臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第551號原 告 大樂停車場有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 朱立人律師訴訟代理人 丙○○被 告 交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所高雄貨運服務
所法定代理人 乙○○訴訟代理人 鍾夢賢律師上當事人間返還押標金事件，本院於民國99年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告向被告所承租坐落高雄市○○區○○○路二之三、二之四、二之五之房屋（面積合計為三三五點六七平方公尺）暨空地（土地坐落高雄市○○區○○段七小段四四四之九、四四四之二十地號，面積一九七點九平方公尺）之租金，自民國九十八年十一月五日起調整為每月新台幣壹拾參萬捌仟貳佰參拾柒元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件被告交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所高雄貨運服務所之法定代理人原為林金河，嗣於民國99年7 月15日退休，並由乙○○代理，業據被告於99年7 月19日提出交通部台灣鐵路管理局鐵人一字第0990020378號函，並具狀聲明承受訴訟（卷第265-267 頁），核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於98年8 月6 日向被告承租坐落高雄市○○區○○○路2 之3 至2 之5 號之房地（面積為335.67平方公尺）暨空地（土地坐落高雄市○○區○○段七小段444 之9、444 之20地號、面積197.9 平方公尺，下稱系爭房地），約定月租新台幣（下同）22萬2,305 元，租期自同年9 月5日起至103 年12月31日止，並簽有書面契約（下稱系爭契約）；詎系爭房地竟於同年月31日凌晨發生火災而一部滅失，無法供原告作為停車場或放置場使用，被告已不能依債之本旨交付系爭房地，原告即於同年9 月7 日發函請求被告將租金降為13萬6,478 元，惟未獲回應，經估價後因租金之價格應為13萬8,237 元方為合理，屢與被告協調未果，依民法第
258 條、第259 條等規定，發函解除契約。因原告簽約時提出押標金88萬9,220 元，另由訴外人即連帶保證人丙○○提出為擔保契約履行所供設質之100 萬元無記名定期存單（由台灣銀行三民分行發給，存款人曾黃美，存款金額為100 萬元，存款期間自98年7 月30日起至99年7 月30日止，存單號碼：B022779 ，帳號000000000000，下稱系爭定存單），故先位部分請求被告返還押標金88萬9,220 元，及系爭定存單。又系爭房屋因火災致一部滅失，如認兩造租賃關係仍然存在，該滅失係非可歸責於原告之事由所致，依系爭契約約定之租金履行亦顯失公平，經鑑定合理租金應為13萬8,237 元，是備位部分得依民法第227 條之2 、第435 條第1 項、民事訴訟法第397 條等規定，訴請減少租金。為此提起本件訴訟，並聲明：㈠先位部分：①被告應給付原告88萬9,220 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，並願供擔保，聲請宣告假執行。②被告應將系爭定存單1 紙返還原告。㈡備位部分：系爭房地之每月租金應自98年11月5 日起調整為13萬8,237 元。
二、被告則以：兩造間系爭契約所附房地標租須知第6 條、第19條第1 項第2 款約定，於原告預留自98年8 月6 日至同年9月4 日之「製作期間」內禁止營業；詎原告自98年8 月24日即開始營業，故兩造間系爭契約之租期應提前自同年8 月6日兩造公證點交系爭房地時起算，至103 年12月31日止。系爭契約第3 條固有用途限制之約定，惟同條後段亦載有「如有違規情形得標人應自行負責，如不改善，本所得依違約處理」，故承租人即原告標租後如何利用租賃物，並非系爭契約必要之點；另兩造間縱有約定用途限制為「供作停車場或置場使用」，但非因火災即生契約目的無法達成之結果；且依系爭契約第2 條第1 款約定，原告得標後尚應申辦營業相關證照，原告若無法申領作為停車場使用時，僅生原告面臨行政處罰或調整租約情形，是被告即無提供合於該用途之土地與地上物與原告之義務。縱認被告有此義務，惟因系爭房地於火焚後，其餘部分尚可利用作為停車場與置場使用，並無所謂無法達成契約目的之情形。另依系爭須知第9 條第1項、系爭租約第5 條等約定，原告僅支付被告3 個月租金即66萬6,915 元，並非88萬9,220 元。再者，依系爭契約第7條、第24條約定及民法第432 條第1 項規定，原告應以善良管理人注意義務保管租賃物，且僅在天災、地變等不可抗力情事發生時，始能免除失火責任，況原告既以全時輪班制方式管理系爭房地，竟仍無法防止火災發生，未經詳加調查鑑定起火原因與原告無關前，即難遽認原告就發生火災無可歸責之事由，亦難認原告得依民法第435 條第1 項、第2 項規定請求調整租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請准予免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點：㈠兩造就下列事實並不爭執，依民事訴訟法第280 條第1 項、第279條第1項規定，堪認為真實：
⒈原告於97年7 月28日向被告標租系爭房地，嗣於98年8 月
6 日向被告承租系爭房地，約定月租22萬2,305 元，並簽訂系爭契約，契約租賃期間自同年9 月5 日起至103 年12月31日止。
⒉系爭房地於98年8 月31日凌晨發生火災，致房屋部分一部滅失（卷第273頁）。
⒊原告為擔保契約履行，曾由連帶保證人丙○○提供100 萬
元之系爭定存單予被告設定質權，迄於本件言詞辯論終結時尚未返還。
⒋系爭房屋坐落高雄市○○區○○段七小段444 之9 、449之20 等地號土地。
⒌被告向原告標租系爭房地時，所提出之押標金為88萬9,220 元。
⒍原告曾於98年9 月7 日發函請求被告調降每月租金為13萬
6,478 元，被告則先後以98年10月7 日及同年月12日之函文回覆原告須待司法程序處理等情。
⒎如原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，對於原告
請求應調整減少之租金為自98年11月5 日起算，每月為13萬8,237 元，被告不予爭執（卷第273頁）。
㈡爭點：
⒈原告有無於98年9 月5 日前，在系爭房地經營停車場業務
？⒉被告何時將系爭房地交與原告使用？⒊承上，被告交付系爭房地與原告使用時，是否已依債之本
旨為之？⒋本件火災之發生，是否可歸責於被告或原告？⒌系爭房地因失火而發生一部滅失，究應由原告或被告負擔
危險？⒍原告解除系爭契約，是否合法？如是，被告請求返還押標
金及系爭定存單，是否有理由？⒎如系爭契約之解除並非合法，原告請求被告減少租金，是
否有理由？
四、本院得心證之理由：㈠原告有無於98年9 月5 日前，在系爭房地經營停車場業務？
⒈依系爭契約第2 條第1 項約定，契約期間區分「製作期間
」及「租賃期間」，製作期間係指「乙方（按即原告）應自公證日98年8 月6 日起30日為從事租賃標的物之整修工程、籌備規劃設施營運設施及申辦營業相關證照」，有系爭契約在卷可稽（卷第8 頁）。原告亦自陳於98年8 月6日以後，火災發生前，有找工人整修系爭房地之鐵皮屋等語（卷第63頁準備程序筆錄），並出具土木技師簽證之使用安全無虞證明，於98年8 月25日提出申請書，向被告請求退還建物整修保證金20萬元，此有原告不爭執之申請書、宏昌結構土木技師事務所出具之系爭房屋整建工程平面圖（附載系爭房屋至104 年3 月31日使用安全無虞等詞）、支出傳票在卷可憑（卷187-191 頁），足見系爭房地於98年8 月6 日即已交與原告整修並籌備設施營運事宜無疑。
⒉原告雖主張被告於98年8 月6 日至同年9 月5 日系爭契約
租賃期間起算前之製作期間並無經營停車場業務，無收費或管理等營業行為等語。然查：
⑴按公司或個人經營事業，係以賺取利潤為目的，惟並非
以賺取利潤為目的之一切商業行為，均以獲利為顯在之表徵，有時藉由致贈贈品、一定期間之免費服務或銷售等行銷手段，爭取顧客向心力，或廣開知名度，換取未來更大之獲利空間，亦頗為常見，故營業行為之有無，須以該行為之動機、目的或營業項目等為整體綜合之觀察，非可以一時一地之行為其直接獲利之有無為認定之標準。
⑵本件原告於系爭房屋製作整修期間，即已完成整修事宜
，而依被告提出之系爭房屋照片顯示（卷第57頁），其寄車入口旁，立有「免費停車」字樣，鐵皮屋外牆除亦張貼書有免費停車之廣告外，尚張貼「9 月5 日隆重開幕」之橫條廣告。原告雖不爭執該照片之內容及張貼「
9 月5 日隆重開幕」之橫條廣告等事實，但否認係被告於98年8 月24日所拍攝，並爭執該廣告旁之招牌明確記載為寶盛停車場，認顯與原告無關。惟系爭房屋係於98年8 月31日發生火災，此為兩造所不爭執之事實，則該拍攝日期縱非98年8 月24日所拍攝，亦必然不會係98年
8 月31日之後之拍攝內容，此期間必係在被告交付系爭房屋後即98年8 月6 日後至98年8 月31日前之製作期間之內，自堪認定。又上開照片所示9 月5 日隆重開幕及免費停車（手寫部分）之字樣，該字體書寫之大小、筆順、字體型態均大致相符，且字體均為紅色等情，業經本院當庭勘驗無訛，有本院99年7 月6 日言詞辯論筆錄附卷足據（卷第241 頁）。準此以言，原告為開設停車場承租系爭房地，並花費相當金錢加以整修，則該免費停車字樣若非原告書寫，豈非任令他人代替原告決定系爭房屋於整修期間應為如何之使用？此顯然不符常情，無足採信。至原告固主張該「寶盛停車場」之招牌並非原告而係無關之第三人云云，但實際上寶盛停車場有限公司與原告之負責人均同為甲○○，其營業內容雷同，此有寶盛停車場有限公司之公司登記資料在卷可按（卷第192 頁），自不能謂與原告無何關聯，且原告日後決定以何種名稱為停車場名稱，本可自行決定，並非以公司名稱「大樂」為必要。據此，上開免費停車之廣告係原告所製作，且係在98年8 月31日失火前之系爭房屋整修製作期間內即已有之，洵堪認定。
⑶如上所述，營業行為亦可能係為日後獲利而鋪路之無償
行銷行為，原告在正式營業獲利之系爭契約約定租賃期間起算日即98年9 月5 日之前，以免費停車為誘因，招攬不特定人進入系爭房屋停放車輛，顯係基於將來業務發展能蓬勃順利為考量之營業行為，自屬無疑，原告主張於系爭房屋火災發生之前並無營業行為云云，洵非可採。
㈡被告何時將系爭房地交與原告使用？是否已依債之本旨為之
？⒈如上所述，兩造簽訂系爭契約後，為使原告能整修並籌備
相關設施營運等事宜，明訂98年8 月6 日起30日之「製作期間」，而原告業於98年8 月25日完成整修並向被告申請退還保證金20萬元，準此以言，被告於98年8 月6 日辦理系爭契約之公證並將系爭房地交與原告整修籌畫，即屬交付系爭房地與原告使用。而依系爭契約第21條約定內容，載明「甲乙雙方簽訂本約，應會同至租賃標的物所在地之管轄法院或民間公證人事務所辦理公證，公證所需一切費用均由乙方負擔，並自公證手續完成後，視同點交標的物」，有系爭契約可稽；參以系爭契約明訂「製作期間」及「租賃期間」，且二者時間相連，足見雙方並未約定在製作期間之外，尚有必須另外點交系爭房地之行為，而係以系爭契約公證日即98年8 月6 日系爭房屋製作期間之起算日為點交日，是系爭房地係於98年8 月6 日交與原告使用，尚無疑義。原告雖主張系爭契約第21條違反民法第247條之1 第1 、4 款之規定，應屬無效云云（卷第228 頁），然原告並未舉證系爭契約第21條係被告預定用於同類契約之條款，且依該條款約定內容亦未見有何免除或減輕被告責任或於被告有何重大不利益等情事，而有顯失公平之情，則原告此部分主張，自難憑採。
⒉系爭契約既已將契約期間明定區分「製作期間」及「租賃
期間」，製作期間交由原告整修、籌備規劃設施營運，則被告將尚未整修前之系爭房屋狀態交與原告整修籌備，即不能謂非依債之本旨提出給付。據此，原告主張被告尚未依民法第421 條之規定依債之本旨提出系爭房地之給付云云，即無可取。
㈢本件火災之發生，是否可歸責於被告或原告？系爭房地因失
火而發生一部滅失，究應由原告或被告負擔危險？⒈系爭房屋發生火災時間，依證人即目擊之報案者吳哲仁證
稱，於98年8 月31日凌晨3 時50分，發現系爭房屋前遮雨棚及其中建國三路2-5 號內部有紅色火焰，當下即向隔壁鐵路警察局當班警員告知，並返回收費亭報案等語，另高雄市消防局救災指揮中心119 報案台則於98年8 月31日凌晨3 時56分接獲報案等情，有高雄市政府消防局火災原因調查鑑定書及檢附之談話筆錄在卷可稽（卷第80頁背面及第87頁）。依該局調查現場目擊證人、火災出動觀察紀錄、火災現場平面圖、物品配置圖及現場照片綜合研判，其起火原因係自燃化學物質、施工不慎或電氣因素引起火災之可能性較小，且參酌現場監視錄影器所攝得之畫面，發現火災前之當日凌晨3 時45分有民眾騎乘機車進入系爭房地之內，並有可疑人員走動，約3 時46分關閉系爭房屋其中建國三路2-4 號東側鐵門，約3 時53分開啟機車大燈離開現場，故認起火處係在系爭房屋建國三路2-4 號東側開口地面處附近，本案起火原因研判不排除以人為因素造成火災之可能性較大等情，有該鑑定書附卷可參（卷第72-138頁）。準此以言，系爭房屋極有可能係在夜間時分遭人為縱火引致火災，致系爭房屋一部滅失，自不能認定兩造有何可歸責之直接原因。
⒉按承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，承租人違反
前項義務致租賃物毀損滅失者，負損害賠償責任，民法第
432 條第1 項前段、第2 項前段規定甚明。是承租人應以善良管理人之注意程度保管租賃物，如有違反善良管理人之注意程度，致租賃物毀損滅失時，應負損害賠償責任。又租賃物發生失火情事，民法為保護承租人，減輕其應負之注意義務，特於民法第434 條明定：「租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任」，即租賃物因失火而毀損滅失時，承租人僅於重大過失時，始負損害賠償責任。本條排除同法第432條規定之適用，立法意旨係為保護承租人之利益，以減輕其賠償責任而設，惟該失火責任之特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火仍應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約自難謂為無效。然因租賃物失火燒燬所造成之損害甚鉅，且失火之肇因常出乎一般人所能注意及控制，而承租人通常又屬經濟上之相對弱者，是出租人若要排除該條之適用，而加重承租人責任，自應以特約明文約定為之，始符合立法目的及公平原則。⒊本件依系爭契約第7 條約定：「乙方承租標的物應盡善良
管理人之注意義務，除因天災地變等不可抗力之情事外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時，則應照甲方核定價額賠償」，依該約定內容觀之，核與民法第
432 條之規定相同，並未明文約定承租人就「失火」之危險，應負善良管理人之注意義務，此外，系爭契約亦無其他條款就承租人之失火危險，排除民法第434 條所規定重大過失責任之適用。據此，系爭房屋之失火責任，即應依民法第434 條之規定處理，亦即被上訴人僅就系爭房屋之因失火所生毀損滅失，負重大過失責任。被告抗辯原告應負違反善良管理人注意義務之抽象輕過失責任，容非可採。至於被告爭執系爭房屋業已交付原告使用，所生危險應由原告承擔云云，核係被告是否得依民法第266 條雙務契約危險負擔之規定，因不可歸責於雙方之事由，致一方之給付全部或一部不能，進而請求原告為損害賠償之問題，與本件原告就系爭房屋失火是否應負重大過失責任、解除系爭契約是否合法等問題尚無直接相關，附此敘明。
㈣原告解除系爭契約，是否合法？如是，被告請求返還押標金
，是否有理由？系爭房地係被告於98年8 月6 日系爭契約簽訂並公證後交付原告使用，原告在98年8 月6 日至同年9 月5 日整修籌備期間內，為招徠生意，確有事先提供不特定人士免費停車之行銷手段，業已認定如前，雖在製作期間之整修階段，系爭房屋發生失火事件，難認原告有何重大過失，惟該失火事件係發生在交付原告使用之後，自不能謂被告交付系爭房地時未依債之本旨提出給付。是原告主張被系爭房屋在交付之前已遭大火焚燬致一部滅失，未依債之本旨提出給付，契約目的已無法達成，發函被告解除系爭契約，即非適法。故原告依民法第258 條、第259 條之規定，請求被告應給付88萬9,220 元，並將系爭定存單返還原告，尚非有據。
㈤原告請求被告減少租金，是否有理由？
⒈按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃
物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。民法第435 條第1 項定有明文。本件系爭契約關係存續中，系爭房屋因失火致一部滅失，且非因承租人即原告之重大過失所致，而原告向被告承租系爭房地，目的係供作停車場或放置場使用，兩造約定租金為每月22萬2,305 元，惟系爭房屋因發生失火事件致一部滅失，雖房屋一部滅失後，該土地部分仍非不得用供一般民眾停車，賺取停車管理之費用，但有車棚或屋頂遮蔭，與純屬空地之停車條件，自非可同日而語。換言之，在空地停車之消費者，須忍受車輛日曬雨淋或風沙較大等不利益，在相同消費之情形下，鄰近擁有遮蔭之停車場顯然占有較大競爭優勢。茲原告在適當整修之情況下，即可提供足以遮雨避陽之收費停車場，無寧具有較高之商業競爭條件，則在系爭房屋燒燬致一部滅失後，如仍令原告依系爭契約約定按月給付被告22萬2,305 元之租金，自非公平，是原告依本條項規定，請求減少租金，係有憑據。
⒉關於減少租金之數額，因被告對於原告主張應自98年11月
5 日起，按月調整租金為每月13萬8,237 元一節，並不爭執（卷第273 頁），則原告備位聲明請求被告自98年11月
5 日起，按月調整租金為每月13萬8,237 元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，本件原告本於系爭契約、民法第258 、259 條之法律關係，先位請求被告給付原告88萬9,220 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，另應將系爭定存單返還原告，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既經駁回，其請求給付部分有關假執行之聲請已失其依附，應併予駁回。至備位之訴部分，原告依民法第435 條第1 項之規定，請求系爭房地之每月租金應自98年11月5 日起調整為13萬8,237 元，則屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦或舉證，核與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 10 日
民事第三庭 法 官 李嘉益以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 13 日
書記官 陳瓊芳