臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第653號原 告 真光股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 宋錦武律師被 告 八百屋汽車百貨有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 柳聰賢律師
丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國99年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號建物（下稱系爭建物），兩造於民國96年5 月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自96年7 月1 日起至101 年6 月30日止，第1 年至第3 年每月租金新臺幣（下同）525,000 元，被告並依約給付押金100萬元（下稱系爭押金），嗣兩造於97年6 月10日簽訂合約更正書，自97年7 月1 日起至98年6 月30日止之租金調整為每月40萬元，後因被告經營不善，於98年3 月4 日寄發存證信函通知原告提前於98年6 月4 日終止租約，並遲至98年6 月27日始完成搬遷。本件係因可歸責於被告之因素而提前終止租約，依系爭租約第2 條第2 款約定，原告得沒入系爭押金作為懲罰性違約金，且因被告終止時尚未租滿2 年，致原告受有如附表所示之損害共計2,849,217 元，爰依系爭租約第
8 條第4 款約定，僅請求被告賠償2 個月租金共計80萬元。並聲明：㈠被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊曾以電話向原告副總經理林政達表示將於98年
6 月30日終止租約，林政達至伊處表達願意降低租金，伊堅持2 年後終止租約，嗣兩造多次以電話溝通，伊多次表達承租至98年6 月30日止，因系爭租約約定應提前3 個月通知，故伊於98年3 月4 日以存證信函通知原告租約於98年6 月4日終止，乃提前通知之意，並非表示租約自98年6 月4 日終止，倘若鈞院認定系爭租約已於98年6 月4 日終止，則主張自98年6 月5 日起至同年6 月30日止兩造間成立默示更新之租賃關係，伊已依約付清2 年租金，並實際租滿2 年，原告不得依系爭租約第8 條第4 款約定請求賠償2 個月租金；且系爭租約第8 條第4 款約定構成民法第247 條之1 第2 款及類推適用消費者保護法第12條第1 項規定，應屬無效；又伊未積欠租金、水電、管理費，亦未損壞任何設備，依系爭租約第3 條第2 款約定，原告應返還系爭押金，扣除原告已返還324,950 元，原告尚欠675,050 元，茲主張抵銷；否認原告支出系爭建物之變更設計費用，縱有支出亦係原告本於出租人之義務所應支出，不能由伊負擔；再原告係因營運不理想而終止一部房屋租賃，與伊提前終止系爭租約無關；另伊已付清自96年7 月1 日起至98年6 月30日止之租金，原告請求自98年6 月4 日起至98年6 月27日止相當於租金之損害，自屬無據；況原告於98年9 月30日寄交支票返還部分押金324,950 元，顯已明示拋棄向伊請求損害賠償，原告提起本訴，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告向原告承租系爭建物，兩造於96年5 月11日簽訂系爭租約，約定租賃期間自96年7 月1 日起至101 年6 月30日止，且經民間公證人公證，被告已付押金100 萬元，並有系爭契約、公證書等為證（見本院卷第6 至12頁）。
（二）兩造於97年6 月10日簽訂合約更正書，協調同意於97年7月1 日起至98年6 月30日止之租金調整為每月40萬元，並有合約更正書為證（見本院卷第15頁）。
（三）被告於98年3 月4 日以左營新莊仔郵局第439 號存證信函寄送原告，其上記載「自98年6 月4 日終止租約」，被告已於98年6 月27日搬遷完畢，有上開存證信函、租賃物點交證明等為證（見本院卷第13、14、41頁）。
（四）原告於98年6 月26日與屋主簽訂終止一部房屋租賃契約書，提前終止系爭建物之租賃契約，並有上開契約書為證（見本院卷第22至24頁）。
（五）被告於租期中每年7 月簽發1 年份租金支票交付原告，每月1 日簽發1 張支票，原告已將98年6 月1 日之租金支票提示兌現，並有支票、收據等為證（見本院卷第36至40頁）。
（六）被告於98年7 月1 日以左營新莊仔郵局第1258號存證信函通知原告，請求返還押金100 萬元，原告於98年10月7 日簽發面額324,950 元之支票交付被告，業經被告提示兌現，並有上開存證信函、支票、存款對帳單為證（見本院卷第42至44 、65 頁）。
（七）被告曾以系爭租約之公證書為執行名義，於押金100 萬元之範圍內，聲請強制執行原告之財產，由本院以98年度司執字第118633號受理，於98年12月21日駁回被告強制執行之聲請，有本院執行命令、民事裁定等為證（見本院卷第18至21、47、48頁），並經本院依職權調取上開執行卷，核閱無誤。
（八）被告另對原告提起返還押金100 萬元之訴訟，現由本院高雄簡易庭以98年度雄簡字第484 號審理中。
四、兩造所爭執之事項：㈠原告依系爭租約第8 條第4 款約定，請求被告賠償提前終止租約之損害，有無理由？㈡原告得請求被告賠償之金額為若干？被告請求酌減違約金，有無理由？㈢被告主張抵銷675,050 元，有無理由？本院敘述判斷意見如下：
（一）按系爭租約第8 條第4 款約定：「乙方（即被告）於租期內欲終止租約時，兩年內應賠償兩個月租金給於甲方（即原告），兩年後則免賠償。」查兩造租約自96年7 月1 日起租，此為兩造所不爭執，並有系爭租約為證（見本院卷第8 至12頁），則依上開約定，被告提前終止租約日期若為98年6 月30日之前，即應依約賠償2 個月租金80萬元，若為98年6 月30日之後，即免賠償責任。
（二）原告主張被告於98年6 月4 日提前終止租約，並未租滿2年，固提出被告於98年3 月4 日寄發之左營新莊仔郵局第
439 號存證信函為證（見本院卷第13頁），然被告辯稱：之前曾多次向原告副總經理林政達表示將於98年6 月30日終止租約，為遵守租約約定，故另以存證信函提前通知，並非表示自98年6 月4 日終止租約之意等語。經查，被告於97年6 月10日，已將97年7 月1 日至98年6 月30日之租金，以每月1 日為發票日，共計簽發12張支票，交付原告收執，並均經原告提示兌現，此為原告所不爭執，並有收據影本1 紙為證（見本院卷第40頁），可知被告已付清至98年6 月30日止之租金，倘若被告終止租約日期為98年6月4 日，雖可減少支出自98年6 月5 日起至同年6 月30日止之租金共計346,667 元，然卻須依約賠償2 個月租金80萬元，反而受有453,333 元之損害，難認被告會選擇於98年6 月4 日即終止租約，且被告於98年7 月1 日寄送原告之左營新莊仔郵局第1258號存證信函（見本院卷第16頁），並未提及返還溢付租金之事，僅論及返還系爭押金之事，可認被告並非表示自98年6 月4 日終止租約，參以原告於被告請求返還系爭押金後，將系爭押金100 萬元扣除賠償屋主33萬元、代書費2,500 元、裝潢費342,550 元後，於98年10月7 日簽發面額324,950 元之支票交付被告，亦為原告所不爭執，並有支票影本1 紙為證（見本院卷第44頁），倘若原告亦認被告終止租約日期為98年6 月4 日，應會另外扣除未租滿2 年之賠償金80萬元，豈會反而簽發面額324,950 元之支票交付被告提示兌現，另證人乙○○即居間媒介兩造簽訂租約之仲介人員於本院到庭時證稱：「當時被告有告訴我，他們這個點打算收起來了，並且已與原告協商好了，但是有押金要沒收的問題，所以我就去找林副總協談看看，看大家能不能各退一步，當時林副總說我不能代表被告，所以我就請被告的總經理過來，二造協商的結果要沒收1 個月的租金」、「（問：當時是否有協議，二造租賃契約何時終止的問題？）沒有，只有談到押租金沒收的問題」、「因為頭先要租房子的時候，我是帶被告去找林副總的，所以我認為後面如何處理系爭房屋的問題，也是去找林副總」、「（問：為何當初協議好又沒有簽協議書？）不知道，我只知道一直遞不進去，且林副總人在臺北」等語（見本院卷第151 、152 頁），可知系爭租約之簽訂係由原告副總經理林政達負責，被告終止租約問題亦由林政達與被告協商，雖然最後兩造未達成協議，然協商過程均僅論及系爭押金是否沒收及沒收金額之問題，並未論及未租滿2 年賠償80萬元之問題，堪認被告所稱已多次向原告副總經理林政達表示將於98年6 月30日終止租約，存證信函所載只是提前3 個月通知之意，並非表示自98年6 月4 日終止租約之意等語屬實，且此情為原告所知悉，兩造租約應於98年6 月30日終止，而非於98年
6 月4 日終止，被告已租滿2 年，原告依系爭租約第8 條第4 款約定，請求被告賠償2 個月租金，即屬無據。
（三）至原告主張被告於另案98年度雄簡字第484 號審理中對於「原告於98年3 月4 日以新莊仔郵局第439 號存證信函通知被告自98年6 月4 日終止系爭租約」此點，同意列為不爭執事項，且被告於本院審理中亦自認系爭租約於98年6月4 日終止，被告不得再為相反主張云云，然上開不爭執事項僅係就存證信函所載文字為確認，並非被告主張系爭租約終止日期為98年6 月4 日，且被告於本院審理中亦主張系爭租約終止日期為98年6 月30日，若本院認定終止日期為98年6 月4 日，則備位主張兩造自98年6 月5 日起至同年6 月30日止有默示更新租賃關係存在（見本院卷第17
0 、171 頁），是原告上開主張，洵為足採。
五、綜上所述，兩造租約應於98年6 月30日終止，而非於98年6月4 日終止，被告已租滿2 年，從而，原告依系爭租約第8條第4 款約定，請求被告賠償損害，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 15 日
民事第五庭法 官 秦慧君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 11 月 15 日
書記官 胡美儀┌────────────────────────────────────────────┐│附表： │├──┬────────┬─────┬──────────────────────────┤│編號│ 項 目 │ 金額 │ 備 註 ││ │ │（新臺幣）│ │├──┼────────┼─────┼──────────────────────────┤│ 1 │相當於租金之損害│306,667元 │被告於98年6 月4 日終止租約，遲至98年6 月27日始完成搬││ │ │ │遷，被告於租約終止後已為無權占有，原告得請求自98年6 ││ │ │ │月5 日起至98年6 月27日止相當於租金之損害306,667 元（││ │ │ │計算式：每月租金40萬元÷30日×23日＝306,667 元）。 │├──┼────────┼─────┼──────────────────────────┤│ 2 │終止一部租賃，賠│33萬元 │原告於96年5 月7 日向訴外人張壽坤、張章平、張吉利、謝││ │償原出租人張壽坤│ │坤達、張有忠及張登琦6 人，承租系爭建物及高雄市鼓山區││ │等6 人 │ │明誠三路463 號建物，後將系爭建物轉租被告，因可歸責於││ │ │ │被告提前終止租約，原告為減少損失，遂於98年6 月26日與││ │ │ │張壽坤等6 人簽訂終止一部房屋租賃契約書，並依該契約書││ │ │ │第2 條約定，賠償張壽坤等6 人33萬元。 │├──┼────────┼─────┼──────────────────────────┤│ 3 │變更設計之施工費│342,550元 │被告承租時，為符合被告之需求，致使原告損失變更設計之││ │用 │ │施工費用。 │├──┼────────┼─────┼──────────────────────────┤│ 4 │轉租收益損失 │187萬元 │倘若被告未提前終止租約，原告至少可收取之轉租收益為18││ │ │ │7 萬元（計算式：自98年6 月1 日起至99年6 月30日止，共││ │ │ │13個月，每月轉租收益7 萬元，計91萬元，自99年7 月1 日││ │ │ │起至101 年6 月30日止，共24個月，每月轉租收益4 萬元，││ │ │ │計96萬元，91萬元＋96萬元＝187萬元）。 │├──┴────────┴─────┴──────────────────────────┤│合計：2,849,217元 │└────────────────────────────────────────────┘