臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第617號原 告 張麗秋訴訟代理人 張清雄律師被 告 蘇文助
蘇吳美蘭共 同訴訟代理人 張榮作律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院民國100 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蘇文助應自民國九十八年四月十五日起至返還高雄市路○區○○段○○○○號土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部份土地之日止，按年給付原告新台幣參仟玖佰貳拾元。
原告先位之訴及備位聲明㈠之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告蘇文助負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年4月7日以新台幣（下同）1,000,000元，向訴外人王秀蔭購買坐落高雄縣路○鄉○○段703地號土地（下稱系爭土地，高雄縣市合併後為高雄市路○區○○段○○○ ○號）及其上如附圖編號Ａ、Ｂ所示部份上之兩棟未保存登記建物（下合稱系爭建物），系爭土地並已於同年月15日移轉登記於原告名下。詎原告至現場整理系爭建物時，被告蘇文助、蘇吳美蘭夫妻二人竟表示系爭建物為其等所有，並以上鎖之方式阻攔原告進入系爭建物，則：
（一）原告自得依所有權人之地位請求被告自系爭建物遷出，並將系爭建物及所坐落部份之基地返還原告，又被告二人無權占有系爭建物及所坐落部份之基地，受有相當於以申報地價按年息10% 計算所得之每年13,406元租金之不當得利，原告先位依民法第767 條所有物返還請求權及同法第17
9 條不當得利之規定，請求被告遷讓返還系爭建物及所坐落之基地，並給付不當得利。爰先位聲明：被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物及系爭土地如附圖所示Ａ部份（面積37.64 平方公尺）、Ｂ部分（面積16.80 平方公尺）之土地返還原告，及自98年4 月15日起至返還系爭建物及土地之日止，按年各給付原告6,703 元；並願供擔保，請求宣告假執行。
（二）退步言之，縱認系爭建物為被告所有，被告亦屬無權占有系爭土地，且系爭建物已經破損毀壞，目前無水無電，無法居住，無足以遮蔽風雨，已無任何社會經濟效益，其無權占有原告之土地，致原告無法有效利用系爭土地，造成原告雖以1,000,000 元之代價購入，卻只能任由該土地閒置荒廢，兩相衡量比較，原告之土地經濟利用價值顯然高於系爭建物之地上物殘餘價值，被告權利之行使，自己所得並無利益，原告所受之損失則甚大，系爭土地未能盡其用，對社會經濟發展產生負面影響，自屬以損害他人為主要目的而為權利濫用之行為，而與誠信原則相違，原告自得請求被告將系爭建物拆除後，將占用土地返還予原告。又被告無權占有系爭建物所坐落部份之系爭基地，並受有相當於以申報地價按年息10% 計算所得之每年13,406元租金之不當得利，原告得備位依民法第767 條所有物返還請求權及同法第179 條不當得利之規定請求被告拆屋還地，並給付不當得利金額。爰備位聲明㈠：被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地如附圖所示Ａ部份（面積37.64 平方公尺）、Ｂ部分（面積16.80 平方公尺）之土地返還原告，及自98年4 月15日起至返還系爭土地之日止，按年各給付原告6,703 元；並願供擔保，請求宣告假執行
（三）再退步言之，如認原告之前開二主張均不成立，依最高法院相關判例判決之意旨，應推定兩造間有租賃關係存在，因兩造就租金不能達成協議，請求法院酌定租金數額，而請求被告給付至返還系爭建物占用部份之土地為止之租金。爰備位聲明㈡：被告應自98年4 月15日起至交還系爭土地之日止，按年各給付原告6,703 元。
二、被告則以：系爭建物係被告蘇文助之父親蘇三祈所建造，蘇三祈死亡後由蘇文助繼承取得成為所有權人，系爭土地原來亦為蘇文助所有，而蘇文助於73年4 月28日係只有出售系爭土地給王秀蔭，並未將系爭建物一併出售給王秀蔭，系爭建物仍為蘇文助所有，被告係基於所有權人之地位而占有使用系爭建物，並非無權占有，原告請求被告遷讓系爭建物，為無理由。又系爭土地及系爭建物原本均屬蘇文助所有，蘇文助於73年4 月28日係只有將系爭土地出售予王秀蔭，依最高法院相關判例判決之意旨及民法第425 條之1 之規定，蘇文助與王秀蔭間有租賃關係存在，原告應繼受此租賃關係，被告並非無權占有，又被告係基於所有權人之地位而占有使用系爭建物，原告以其收益較被告所有之系爭建物價值為高，而主張被告係權利濫用而與誠信原則相違之行為，亦屬無據，故原告請求被告拆屋還地，亦無理由。另原告所請求之相當於租金之不當得利金額或租金金額過高等語，資為抗辯。
並聲明：原告先備位之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項及爭點：
（一）不爭執事項：
１、如附圖所示Ａ部份（面積37.64平方公尺）、Ｂ部分（面積16.80 平方公尺）之系爭建物占用系爭土地，有如附圖所示之高雄縣市合併前之高雄縣路竹地政事務所測量成果圖在卷可稽（卷第57頁）。
２、原告於98年4月7日與王秀蔭就系爭土地（含系爭建物）簽訂買賣契約，並於98年4月15日移轉登記完成而於98年4月15日取得所有權，有原告與王秀蔭98年4 月15日簽訂之買賣契約書、所有權狀、土地登記謄本在卷可稽（卷第4-8、16頁）。
３、系爭土地原為被告蘇文助所有，而由蘇文助於73年4月28日與王秀蔭簽訂買賣契約，將系爭土地（依買賣契約形式上之記載觀之，並未載明包含系爭建物）出售予王秀蔭，有蘇文助與王秀蔭73年4 月28日簽訂之買賣契約書在卷可稽（卷第46頁）。
４、系爭建物被告蘇文助雖抗辯係其所有（因繼承取得），但係由被告夫妻二人之共同占有使用中。
５、系爭A、B建物上並未懸掛任何門牌號碼，本院審查庭之勘驗筆錄誤載為係門牌號碼高雄縣路○鄉○○路○○路71之1號之一部份。
（二）本件爭點：
１、系爭建物為何人所有？
２、系爭建物是否無權占用系爭土地？如是，被告應給付原告之不當得利金額以多少為合理？
３、被告是否應給付原告租金？如是，以多少為合理？
四、系爭建物為何人所有？就此爭點，原告主張蘇文助於73年4 月28日係將系爭建物及系爭土地一併出售予王秀蔭，被告則以蘇文助係只有出售系爭土地給王秀蔭，並未將系爭建物一併出售給王秀蔭，系爭建物仍為蘇文助所有抗辯。經查：
（一）按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但如當事人所使用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高法院86年度台上字第3042號判決要旨參照）。查蘇文助與王秀蔭於73年4 月28日簽訂之買賣契約書之「買賣標的」欄，已明文記載系爭買賣契約之標的只有包含系爭土地（重測○○○鄉○○○段389 之12號地號）在內之3 筆土地等語，而並無包含系爭建物在內之記載，系爭買賣契約既已明文記載買賣標的只有系爭土地而未包含系爭房屋，則原告主張上開買賣契約之買賣標的係包含系爭建物在內云云，與系爭買賣契約之明文記載不符，自不足採信。
（二）原告所聲請之證人王秀蔭雖證稱其向蘇文助買受者係包含系爭房屋及系爭土地在內，只是因不懂法律而未將系爭房屋一併註明在買賣契約書而已云云（卷第117 頁以下），然查：⑴證人王秀蔭與本件有利害關係，即其如並未一併買受系爭房屋，卻將系爭房屋一併出售予原告，則須對原告負賠償責任，其證詞難免有偏頗之虞，⑵又證人王秀蔭同時亦證稱：其自73年4 月28日買入系爭房屋之後，迄至本件訴訟為止（長達約26年之期間），均沒有使用過系爭房屋，也不知道是誰在使用房子，也從來沒有到系爭房屋巡視過等語，顯與一般人如有一併買受房屋，於買受當時均會到房屋現場查看，以確認房屋狀況、出賣人是否已搬遷及有無被其他第三人占用情形，且之後亦會定期或不定時到房屋查看，以避免房屋損壞滅失及遭他人無權占用，以維護自己權益之常情不符，⑶依上開買賣契約書所示，該份買賣契約書係由土地代書蔡君國代為擬定，而土地代書有相當之不動產買賣及法律知識，如王秀蔭確有一併買受系爭房屋，土地代書蔡君國應會一併載明於上開買賣契約書上。故綜上情狀，證人王秀蔭之上開證述，顯不足採信。
（三）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告之上開主張與蘇文助與王秀蔭於73年4 月28日簽訂買賣契約書之記載不符，證人王秀蔭之上開證詞則不足採信，而原告除證人王秀蔭之外即未提出其他確實之證據以實其說，原告之此部份主張，自不足採信，故堪認蘇文助辯稱其並未將系爭建物一併出售給王秀蔭，系爭建物仍為其所有等語，與事實相符，足認屬實。
五、系爭建物是否無權占用系爭土地？如是，被告應給付原告之不當得利金額以多少為合理？
（一）系爭建物占用系爭土地是否權利濫用行為：原告雖主張蘇文助所有之系爭建物占用系爭土地係民法第
148 條之權利濫用行為，然被告則以其係基於所有權人之地位而合法占有使用抗辯。按「民法第一百四十八條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。」，有最高法院45年台上字第105 號判例要旨可參。經查：⑴系爭建物雖老舊，惟外觀仍然完好，牆壁、屋頂、大門均尚完整，有原告提出之系爭建物照片在卷可稽（卷第11、36、107 、129 頁），堪認系爭建物客觀上仍屬可供遮蔽風雨居住使用之房屋，又系爭建物並非蘇文助建造，而是係蘇文助之父親蘇三祈所建造而留下之遺產，蘇文助只是保有祖先留下之祖厝遺產，依此情形，自難認蘇文助所有系爭建物占用系爭土地之行為，係以損害原告為主要目的之權利濫用行為。⑵原告雖主張系爭建物依被告提出之稅藉資料（卷第45頁）及證人蘇明源之證述（卷第201 頁以下），係於57年1 月以前即建造，距今至少已有50年以上，而依國稅局頒布之固定資產耐用年限表，磚構造之房屋耐用年數為25年，系爭建物早已超過耐用年數，已不符合民法第425 條之1所謂之「在房屋得使用期限內」云云，惟國稅局頒布之固定資產耐用年限表，只是國稅局為供稅法上計算折舊及課稅等用所片面自行製定之計算標準，並非經過科學上之實際實驗及驗證之數據，難做為磚構造房屋實際上究竟可使用多少年之依據，而系爭建物外觀仍然完好，牆壁、屋頂、大門均尚完整，客觀上仍屬可供遮蔽風雨居住使用之房屋，業見前述，故原告此部份之主張，並不足採。⑶原告雖又主張原告係以100 萬元之代價購入，被告所有之系爭建物均為一樓磚造平房，屋況十分老舊，原告之土地經濟利用價值顯然高於系爭建物之殘餘價值，被告權利之行使，自己所得並無利益，被告所受之損失則甚大，系爭土地未能盡其用，對社會經濟發展產生負面影響，被告係屬權利濫用云云，惟被告係基於所有權人之地位而占有使用系爭建物，且系爭建物並非蘇文助建造，而是係蘇文助之父親蘇三祈所建造而留下之遺產，蘇文助只是保有祖先留下之祖厝遺產，難認蘇文助所有系爭建物占用系爭土地之行為，係以損害原告為主要目的之權利濫用行為，業見前述，故原告以其收益較被告所有之系爭建物價值為高，而主張被告係權利濫用而與誠信原則相違之行為，亦屬無據。
（二）系爭建物與系爭土地間是否有租賃關係存在：
１、按，現行民法第425 條之1 規定係於88年5 月5 日修正公布施行，而民法債篇施行法第1 條規定「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」，本件雖因被告蘇文助與王秀蔭間係於73年6 月6 日簽訂上開買賣契約，而無現行民法第425 條之1 之適用，惟按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」、『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。』，有89年5 月5 日現行民法第425 條之1 規定修正前之最高法院48年台上字第1457號判例及93年度台上字第1328號判決要旨可參。查系爭建物係被告蘇文助之父親蘇三祈所建造，蘇三祈死亡（56年11月12日死亡，見卷第181 頁之除戶戶藉謄本）後，由蘇文助繼承取得而成為所有權人，業據證人蘇明源證述在卷（卷第201 頁以下），並有被告提出之稅藉資料（卷第45頁）在卷可佐，系爭土地於73年4月28日以前原亦為蘇文助所有，亦有土地登記謄本在卷可稽（卷第76頁），而蘇文助於73年4 月28日係只有出售系爭土地給王秀蔭，並未將系爭建物一併出售給王秀蔭，業見前述，且蘇文助與王秀蔭間之上開買賣契約，並未特別約定，亦無其他特別情事，可認其二人間限於賣屋而無基地之使用意思，則依上開最高法院判例及判決之意旨，及參照民法第425 條之1 之規定之立法理由說明，應推定蘇文助與王秀蔭間有租賃關係存在，已甚為顯然，故原告主張蘇文助與王秀蔭間並無租賃關係存在，蘇文助與王秀蔭間就系爭建物與系爭土地間之關係為使用借貸云云，即不足採。
２、次按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425 條第1 項定有明文，王秀蔭與蘇文助間既有上開租賃關係存在，則王秀蔭於98年4 月7 日雖將系爭土地讓與原告，原告仍應繼受上開租賃關係，上開租賃關係對原告自仍然存在。
（三）系爭建物既仍為被告蘇文助所有，且原告應繼受蘇文助與王秀蔭間之上開租賃關係，上開租賃關係對原告仍然存在，則蘇文助所有之系爭建物占有使用系爭土地，即有合法之權源，而非無權占有，故原告之先位聲明及備位聲明㈠之請求，即均無理由，應予駁回。
六、被告是否應給付原告租金？如是，以多少為合理？
（一）依最高法院上開判例及判決之意旨，應認原告與被告蘇文助間有租賃關係存在，業見前述，而兩造就租金之數額不能達成協議，為兩造所不爭執，則原告請求本院酌定被告蘇文助應給付之租金數額，即屬有據。至被告蘇吳美蘭只是因與被告蘇文助係夫妻，而與被告蘇文助共同占有系爭建物，並非系爭建物之所有人，其與原告間並無租賃關係存在，蘇吳美蘭並非租賃關係之當事人，依債之相對性，原告請求非租賃關係當事人之蘇吳美蘭給付租金，即屬無據，應予駁回。
（二）按，城市地方房屋租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10% 為限；租用基地，建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又依土地法施行法第25條之規定，所謂土地總價額係以法定地價為準，所謂建築物價額，係依該管市縣地政機關估定之價額；而法定地價，依土地法第148 條之規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，指地政機關公告之地價而言，平均地權條例第16條亦有規定。又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」，有最高法院68年度台上字第3071判例要旨可參。
經查，系爭土地之申報地價為每平方公尺1,440 元，有土地登記謄本在卷可稽，又系爭建物Ａ部份占用之面積為37.6 4平方公尺、Ｂ部分占用之面積為16.80 平方公尺，合計共54.44 平方公尺，業見前述。而系爭土地面臨約10公尺寬之高雄市路○區○○路，保安路與約16公尺寬之新民路交會，距路竹火車站約5 分鐘車程，往來交通便利，系爭土地四周多為民宅，對面有社區活動中心及保安宮廟宇，新民路上則有多家公司廠房，其交通及生活機能均相當便利，有原告提出之系爭土地周邊環境簡圖及照片在卷可稽（卷第107 頁以下），本院審酌系爭土地之上開地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值等情，認原告請求按年息10% 計算租金，應屬過高，而應認以按年息5%計算，始為相當及公允。則依上開標準計算，被告每年應給付原告之租金金額應為3,920 元（計算式：申報地價14 40 元×面積54.44 平方公尺×年利率5 ％＝3920元，元以下四捨五入）。原告之請求，於上開範圍內，應予准許，至逾上開金額之請求，則不應准許。
七、綜上所述，原告之上開請求，於得依其與被告蘇文助間之租賃關係，請求被告蘇文助自98年4 月15日起至交還系爭土地之日止，按年給付原告3,920 元部份，為有理由，應予准許，至原告其餘之先備位請求，為無理由，應予駁回。
八、又原告就先位及備位聲明㈠之訴陳明願供擔保，請求宣告假執行，因訴之駁回而失所依附，不應准許，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第四庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 黃琬婷