臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第704號原 告 丁○○被 告 己○○被 告 乙○○前列二人共同訴訟代理人 張永昌律師當事人間請遷讓房屋等事件，本院民國99年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地上建號5871即門牌號碼高雄市○○區○○○○路○○號建物房屋遷讓交還原告，並應給付原告自民國九十八年十月十五日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣叁萬貳仟貳佰肆拾肆元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾捌萬元供擔保後得假執行；被告於以新台幣壹佰柒肆萬元為原告反供擔保後得免為假執行。
事實與理由
一、原告主張：原告向訴外人辛○○購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上建號5871即門牌號碼高雄市○○區○○○○路○○號建物（下稱系爭房地），並於民國98年10月15日為所有權移轉登記。惟雙方簽立買賣契約時，辛○○即告知原告系爭房屋前遭被告己○○作為神壇使用，並由被告乙○○、丙○○為己○○輔助占有。被告等人無權占用系爭房地拒不遷讓，且無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害。系爭房屋98年度課稅現值為新臺幣（下同）173 萬6,100 元，系爭房屋所坐落前開土地於96年度申報地價為每平方公尺1 萬0,886 元，依此計算，被告等人每月應返還相當於租金之不當得利為32 ,244 元【計算式：173 萬6,100 元＋（195.96平方公尺×1 萬0,886 元X10%÷12）=32,244 元】。為此，爰依據民法第767 條、民法第
179 條或第184 條第1 項前段、第185 條等規定，提起本訴等語。並聲明：㈠被告己○○等人應將系爭房屋遷讓返還予原告；並自98年10月15日起至返還前項房地之日止，按月連帶給付原告3萬2,244元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地均由被告己○○於95年6 月23日以市價2,900 萬元向訴外人即原所有人王吳麗慧所購買，並以借名方式登記予訴外人辛○○名下，雖以辛○○名義向銀行貸款2,400 萬元，惟該貸款均由己○○給付，並系爭房地所有權狀均由己○○所持有。因己○○需長期巡迴各地弘法，乃將系爭房屋交由被告乙○○、丙○○直接管理。辛○○意圖獲利，與知悉前情原告共同策劃，以調解方式，將現值高達3,
300 萬元之系爭房地，以顯不合理低價2,530 萬元予以交易，被告己○○不予承認辛○○前開無權處分，原告既非善意受讓人，自未取得系爭房地之所有權等語，資為抗辯。並均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告為系爭房地登記名義所有權人。
㈡被告己○○、乙○○未經系爭房地登記所有權人原告同意，占有使用系爭房地。
㈢如認被告等人確無權占用系爭房地，對原告主張其受有相當
於租金之損害，請求自98年10月15日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告3 萬2,244元一情，無意見。
四、本件之爭點：㈠系爭房地之真正所有權人為何人？（即為被告等人占有使用
系爭地有無正當權源及原告得否請求被告等人遷讓返還系爭房地，並請求賠償相當於租金之損害。）㈡承前原告請求被告等人賠償相當於租金之損害，其數額為若
干適當？
五、本件原告是否取得所有權？
（一）、系爭房地係登記於訴外人辛○○名下，而後移轉登記於
原告名下，此有土地及建物謄本在卷可稽，並以該房地向華南商業銀行設定最高限額抵押權1560萬元，故原告現為系爭房地之登記名義人乃可認定。
（二）、本件系爭房地縱係被告己○○以戊○○名義向原所有權
人王吳麗慧訂購，但其以辛○○名義登記為所有權，並向銀行辦理抵押貸款2400萬元，購買房地之頭期款及銀行貸款本金利息之償還均係被告己○○所支付，但其既以辛○○名義登記為房地之所有權人，則辛○○對該房地即有使用收益處分之權，被告己○○最多只能依其與辛○○內部之借名契約請求辛○○返還該房地，並不能持之對抗第三人，更何況本件又以辛○○之名義向銀行貸款2400萬元，被告己○○於98年8 月之後即未再繳交本息，致辛○○及其報保證人庚○○之財產遭銀行假扣押，則辛○○本於所有權人之地位，自有權處分系爭房地。若被告己○○確僅係向辛○○借名登記，其為擔保其債權自得在系爭房地上設定抵押權等權利以資保障，自不得一方面將系爭房地登記於辛○○名義，並以辛○○名義辦理貸款，另一方面卻主張辛○○無權處分。
（三）、系爭房地王吳麗慧出售價格為2900萬元，登記為辛○○
名下並由辛○○貸款2400萬元，其餘500 萬元中有200萬元究係辛○○入股己○○公司之200 萬元股款轉作頭期款或係由己○○單獨給付，均不影響系爭房地登記於辛○○並以其名義貸款之事實，雖95年10月至98年5 月間2400萬元之貸款本息均係己○○繳納直至98年6 月未再繳交本息，但因系爭房地乃己○○在使用，則由己○○負責繳交本息貼補租金亦非與常情不符，尚不能只因頭期款300 萬元或500 萬元及本息由己○○繳納即認為係借名契約。更何況於己○○未繳交本息後，辛○○及保證人庚○○之財產均被銀行假扣押，己○○又無力處理，且曾向二人表示房地是辛○○的，請辛○○自己賣掉，此業據該二人到庭証述明確（見卷第110 、118 頁），並且向庚○○表示說房子如果賣了他就會搬走（卷
119 頁），也曾和仲介洽談搬遷費二、三次以上，金額大約40萬元，被告己○○也有說好，此亦據仲介之證人甲○○到庭証述明確（見卷116 頁）。因此系爭房地從一開始若係被告己○○所購買則其以自己名義為所有權人，亦未為任何擔保動作，卻登記為辛○○名義並以之為貸款，其使用系爭房地自應繳納本息以為租金對價，而於本息未能繳納已傷及辛○○及保證人庚○○時，又置之不理，表示由渠等自行處理，卻又於辛○○處理後拒不搬遷反而主張無權處理。
（四）、原告於買受系爭房地時，該系爭房地係遭人放置神像作
為宮廟之用，並非空屋，購買後尚須處理搬遷問題，因此在房屋交易市場上屬具有嫌惡狀況之房屋，又房屋之市場價格起伏，於97年98年間因遭金融風暴房地普遍跌價，而景氣轉好時房地又普遍上揚，自不能以此論彼，認為本件房地係賤售，且若被告己○○認為係賤售何不自行尋找買主買回，不但可以解決辛○○之貸款更可使自己已經給付之500 萬元頭期款和繳交之本息回收或減少損害，其捨此不為，而於事後主張賤售無權處分，其是否因房地上漲心有未甘，或藉機不搬而提高搬遷費用雖無法確定，但終究無法以現在房地之價格而認當時出售之價格過低而即為原告購買系爭房地為惡意之認定。更何況原告於購買此房地係以2530萬元成交，其為辛○○代償2400萬元之本金和未繳之利息，而且其亦向銀行設定最高限額1650萬元，並支付仲介費用及各項過戶稅費，原告並非以無對價或以顯不相當之對價而取得系爭房地，其信賴該房地為辛○○所有，並支出相當之對價而購買系爭房地，實無謂原告為惡意之餘地。
（五）、本件原告取得系爭房地已支付2530萬元之相當對價已如
前述，雖其辦理過戶時，因辛○○無權狀而最後以調解之方式辦理移轉登記，但不論權狀為何人取得保管，終究係辛○○交予己○○，其所有權人仍為辛○○，權狀不過是權利之證明文件，辛○○既已將該系爭房地出賣予原告其自應負交付房地並辦理過戶登記之義務，辛○○與被告己○○就權狀保管占有之爭執，與辛○○應負之出賣人義務無關，更何況當時辛○○並未告訴原告權狀在己○○手中，也告訴原告交屋後被告己○○及乙○○會搬走，因為辛○○會給他們一筆搬遷費他們有答應要搬走，而於辛○○無法提出權狀辦理過戶時，原告很生氣，要求辛○○應加倍返還訂金，但因辛○○已將訂金拿去償還銀行利息，所以就請求調解，調解成立把房屋過戶給原告，占用之問題由原告解決，而在房地過戶後辛○○才告訴原告己○○主張房地是他的這件事，此均經證人辛○○到庭証述明確（見卷第112 、113 頁）。原告於買受系爭房地時並不知悉辛○○與己○○內部之關係，實難謂其有何惡意。
（六）、本件房地登記為辛○○名義並以辛○○貸款2400萬元，
其以2530萬元之價格出售予原告並移轉過戶登記予原告，辛○○為房地所有權人，乃屬有權處分，縱認辛○○與被告己○○間為借名關係但此乃屬該二人間之內部關係，尚不得對抗第3 人，更何況本件原告取得系爭房地業已支付相當對價，並屬善意依土地法第43條規定，亦應取得系爭房地之所有權。而被告二人與原告間並無任何占有之權源，乃屬無權占有，從而原告本於民法第76
7 條之規定請求被告遷讓系爭房屋為有理由，應予准許。
六、被告二人既屬無權占有，其無法律上原因而受有利益，致原告無法利用系爭房屋受有相當於租金之損害，而其相當於租金之損害為32,244元【173 萬6100元＋（196.96平方公尺×
1 萬0886×10％÷12）＝32,244元】此金額為兩造所不爭執，被告二人共同無權占有侵害原告之所有權，從而原告本於民法第179 條及第184 、185 條主張被告應98年10月15日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告3 萬2244元為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告聲明願反供擔保請准免予假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之。
八、本件事証已明，兩造其餘攻擊防禦方法對結論不生影響，爰不贅述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第四庭法 官 陳樹村正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 8 月 3 日
書記官 葉姿敏