臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第277號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○○上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，經本院於民國99年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾叁萬伍仟肆佰肆拾柒元，及自民國九十八年五月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾柒萬玖仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○鎮區○○段第1367-6地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，訴外人劉水龍於民國45年6 月間與台鋁公司簽訂勞工住宅貸款租地合約，雙方約定租金為每年新台幣（下同）1 元（下稱系爭契約），劉水龍即於45年間在系爭土地上興建門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號之建物（下稱系爭建物），後並將前開契約權利及系爭建物讓與被告之夫即訴外人劉輝雄使用居住，迨劉輝雄於94年間死亡後，系爭建物即由被告繼承，並由被告於96年7 月10日辦妥系爭建物第1 次所有權登記。又系爭契約第6條 雖約定以系爭建物之存在為其有效年限，惟依修正前民法第449 條第1 項規定，其租賃期限亦應認於20年屆滿即消滅，嗣劉輝雄於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，故自65年6 月間起視為以不定期限繼續契約。後台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由原告擔任管理機關，原告已於90年12月17日，依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知劉輝雄應於91年3 月31日前換訂租約及為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，惟劉輝雄未於期限內繳款及辦理訂約承租手續，原告遂於92年8 月6 日以函文表示自92年9 月1 日起終止系爭契約，劉輝雄於同月15日收受上開終止函文後，雙方間就系爭土地之租約即已於92年9 月1 日終止，迨其於94年間死亡，系爭建物則由被告繼承，其等於租約終止後繼續無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得請求被告給付自92年9 月1 日起至99年4 月30日止之相當於租金之利益83萬5,456 元。又原告前既已於通知併表示依行政院核定之年利率5%調整租金，是被告自91年
1 月1 日起至92年8 月31日止，另應給付租金20萬4,808 元，為此爰依民法繼承、不當得利及租賃之法律關係，先位聲明為：①被告應給付原告83萬5,456 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。②被告應給付原告20萬4,808 元，及自訴之變更及追加狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。至若原告前開所為終止租約不合法，則依民法227 條之
2 第1 項、第442 條之規定，因原訂租金，顯已失公平，故而請求按公告地價年利率5%調整租金，依此計算，被告自91年1 月1 日起至99年4 月30日止，共應給付原告租金103 萬9,536 元，故備位聲明為：①被告應就所占用系爭土地自91年1 月1 日起，年租金應調整為就占用面積依各年土地公告地價年利率5%計算之金額。②被告應給付原告103 萬9,536元，及自訴之變更及追加狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：劉輝雄與台鋁公司間就系爭土地之租約係約定以房屋之使用年限即33年為期限，而於78年6 月5 日租期行將屆滿之際，台鋁公司並未為反對續租之表示，故雙方租約視為以不定期限繼續契約，被告並依約按期繳納1 元之土地租金，詎原告於88年接管系爭土地起，即片面將租金提高，被告曾多次陳情降低租金，惟均遭原告拒絕，而原告於90年12月17日通知被告於91年3 月31日前換訂租約，逾期則終止租賃關係，被告已遵照通知於91年1 月5 日提出訴願申請，詎原告竟仍於92年8 月6 日通知終止租約，於法已有未合，兩造間就系爭土地仍有不定期限租約之關係存在，被告使用系爭土地自有合法之權源，原告以被告無權占有為由，請求給付相當租金之不當得利，並無理由，爰聲明求為判決原告之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：⑴系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不
善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由原告擔任管理機關，並有土地登記謄本、台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函為證。
⑵劉水龍於45年6 月間與台鋁公司簽訂系爭契約，雙方約定
租金為每年1 元，劉水龍即於45年間在系爭土地上興建系爭建物，後並將前開契約權利及系爭建物讓與被告之夫即劉輝雄使用居住，迨劉輝雄於94年間死亡後，系爭建物即由被告繼承，並由被告於96年7 月10日辦妥系爭建物第1次所有權登記，有系爭契約、承諾書、轉讓勞工住宅協議書、建物登記謄本為證。
⑶原告於90年12月17日，通知劉輝雄應於91年3 月31日前換
訂租約及為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，劉輝雄於同月21日收受；原告復於92年8 月6 日以函文表示自9 月1 日起終止系爭契約，劉輝雄則於8 月15日收受，有上開函文及回執為證。
⑷被告自88年起至99年間均將所認應繳付之租金1 元，提存於本院提存所，有提存書為證。
㈡、爭執事項：⑴兩造於91年1 月1 日起至92年8 月31日止就系爭租約所約
定之租金為何？被告已否清償該期間之租金？⑵原告自92年9 月1 日起終止系爭契約是否合法？被告是否
為無權占有？⑶如原告得請求不當得利金，其得請求之金額以若干為適當
？⑷如原告終止系爭合約不合法，原告得否訴請調整租金？又
其所得請求之租金為何？
四、本院判斷：㈠兩造於91年1 月1 日起至92年8 月31日止就系爭租約所約定
之租金為何？被告已否清償該期間之租金？⑴劉水龍為台鋁公司員工，於45年6 月與台鋁公司簽訂租賃
契約，向台鋁公司租用上開土地建築房屋，租賃契約第6條約定租賃年限係依住宅之存在為其有效年限，又台鋁公司於65年6 月後，對於劉水龍為租賃物即上開土地之使用收益，並未表示反對之意思等情，為兩造不爭執。
⑵按「租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20
年。」「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。又按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第442 條亦定有明文。再按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。」最高法院47年台上字第1152號判例足參。查：本件租賃契約係於45年6 月訂立，雖約定以住宅之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，自受修正前民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅。又因劉水龍於租賃契約20年屆滿後，仍為租賃物即上開土地之使用收益，台鋁公司並未表示反對之意思，已如前述，依民法第451 條之規定，自65年6月起，應視為以不定期限繼續契約。
⑶又系爭租約既自65年6 月起即應視為不定期限之租賃契約
，則其租金亦應依原租約所約定之每年1 元計算，是原告縱已於90年12月17日通知被告之夫即劉輝雄應於91年3 月
31 日 前換訂租約，且應依系爭土地申報地價年利率5%計算租金，併為調整租金之意思表示，惟在劉輝雄未為同意之情形下，難認兩造已就系爭租約之租金部分達成合意並予以變更，且依被告所提出之本院94年度存字第199 號提存書所示，被告已於起訴前之94年1 月19日將88年至92年之租金為清償提存，有該提存書在卷為憑，故依上開法條規定及判例意旨，被告既已在起訴前清償88年起至92年8月31日前之租金，則原告依租賃契約之法律關係，請求被告按其單方為變更租金後之計算方式，給付自91年1 月1日起至92年8 月31日止之土地租金20萬4,808 元，即無所據。
㈡原告自92年9 月1 日起終止系爭契約是否合法？被告是否為
無權占有？⑴按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出
，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第2條第1 項、第1 條定有明文。又國有財產法第2 條第1項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1 條第2項亦有明文。查：上開土地係台鋁公司於87年間，因經營不善清算而依公司法規定，分派予國庫股東，並於88年8 月24日登記為國有，由國有財產局管理，則上開土地係依公司法之規定由國家取得之財產，自屬國有財產無疑，依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
⑵另按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，
承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於三個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽訂書面契約之義務。而系爭租約自65年6 月起即視為以不定期限繼續契約，已如前述，原告於90年12月17日已通知劉輝雄上開土地已移交國有財產局接管，應於91年3 月31日就上開土地換訂租約，逾期即依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃關係，嗣因劉輝雄未前往訂約，原告乃於92年8 月6 日通知劉輝雄終止上開土地之租賃關係等情，為被告所不爭執，亦如前述，則依前開法條規定，劉輝雄於92年8 月月15日收受上開終止函文後，雙方間就系爭租約即應於92年9 月1 日終止。被告辯稱：租金太高，終止租約不合理等語，即無足採。從而，被告雖自劉輝雄繼承該建物，惟劉輝雄既無占用系爭土地之合法權源，被告自亦無法因繼承而取得占用系爭土地之權利。
㈢如原告得請求不當得利金，其得請求之金額以若干為適當？
⑴按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限」、「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」、「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」、「公有土地及依本條例第十六條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報」，土地法第97條第1 項、第105 條、土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例施行細則第21條前段分別定有明文。次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。而土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院88年度台上字第1894號、第3331號判決亦可參照。末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為同法第233 條第1項及第203 條所明定。
⑵兩造間之不定期限租賃契約，既已由原告合法終止，被告
自92年9 月1 日起，就系爭土地繼續占有使用，即屬無權占有，已如前述，則依上開論述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年9 月1 日起至99年4 月30日相當於租金之損害金，即屬有據。查坐落於系爭土地之系爭房屋，占用面積為81平方公尺，有高雄市政府地政處前鎮地政事務所99年4 月27日高市地鎮二字第099004041 號函及隨函附送之複丈成果圖在卷可證（見本院卷第137 頁、第138 頁），而系爭土地之申報地價，於89年7 月至92年12月，均為每平方公尺30,233元，而自93年1 月至95年12月，則為每平方公尺31,000元，另自96年1 月至98年12月則為每平方公尺30,922.2元，自99年1 月起迄今，為每平方公尺31,316元，有系爭土地地價第二類謄本附卷可稽（見本院卷第169 頁至第171 頁）。另系爭土地坐落高雄市市區○鄰○○○○路、一德路與一心路，附近有西甲郵局、高雄市復興國小、獅甲國小、國中及高雄市立勞工公園，距高雄市捷運獅甲站、三多商圈亦不遠，生活機能及交通均稱便利，有本院勘驗筆錄、照片、系爭土地位置圖在卷可查（見本院第131 頁至第136 頁、第163 頁至第168頁），本院審酌系爭土地之經濟價值、地段狀況、被告之使用目的係供自住，及原告不能使用土地所受之損害等情況觀之，認原告請求每年所受相當於租金之利益損失，如以原告所主張依土地申報地價年利率5 ％計算，尚屬相當。從而，原告依不當得利法律關係，請求被告自92年9 月
1 日起至99年4 月30日止，無權占用期間之補償金合計應為83萬5,447 元【計算式：92年9 月至92年12月之部分：
81 （ 占用面積）×30,233元（申報地價）×5 ％÷12×
4 （月數）＝40,815；93年1 月至95年12月之部分：81（占用面積）×31,000元（申報地價）×5 ％÷3 （年數）＝376,65 0；96年1 月至98年12月之部分：81（占用面積）×30,9 22.2 元（申報地價）×5 ％×3 （年數）＝375,705 ；99年1 月至99年4 月之部分：81（占用面積）×31 ,316 元（申報地價）×5 ％÷12×4 （月數）＝42,277，小數點以下四捨五入】。至被告雖先後於94年至99年間為清償租金各向法院提存1 元，惟與本件原告請求使用補償金無關，併此敘明。
五、綜上所述，被告就所占用之土地，於九十二年八月三十一日前雖非無權占用，且租金亦已清償完畢，惟自九十二年九月一日起係屬無權占用系爭土地，而無法律上之原因，並使原告因而受有損害，從而，原告依繼承、不當得利之法律關係請求被告給付83萬5,44 7元，及自支付命令送達翌日即98年
5 月1 日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，即屬有據，逾此部分之請求即無理由，應予駁回。又原告主張若其終止租賃契約合法，則備位就無主張之問題，現其先位聲明所主張之終止租約既有理由，則其備位請求即毌庸審酌，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部份，核無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部份，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第390 條第2 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 17 日
民事第六庭法 官 楊國祥正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 17 日
書記官 鄭淑華