臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第1194號原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 樓嘉君律師上列當事人間請求確認停車位使用權存在事件，本院於民國99年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落高雄縣鳳山市○○段四四二三建號建物之地下室編號十五號停車位之使用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於本院97年度司執字第65943 號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍得訴外人黃鈺婷所有坐落高雄縣鳳山市○○段○○○號土地（面積6,884 平方公尺、權利範圍萬分之33）、其上同段4389建號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○ 段○○○ 號18樓建物及上開建物共同使用部分（編為4423建號，權利範圍萬分之45）即同址地下室停車場第15號停車格（下稱系爭停車位），並登記為所有權人。詎被告未經原告同意，占用系爭停車位，並主張其於96年4 月間以新臺幣（下同）20萬元之價格向黃鈺婷購買系爭停車位。惟依湖山春曉大樓（下稱系爭大樓）區分所有建物共同使用部分附表之內容觀之，有購買停車位之區分所有權人之共同使用部分權利範圍較未購買停車位之區分所有權人為多，即共同使用部分權利範圍萬分之45或萬分之46始有1 個停車位。
系爭執行事件拍賣公告備註欄亦載明「本件拍賣標的據債權人之代理人稱尚有1 位停車位使用權，編號15號」，本院民事執行處於98年8 月11日履勘現場時，亦於執行筆錄載明點交標的物包含系爭停車位，足認原告已於系爭執行事件取得系爭停車位使用權。況系爭停車位為前開建物之從物，亦應認原告經由拍賣程序取得系爭停車位之所有權。為此，爰依據民事訴訟法第247 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：
確認系爭停車位使用權為原告所有。
二、被告則以：系爭停車位並無單獨所有權狀，專以系爭大樓起造人即尖美建設股份有限公司（下稱尖美公司）所核發使用權利證明書表彰停車位專用權歸屬。另依系爭大樓住戶規約第2 條第4 項亦規定：「停車空間，應依與起造人或建築業者尖美建設股份有限公司之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」，尖美公司於售屋時已與全體買屋住戶簽訂「地上一層及地下層權屬同意書」，其性質應屬分管契約之一種，有拘束全體共有人及繼受人之效力。再使用權利證明書亦載明：「使用權利人須遵守管理委員會之規定。車位轉讓以尖美小城湖山春曉之住戶為限。」，亦認系爭停車位自可轉讓系爭大樓之住戶。系爭停車位係被告於96年4月間，經訴外人即管理公司職員魏康見證下，以20萬元向黃鈺婷購買，黃鈺婷除將前開使用權利證明書背書讓予被告外，並將系爭停車位交付被告使用。被告復自96年5 月起，繳納系爭停車位之管理費，足認被告已取得系爭停車位之約定專用權，自非無權占有。至於系爭執行事件拍賣公告備註欄雖為上揭記載，然同亦載明「是否確有停車位使用權，請投標人自行查明，如有爭議，以實體確定判決為準」等語，且執行程序性質上為非訟程序，自不能僅以執行法院點交系爭停車位予原告，即逕認系爭停車位之使用權在實體法上確定屬於原告。系爭大樓之共同使用部分包括地面層、屋頂突出物及地下層等部分，且地下層尚包括防空避難設施、機械室、水箱等，非僅限於停車空間，登記之權利範圍只不過彰顯權利比例而已，實難逕以系爭大樓之共同使用部分權利範圍即認原告擁有系爭停車位之使用權。此外，系爭停車位不具構造上及使用上之獨立性，應屬物之構成部分，並非從物等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項及爭點：
㈠、不爭執事項：
1、原告於98年6 月23日經系爭執行事件拍得黃鈺婷所有坐落高雄縣鳳山市○○段○○○號土地（面積6,884 平方公尺、權利範圍萬分之33）、其上同段4389建號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○ 段○○○ 號18樓建物（下稱系爭建物）及上開建物共同使用部分（編為4423建號，權利範圍萬分之45），並於98年7 月22日依法登記為所有權人，此有系爭房地所有權狀、本院98年7 月2 日雄院高97司執修字第65943 號囑託塗銷不動產查封及辦理移轉登記函（見本院卷第7 頁、第8 頁、第12 頁 ）。
2、系爭執行事件拍賣公告備註欄第六項記載：「本件拍賣標的據債權人之代理人稱尚有一位停車位使用權，編號15號，惟是否確有停車位使用權，請投標人自行查明，如有爭議，以實體確定判決為準」，亦有上開拍賣公告在卷可稽（見本院卷第9頁至第11頁）。
3、本院民事執行處書記官於98年8 月11日下午4 時40分許，將系爭停車位點交予原告，有本院98年7 月27日雄院高97司執修字第65943 號執行命令、系爭執行事件98年8 月11日執行筆錄附卷可參（見本院卷第13頁至第14頁）。
4、被告擁有坐落高雄縣鳳山市○○段4260建號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○ 段○○○ 號13樓建物，為系爭大樓區分所有權人，其共同使用部分即4423建號建物之權利範圍為萬分之19，此有上開建號之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第
136 頁、第145 頁）。
5、系爭停車位無單獨之所有權狀，系爭大樓關於停車位之使用，訂有分管契約，此有被告提出之系爭大樓社區住戶規約及尖美公司與全體買賣住戶簽訂之制式「地上一層及地下一層權屬同意書」附卷可按（見本院卷第79頁、第80頁）。
6、系爭停車位每期400 元之管理費（2 個月為1 期），被告自96年5 月起，繳納系爭停車位之管理費。
㈡、爭點：
1、原告是否因拍定取得系爭建物及其共同使用部分所有權而取得系爭停車位使用權？系爭停車位是否為原告向執行法院拍定買受之範圍內？
2、被告與黃鈺婷間就系爭停車位使用權之讓與契約可否對抗原告？
四、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠、原告是否因拍定取得系爭建物及其共同使用部分所有權而取得系爭停車位使用權？系爭停車位是否為原告向執行法院拍定買受之範圍內？
1、按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第5 款分別定有明文。是建築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可。又按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀84年7 月12日修正前之土地登記規則第72條第1 款、第2 款（修正後為第75條第1 款、第80條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第799 條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人（最高法院86年度台上字第1655號判決意旨參照）。
2、經查，系爭建物係於83年10月26日完成，由尖美公司於83年11月9 日辦理所有權第一次登記，嗣於84年3 月16日以買賣為原因登記為黃鈺婷所有，此有上開建物登記謄本及異動索引資料在卷可稽（見本院卷第35頁至第36頁、第41頁至第42頁、第120 頁至第121 頁）。而系爭大樓公共設施包括地下室規劃為停車空間之共同使用部分，只編列1 個建號即高雄縣鳳山市○○段4423建號，系爭停車位未獨立編列建號，故無獨立之所有權狀等情，有4423建號建物登記簿謄本在卷可按（見本院卷第120 頁），且為兩造所不爭執，足見系爭大樓停車位係以共同使用部分方式登記。依被告提出尖美公司與系爭大樓全體買賣住戶簽訂之「地上一層及地下一層權屬同意書」第2 條約定：「本建物地下層1 樓汽車停車場面積（約1,780.154 坪）其使用權專屬於購買地下1 層汽車停車位者所有及使用，其餘面積（約221.206 坪）依各戶使用情形按甲方（即系爭大樓區分建物之買受人）建物面積比例持分隨同房屋為甲方所共有作為公共設施。唯恐空口無憑，特立此同意書」以及被告提出自黃鈺婷處取得之系爭停車位使用權利證明書（見本院卷第70頁），可知系爭大樓建商尖美公司於83、84年間銷售系爭大樓時，即規劃地下室共用部分之部分面積為停車空間，一併將專用停車位所有權出售與願支付相當代價購買停車位之購屋者，並預先為各住戶就特定停車位之使用關係成立一分管契約，是系爭大樓地下室之停車空間雖屬共同使用部分，惟已經全體承購戶於承購時與尖美公司約定由購買停車位之購屋者分管，兩造就此事實亦不爭執，可堪認定。
3、又系爭大樓之住戶如有購買1 個停車位者，其就共同使用部分即4423建號之權利範圍為萬分之45或萬分之46，如未購買停車位者，其就4423建號之權利範圍為萬分之18或萬分之19等情，業據系爭大樓管理委員會陳述在卷（見本院卷第115頁），且有卷附4423建號建物登記簿之區分所有建物共同使用部分附表在卷可稽（見本院卷第15頁、第122 頁至第131頁）。參酌系爭建物就共同使用部分即4423建號建物之權利範圍為萬分之45，其原屋主即黃鈺婷曾經獲配系爭停車位，有系爭建物所有權狀及系爭停車位使用權利證明書在卷可佐（見本院卷第8 頁、第70頁），而被告自承原先於系爭大樓並無停車位（見本院卷第170 頁），其就共同使用部分即4423建號建物之權利範圍為萬分之19，有4423建號之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第13 6頁、第145 頁），復為兩造所不爭之事實，核與系爭大樓管理委員會陳述前揭所述相符。據此足徵系爭大樓之區分所有權人就4423建號建物取得其共同使用部分之應有部分，係將公共使用之面積扣除停車空間之面積後，再分攤與各區分所有權人，有購買停車位之各區分所有權人，其共同使用部分應有部分因加上停車位應分攤之應有部分，致縱使房屋面積相同之區分所有權人，亦因有無購買停車位之使用權利，而於共同使用部分之應有部分比例有所差距，此觀前揭「地上一層及地下一層權屬同意書」第2 條約定愈明。是以，系爭停車位之所有權，係透過所有權人就其所有建物之共同使用部分，即就建號4423建物之權利範圍多寡而表彰，應無疑義。準此，系爭建物就共同使用部分即4423建號建物之權利範圍既為萬分之45，足認有包含1 個停車位空間，且該停車位之位置即編為15號之系爭停車位，至為明確。
4、系爭大樓地下室雖登記為全體區分所有權人共有，惟系爭大樓並非全部區分所有權人均擁有停車位使用權，必須另行加價購買方可擁有停車位使用權，其使用權係專屬購買停車位者所有，各區分所有權人及其受讓人，均應受其拘束，已如前述。系爭執行事件已將系爭建物全部及其共同使用部分即建號4423建物應有部分權利範圍萬分之45列入拍賣範圍，並於原告拍定後發給權利移轉證書，由原告辦畢所有權移轉登記，足見原告係因拍賣程序繼受原區分所有權人黃鈺婷，而成為就共同使用部分4423建號建物享有1 個停車位空間之共有人，並本此共有人身分繼受系爭大樓之分管協議，而取得系爭停車位之專用權，可堪認定。
5、再者，各共有人對於區分所有建物共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的（參照最高法院85年度台上字第569 號判決意旨）。
因此，共同使用部分之停車位使用權，應附隨在共同使用部分之應有部分上，取得該共同使用部分之應有部分，當然就其對應之停車位有使用權，停車位之使用權不能獨立於其對應共同使用部分之應有部分外。簡言之，系爭停車位專用權僅係一使用權利，自不能脫離其所對應之共同使用部分即4423建號建物應有部分所有權而獨立存在。準此，被告抗辯其早於查封前之96年4 月間取得系爭停車位使用權，原告嗣後拍定系爭建物及其共同使用部分即不包含系爭停車位之使用權，要不可採。
6、綜上，原告主張其因取得系爭建物及共同使用部分之所有權，基於系爭大樓共同使用部分共有人之身分及分管契約之效力，而取得系爭停車位之使用權，即非無據。
㈡、被告與黃鈺婷間就系爭停車位使用權之讓與契約可否對抗原告？
1、被告抗辯已於查封前之96年4 月間已自黃鈺婷處受讓系爭停車位使用權，並取得系爭停車位使用權利證明書等語，且經系爭大樓管理委員會予以登記，復按月繳納停車位管理費等情，固有系爭停車位使用權利證明書證明書、系爭大樓管理費收繳總表、管理費收繳憑單、系爭大樓汽車車位及車後停機車管制登記表等件為證（見本院卷第70頁至第71頁、第74頁至第78頁、第81頁）。然而，黃鈺婷將系爭停車位使用權讓與被告時，就與系爭停車位相對應之4423建號建物所有權應有部分，並未隨同辦理移轉登記，蓋被告就4423建號建物之應有部分權利範圍仍為萬分之19，並無因此增加，此觀卷附4423建號建物區分所有建物共同使用部分附表、建物登記謄本可明（見本院卷第125 頁、第136 頁），顯見被告就系爭停車位，僅與黃鈺婷間締結債權之使用權契約，是其所取得之停車位使用權僅於契約當事人間即與黃鈺婷間發生效力，本不得執以對抗已取得系爭停車位所有權之原告。
2、況且，共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然。一旦喪失其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利（最高法院84年度台上字第2886號判決意旨參照）。是系爭建物原所有權人黃鈺婷向建商尖美公司購買系爭建物共同使用部分之停車位，而得使用系爭停車位，乃係基於與其他區分所有權人間之分管契約，而此分管契約係建立在黃鈺婷對系爭建物有所有權及共同使用部分有應有部分之基礎上，於系爭建物及其共同使用部分應有部分經拍定而由原告取得所有權前，被告因自黃鈺婷處受讓系爭停車位使用權，固取得使用系爭停車位之合法權源，然於黃鈺婷喪失系爭停車位相對應共同使用部分之應有部分所有權後，自無從再執系爭停車位之分管契約而為主張，系爭停車位之使用權應歸原告人甚明。故被告抗辯其向黃鈺婷購買系爭停車位，且於經管理委員會認可後，由黃鈺婷交付系爭停車位使用權利證明書，並依此繳納停車位之管理費，即應認定其已取得系爭停車位之專用權，而就系爭停車位有使用權存在等語，尚屬無據。
五、綜上所述，原告業經拍定取得系爭停車位所對應共同使用部分即4423建號建物應有部分之所有權，被告與黃鈺婷間就系爭停車位之使用權讓與債權契約不得對抗原告。從而，原告起訴請求確認就系爭停車位有使用權存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
民事第六庭 法 官 林書慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
書記官 史華齡