臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第916號原 告 甲○○訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師許泓琮律師被 告 乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院民國99年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自民國九十八年十一月二十五日起至返還坐落高雄市○○區○○段一七三四之二地號土地如附圖所示Ｂ部份（面積八點三七平方公尺）之土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟零陸拾參元。
原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：（一）坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）原為陳德振所有，陳德振於其上如附圖所示Ｂ部份（面積8.37平方公尺）興建門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○號之未辦保存登記鐵皮房屋使用（下稱系爭房屋），系爭土地後由被告乙○○於民國84年8 月25日向陳德振買受而取得所有權。陳德振嗣後已於86年8 月21日死亡，系爭房屋由其單獨繼承人即被告繼承。而被告所有之系爭土地因積欠其他債權人債務，經本院民事執行處查封拍賣後，由原告拍定取得所有權，並已於98年11月24日完成所有權移轉登記，爰依民法所有物返還請求權之規定，先位請求被告將如附圖所示Ｂ部份之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。（二）如法院審理之結果認為兩造成立民法第425 條之
1 規定之法定租貸權，則因兩造間就租金數額無法協議，請求由法院酌定租金額。原告請求按系爭土地之公告現值新台幣（下同）65,067，依年息10% 計算租金額，而請求被告自98年11月25日起至返還土地之日止，按月給付原告4,53 8元之租金，爰依民法第767 條第1 項前段、第425 條之1 第2項規定之法律關係提起本訴等語。（三）並先位聲明：被告應將系爭土地如附圖所示Ｂ部分之地上物拆除，並將所占用之土地返還原告；並願供擔保請求宣告假執行。如先位聲明無理由，則備位聲明：被告應自98年11月25日起至返還土地之日止，按月給付原告4,538 元。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、下列事實足認屬實：
１、原告主張系爭土地及房屋原均為陳德振所有，系爭房屋占用系爭土地如附圖所示Ｂ部份（面積8.37平方公尺），系爭土地陳德振於84年8 月25日出售予被告，系爭房屋則因陳德振於86年8 月21日死亡，而由其單獨繼承人即被告繼承取得系爭房屋之所有權，原告嗣後經由本院民事執行程序拍定取得系爭土地之所有權，並已於98年11月24日完成所有權移轉登記等事實，有系爭土地之登記謄本、異動索引、陳德振之繼承系統表及除戶謄本、被告戶籍謄本、系爭房屋之稅藉資料在卷可證，而系爭房屋確占用系爭土地如附圖所示Ｂ部份（面積8.37平方公尺），業經本院會同地政機關派員勘驗現場查明屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及高雄市政府地政處新興地政事務所測量後製作如附圖所示之複丈成果圖在卷可稽（卷第8 、22、43、55、59、
60、63頁以下），堪認屬實。
２、系爭土地之公告現值為每平方公尺65,067元，申報地價則為每平方公尺19,043.2元，有土地登記謄本在卷可稽（卷第10頁）。
五、本件所應審酌之事項：
（一）被告是否有拆除系爭地上物及返還土地之義務（兩造間是否成立民法第425 條之1 之法定租貸權，而使被告有合法占有使用權源）？
（二）兩造間若成立民法第425 條之1 之法定租貸權時，其租金額以若干為適當？
六、被告是否有拆除系爭地上物及返還土地之義務（兩造間是否成立民法第425 條之1 之法定租貸權，而使被告有合法占有使用權源）？按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」、「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425 條之1 定有明文。經查，系爭土地及房屋於原告98年11月24日取得所有權前之86年8 月21日即均為被告所有，業見前述，則依民法第425 條之1 第1 項之規定，被告既僅將系爭土地之所有權讓與原告（拍賣程序實務上之通說均認為係民法上之買賣行為），則兩造間自應成立該條所規定之法定租貸權。兩造間既成立法定租貸權，被告所有之系爭房屋占有使用系爭土地即有合法占有之權源，則原告先位請求被告拆除系爭地上物並返還占用土地，即無理由，應予駁回。
七、兩造間若成立民法第425 條之1 之法定租貸權時，其租金額以若干為適當？按「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425 條之1 第2 項定有明文，業見前述，而兩造間就租金數額既無法協議，則原告請求本院酌定租金數額，即應准許。次按，城市地方房屋租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10% 為限；租用基地，建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又依土地法施行法第25條之規定，所謂土地總價額係以法定地價為準，所謂建築物價額，係依該管市縣地政機關估定之價額；而法定地價，依土地法第148 條之規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，指地政機關公告之地價而言，平均地權條例第16條亦有規定。又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」，有最高法院68年度台上字第3071判例要旨可參。經查，上開法條係強制禁止規定，既已明文規定法定地價，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，則原告請求按系爭土地之公告現值65,067計算租金額，即屬無據，而系爭土地之申報地價為每平方公尺19,043.2元，業見前述。查系爭土地係位於高雄市○○區○○○路上，介於中華路與中山二路間，屬於三多商圈，步行約3 分鐘則可達捷運紅線三多商圈站，附近有大遠百百貨公司、新光三越百貨公司、SOGO百貨公司，並有苓洲國小、苓雅國中等學區，其工商業繁榮，交通及生活機能均相當便利，有原告提出之系爭土地周邊環境照片及電子地圖在卷可稽（卷第87頁以下），本院審酌系爭土地之上開地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值等情，認原告請求按年息10% 計算租金，尚屬過高，而應認以按年息8%計算，始屬相當及公允。則依上開標準計算，被告每月應給付原告之租金金額，應為1,063 元（計算式：申報地價19043.2 元×面積8.37平方公尺×年利率8 ％÷12＝1063元，元以下四捨五入）。原告之請求，於上開範圍內，應予准許，至逾上開金額之請求，則不應准許。
八、綜上所述，原告依民法第425 條之1 第2 項之法律關係，請求被告給付之租金金額，於得請求被告按月給付1,063 元部份，為有理由，應予准許，至原告其餘之請求及先位之請求，為無理由，應予駁回。
九、又原告就先位之訴陳明願供擔保，請求宣告假執行，因訴之駁回而失所依附，不應准許，應併予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 9 月 10 日
民事第四庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 10 日
書記官 黃琬婷