臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第1744號原 告 林英合訴訟代理人 張名賢律師被 告 吳珮螢訴訟代理人 何曜男律師複代理 人 吳忠諺律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國100年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國98年12月4日向被告購買被告所有坐落改制前高雄縣鳳山市○○段1153、1153-1、1153-2、1155地號土地（下稱系爭土地）及其上同段6451建號建物（下稱系爭建物），雙方並簽訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為新台幣（下同）40,000,000元，其並於簽約時給付被告簽約款2,000,000元。詎經其嗣後查證後得知，系爭土地周圍雖有規劃計畫道路，然計畫道路用地均為第三人所有，且第三人所有之樹木、工作物及建築物均阻擋系爭土地之對外通道，致系爭土地無法正常進出，影響系爭土地之使用及價值甚鉅，是被告已違反系爭買賣契約書第
9 條第4款:「乙方（即被告）保證本標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用」之約定，又系爭土地既為建地，其通常效用應該是要能讓建物受到使用，惟系爭土地不能通過鄰地建造溝渠排水，根本無法建屋使用，已無法達到通常效用之標準，顯然已為物之瑕疵，違反民法第354 條之規定，其自得依系爭買賣契約書第12條第3款之約定解除契約，並請求被告返還已交付之簽約款2,000,000元，並依同條款之約定，另請求被告賠償違約金2,000,000元，爰本於系爭買賣契約書第12條第3款之約定、物之瑕疵擔保責任等規定，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告400 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地中，除坐落改制前高雄縣鳳山市○○段○○○○○號土地係作為建地使用外，其餘同段1153-1、1153-2、II55地號及周圍土地均為計畫道路用地，是系爭土地對外有道路通行，且面臨鳳山市○○街，僅目前政府尚未完成徵收補償及道路建設。原告於簽約前即在仲介人員陪同下，造訪、探視系爭土地，且經仲介人員詳細介紹土地周圍各項情形，原告為建設公司負責人，對於土地買賣具有專業知識，是原告係在確實掌握系爭土地資訊之情況下，同意買受系爭土地而簽訂系爭買賣契約書，自不得事後再以系爭土地對外無道路通行等理由，主張伊有違約情事。再原告買受系爭土地主要目的係為開發1153地號土地，系爭土地是否得排水既無於契約中討論，顯非系爭契約成立之必要之點，況系爭土地為建地，排水亦非屬物之瑕疵範圍，故原告之主張並不適當等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項為：
（一）原告於98年12月4日向被告購買系爭土地、系爭建物，雙方並簽訂系爭買賣契約書，約定價金為40,000,000元，原告並於簽約時給付簽約款2,000,000元予被告。
（二）系爭土地及建物目前仍登記於被告名下。
（三）系爭房屋在簽約時即已倒塌；系爭土地在簽約之時，本無與外界聯絡之馬路，亦無排水之溝渠，原告在購買系爭房屋、土地時，對於上情均已知悉。
（四）原告99年1月25日發函向被告表示解除契約之意思，經被告收受。被告於99年2月8日發函向原告表示解除契約之意思，經原告收受。
四、本件爭點為：
（一）原告主張系爭土地具有物之瑕疵，以民法第359條解除契約，請求返還200萬元價金，有無理由?
（二）原告主張被告違反契約第9條第4款，以契約書第12條第3款請求給付違約金200萬元，有無理由?
五、本件得心證之理由：
（一）被告於98年7月間將其所有之系爭土地、系爭建物，委託訴外人威欣不動產經紀有限公司（永慶房屋民生加盟店，下稱永慶房屋）進行仲介銷售，而原告為瑺懋建設股份有限公司負責人，透過永慶房屋員工蔡亞志之仲介後有意購買，於98年11月20日經永慶房屋員工洪玉娟、曾梓鈺陪同前往系爭土地所在地實地看訪，當時系爭土地之周圍狀況與原告起訴時所附之相片情形相仿，惟原告於98年11月30日簽立不動產買賣意願書表示願以4000萬元之價金購買系爭土地，並於98年12月4日簽訂系爭買賣契約書，嗣後給付簽約金200萬元予被告，簽約之時，原告知悉系爭土地與外界無聯絡馬路，亦無排水之溝渠，系爭建物早已倒塌等情，惟於99年1月25日，原告以：系爭土地有其他土地妨害進出之情事，評估價格甚低等語為由發函向被告表示解除系爭買賣契約，而嗣後被告亦因多次催告原告給付價金未果，而於99年2月8日向原告表示解除契約並依約沒收簽約金等情，有系爭土地、建物登記謄本、系爭買賣契約書、系爭土地周邊照片、專任委託銷售契約書、不動產說明書、不動產買賣意願書、簽約確認表、價金履約保證書、存證信函等件附卷可稽（見本院卷第8-32、88-170 頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第201-202、357頁），上情堪可認定。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」；又按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第354第1項、第355條分別定有明文。查原告主張：系爭土地周圍雖有規劃計畫道路，然計畫道路用地均為第三人所有，且第三人所有之樹木、工作物及建築物均阻擋系爭土地之對外通道，致系爭土地無法正常進出；且其取得系爭土地乃為蓋房子之用，而系爭土地無法自地排水，要蓋溝渠要流經鄰地，但未經鄰地所有權人同意不可能設置，訂約時其原以為系爭土地無需經過鄰地就可以設置溝渠，也不知被告有無取得鄰地之同意，訂約後才發現上情，系爭土地顯有無法建造房屋之瑕疵云云，惟參諸原告自承在簽約之時，早已知悉系爭土地並無與外界聯絡之馬路，亦無排水之溝渠，第三人所有之樹木、工作物及建築物確實已如所卷附照片所示占有系爭土地之周圍等情，是原告自行評估需負擔之風險後仍決定購買，參諸前開說明，其自不得以系爭土地無適宜之聯外道路，無法自地排水為由，主張物之瑕疵而請求被告需負瑕疵擔保之責。
（三）原告雖另主張：依系爭買賣契約書第9 條第4款:「乙方（即被告）保證本標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用」之約定，被告已保證系爭土地沒有妨害進出及使用之情形，被告在交付系爭土地予原告之時，應除去瑕疵，達保證之品質云云，惟被告否認上情，辯稱：其並無保證系爭土地周邊道路開發之情事，系爭買賣契約書只是制式合約，並非另有保證之意思等語。查證人即永慶房屋員工曾梓鈺於本院準備程序中證稱：98年11月20日參訪現場時，現場情形已與原告提供之照片相同，當天原告並沒有特別詢問道路通行的問題，我們有帶都市計畫圖、地籍圖、使用分區圖到現場，跟原告解釋道路規劃的情形，原告有問要多久時間道路才能鋪設完成，我們有說縣政府因為經費關係，前面是計畫道路但目前還沒有徵收，所以無法確定何時完成等語（見本院卷第221-226頁），核與證人即另名永慶房屋員工洪玉娟證稱：我們有跟都市計畫課的人詢問過，也跟原告說道路的部分要徵收預定地，因為目前政府經費不足，目前還沒有徵收，原告有問什麼時候道路會開發完成，但我們有回答因為政府預算問題，沒有給原告確定的答案等語大致相符（見本院卷第226-228頁），足見曾梓鈺、洪玉娟於陪同原告實地參訪現場時，均未曾向原告保證系爭土地聯外道路開發完成之時程，亦曾向原告表示道路開發要待政府徵收完畢等語。參諸原告於本院準備程序中亦自承：「（既然知道沒有可通行的道路，為何還要購買？）因為曹公圳在那邊施工，施工完後，路就會鋪好。」、「後來我們去問縣政府，縣政府沒有編列到系爭土地道路的預算，僅有曹公圳旁邊石子路的預算...」、「（賣方仲介人員跟你保證何事？）賣方仲介人員沒有跟我保證任何事，但他拿一張都計圖給我，跟我說這裡有都市○○道路，且目前曹公圳在施工，鐵路地下化在施工，地點很好，仲介人員有跟我說曹公圳這部分做好後，都計圖上的路很快就會鋪好。」等語（見本院卷第201頁），足見原告購買系爭土地時確已知悉系爭土地聯外道路計畫現仍在開發之中，而對外道路確實係因縣政府預算之故而無法短期內完成，故被告及其委託之仲介人員對於此等不確定因素既已事先告知，原告仍決意購買，自無從以系爭土地聯外道路事後開發未如其預期為由主張瑕疵而解除契約。又原告指稱系爭買賣契約書第9條第4款為被告對系爭土地無妨害進出情形之保證，惟徵諸該條款之文字，係指「標的物周邊無其他土地妨害本標的物『現況』之進出及使用」，其「現況」自應以簽約當時為基準，而簽約當時，系爭土地之情形即與原告所提供之照片相同，並無聯外道路，僅有行人可進出之通道，而簽約後，系爭土地並無新增其他妨害標的物進出使用之情形，故原告要無從以該款項主張被告違約，其據此解除契約，亦屬無由。
（四）綜上，原告所主張之瑕疵，係其在系爭買賣契約成立時早已知悉，其復未能舉證或主張有民法第355條但書之情形，依法自不得以契約成立時已知悉之瑕疵，主張被告應負瑕疵擔保責任，其解除系爭買賣契約，自屬無據。是原告據此請求被告應返還價金並給付違約金云云，即無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第259條規定及依契約書第12條第3款約定，請求被告返還簽約金200萬元及違約金200萬元共400萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請亦因其訴被駁回而失所依附，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
民事鳳山分庭 審判長法 官 楊富強
法 官 何悅芳法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 劉國偉