聲明求為：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原審卷6頁之服務費同意書及原審卷46頁之不動產專任委託銷售契約書為兩造所簽署。
（二）上訴人與訴外人王美枝於99年2月25日簽訂原審卷第8頁之不動產買賣契約書，確為上訴人所簽。
（三）上開不動產買賣，王美枝已付清價款，上訴人並已移轉不動產所有權與完成交屋，惟上訴人並未給付被上訴人仲介服務費。
（四）原審卷第7頁之契約書內容變更書為兩造於99年2月24日所簽署，上訴人同意銷售總價改為1440萬元（降價10萬元）。
五、兩造爭執之爭點
（一）不動產經紀業管理條例第7條第1項及第22條規定為效力規定或取締規定？系爭契約是否因違反前開規定而無效。
（二）上訴人是否不受系爭契約之拘束而得自售？如受拘束，上訴人應給付仲介費若干？上訴人可否主張被上訴人違反系爭契約第7條第4、7、8款約定，而不給付仲介費？
（三）被上訴人有無違反其對上訴人之義務，而為違反誠實信用之行為，由王美枝收受利益？
六、本院之判斷
（一）不動產經紀業管理條例第7條第1項及第22條規定為效力規定或取締規定？系爭契約是否因違反前開規定而無效？
1.按經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，不動產經紀業管理條例第7 條第1 項前段定有明文；又法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條前段規定可資參照。
2.經查，系爭契約與系爭變更契約書係由兩造於99年2月22日、同年2月24日所簽訂，已如前述；而被上訴人係於99年3月19日始加入高雄縣不動產仲介經紀商業同業公會，則有內政部不動產交易服務網之網頁影本在卷可稽。按被上訴人並非公司組職，而係董宗儒獨資經營之商號，此有被上訴人之商業登記基本資料1份在卷可查（見原審卷第42頁），故並無上訴人所稱二造簽約時，被上訴人尚未成立，無訂約能力之問題。又不動產經紀業管理條例第7條第1項前段之規定，係行政機關為規制不動產經紀業從事仲介或代銷等業務之條文，非屬規範民事法律行為之強行規定，不能因立法機關就行政機關為行政規制之立法目的而設有行政秩序罰之規定，即言違反行政規制目的之行為，為民事法律規範法律行為之強行規定，是違反不動產經紀業管理條例第7條第1項，僅生主管機關得依同法第32條規定予以禁止其營業並處罰鍰之問題，易言之，該規定乃取締規定，非效力規定，參諸最高法院68年臺上字第879號判例意旨，尚無民法第71條規定之適用。是縱認上訴人抗辯被上訴人於簽訂爭契約時尚未加入同業公會乙節屬實，系爭契約亦不因而無效，上訴人所辯，不足為採。
（二）上訴人是否不受系爭契約之拘束而得自售？如受拘束，上訴人應給付仲介費若干？上訴人可否主張被上訴人違反系爭契約第7條第4、7、8款約定，而不給付仲介費？
1.上訴人辯稱其雖與被上訴人簽定系爭契約書，然同時約定上訴人仍得自售云云。惟查，上開辯詞與與系爭契約書前言約定「委託人保證委託期限內不再自行出售或另外再委託其他第三者仲介」之內容相反，有系爭契約書1份在卷可查，且上訴人亦自承無法舉證供本院審酌，足證上開辯稱不足採信。此外，系爭房地係經由被上訴人之仲介而出售予第三人，並非上訴人自售，此為二造所不爭執，故上訴人上開辯稱，亦無實益，不足採信。
2.又查，兩造於99年2月22日簽訂系爭契約書，繼於99年2月24日、2月25日先後簽署系爭變更契約書及系爭同意書，約定上訴人同意於99年交屋完成、尾款付清日，支付被上訴人介紹成交服務費用14萬4千元，有上開契約書、同意書共3份在卷可查，而訴外人王美枝已於99年3月15日完成交屋並付清尾款，亦為上訴人所不爭執，是以依系爭同意書之約定，上訴人應於99年3月15日給付被上訴人14萬4千元。上訴人雖辯稱係受被上訴人威脅、恐嚇，始簽署同意書，惟此為被上訴人所否認，且上訴人無法舉證以實其說，所辯不足採信。
3.另系爭契約書第7條第4款、第7款、第8款雖分別約定「如買方簽立不動產買賣要約書，受託人應即將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留」、「受託人應於收受定金後24小時內送達委託人。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限」、「有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送達之事實通知受託人」等語。經查，被上訴人與王美枝並未簽立要約書，被上訴人亦未事先收受王美枝預先交付之定金，故被上訴人並無違反上開規定之行為。上訴人另辯稱被上訴人於收受王美枝斡旋金本票後，未將斡旋金本票交付上訴人，亦未告知其事一節，違反上開契約約定云云。惟此為被上訴人所否認，辯稱其於收受斡旋金本票後24小時內即告知上訴人，但上訴人要求1440萬元之百分之10作為定金才要出來簽約，因為他怕買主反悔，後來簽約給定金1百多萬元等語。經查，所謂斡旋金，係指買方請求中間人代為奔走協調所需之費用，倘事後買賣雙方果真簽立買賣契約，該斡旋金即可依雙方之約定，轉為價金之一部，或由中間人暫時保管或轉為定金。倘中間人收受斡旋金後，在斡旋期限內，賣方不願出售時，中間人應無息退還斡旋金，不得向買方收取服務費，倘在斡旋期限內，賣方未收取斡旋金，買方得終止委託關係。本件上訴人經被上訴人斡旋後，既與王美枝簽立買賣契約書，則無上開一方反悔出售或買受以致斡旋金應如何另作處理之法律問題，是以縱使上訴人主張被上訴人未告知收取斡旋金本票一事，對上訴人並未生有任何損害。從而上訴人主張被上訴人未即時通知收取斡旋金本票，其可拒付服務費云云，洵屬無據，不足採信。
（三）被上訴人有無違反其對上訴人之義務，而為違反誠實信用之行為，由王美枝收受利益？
1.按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。
2.經查，上訴人與王美枝間就系爭房地僅止於初步之議價階段，且尚未就系爭房地之價金成立有何拘束力之合意，業經上訴人自承在卷，則上訴人抗辯王美枝可能以1,500萬元購買系爭房地一情，僅係上訴人個人主觀之期待。縱認上訴人所述屬實（即倘自售，可以1500萬元成交），亦無由認被上訴人之行為構成違反誠實及信用方法，並由王美枝收受利益；又上訴人自承其邀約王美枝至現場看屋時，對方答稱已看過了等語（見準備程序筆錄，本院卷18頁），與被上訴人主張王美枝係客戶之一，之前曾帶至現場看屋等語相符，足認上訴人主張王美枝第一次接觸之人為上訴人，被上訴人搶其客戶云云，不足採信。此外，上訴人並未能舉證證明被上訴人明知上訴人與王美枝可能以1,500萬元完成交易，致其無法取得報酬，因而強行介入上訴人與王美枝之交易而介入之事實；復以兩造所簽訂之系爭契約，前言約定「委託人保證委託期限內不再自行出售或另外再委託其他第三者仲介」等語，有該契約書在卷可稽，則上訴人既不得自售，被上訴人自無上訴人所稱以違反誠實及信用方法，由王美枝收受利益之行為。另上訴人雖曾要求上訴人降低銷售總價，已如前述，惟降價係得上訴人之同意等情，亦經上訴人自承在卷，則被上訴人要求上訴人降低銷售總價，以促成交易之行為，符合一般交易習慣，並未違反誠實及信用方法。至於上訴人另抗辯其簽訂系爭同意書係遭被上訴人脅迫、恐嚇等語，既為被上訴人所否認，且無法舉證以實其說，上訴人上開所辯，自不足採。
七、綜上所述，被上訴人依據系爭契約之法律關係，請求上訴人給付14萬4千元，及自系爭房地交屋完成、尾款付清日即99年3月15日起，至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判決被上訴人勝訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由。應予駁回其上訴。兩造其餘攻防，不影響判決結果，爰不逐一論述，並予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
鳳山民事庭審判長法 官 楊富強
法 官 張琬如法 官 吳文婷以上正本證明與原本無異。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 24 日
書 記 官 梁瑜玲