臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第708號原 告 陳光志
王淳盈共 同訴訟代理人 鄭瑞崙律師被 告 袁興凱
袁興業共 同訴訟代理人 陳忠勝律師
袁名德當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國99年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及及自民國九十九年一月十五日起至清償日止，按日給付違約金新臺幣壹仟肆佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告主張：被告透過雄信不動產仲介經紀有限公司（下稱雄信公司）向原告購買坐落高雄市○○區○○○段第2484地號土地，面積268 平方公尺所有權全部，及其上19653 建號，即門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○○ 號4 層樓房房屋（下稱系爭建物），兩造並於民國98年12月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金新臺幣（下同）28,800,000元，付款方式分5 期給付，並約定於系爭建物所有權移轉完成辦理交屋，同時給付尾款2,800,000 元。原告已於99年1 月7 日將系爭建物所有權移轉登記後點交予被告，被告依約應先給付尾款1,400,000 元，另加計買賣協商期間原告代繳之原抵押貸款203,850 元，合計1,603,850 元，然被告僅給付現金1,000,000 元，餘額603,850 元，被告則交付由訴外人袁名德簽發票號：ABR0000000號，發票日99年1 月14日，付款人為大眾商業銀行博愛分行，票面金額603,850 元之支票1 紙支付，惟經提示遭到退票，故被告2 人總計尚欠原告2 人2,003,850 元尾款（下稱系爭尾款）。然被告卻以系爭建物1 樓承租人即訴外人森淞實業有限公司（下稱森淞公司，負責人為劉人鳳）不願協助辦理更換租約為由，拒付系爭尾款。原告向被告說明依民法第425 條買賣不破租賃之規定，森淞公司之租賃契約對於被告仍繼續存在，無須另立租賃契約，惟被告仍據此主張同時履行抗辯權而拒絕給付。又系爭契約第8 條約定，買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按買賣總價千分之一之懲罰性質違約金，原告已於99年1 月7 日移轉所有權登記並完成交屋，被告自應同時給付系爭尾款，然被告卻未給付，自同年月15日起應負擔遲延責任，原告自得請求依系爭契約第8 條約定買賣總價28,800,000元之千分之一計算，請求被告按日給付28,800元之違約金。爰為聲明：㈠被告應連帶給付原告2,003,850元。㈡被告應自99年1 月15日起，至清償日止，按每日28,800元計，連帶給付違約金予原告。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造固簽立系爭契約。但訂約時，原告並未告知有部分建物係屬違建，且向被告謊稱租期僅有1 年，嗣後被告發現原告竟將全棟1 樓至4 樓建物分別出租予不同之第三人，且部分租約長達3 年。且系爭建物1 樓承租戶森淞公司與原告間，因森淞公司主張原告故意不告知部分建物是違建，致森淞公司投下鉅資裝潢及安裝冰庫，竟接獲告知系爭建物1 樓有3 分之1 係屬違建，拆除大隊將擇日拆除，致森淞公司有可能蒙受損失，而要求原告賠償損害並提告，被告因此即要求原告在系爭契約書上補行記載：「ＰＳ：賣方與承租戶若有糾紛，與買方無關賣方應自行負責，協調處理並交屋。」等語，然而原告所提出的契約書上，此部分之記載卻遭塗改刪除。原告不依履行，反而拒絕與森淞公司協商，致無法完成1 樓之點交程序及交付已收租金等，嗣後又主張租約已由被告承受，被告亦曾向消費者保護官投訴，然仍未獲原告置理。被告遂暫時保留部分買賣尾款，並以存證信函通知原告，待原告妥善處理與森淞公司之租賃糾紛完成系爭房屋一樓部分點交程序後，再行支付，而系爭建物迄今未完成點交，原告亦未交付系爭建物及土地所有權狀，從而被告行使同時履行抗辯權，保留尾款，自無任何違約而言。被告自得以物之瑕疵擔保責任、權利瑕疵擔保責任之規定，於交付無瑕疵之買賣標的物予被告之前，有拒絕給付尾款之權利，而依據交款備忘錄所示，被告僅積欠1,400,000 元之尾款，故原告本件請求給付2,003,850 元及違約金，顯屬無稽。又原告隱瞞系爭建物地下室已遭填平之情，此與權狀記載系爭建物地下室面積21.73 平方公尺乙節不符，故其可主張減少買賣1,191,342 元價金等語抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回、㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執、不爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈兩造於98年12月11日就系爭建物訂立系爭契約，並已於99年
1 月7 日辦妥系爭建物之所有權移轉登記予被告，惟系爭土地及建物所有權狀仍由原告持有。
⒉兩造原約定應給付之尾款為2,800,000元。
⒊被告二人之父袁名德於99年1 月14日所開立，發票日為99年
1 月14日，大眾商業銀行博愛分行為付款人，票號：ABR0000000號支票，金額60萬3850元之支票，經原告方面遵期提示後，經以發票人簽章不符遭到退票。
㈡爭執事項：
⒈系爭建物1 樓至4 樓（4 樓屬增建部分）是否已全部點交，
原告請求被告給付系爭尾款是否有理由？⒉系爭建物1 樓有3 分之1 面積之違章建築，已產生被拆除之
危險，是否屬原告應負擔之物之瑕疵擔保責任？又森淞公司主張租賃標的物瑕疵賠償責任是否應由原告負權利瑕疵擔保之責任？被告得否據此主張尾款與交付無瑕疵之物之同時履行抗辯權？⒊如被告應負擔本件尾款給付義務，則被告是否應連帶給付？⒋又被告應給付之尾款金額為何？其抗辯因地下室面積有短缺
，應減少買賣價金，是否有理？
四、本院判斷如下：㈠系爭建物1 樓至4 樓（4 樓屬增建部分）是否已全部點交？
亦即原告請求被告給付系爭尾款是否有理由？⒈原告主張其已於99年1 月7 日將系爭建物所有權移轉登記予
被告，並已完成點交程序，是被告應依系爭契約給付買賣價金等語，然被告否認系爭建物已點交完畢，則本院應審究原告是否已點交系爭建物完畢。
⒉被告主張依兩造簽定之系爭契約附註欄，原告負有先將系爭
建物1 樓，其與劉人鳳訂定之租賃契約解除後，再將系爭建物1 樓騰空交屋之義務云云。然觀之系爭契約附註欄，其上記載：「ＰＳ：賣方（指原告）與承租戶若有糾紛，與買方（指被告）無關，賣方應自行負責，協調處理並交屋」等語（見本院卷第49頁）。雖原告提出之系爭契約書（見本院卷第11頁），其上並無記載上開附註欄部分，然原告陳光志確有在被告提出之系爭契約附註欄下方簽名、按奈指印及書寫日期等情，為原告陳光志所坦認，足見原告陳光志應有同意上述附註欄之內容，先予敘明。
⒊雖被告主張上開附註欄之內容係為取代系爭契約第14條之約
定云云，然此為原告所否認，原告主張上述附註欄僅係補充系爭契約性質，亦即系爭契約第14條並無作廢仍有效力等語。惟查，依系爭契約第15條，其上記載：「甲乙雙方原於98.11.22所訂之契約書、聲明作廢」等語，倘原告陳光志於98年12月12日簽定附註欄斯時，確有同意以附註欄取代系爭契約第14條，為何渠等不在附註欄上清楚註記系爭契約第14條之約定作廢等語？是此，被告主張系爭契約附註欄係取代第14條約定云云，是否為真，尚有可疑。況觀之附註欄內容，亦未明確記載原告有同意將終止與劉人鳳關於系爭建物1 樓之租賃契約，並將系爭建物1 樓騰空交付予被告等內容，若如被告所主張，因其知悉原告與劉人鳳間有租賃糾紛，始要求原告陳光志簽寫上開附註欄等語為真，則被告為確保自身之權益，應會在系爭契約內記載清楚關於系爭建物1 樓部分，原告負有「騰空交屋」及「終止與承租戶租賃契約」之義務，豈會僅記載承租戶與原告之租賃糾紛與其無涉等語。從而，被告以原告未與劉人鳳終止租賃契約，且未將系爭建物
1 樓騰空交付為由，認原告尚未完成點交程序，拒絕給付尾款，並無理由。
㈡被告主張被告有故意不告知系爭建物1 樓有3 分之1 面積之
違章建築；另故意隱匿系爭建物1 樓租期為3 年及系爭建物
4 樓B5亦有未完成點交等情，原告應負擔之物之瑕疵擔保責任，而拒絕給付系爭尾款，是否有理？亦即被告得否據此主張尾款與交付無瑕疵之物之同時履行抗辯權？⒈被告主張簽定系爭契約時，原告並未告知系爭建物有部分建
物係屬違建、地下室已填平等情，且向其謊稱系爭建物之租期僅有1 年云云。然查：
⑴兩造於98年12月11日簽定系爭契約，而系爭契約第14條明確
約定：「現有壹樓至肆樓之租約期限為以下：壹樓租期為參年，第貳層至第四層約半年至壹年不等，全部由賣方依現狀交屋。全部由買方概括承受，自行處理」等語，承上所述，系爭契約第14條內容，兩造並未聲明作廢，足見該條內容對兩造仍有效力，既然系爭契約第14條已載明系爭建物1 樓之租期為3 年，且被告斯時亦有同意願意承受原告與承租人間之租賃契約，則被告主張伊不知道系爭建物1 樓之租期為3年云云，要難採信。
⑵至被告主張簽定系爭契約時，原告並未告知系爭建物1 樓有
部分建物係屬違建云云。依原告提出之不動產標的現況說明書（見本院卷第146 頁），其上有被告之簽名，況被告不否認上開說明書之真正，僅抗辯系爭說明書係原告於99年1 月14日交屋後始向其等提出，並非在簽定系爭契約時即提出云云。惟查，上開說明書記載填表日期為98年10月4 日，然關於第18項是否有租賃情形一欄，其上記載租期自101 年10月30日止，租金28,000元/ 月，而兩造均不否認上開租賃係指劉人鳳向原告承租系爭建物1 樓部分，依劉人鳳提出之房屋租賃契約書（見本院卷第187-188 頁），劉人鳳係於98年10月15日始與原告簽定租賃契約，約定租期為自98年11月1日起至101 年10月31日止，租金每月28,000元，既然原告係於98年10月15日始與劉人鳳就系爭建物1 樓部分簽定租賃契約，則原告當不可能在98年10月4 日，即可在上述現況說明書中載明系爭建物租賃情況，足見上開現況說明書記載之日期，應係誤載。縱上開現況說明書記載之日期有誤，然亦無法遽認原告遲至99年1 月14日即系爭建物辦理移轉登記完畢後始交予被告核閱，核先敘明。
⑶依證人陳光隆及葉翔竹即雄信房屋仲介人員均到庭證稱上述
現況說明書渠等在簽定系爭契約時，即交付予被告審閱，且當時被告曾至現場看屋，渠等亦有告知系爭建物有部分違建及地下室已填平等情，證人陳光隆證稱：「（你在仲介的過程中有無告訴買方本件買賣標的物有違建的存在？）有，因系爭建物1 到2 樓是有辦保存登記，3 到4 樓未登記保存，當時我有告知且經過買方及買方兩個兒子簽名確認過」、「（請庭上提示現況說明書，請問現況說明書是何時簽的？）就是打合約的那天，日期忘記了」等語；證人葉翔竹證稱：「（你有帶被告去看屋嗎？）有，我帶袁名德及其兒子（即被告）有去看屋」、「（你有無告知被告1 樓有租約存在？）當時都有告知」、「當時告知被告1 樓租約是幾年？）3年」、「（其他2 、3 、4 樓都有告知嗎？）都有告知，帶看時就可以看出該屋子整層都有出租，而且我也有告知買方即被告」、「（帶買主即被告看房子時，有無告知本件有違章的存在？）有。當時到現場看時都有告知房子的現況，例如騎樓部分是違建，也有告知地下室填起來」、「（通常在居中仲介時，一般現況說明書是何時簽？）是在簽約當時」等語（見本院卷第102 至114 頁）。衡之陳光隆及葉翔竹係仲介兩造購買系爭建物之仲介人員，渠等依相關規定（詳如後述），本應負有據實報告及妥為媒介及調查系爭建物之義務，佐以，陳光隆及葉翔竹對於本案應無任何利害關係，則陳光隆及葉翔竹當無刻意迴護任何一方，或甘冒涉犯偽證重罪之動機，益堪認其等證述應為可採。參以，系爭建物售價高達2,880 萬元，況被告亦不否認曾至現場看屋，且被告為保障自身之權益，理當會要求原告提供系爭建物現況說明書，確認系爭建物之屋況與仲介人員與原告所述之情況完全相符下，其始同意購買如此高價之系爭建物。況系爭建物是否有違建、地下室是否有填平或有無出租予他人等情，均可由系爭建物之外觀及內部裝潢輕易判斷，從而，被告主張原告係將系爭建物移轉登記後，始交付現況說明書，其至斯時始知悉系爭建物有違建、地下室已填平及系爭建物1樓租賃契約期限為3 年云云，並非實情，要難採信。
⑷按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業
務，不動產經紀業管理條例第4 條第5 款定有明文。另稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 、567 條分別定有明文，是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負有據實報告及妥為媒介及調查之義務，此亦有最高法院84年台上字第1064號判決可資參照。另由該判決意旨可知，仲介業者應審酌相關文件之真偽，而不動產狀況說明書，自屬買賣交易所應付之重要文件，因此，仲介業者有調查不動產狀況說明書所列各狀況之義務，該義務，應認為是仲介業者之主給付義務，違反者，消費者得依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業者依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶責任，既然仲介業者有調查不動產屋況之義務，且依法有賠償責任，況系爭建物是否有違建等情，均可從外觀上輕易判斷，則系爭建物之仲介人員不可能有故意隱匿系爭建物屋況之情。又查，本件被告從未主張上述不動產狀況說明書關於屋況內容部分，仲介人員有記載錯誤之情，益徵上述不動產狀況說明書之內容，應為真正。綜上所述，既然仲介人員依法有據實填寫不動產狀況說明書，且被告確曾與原告和仲介人員共同至現場看屋確認系爭建物之屋況，並在上述不動產狀況說明書上簽名，堪認被告在簽定系爭契約時，應已閱覽過前開不動產狀況說明書，確認無誤後始簽名，是此，被告主張系爭說明書係原告於99年1 月14日交屋後，始向其等提出云云，應非實在。
⒉被告另主張系爭建物4 樓B5有未完成點交云云，然原告對於
被告有交付其系爭建物4 樓B5押租金乙節，並不否認，復有點交清單附卷可參（見本院卷第180 頁），此部分事實，應可認定。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；另按地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第425 條第1 項及同法第941 條分別訂有明文，承上所述，被告簽定系爭契約當時，即知悉系爭建物4 樓B5訂有租約，且同意承受，況依民法第425 條之規定，被告本應繼受原告與承租人之租賃契約關係，而依民法第941 條之規定，原告就系爭建物4 樓B5部分，為間接占有人，是原告就系爭建物4 樓B5部分，其僅需有完成移轉其間接占有人身分之舉，即屬完成交付之行為，是此，既然原告已交付系爭建物4 樓B5押租金予被告，應可認原告有完成點交之意思與行為，從而，被告以原告未完成系爭建物4樓B5部分點成程序，拒絕付款，亦無理由。再者，租賃契約非要式或要物契約，是原告有無交付系爭建物4 樓B5之鑰匙或租約予被告之舉，均無礙被告已依法繼受成為出租人，從而，被告以原告尚未交付系爭建物4 樓B5租賃契約或鑰匙等情，主張原告尚未完成點交系爭建物4 樓B5點交程序，亦無理由。
⒊綜上，依被告所提事證，無從認為原告有故意隱匿系爭建物
1 樓有3 分之1 面積之違章、系爭建物1 樓租期為3 年及地下室已填平等情，既然被告購買系爭建物時，即知系爭建物有違建，而違建本即有遭拆除之危險，此為被告所明知，不能認為係瑕疵，自不能僅以系爭建物1 樓部分有違建恐遭拆除，認為即屬民法所稱之瑕疵或不完全給付。是被告以上開為由，認系爭建物有瑕疵或主張原告未完成交屋等情，均無理由，是此，被告拒絕給付系爭房屋尾款，並無理由。至其另主張因系爭建物地下室已遭填平，應減少價金1,191,342元云云云云，亦無理由。
㈢如被告應負擔本件尾款給付義務，則被告是否應連帶給付？
按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民法第272 條定有明文。經查，系爭契約被告雖均為買方，然兩造並未約定被告對於系爭建物之價款部分，應負連帶給付責任，亦無其他法定連帶債務之依據。從而，原告依據買賣契約請求被告負擔連帶清償責任，為無理由。
㈣又被告應給付之尾款金額為何？其抗辯因地下室面積有短缺
，應減少買賣價金，是否有理？⒈原告主張被告積欠系爭尾款2,003,850 元乙節，為被告所否
認，並抗辯尾款僅剩1,400,000 元，是本件應審究被告究積欠尾款金額為何。
⒉依被告提出之交款備忘錄（見本院卷第50頁），其上確實記
載被告於99年1 月14日交付1,400,000 元，且有原告陳光志簽名，而原告陳光志並不否認上開簽名為其所親簽，若99年
1 月14日當日被告確實未給付1,400,000 元，亦即當日被告交付之現金有短缺之情，為何原告不在上述備忘錄中註記？且原告對被告於99年1 月14日究交付多少現金乙節，前後供述不一，其於本院審理時供稱被告99年1 月14日交付796,15
0 元現金（見本院卷第35頁），復改稱被告於99年10月14日交付100 萬元現金等語（見本院卷第67頁背面）。綜上，原告對被告於99年1 月14日交付現金之金額為何，此一重要事項，前後供述矛盾，參以原告陳光志確實在上述備忘錄上記載收取99年1 月14日收取被告交付之價款1,400,000 元等內容，是原告主張被告於99年1 月14日並無交付1,400,000 元等語，是否為真，實有可疑。
⒊雖原告提出被告訴訟代理人袁名德簽發之支票（票號：ABR0
000000號、金額為603,850 元）及退票理由單，證明被告確實另有積欠603,850 元，惟兩造均不否認依系爭契約，被告應給付之尾款為2,800,000 元，而本件無論依原告或被告之主張，被告確尚有積欠貨款，金額或為原告主張之2,003,85
0 元或被告主張1,400,000 元，既然被告確實尚積欠被告高達百萬餘元之貨款，則其交付上開支票作為尾款之擔保，與常情無違，是此，尚難僅因上述支票未獲提示，即認被告主張上述支票僅係擔保剩餘之1,400,000 元貨款等語，並非實情。
⒋又證人陳光隆於本院審理時證稱：「‧‧‧當時我在契約書
上寫茲收到新台幣140 萬元整，當我寫完金額後，買方即被告卻表示他公司現在沒有那麼現金，皮包內只有100 萬元現金，買方即被告表示先支付100 萬元的現金，另開壹張40萬元的支票，再加上某次付款1,600 萬元，餘款尚有203,850元，加上40萬元支票，總共603,850 元及100 萬元的現金‧‧‧」等語（見本院卷第102 頁）。依陳光隆之證詞，上開交款備忘錄係由其填載，衡情，陳光隆身為專業之房屋仲介人員，且工作經驗長達20餘年，其理當會詳實記載買方交付價款之確實金額及給付之方式，以確保買賣雙方之權益，況依系爭契約兩造當時約定被告應於原告辦理系爭建物移轉登記同時給付尾款280 萬元，既然原告已於99年1 月7 日將系爭建物移轉登記予被告，則被告應給付之尾款應為280 萬元，惟當時因兩造就原告是否完成點交一事，意見尚有歧異，兩造乃協議於99年1 月14日，被告先給付半數尾款即140 萬元。既然兩造當時對於系爭建物是否已完成點交一事，已有所爭執，且關於尾款部分又已明確約定先給付半數即140 萬元，衡情，在買賣雙方就系爭契約已有爭執之情況下，身為專業之仲介人員陳光隆更不可能在被告確實未交付140 萬元現金之情況下，恣意在上述備忘錄上記載被告已交付140 萬元等字句，或未在上開備忘錄上註記被告僅交付100 萬元現金，其餘款項係開立上述支票等字句。是此，陳光隆證述被告99年1 月14日僅交付現金100 萬元等語，應非實情。
⒌另證人葉翔竹於本院審理時證稱：「（提示本院卷第50頁交
款備忘錄，99年1 月14日被告交契約款項時，你有無在場？當時情形如何？）我有在場，但我沒有看到實際上被告交了多少錢，我只看到袁先生有帶100 萬元現金及開立2 張票，
1 張約20萬多，1 張是40萬」、「（你剛說有1筆20 幾萬及40萬的支票，究竟被告開立幾張支票？）我不確定有幾張支票，我只知道金額約60幾萬，支票有跳票」、「（請提示60幾萬元退票支票正本，這是否是袁先生所簽發的？）我記錯了，袁先生原先是開1 張5 萬元的佣金支票給我們公司，因袁先生當天本來就是要交現金給原告陳光志，所以我拿支票跟原告陳光志換5 萬元的現金，所以應該是1 張5 萬元，另
1 張60幾萬元支票」等語（見本院卷第111-113 頁）。觀之葉翔竹上開證詞，其對於被告99年1 月14日究開立幾張支票，金額為何等情，前後證詞不一，是其證詞，是否可採，尚有可疑，況依被告提出99 年1月18日其上有葉翔竹簽名之文件，其上記載：「‧‧‧因壹樓承租人聯絡不上，無法交屋換約，現由買方暫保留壹佰肆拾萬元‧‧‧」等語（見本院卷第65頁）。雖葉翔竹證述伊會在上開文件上簽名謹代表伊見證被告要拿這張文件給原告陳光志簽名之意云云（見本院卷第112 頁）。然觀之上述文件，葉翔竹在其簽名旁並未註記，其僅見證被告有要拿這張文件給原告陳光志簽名等字句，是其上開證詞，亦難採信。再者，若被告99年1 月14日確實僅有支付100 萬元現金，表示被告未給付之尾款應超過14
0 萬元，葉翔竹豈會簽署上開文件？益徵被告主張系爭尾款僅剩140 萬元等語，應可採信。
⒍綜上所述，原告主張被告99年1 月14日僅給付100 萬元，而
尚積欠系爭尾款2,003,850 元云云，不可採信。承上所述，原告已依約將系爭建物辦理移轉登記，且被告前開抗辯拒絕給付尾款之事由，均無理由，從而，原告依系爭契約，向被告請求1,400,000 元部分，自有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由。
㈤原告請求被告給付違約金，是否有理？若有，得請求之金額
為何？⒈末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。此觀民法第250 條第1 項及第252 條規定即明。至於約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。經查，依系爭契約第8 條第3 項之約定，被告若有遲延給付買賣價金之情事，每逾1 日應按買賣總價金千分之1計算違約金給付原告，本院審酌被告乃係因其認原告與系爭建物1 樓承租戶之租約有爭議而不願意支付尾款，其所持之理由雖屬無據，然如依上開違約金計算，將達週年利率百分之365 （計算式：0.001 ×365 （日）＝0.365 ），顯然過高，況被告已支付超過95﹪之價款，僅剩140 萬元尾款未付，故本件違約金應酌減至每日按買賣總價金十萬分之5 ，亦即違約金應酌減至每日按1,440 元計算較為合理（計算式：
28,800,000×0.00005 ＝1,440 ，元以下四捨五入）。至原告逾此部分違約金之請求，尚難准許。
⒉同上所述，兩造並未約定被告對於違約金部分，應負連帶賠
償責任，亦無其他法定連帶債務之依據。從而，原告依據系爭契約請求被告負擔連帶賠償責任，為無理由。
五、綜上所述，原告請求被告給付買賣價金尾款1,400,000 元，，及自98年10月4 日起至清償日止，按日給付違約金1,440元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定如主文第4 項所示之金額，分別予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，業因訴之駁回而失所依附，應併予駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 6 日
民事第一庭 法 官 張茹棻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 6 日
書 記 官 黃美秀