臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第1364號原 告 愛河不動產有限公司法定代理人 陳明水訴訟代理人 陳儷方被 告 洪麗嬌訴訟代理人 蔡鴻杰律師
吳幸怡律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國99年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告授權其夫呂勇籐委託銷售坐落高雄市○鎮區○○段1 小段第525 之131 地號土地（權利範圍8 分之1）暨其上同段建號3392號建物（即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 巷○○號房屋，以下稱系爭房地) ，並由原告與呂勇藤先於民國98年12月7 日簽訂委託銷售契約書（以下稱第一次委託契約），雙方約定委託期間自98年12月7 日起至99年3 月31日止，委託銷售價格為新台幣（以下同）2080萬元。又於99年2 月26日再行簽定委託銷售契約書（以下稱第二次委託契約），除變更委託銷售價格為1850萬元外，依該契約第5 條第1 項規定買賣成交者，甲方（即賣方）應依成交總價款給付4%之服務報酬。嗣系爭房地業於99年2 月27日由被告與訴外人周飛玲以1850萬元完成系爭房地買賣交易，則被告自應依約支付服務報酬74萬元（1850萬元×4%＝74萬元）。至原告承辦人員即店長陳儷方雖於99年2 月27日在原告營業處所之簽約室外將第二份委託契約加以撕毀，但實際上是因為呂勇藤完成簽約手續後，竟反悔表示不願支付服務費，且揚言不願出賣系爭房地，陳儷方為使買賣雙方得以順利完成交易，迫於無奈始將前開契約撕毀，但並不表示同意被告得以免於支付服務費。茲因被告迄今猶拒不給付上述仲介服務報酬，為此爰依第二次委託契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告74萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊雖有授權呂勇籐代理與原告簽立第一次委託契約，但雙方是時已言明被告於買賣成交後實收1960萬元，原告僅得以仲介系爭房地所能賺取之差價作為服務費用，被告即無庸再另行支付仲介服務費予原告。又呂勇藤雖有在第二次委託契約上簽名，但簽名當時其並未完全同意該契約所載條件，且其真意仍係除變更買賣價款為1850萬元外，亦無須再支付仲介服務費，顯見雙方尚未就第二次委託契約達成合意，原告自不得本於該份契約請求服務費。再退步言之，第二份委託契約事後既由陳儷方加以撕毀，顯見兩造間確有就無須支付服務費一節達成合意，故原告亦不得再請求被告給付服務費等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：㈠當事人不爭執事項：
⑴被告前由呂勇藤代理於98年12月7 日與原告簽訂第一次委
託契約，委託原告代為銷售系爭房地，雙方約定委託銷售價格為2080萬元，委託銷售期間自98年12月7 日起至99年
3 月31日止，並以手寫方式於契約第2 條註明「屋主實收1960萬，不再另收任何費用」等語（參見澎湖地院99年度司促字第196 號卷第4 至7 頁）。
⑵呂勇藤確有在第二次委託契約上簽名。
⑶依被告所提出卷附第二次委託契約影本除載明建物標示、
委託銷售價格、約定收款金額及兩造簽名等內容外，並未記載其他特約事項（參見澎湖地院99年度司促字第196 號卷第8 至10頁）。
⑷被告委託呂勇藤於99年2 月27日在原告營業處所與周飛玲
簽訂不動產買賣契約，約定以1850萬元之代價將系爭房地出售予周飛玲，事後周飛玲已依約繳納全部買賣價金，並於99年3 月31日辦畢系爭房地所有權移轉登記。
⑸呂勇藤前於99年2 月27日在原告營業處所之會議室外，曾
向原告代理人即陳儷方明確表示不願支付仲介服務費，隨後陳儷方即當場將第二次委託契約予以撕毀。
⑹本件系爭房地買賣係由僑馥建築經理股份有限公司（以下
稱僑馥公司）辦理履約保證事宜，並由該公司所指定之地政士蔡方和負責辦理相關產權移轉登記及後續付款事宜。⑺卷附點交確認書（參見本院卷第30頁）係由僑馥公司所出
具，嗣經原告及蔡方和分別用印及簽名確認無誤，依該確認書內容記載「出賣人應付仲介服務費」數額為0 元，且出賣人（即原告）實收金額為994 萬9538元（原為995 萬5129元，再扣除代書費5591元後餘款為994 萬9538元），事後並已如數撥付至原告所開設合作金庫銀行澎湖分行帳戶（參見本院卷第31至32頁）。
㈡當事人爭執事項：
⑴兩造是否已就第二次委託契約內容達成合意？又渠等就第
二次委託契約有無針對應否給付服務費一節另有特約？⑵原告主張依第二次委託契約請求被告給付服務費，有無理
由？
四、本院之判斷：㈠兩造是否已就第二次委託契約內容達成合意？又渠等就第二
次委託契約有無針對應否給付服務費一節另有特約？⑴按私文書應由舉證人證其真正；又私文書經本人或其代理
人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357 條前段及第358 條分別定有明文。本件被告雖否認原告所提出第二次委託契約之真正，然審諸該契約原本先前固由陳儷方予以撕毀，惟於審判中復據其提出對半撕毀後仍予保留之原本到院為證，並經本院當庭勘驗該契約原本記載內容確與卷附影本相符（參見本院卷第87頁），又參以呂勇藤乃自承確有在第二次委託契約上簽名之情屬實，且被告針對上述契約原本內「呂勇藤」之簽名確係呂勇藤本人親簽一節亦未加否認，是本院乃認第二次委託契約先前雖經陳儷方加以撕毀，然該等文書客觀上既未滅失，參以前開說明，仍無礙於其形式上真正之認定（但法律上之效力詳如後述），合先敘明。
⑵次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證，最高法院19年上字第2345號著有判例可資參照。經查卷附第二次委託契約形式上確屬真正一節，業如前述，是參以該份契約內容形式上雖採用一般既定委託銷售契約範本為之，但有關締約雙方相關權利義務俱已規定甚詳，且其中第
5 條第1 項已明定買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方（即原告）成交總價款4%之服務報酬等語甚明，從而在當事人間未有其他特約予以排除之情況下，當事人自得援引該項規定作為本件認定系爭房地買賣應否支付仲介服務費之依據。就此本院審諸呂勇藤既以被告代理人之身分簽立第二次委託契約，客觀上自堪推認其確已同意該契約所定條件之情無訛。至被告雖否認曾與原告就第二次委託契約內容達成合意云云，並聲請傳訊證人即其代理人呂勇藤到庭證稱：伊係於99年2 月27日才與原告簽訂第二份委託銷售契約書（即第二次委託契約），伊於事前已表示要比照第一份委託銷售契約加註由賣方賣清實收1850萬元、不再另行支付仲介費用，但當時原告訴代（陳儷方）要伊先簽名，加註部分回公司再寫，所以伊才簽名云云（參見本院卷第89頁）。然此情既為原告所否認，又觀乎第二次委託契約所記載簽約日期為「99年2 月26日」，非僅核與呂勇藤前揭證詞不符，且兩造針對委託銷售系爭房地一事先後簽訂委託銷售契約書共2 次，其中第一次委託契約業由被告代理人呂勇藤在其上註明「屋主實收1960萬，不再另收任何費用」等語，事後則因委託銷售金額由原先所定2080萬元降至1850萬元，兩造遂同意再行簽立第二次委託契約，顯見原告是時已無法再依原定契約內容從中賺取買賣差價120 萬元（2080萬元－1960萬元＝120 萬元），況原告既以從事不動產仲介買賣為業，且與被告或呂勇藤彼此間亦無特殊交誼，衡情當無同意逕為被告無償從事系爭房地仲介買賣服務之理。再倘若呂勇藤是時主觀上果有欲援引第一次委託契約所定除委託銷售價款外、不再另行支付其他費用（包括仲介服務費）之條件，自可比照第一次委託契約內容暨簽約程序，亦即先行明文加註不欲額外支付其他仲介服務費等語後，方始就第二次委託契約簽名予以確認，以示雙方合意內容，實非可任意於簽訂第二次委託契約後，更行空言否認已就該契約或其中有關應否支付服務費一節達成合意云云。揆諸前揭說明，呂勇藤前揭證詞既與常情有悖而不足採信，且被告亦未提出其他積極事證以實其說，故本件堪認兩造確已就第二次委託契約內容達成合意，且因未有其他特別約定事項，進而認定雙方均同意由被告依該契約第5 條第1 項規定以系爭房地成交總價款4%支付仲介服務費之事實為當。
㈡原告主張依第二次委託契約請求被告給付服務費，有無理由
？⑴按債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消
滅，民法第343 條定有明文。又債務免除係債權人向債務人免除其債務之單獨行為，於其免除之意思表示達到債務人時，即生免除效力，固無待於債務人之承諾或另與債務人為免除之協議（契約），然必以債權人有向債務人免除債務之意思表示為依歸（最高法院81年度台上字第2871號判決意旨參照）。承前所述，兩造就第二次委託契約內容雖已達成給付仲介服務費之合意，然參以呂勇藤前於99年
2 月27日在原告營業處所會議室外，當場向原告之代理人陳儷方明確表示不願支付仲介服務費，隨後陳儷方即當場將第二次委託契約予以撕毀等情事，非僅為兩造所是認無訛，復經證人即代書蔡方和證述屬實，是此部分事實自堪採認。又參酌證人即僑馥公司人員鄭亨偉於審判中證述：有關仲介服務費應否出帳予仲介業者之情形有三類，第一種係以仲介業者所填具之申辦單作為支付仲介服務費之依據，第二種是在沒有申辦單之情況下，由該公司所委託之代書作點交，結帳單上若有載明仲介服務費數額，經賣方確認後就會出帳給仲介業者，第三種是沒有申辦單，且結帳單上亦未記載仲介服務費數額，由雙方自行約定等情（參見本院卷第85至86頁），及證人蔡方和亦到庭證稱：本件交易因賣方不同意支付仲介服務費，因此卷附點交確認書即記載仲介服務費為零等語（參見本院卷第100 至101頁），堪認原告事後確有同意未向履約保證單位即僑馥公司就系爭房地買賣一併申請仲介服務費之情甚明。是本件暫不論呂勇藤是否係在與賣方簽訂買賣契約或收受保證金支票前後表示不願支付仲介服務費，茲就原告代理人陳儷方撕毀第二次委託契約原本，及事後亦未向僑馥公司申請仲介服務費等情交參以觀，適可推知原告此舉確有通知被告表示終止第二次委託契約，及免除被告依約原應給付仲介服務費義務之意思，合先敘明。
⑵其次，民法第92條第1 項前段規定因被詐欺或被脅迫而為
意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上字第2012號著有判例。又所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。本件原告雖主張：呂勇藤事後反悔不願支付服務費，並揚言不出賣系爭房地，陳儷方為使買賣雙方得以順利完成交易，迫於無奈始將前開契約撕毀，但並不表示同意被告得以免於支付服務費云云。然本院參以呂勇藤既係代理被告從事系爭房地買賣事宜，若因洽談或簽約過程發生爭議，本屬有權決定是否繼續進行是項交易，是依原告前揭主張內容觀之，客觀上猶難遽認呂勇藤是時果有實施任何脅迫之舉。況倘如原告所述，呂勇藤係在與買方即周飛玲簽訂買賣契約後，方始反悔不願支付服務費，並揚言不欲出賣系爭房地云云，則此際要屬被告與周飛玲彼此間是否構成債務不履行之履約爭議問題，要與原告無涉。且依前述兩造既已就第二次委託契約內容達成合意，縱令被告事後果有違約情事，原告仍得依該契約第12條規定請求服務報酬，實無率爾撕毀該契約原本而逕向呂勇藤表示免除仲介服務費給付義務之必要。故原告既未能積極證明果係遭呂勇藤脅迫方始為上述免除債務之意思表示，是其嗣後再執此主張被告應依約支付仲介服務費云云，即非有據。
五、綜上所述，原告主張依第二次委託契約之法律關係請求被告給付74萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
民事第六庭 法 官 陳明呈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
書記官 黃靖媛