臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第271號原 告 邱鈴雅訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師被 告 楊國義訴訟代理人 唐小菁律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國99年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時，原聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）656,974 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣減縮為：㈠被告應給付原告600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第73頁）。經核與上述規定相符，先予敘明。
二、原告主張：伊於民國98年9 月19日向被告購買坐落高雄市○○區○○段8 小段8534建號建物，即門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○ 號10樓之1 房屋（下稱系爭房屋），及其坐落同小段2213地號權利範圍為118/10000 之土地（與系爭房屋合稱系爭房地），約定價金為新台幣（下同）330 萬元（下稱系爭買賣契約），並簽立不動產買賣契約書，伊另給付定金及簽約金共60萬元，事後亦辦畢所有權移轉登記。惟系爭房地之前手即訴外人林榮義前於96年10月30日，在系爭房屋內燒炭自殺，業經臺灣高雄地方法院檢察署（下稱高雄地檢署）以96年度相字第1889號案件（下稱系爭相驗案件）相驗完畢，已屬一般人觀念中之「凶宅」，影響系爭房地之交易價值甚鉅，自屬瑕疵。爰依民法第354 條第1 項前段及第35
9 條規定，以起訴狀繕本為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條第1 、2 款項規定，請求被告返還已給付之買賣價金60萬元等情。爰聲明：如減縮後訴之聲明所述。
三、被告則以：伊係於本院96年度執字第52118 號強制執行事件（下稱系爭強執事件）執行程序中購入系爭房地，不知為凶宅。又兩造均向本院競標系爭房地，伊拍得系爭房地後，原告仍透過訴外人即其妹邱秀惠及友人周丞濰，向伊洽購系爭房地，伊本欲以390 萬元之價格出售，幾經交涉，伊以系爭房地現狀交屋且不負任何瑕疵擔保責任為條件，減價60萬元，以總價330 萬元出售予原告，伊自不負「凶宅」之瑕疵擔保責任。再者，兇宅乃屬心理層面之觀感，是否屬於瑕疵，仍應視兩造主觀意識、價值觀為判斷，而兩造既未於不動產買賣契約書中載明「兇宅」，足見該事由存在與否，並非兩造主觀所在意，或至少非屬重要瑕疵，故原告依據民法第35
9 條但書規定，解除系爭買賣契約顯失公平。另原告於反悔不買後，竟能指出高雄地檢署之相驗字號，足見原告於購屋前即已知悉林榮義燒炭自殺乙事，依民法第355 條第1 項規定，伊自不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請免為假執行。
四、兩造對於下列事項不予爭執，並有不動產買賣契約書（本院卷第6 至8 頁）、定金收據（本院卷第9 頁）、契稅繳款書（本院卷第10頁）、代書事務所收費明細表（本院卷第11頁）、土地及建物登記謄本（本院卷第12至14頁）、本院98年
6 月15日雄院高96瑞字第52118 號不動產權利移轉證書（本院卷第33至34頁）、房屋買賣撤銷同意書（本院卷第39頁）附卷可稽，並經調取系爭相驗案件卷宗審閱屬實：
㈠被告於系爭強執事件購入系爭房地，原告亦參與系爭房地之競標。
㈡原告於98年9 月19日向被告購買系爭房地，約定買賣價金為
330 萬元，原告已依約給付定金及簽約金600,000 元，系爭房地已移轉登記為原告所有。
㈢兩造未於不動產買賣契約書中，就被告是否負「凶宅」之瑕疵擔保責任予以約定。
㈣林榮義於96年10月30日於屋內燒炭自殺，經高雄地檢署以系爭相驗案件相驗完畢，屬一般窒息死亡。
㈤原告於98年10月29日書立同意書，載明係其單方提出終止系
爭買賣契約，願補償被告100,000 元，並全數負擔移轉過戶之費用，請求被告終止契約。
五、兩造於審理中協商之爭點為（見本院卷第75頁）：被告就系爭房屋內曾有人自殺身亡一節，是否應負物之瑕疵擔保責任？原告進而援引主張解除系爭買賣契約，是否有據？茲敘述得心證之理由如下：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。次按買賣之債權契約並非要式行為，除民法第166 條情形外，自無須以訂立書據為其要件，若有其他證據方法，足以證明買賣契約之內容，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口未於書據約明而任意否認。而按，兩造未於不動產買賣契約書中約定被告是否不負「凶宅」之瑕疵擔保責任，固為兩造所不爭執，惟被告辯稱：兩造於成立系爭買賣契約時，原告同意伊不負包含「凶宅」在內之任何瑕疵擔保責任等語。經查，證人即仲介系爭房地買賣之周丞濰到庭證稱：被告原欲以390 萬元出售系爭房地，原告則僅願以330 萬元以下價格買受，嗣於98年
9 月19日簽約當天，被告提到其願減價60萬元出售，但就系爭房地不負任何瑕疵擔保責任，包含「凶宅」在內，原告亦表同意，並於不動產買賣契約書上載明現況交屋等語明確（見本院卷第118 至119 頁），再衡諸周丞濰初始係受訴外人即原告胞妹邱秀惠之託，向被告洽詢系爭房地是否出售，嗣後則代理被告處理系爭房地出售事宜等情，為兩造所不爭執，其與兩造間並無特殊情誼、恩怨，應無甘冒偽證風險故為有利被告證述之理，是其前揭證述，應屬可信，足見被告前揭所辯：原告已同意伊不負凶宅之瑕疵擔保責任等語，並非虛言。
㈡再者，參諸證人即代書陳信宏到庭證稱：98年9 月19日兩造
在伊事務所簽立不動產買賣契約書，其中現況交屋就是指系爭房地不論有任何瑕疵均不負責，簽約當天被告曾言明，系爭房地係經法拍取得，願意在售價上折讓，但要現況交屋，瑕疵均不負責等語（見本院卷第114 至115 頁），足見周丞濰上開所證：被告於98年9 月19日簽立不動產買賣契約書約當日，於系爭房地之售價折讓60萬元等情，應屬真實。再佐以證人即原告之妹邱秀惠證稱：被告原欲約以390 萬元出售系爭房地，而原告僅願以330 萬元買受，彼此價差約幾十萬元等詞（見本院卷第124 頁），及系爭房地本為法拍屋，其最終出售價格，即係原告於簽立不動產買賣契約書當日之出價330 萬元，未有絲毫增加等節，參酌以觀，益徵被告辯稱：原告同意伊出售系爭房地比照法院拍賣程序，不負任何瑕疵擔保責任，伊始願減價60萬元出售等語，尚在情理之內，而堪採信。
㈢承前所述，系爭契約雖未載明被告是否不負凶宅之瑕疵擔保
責任，然兩造既於98年9 月19日簽約當日，就被告不負凶宅之瑕疵擔保責任乙節，達成合意，原告自不得再執此主張解除系爭契約，並請求被告返還支付之買賣價金60萬元。
六、從而，原告本於民法第354 條第1 項前段及第359 條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 、2 款項規定，請求被告給付600,000 元，及起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 7 日
民事第五庭 法 官 李育信以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 10 月 7 日
書記官 陳孟琳