臺灣高雄地方法院民事判決 99年度簡上字第71號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 謝國允律師被上訴人 乙○○上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於民國98年10月30日本院高雄簡易庭97年度雄簡字第3938號第一審判決提起上訴，經本院於民國99年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國96年10月間向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），作為開設餐廳之用，兩造成立租賃契約（下稱系爭租約），並有簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約書），原訂租賃期間自96年12月20日起至103 年12月20日止，上訴人應於每月20日繳納租金新臺幣（下同）9 萬元，並給付押租金18 萬 元，為因應上訴人營業及裝潢需求，被上訴人同意上訴人變動系爭房屋之結構，拆除系爭房屋之部分屋頂及牆壁，惟兩造約定租約終止後，上訴人應負回復原狀之責，被上訴人並未另行以口頭同意無庸回復原狀；惟上訴人於承租後僅繳納第1 期之租金即未再續行繳納，並自97年1 月底即停止營業，復因上訴人積欠他人債務，致系爭房屋遭債權人噴漆、懸掛布條抗議，其內之營業設備亦遭債權人搬走，被上訴人為避免系爭房屋受進一步破壞，及保障留置上訴人設施作為將來取償之用，故於97年2 月5 日以波浪板封阻系爭房屋之大門出入口，並分別於97年2 月23日、同年4 月21日以存證信函催告上訴人於文到7 日內出面協商及給付租金，函文並載明如未於期限內回應，即終止系爭租約，惟上訴人置之不理，租賃契約於97年4 月20日即生終止之效力，依約應將系爭房屋回復原告出租時之原狀，惟因上訴人遲未處理，被上訴人自得雇工自行將系爭房屋回復原狀，經估算回復原狀所需費用計1,018,005 元。
（二）另上訴人尚積欠97年1 月20日至同年4 月20日之租金共計27萬元未給付，則扣抵其所交付之押租金180,000 元，尚須給付90,000元與被上訴人，爰依租賃關係，請求：上訴人應給付被上訴人1,108,005 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人於簽約時即已給付第1 期租金90,000元及押租金180,000 元，於第2 期租金繳納期限前，因上訴人與餐廳股東間有財務問題尚待釐清，經兩造商議，被上訴人同意可先支付部分租金50,000元，餘款日後再行補足，上訴人即將第2 期部分租金50,000元交與被上訴人妹妹，委請代為轉交，被上訴人收受50,000元後，亦未表示異議，足見被上訴人確有同意上訴人得先給付部分租金，縱上訴人仍積欠第2 期之租金40 ,000 元，被上訴人仍無得依此事由終止租約；詎被上訴人竟未事先告知上訴人，即於97年2 月5日擅自雇工以波浪板封阻系爭房屋大門出入口，並於其上張掛內容為「租0000000 （仲介免）00000000000 」之布條，致上訴人無法續行營業，妨害其對系爭房屋之使用收益，受有損失，當屬可歸責於被上訴人之事由，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付第3 期之租金，上訴人先於97年2 月15日催告被上訴人解除封阻，因被上訴人仍未解除，上訴人遂於97年3 月4 日以存證信函終止兩造間之租賃契約；而系爭契約書第9 條雖有記載於交還系爭房屋時，應負回復原狀之責，惟該條係約定上訴人對於系爭房屋之改裝設施，應取得被上訴人同意後施作，但不得損害原有建築，而交還房屋時方需負責回復原狀，可見該條所稱回復原狀，應針對不更動破壞原有建築之情形，本件就系爭房屋既已達變動原有建築之程度，自非該條約定之範圍；再者，上訴人因慮及一旦著手就系爭房屋之結構進行改良整修，需費甚巨，如仍依契約約定將租賃約內部回復原狀，不符經濟成本，兩造遂於裝修前以口頭約定：「租賃契約期滿時，被告不須就系爭房屋負回復原狀之責，對於租賃期間所增加之裝潢陳設亦無拆除之必要」，因未折損系爭房屋之價值且為求締約順利，被上訴人即予允諾，故上訴人於系爭租約終止後自無須負回復之義務；退萬步言，被上訴人並未舉證證明系爭房屋原狀為何，自無從審認其所稱工程費用明細是否為回復原狀所必須，被上訴人主張均無理由等語資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、上訴人於原審提起反訴主張：系爭房屋本僅徒有四面牆壁，一般日常所需之水電管線、浴廁設備、土木工程及牆壁粉刷均由上訴人於整修裝潢時出資雇工裝修而成，被上訴人對此情事知之甚詳，亦未曾為反對之意思表示，上訴人所施作之修繕及添設有益設施，均足以增加系爭房屋之價值，參以終止租賃契約之事由係可歸責於被上訴人，被上訴人自應就上訴人之裝修行為所增加之有益費用負償還之責，上訴人因修繕及添設有益施設之費用合計2,501,578 元，爰依民法第43
1 條規定，請求償還此筆有益費用。又被上訴人既將系爭房屋之大門出入口封阻，致無法使用系爭房屋，經上訴人終止租約，且現在系爭房屋仍由被上訴人自主占有使用中，依系爭契約書第5 條約定，被上訴人即應無息返還押租金180,00
0 元；另上訴人因經營餐廳需要，於系爭房屋內裝置東元7.5RT 、5RT 冷氣及冷卻水塔各1 臺等工作物（下稱系爭工作物），系爭租約既已終止，上訴人自得取回系爭工作物等語，因而聲明㈠被上訴人應給付上訴人2,681,578 元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被上訴人應容許上訴人進入系爭房屋取回系爭工作物；㈢並願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則以：本件上訴人應將系爭房屋回復原狀，自無其所指償還有益費用問題；另上訴人業於本訴主張以押租金抵償所積欠之租金，被上訴人無須再行返還押租金；至上訴人請求返還系爭工作物部分，被上訴人則予以認諾等語資為抗辯，並聲明上訴人就上開請求請求押租金及有益費用部分駁回。
四、原審判決就被上訴人之聲明請求為：上訴人應給付被上訴人
50 萬9003 元，及自97年6 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並准予假執行及供擔保免假執行，被上訴人其餘之訴及假執行之聲請駁回之判決。就上訴人反訴部分之請求則為：被上訴人應給付上訴人18萬元，並容許上訴人進入門牌號碼高雄市○○○路○○號房屋取回東元牌柒點伍噸冷氣機、同牌伍噸冷氣機及貳拾伍噸冷卻水塔各壹臺，並准予假執行及供擔保免假執行，上訴人其餘之訴及假執行之聲請駁回之判決。上訴人不服提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補稱：（一）兩造訂約時確有口頭或默示同意上訴人不再續租時，將承租房屋現況交還被上訴人即可。因被上訴人既同意上訴人對系爭租賃物之結構進行改良修繕，自有默示同意不用回復原狀之意。（二）被上訴人均無法證明租賃物出租之原狀物亦無原有結構之確實尺寸，自無從估算回復原狀所需費用為何。（三）原審對於回復費用並不合理，不應以證人蔡登財估算費用2 分之1 為準。（四）被上訴人明知上訴人對租賃物進行大規模修繕添加有益設施，卻未為阻止或反對之表示，顯見其認可上訴人之裝修將增加租賃物價值自應償還該有益費用250 萬1578元。並聲明：
㈠本訴部分：⑴原判決關於命上訴人給付被上訴人509003元及自97年6 月23日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，及該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡反訴部分：⑴原判決不利於上訴人部分均廢棄。⑵就上開廢棄部分，被上訴人應再行給付上訴人0000000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人則補答辯稱：（一）否認有口頭或默示約定，上訴人就該口頭或默示約定並未舉證證明。（二）上訴人於租約終止時既應負回復原狀之責，回復原狀之義務內容及費用有上訴人承租系爭房屋前後之照片，並有現場勘查照片中原有房屋痕跡及證人顏世濱、蔡登財及張文明證詞可證，並非不能證明承租時之原狀為何。（三）上訴人所指有益費用部分，均屬屋內裝潢及傢具等，上訴人既負回復原狀之義務，自應將該裝潢及傢俱移除，而不能留置而謂為有益費用，該裝潢與傢俱與被上訴人使用目的不符而不屬有益費用。而聲明：上訴人本訴及反訴之上訴均駁回。
五、兩造不爭執之事實 ↑
(一) 、上訴人向被上訴人承租系爭房屋，原訂租賃期間自96年
12月20日起至103 年12月20日止，依約應於每月20日給付租金90,000元，上訴人已給付第1 期租金90,000元及押租金180,000 元。
(二)、 依系爭契約書第9 條約定，上訴人於交還系爭房屋時應負責回復原狀。
(三)、 上訴人因經營餐廳及裝潢需求，雇工裝修變動系爭房屋之結構。
(四)、 被上訴人於97年2 月23日、同年4 月21日發函催請上訴人協商，未獲回應。
(五)、 被上訴人於97年2 月間以波浪板封阻系爭房屋之出入大門口。
(六)、 被上訴人妹妹有收取上訴人所給付之第2 期部分租金50,000元。
(七) 、上訴人因遭被上訴人封阻系爭房屋大門出入口致無法依
約定方式營業使用系爭租賃物，而於97年2 月15日以存證信函催請解除封阻物，因被上訴人仍未解除封阻，上訴人遂於97年3 月4 日以存證信函終止系爭租約，系爭租約已生終止之效力。
六、本件上訴之兩造爭執點在於上訴人是否應將系爭承租房屋回復原狀返還予被上訴人，若須回復原狀則因遲延未返還則上訴人應賠付之回復原狀費用以多少為適當，以及上訴人承租系爭房屋所花費之裝潢設備能否向被上訴人請求有益費用之償還？經查:
（一）上訴人即承租人應否將系爭租賃物回復原狀返還予被上訴人?
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物生產力者，並應保持其生產狀態返還出租人，民法第455 條定有明文。且依兩造所訂租賃契約第9 條「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」之約定，本件上訴人即承租人即應於租賃關係終止後負有回復原狀之義務。
2、上訴人雖主張出租方有口頭或默示之意思表示得免予回復原狀云云，然此為被上訴人所否認，自應由上訴人舉證加以證明。惟就口頭約定部分，上訴人並未能舉出任何證人或書面之間接證據加以證明，其主張有口頭約定毋庸回復原狀，並無証據証明其主張尚難成立。又上訴人雖又主張被上訴人既同意上訴人對系爭房屋結構因營業而為重大修繕改裝，此結構即無法回復，足見其有不必回復原狀之默示意思表示云云。然所謂默示之意思表示除法律規定者外，於解釋上必須當事人之行為足以明確表達其內心之意思，雖未用言詞或文字予以表達但一般人均足以從該行為明瞭行為人內心之意思始足當之，亦即所謂象徵性之言論或意思表示始能謂為默示之意思表示，若非有此足以表徵之行為顯現於外，即不能僅行為人之未作為即遽予擬制為默示之意思表示而違反意思表示之自主。
3、本件被上訴人出租系爭房屋予上訴人供營業用，上訴人對該房屋為重大修繕，被上訴人雖未為反對之意思表示，但尚不能因起租時同意房屋修繕改裝，即得遽為推論契約終止後即同意免除承租人之回復原狀義務。況下一位承租人亦未必均會沿用上訴人對系爭房屋之裝修變更，且若出租人欲收回自用，其原來之原狀應最符合出租人之需求。況本件租約租期自96年12月20日起自103 年12月20日止長達7 年，租期屆滿承租人之裝修設備對出租人而言未必有用。被上訴人既無明示免除承租人回復原狀之義務，尚不得僅因其事前之同意變更結構，即認其有免除上訴人回復原狀義務之默示意思表示。
(二)被上訴人得請求回復原狀之賠償金額：按應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第214 條定有明文。本件上訴人既應負回復原狀之責，逾期仍不為回復，被上訴人即得請求以金錢賠償其損害。
1、系爭房屋出租時之狀況為何？
1.1、出租時系爭房屋之狀況，業據為上訴人對系爭房屋作裝潢
規劃設計之證人顏世濱證稱：上訴人欲於高雄市○○路即高雄高商斜對面之房屋開設餐廳，於96年8 、9 月間請伊規劃室內設計，伊於規劃前有去看過現場，那裡是鐵皮屋，裡面有分一、二樓，二樓是木板夾層，是Ｈ型及Ｃ型鋼所建造的，四周都貼壁紙，屋頂是鐵皮屋，即一般型式之鐵皮屋，系爭房屋原始結構即如原證2 之照片所示，房屋內部的玻璃大門和一、二樓的結構和裝潢和吳益政競選總部的照片是一樣的，只是沒有照片那麼新等語（見原審第
203 、204 頁）。
1.2、證人張文明證稱：其於92年12月15日起即擔任吳益政議員
之助理，吳益政議員於95年9 月間在高雄市○○○路○○號即系爭房屋同址設立競選服務處，租用時從正面觀看，系爭房屋右邊有一鐵門，上方則為鐵皮所蓋，房屋內部有一夾層，即如卷附之95年11月4 日所攝競選總部現場照片所示等語（見原審第150至152頁及203、204 頁）。
1.3、證人蔡登財證稱：其於96年間曾至系爭房屋施作維修工程
，該時系爭房屋係鋼骨結構、鐵皮屋，為兩層樓之建築，由正面觀看可分為3 棟，整體結構即如原證2 照片所示情形，3 棟結構尺寸均為對稱，因現已拆除2 棟，故其係比照未拆除之部分延伸計算，所以我化的結構圖尺寸和剩下的那一棟一模一樣，我96年上半年度去維修時＜三洞的結構尺寸都是對稱一模一樣等語，並據其提出施工結構圖一份為證（見原審第216 頁）。
1.4 、綜上所述，證人均係在系爭房屋拆除部分前親自見聞該房
屋而加以規劃裝潢設計，或因競選而親自在該房屋活動，或因維修該房屋曾對於該房屋結構加以瞭解之人，其與兩造無故舊恩怨，其證言應屬可採，參以施工結構圖係由證人蔡登財所繪製，復與原證2 照片所示之系爭房屋結構相合，並與96年間吳益政競選總部現場照片一致，堪認系爭房屋之原始結構外貌，即如施工結構圖所示，上訴人主張被上訴人並未舉證證明系爭房屋原狀為何，並非有據。
2、回復原狀之費用：
2.1、 就系爭房屋回復原狀之費用兩造既有爭執，本應送請鑑定
，但因鑑定費用高達十幾萬元，兩造均拒絕支出鑑定費用，故無法以鑑定之方式，定其回復原狀之費用。
2.2、 就回復原狀之費用業據被上訴人提出樺文營造有限公司97年1月25日估價單證明所需之回復費用為1,018,005 元。
，然據估價單製作人即證人蔡登財證稱：其於96年至系爭房屋維修時，並未對系爭房屋結構或尺寸進行丈量，且房屋以前係以力霸式結構興建，惟現行均施作工字鐵結構，其係直接以重量換算計算，鐵皮屋之屋齡約1 、20年等語（原審卷第216 頁），則依證人蔡登財所述，其亦無法確認系爭房屋原有結構確實尺寸，且其估算方式亦非原始結構建築方式，惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項定有明文，本件系爭房屋既屬鐵皮建築，且其房屋結構亦非複雜，參以該鐵皮屋之屋齡約1 、20年，雖為鐵架結構，但仍應予以折舊以及所需人工為不能減省等情，本院仍認應以證人蔡登財所估算之回復費用二分之一即509,003 元為適當。被上訴人就此範圍之主張，即屬可採，逾此數額之請求，即無理由。上訴人主張原審認定回復費用之數額並不合理，卻不願鑑定又未能舉證證明其合理之費用為何，其空言主張回復費用不合理，尚難憑採。
（三）、有關反訴部分有益費用之爭執：按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431 條第1 項定有明文。本件上訴人雖主張因施作之修繕及添設有益設施，均足以增加系爭房屋之價值，而認被上訴人應償還相關支出費用2,501,578 元云云，並提出裝潢費用估價單1紙為證。然上訴人對該房屋所為之修繕及添加之設施，都是上訴人為開設餐廳目的所施作或添置，並不是以增加系爭房屋之價值為目的。而房屋之拆除部分不能認為是有益費用，其他設備之變更若該房屋不再做餐廳使用即失其功用，其餘音響或傢俱之添置乃可隨時拆除，難認對系爭房屋之價值有所增加。再者，本件系爭契約書明定承租人於系爭租約終止時應負回復原狀之義務，且出租人並未同意承租人免除此項義務，因而上訴人必須拆除該設備，並回復系爭房屋承租時之原狀已如前述，上訴人自無要求被上訴人留用裝潢及現有設施之理。被上訴人既已表明不願續行留用該等設施，上訴人自應回復系爭房屋承租時之原狀。上訴人主張被上訴人應償還其支出之有益費用，並無理由。
七、綜上所述，被上訴人依租賃契約終止後回復原狀之法律關係請求上訴人賠償回復原狀之費用509,003 元即有理由，上訴人反訴請求被上訴人支付有益費用2,501,578 元並無理由，原審就此認事用法尚無違誤，應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判並無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項及第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 15 日
民事第四庭審判長 法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 陳樹村以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 19 日
書記官 葉姿敏