臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第362號原 告 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國99年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣伍仟陸佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹 程序部分
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴請求被告將門牌號碼高雄縣鳳山市○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告，並應自民國98年11月4 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）25,000元（見調字卷第5頁），嗣於本院審理中縮減為：被告應給付原告158,500 元（見本院卷第83頁），核其所為乃減縮應受判決事項之聲明，揆諸前引規定，係屬有據。
貳 實體部分
一、原告主張：原告於93年10月31日將其所有之系爭房屋，出租予被告，雙方約定租期自93年11月15日起至98年11月15日止，每月租金23,000元，被告應於每月20日前將租金匯入原告指定帳戶即鳳山三民路郵局，帳號0000000 號帳戶（下稱系爭帳戶）內，並應於簽約時給付押金46,000元（下稱系爭租約）。詎被告自94年9 月23日起即未遵期足額給付租金，迭經限期催告繳納，均未獲置理，原告遂於98年9 月24日以存證信函通知終止系爭租約，並限期被告於文到1 個月內遷出系爭房屋，上開函文已於98年9 月25日送達被告，核計被告自94年9 月起至系爭租約終止當月即98年10月為止，共積欠租金149,500 元，於扣除押金46,000元後，尚累欠租金103,500 元未付。又被告於承租系爭房屋期間未善盡保管義務，於租約終止後亦未將系爭房屋回復原狀，致原告為修復系爭房屋鐵捲門、天花板、壁面破損，及回復系爭房屋原狀，而支出費用32,000元，受有損害。此外，被告遲至98年12月間始遷離系爭房屋，而受有自98年11月4 日起至同年12月
4 日止，相當於租金之不當得利23,000元，合計被告應給付原告158,500 元（即103,500+32,000+23,000=158,500 ）。
為此，爰依租賃、債務不履行及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等情。並聲明：除訴訟費用額核定外，如主文所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、按承租人應依約定日期支付租金，民法第439 條前段定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項亦有明定。經查：
㈠被告自94年9 月起即未遵期給付足額租金，計自94年9 月起
至97 年8月27日止累欠租金已達2.39個月即55,000元，累計至98 年10 月止，所欠租金則達149,500 元乙情，業據原告陳明在卷（見本院卷第48頁背面），並有系爭帳戶存摺影本為憑（見本院卷第60頁、第51至80頁）。被告雖曾於98 年3月5 日簽發如附表所示，總額9 萬元之本票7 紙以攤還累欠租金，惟經原告遵期提示均未獲兌付，業據本院依聲請調取98年度司票字第7089號裁定卷證，核閱無訛，原告主張被告遲付租金逾2 個月以上，核與前揭證據相符，應屬可採。㈡又原告於98年6 月23日以存證信函限期被告於文到15日內繳
清所欠租金，該函文已於98年6 月25日送達被告，惟被告遲至98年7 月10日前仍未繳付租金，經原告再於同年9 月24日以存證信函終止系爭租約，並限期被告於文到1 個月內遷出，該函文已於98年9 月25日送達被告等情，有鳳山文山郵局第190 號存證信函暨回執、鳳文山郵局第244 號存證信函暨回執為憑（見調字卷第15至17頁），足認系爭租約業於98年10月25日終止。故原告依系爭租約，請求被告給付自94年9月起至98年10月止之累欠租金149,500 元，係有理由，應予准許。
四、依民法第432 條第1 項、第2 項規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。又依系爭租約第9 條但書約定，被告於交還系爭房屋時，應負責將房屋回復原狀（見調字卷第10頁）。經查，被告於承租系爭房屋期間，未盡善良管理人之注意保管租賃物，致系爭房屋鐵捲門中柱、天花板、壁面毀損，且於遷出系爭房屋時未將房屋回復原狀等情，有卷附現場照片可憑（見本院卷第20至22頁、第40至43頁），而原告為修復上開毀損，暨回復系爭房屋原狀，已支出費用35,500元，業據原告提出估價單、收據為憑（見本院卷第44至45頁），被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項規定，視同自認，原告前開主張應認真實，揆諸前引規定，原告請求賠償因租賃物毀損，所受相當於修復費用之損害32,000元（見本院卷第83頁），係有理由。
五、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179 條定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項固有明文。惟參諸上開規定之立法本旨側重於「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城市居住問題」及土地法第3 編第3章第94條至第96條均就「城市住宅用房屋」設其規範，暨該條項隱含摒除「城市營業用房屋」在外之意涵，而有予以目的性限縮解釋之必要等情以觀，足見土地法第97條第1 項關房屋租金限制之規定，應僅限於城市地方供住宅用使用之房屋始有適用，非供居住之營業用房屋則非屬上開規定涵攝範圍內。經查：
⒈被告承租系爭房屋供作推拿、按摩營業使用乙節，業據原告
陳明在卷（見本院卷第33頁），並有上載「金佳人推拿」店戳之掛號郵件回執為憑（見調字卷第17頁），足認被告應付租金除為使用系爭房屋之對價外，並包括得享有系爭房屋所在地之經濟利益在內，原告主張應依系爭租約約定，按每月租金23,000元計算被告無權占有期間之不當得利數額，應屬可採。
⒉原告以98年9 月24日存證信函終止系爭租約，並限被告於文
到1 個月內遷出系爭房屋，該存證信函經被告於98年9 月25日收訖乙情，有存證信函、回執為憑（見調字卷第16頁、第17頁），堪認被告至遲應於98年10月25日以前遷出系爭房屋。惟被告於98年12月中旬始遷出系爭房屋之事實，業據原告陳述綦詳（見本院卷第31頁）乙節，而被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項規定，視同自認，原告前開主張應認真實。從而，被告自98年10月26日起即喪失占有使用系爭房屋之合法權源，其自98年10月26日起至98年12月中旬騰空返還系爭房屋之日止，合計51日期間，就系爭房屋享有相當於每月租金23,000元之利益，應堪認定。原告請求被告返還自98年11月4 日起至同年12月4 日止，因無權占有系爭房屋所受相當於1 個月租金23,000元之不當得利，未逾前揭範圍，應屬可採。
六、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付103,500元；依債務不履行之法律關係，請求被告給付32,000元；再依不當得利之法律關係，請求被告給付23,000元，合計被告應給付原告158,500 元，係有理由，應予准許。末按，所命給付之金額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文，本判決第1 項所命給付金額未逾50萬元，爰依前揭規定，應由本院依職權宣告假執行。
七、本件係原告全部勝訴，其繳納之第一審訴訟費用即裁判費5,
610 元，應由被告負擔。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第87條第1項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 20 日
民事第五庭 法 官 賴文姍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 20 日
書記官 林秀珍┌──────────────────────────────────────────┐│附表： │├──┬───────┬────────┬───────┬──────┬───────┤│編號│ 發 票 日 │票面金額(新台幣)│ 到 期 日 │ 利息起算日 │票 據 號 碼│├──┼───────┼────────┼───────┼──────┼───────┤│001 │98年3月5日 │25,000元 │98年3月16日 │98年3月16日 │487740 │├──┼───────┼────────┼───────┼──────┼───────┤│002 │98年3月6日 │15,000元 │98年4月3日 │98年4月3日 │487741 │├──┼───────┼────────┼───────┼──────┼───────┤│003 │98年3月6日 │10,000元 │98年5月29日 │98年5月29日 │487733 │├──┼───────┼────────┼───────┼──────┼───────┤│004 │98年3月6日 │10,000元 │98年6月29日 │98年6 月29日│487734 │├──┼───────┼────────┼───────┼──────┼───────┤│005 │98年3月5日 │10,000元 │98年7月29日 │98年7月29日 │487735 │├──┼───────┼────────┼───────┼──────┼───────┤│006 │98年3月6日 │10,000元 │98年8月29日 │98年8月29日 │487736 │├──┼───────┼────────┼───────┼──────┼───────┤│007 │98年3月6日 │10,000元 │98年9月29日 │98年9月29日 │487737 │└──┴───────┴────────┴───────┴──────┴───────┘