臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第1478號原 告 林淑娜訴訟代理人 張耀聰律師複代理人 何曜男律師被 告 黃春曉訴訟代理人 邱明政律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國100 年5 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國98年9 月4 日向被告購買坐落高雄市○鄉區○○段○○○○○ ○號土地，面積5,660 平方公尺（下稱系爭土地），買賣總價為新臺幣（下同）16,184,350元，並於同年12月30日辦畢所有權移轉登記手續，原告亦依約付清價金，被告嗣於99年1 月8 日將系爭土地交付原告，詎原告於同年2 月間僱工整地時，才發現系爭土地竟有高達1,34
0 平方公尺（405 坪）之範圍屬無法使用之山丘地，與被告代理人洪武雄於出售當時保證僅約有100 坪山丘地不符。且被告故意不告知系爭土地於89年以前並未作農業使用，導致系爭土地增值稅之前次移轉現值無法墊高，於日後移轉時無法依據土地稅法第39條之2 規定以89年1 月6 日修正施行日當期之土地公告現值為原地價，以計算漲價總數額進而課徵土地增值稅，依通常交易觀念已足使系爭土地有減少價值之瑕疵。為此依物之瑕疵擔保請求權，請求減少買賣價金4,950,780 元（山丘地部分：2,836,860 元、土地增值稅部分：
2,113,920 元）等語。並聲明：被告應給付原告4,950,780元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告當時並未保證系爭土地上之山丘僅約有100坪，否則就此事項何以未載明於契約書面文字？況系爭土地於買賣時即明訂不同之單價及面積，並未曾提及「山丘」計價問題，而被告依系爭土地買賣契約第6 條取得農用證明，原約定應由原告負擔土地增值稅部分依法免徵，從未提及何年度非農業使用之問題，被告依據現況點交系爭土地並無瑕疵，原告請求減少價金並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於98年9 月4 日向被告購買系爭土地，買賣總價為16,
184,350 元，買賣面積為5,660 平方公尺，兩造並簽訂如本院卷第33至36頁（即原證一）之買賣不動產契約書。嗣於同年12月30日辦畢所有權移轉登記手續，原告亦依約付清價金，被告並於99年1 月8 日將系爭土地交付原告。
㈡系爭土地經本院囑託地政機關測量後，高地所占面積為1437平方公尺。
㈢被告於89年以前就系爭土地並未作農業使用。兩造於買賣當
時並未談論89年以前系爭土地作何使用，亦未提及土地公告現值問題。
四、本件爭點：㈠被告或其代理人有無保證系爭土地上之山坡地僅約100 坪？㈡系爭土地上山坡地面積多寡，是否構成物之瑕疵而為原告所
得請求減少價金？㈢系爭土地89年以前未作農業使用之事實是否使系爭土地有減
少價值之瑕疵而為原告所得請求減少價金？㈣原告依據民法第359 條規定，請求減少價金，有無理由？若
有理由，其減少之金額應為若干？
五、本院之判斷：㈠被告或其代理人有無保證系爭土地上之山坡地僅約100 坪？
本件原告主張被告之代理人洪武雄於出售系爭土地當時保證系爭土地僅約有100 坪山地，惟嗣後伊於99年2 月間僱工整地時，才發現系爭土地竟有高達1,340 平方公尺之範圍屬無法使用之山丘地，與上開保證不符，爰依民法第354 條、第
359 條規定請求減少買賣價金、解除契約等語，惟被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈原告自承購買系爭土地當時有到現場查看，現場之狀況並無
改變，即如其所提出之本院卷第73頁照片等語（見本院卷第99頁），核與被告之訴訟代理人洪武雄於本院勘驗期日到場陳稱：當初原告購買系爭土地時，就是由我出面與之接洽，當初原告大概看了現況四、五次，被告就是依照目前的現況賣給原告等語（見本院卷第152 頁）相符。又原告因系爭土地買賣糾紛，曾對被告及洪武雄提出詐欺告訴，嗣經臺灣高雄地方法院檢察署99年度偵字第21790 號偵查後為不起訴處分（下稱系爭刑事案件），業經本院調閱上開偵查案卷查明屬實，而原告於上開偵查案件中亦陳稱：在98年8 月底時仲介吳和謙及許鴻拿地籍圖來給伊看，伊就跟他們說要去現場看，伊就連同仲介吳和謙、李鴻及李瑞成3 人一起去現場，當時洪武雄也有在現場陪我們一起看，時間都是在98年8 月底。伊當時看到現場有很多雜物，有樹、廢棄土，跟伊買進來時地貌是一樣的，當時有看到山丘，伊當場看到時有問被告洪武雄，說「山」的面積大概佔幾坪，被告洪武雄說差不多100 多坪等語（見上開偵卷第32頁），足認原告於購買系爭土地時，確曾至現場查看，而當時系爭土地之狀況與現況無異等情，堪以認定。
⒉另參酌以下證人之證詞：
⑴證人即買方仲介吳和謙於本院審理中到庭證稱：「我當時去
看那塊地後面還有一片山丘，山丘位置很明顯，很容易看到。我們總共去看了2 次，第2 次在現場履勘的時候，有碰到地主就是被告，原告有問被告說系爭土地上是否有山坡地，被告說有，他說大概有佔到1 百多坪。（被告有沒有說就是
1 百多不可能會更多了，就是類似這樣的保證或說明？）沒有。（買賣金額有無因系爭土地上面山坡地面積的大小而有不同？）沒有特別提到此部分。」等語（見本院卷第113 、
114 頁）；另於系爭刑事案件偵查中證稱：「我僅有帶告訴人（即本件原告）前往該地看過，跟她介紹那一筆土地，山丘的部份都是黃春曉跟告訴人說的，我不清楚他是如何說的，我只跟告訴人說依實際丈量的坪數再出來做買賣。」等語（見偵查卷第105 頁）。
⑵證人即代書蔡坤鈴於本院審理中到庭證稱：「在辦理分割的
時候原告有在討論方向，山坡地部分好像有在講，我也有在場，但是我沒有聽到被告方面的回答。在簽約當時山坡地的面積尚未確定，因為當時還不知道分割的面積到底是多少。（本件兩造的買賣價金是否會因為有無山坡地而有不同？）沒有討論到此部分。也沒有因為當時原告之認知山坡地面積土地另外計算價格。（妳有沒有聽過洪武雄跟誰講保證山坡地的面積？）沒有。」（見本院卷第120 、123 頁）；另於系爭刑事案件偵查中證稱：「在簽約後有跟告訴人（即本件原告）及被告2 人（即本件被告及洪武雄）前往高雄縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○○○號土地查看現況，當初在分割合併的時候他們兩造有在告訴人的公司內有討論山丘所佔的比例或面積的問題，但我不知道他們討論的內容為何」等語（見偵查卷第106 頁）。
⑶證人即本件居間人許春生於本院審理中到庭證稱：「第一次
是我與吳和謙帶原告的先生一起去，第二次是我與吳和謙帶原告與原告先生一起去，後來有沒有第三次我忘記了。從頭到尾都沒有辦法確定山坡地，因為沒有實際去丈量，只能用大約的。在看地的那時候有問到，在看地的時候是洪武雄講的，他說山坡地大概是將近一百坪或一百多坪，他也是說大約，因為那時候還沒有測量。沒有辦法保證，如果要保證應該實際測量過，所以他們的對話並不會使用到保證那麼精準等語（見本院卷第128 頁）。
⑷證人即賣方仲介李瑞成於本院審理中到庭證稱：「最早許春
生有來詢問，大概山坡地與比較平的山坡地的比例是多少，我有詢問當初地主方的代表人洪武雄，他是說不確定，但可能比例約15％左右，買賣有說依現況做買賣。是分割之後實際要賣給原告時，到原告的公司去收第二期款，原告又問山坡地部分大概佔幾坪，洪武雄回答說大概有一百多坪，這對話一直沒有在合約書上記載，是因為事實上沒有辦法確定。系爭土地在買賣當時有一部分已經是平坦的，有一部分是山，我們看的是現況，平坦的部分應該是之前有山，有整理過。現況就很清楚，但是面積的部分沒有辦法確定，必須要經過測量。」等語（見本院卷第130 、131 頁）；另於系爭刑事案件偵查中證稱：「有與告訴人（即本件原告）及被告2人前往高雄縣○○鄉○○段○○○○○○○○○ ○號土地查看現況，至少有2 、3 次是和他們一起去的。被告洪武雄到告訴人公司收第2 期土地款時，被告才跟告訴人說該土地山的部份約有一百多坪。當時土地算最後一次合併分割過○○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地如同契約所述，是同段817 、817-7 、817-8 地號土地合併分割而來，契約所述的地號經合併分割後，除了買賣系爭地號外，還有817-10地號，系爭土地合併分割前，不知道山的面積，但有含山的面積，雙方於訂約時，並不知道合併分割後系爭土地山的面積為何，合併分割確定買賣之系爭土地後，被告洪武雄與告訴人有前往現地查看系爭土地之範圍，地政人員在現場鑑界，也告訴雙方合併分割後系爭土地之範圍為何，系爭土地的買賣剛開始契約的精神是以現況買賣，以權狀的面積做交易面積，該契約的第1頁只有登載面積為準等語」等語（見偵查卷第105 、120 、
121 頁）。⒊原告自承於簽約前確至現場查看，且所見狀況與系爭土地之
現況無異，已如前述，足認原告於簽約前對於買賣標的內確有山坡地之情況，應甚為明瞭。又上開證人雖均陳述洪武雄曾向原告說明山坡地之面積約1 百多坪，但均稱因未經過實際測量，上開說明僅是約略估計，均未證稱被告或代理人洪武雄有向原告就系爭土地中山坡地之實際面積僅有1 百多坪一節有加以保證之情，而原告復未能舉證被告或其代理人有對系爭土地中之山坡地面積為明確保證，故其上開主張，顯無可採。
㈡系爭土地上山坡地面積多寡，是否構成物之瑕疵而為原告所
得請求減少價金？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354 條、第355 條分別定有明文。又土地通常效用為何，本應依其使用分區、土地狀況及相關建築法令之規定定之，如訂約前後並無變更，自難認其不具通常效用。
⒉經查，系爭土地之現狀於訂約前後並無改變，已如前述。又
原告自承於簽約當時並未向被告提及購買系爭土地之用途為何等語（見本院卷第100 頁），且觀之系爭買賣契約，亦未就原告用途有特別約定，而系爭土地登記簿所載地目為林地亦係公示之內容，原告得隨時查閱，又原告於簽約當時，倘對系爭土地中之山坡地面積多寡確屬介意，且認為山坡地部分將妨害其土地使用，衡情應會就山坡地面積進行實際測量，並在系爭土地買賣中明確約定，甚至就價金分別議定，然觀之系爭土地買賣契約書，卻僅約定買受標的為同段817 、817-7 、81 7-8地號內土地面積約5,300 平方公尺，並無隻字片語提及系爭土地內之山坡地面積等事項，亦未就山坡地之面積另外議價。況經本院現場勘驗，目前系爭土地係由原告在其上從事大地工程擺放地質鑽勘工具，並無任何妨害原告使用之情形，且被告亦無保證系爭土地可供何用途使用，自難認系爭土地有原告所指構成物之瑕疵，故原告主張被告應負瑕疵擔保責任，其得請求返還減少之價金云云，尚不足取。
㈢系爭土地89年以前未作農業使用之事實是否使系爭土地有減
少價值之瑕疵而為原告所得請求減少價金？⒈按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所稱
之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
⒉經查，原告主張被告故意不告知系爭土地於89年以前並未作
農業使用，導致系爭土地增值稅之前次移轉現值無法墊高，於日後移轉時無法依據土地稅法第39條之2 規定以89年1 月
6 日修正施行日當期之土地公告現值為原地價，以計算漲價總數額進而課徵土地增值稅，依通常交易觀念已足使系爭土地有減少價值之瑕疵等情，為被告所否認。而原告聲請傳喚之上開證人均證稱兩造於簽約當時並未就系爭土地先前之使用用途或公告地價有所討論。且觀之系爭土地買賣契約，並無任何有關89年以前是否有做農業使用之約款。又原告亦自承：就土地增值稅移轉現值無法變高，致影響系爭土地價值的部分是我們自己判斷的，當時並沒有討論到89年之前被告土地是如何使用的問題，被告也沒有向我們保證89年以前是做農業使用，因為被告除了賣我們土地外，也有賣給其他人隔壁的土地，是隔壁土地的人跟我們提到有非農業使用的情況，我再去調謄本才發現，公告地價都沒有調整等語（見本院卷第100 頁）。而土地價格等資訊均屬公開，原告可自行至地政機關查閱，故對於公告地價有無調整，原告於買賣前即可循公開資訊管道查知，亦可委請所委任之代書加以查詢，若對於系爭土地先前之使用用途有所疑問，亦可向被告詢問，被告並無主動告知其先前使用用途之義務，且此部分亦非屬滅失或減少物之價值之情形，尚不得視為瑕疵。則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，難認有據。
㈣依前揭說明，被告不負瑕疵擔保責任，則關於原告是否得請
求減少價金及請求減少價金以若干為適當部分之爭點，自毋庸審酌，併此敘明。
六、從而，原告依民法第354 條第1 項、第359 條規定，請求被告給付4,950,780 元，及自起訴狀繕本送達翌日起即99年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日
民事第六庭 法 官 曾子珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日
書記官 何慧娟