臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第91號原 告 甲○○即家樂福不動.訴訟代理人 丙○○被 告 丁○○當事人間請求給付報酬事件，本院民國99年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告丁○○於民國98年5 月間口頭委託原告居間銷售被告之妻即訴外人黃鳳英所有坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號、面積499.99坪之土地（下稱系爭土地），委託期限至系爭土地售出之日為止，委託售價為每坪新台幣（下同）25,000 元 即總價12,500,000元、底價為每坪21,000元即總價10,500 ,000 元，兩造並約定原告之居間服務費為成交價格之4%。嗣於98年11月15日訴外人乙○○（起訴後因自行和解而撤回）向原告詢問系爭土地之買賣事宜，並出價表示願以每坪20,000元購買系爭土地，經原告員工丙○○告知該價格地主即被告無法接受後，乙○○曾提及若每坪21,000元是否可能成交，當時因丙○○表示待申請系爭土地分區使用證明確定可否分割後再繼續商談價格問題，原告之員工郭芳伶於翌日即98年11月16日申請系爭土地之地籍圖正本及分區使用證明後，即聯絡乙○○到原告營業處，並為被告出價表示願以每坪21,000元出售，然被告乙○○並未依約到場，郭芳伶立即於同日將乙○○有意購買系爭土地之情事通知被告，並提醒被告不得私下與乙○○交易，詎原告於同年月19日再聯繫被告及乙○○後，竟得知其2 人已於同月18日就系爭土地，以每坪21,000元即總價10,500,000元之價格達成買賣交易並已簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。系爭土地被告已委託原告居間銷售多月，乙○○亦是經原告居間介紹，其二人間之上開成交價格復係原告所提供，足見其二人之系爭買賣契約交易確係由原告居間媒合而成，被告自仍應給付原告上開約定之居間執酬，爰依居間契約之法律關係，請求被告給付居間服務費報酬315,000 元等語。並聲明：被告應給付原告315,000 元，及自98年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請求宣告假執行。
二、被告則以：被告之妻黃鳳英所有之系爭土地，自2 年前購買以來即陸續有多家仲介公司向被告居間洽詢是否有出售意願，而被告均未與任何仲介公司簽訂任何代為銷售之居間契約，而均只是口頭與上開願意居間代售之多家仲介公司約定，其等若以能以每坪25,000元成交，仲介服務費為成交價4%，若以每坪21,000元成交，仲介服務費則僅為成交價1%，低於21,000元之價格則不同意出售，其等若同意此一條件即均可仲介系爭土地之出售事宜，故其並非僅委請原告1 人仲介銷售。另被告與乙○○就系爭土地所成立之買賣契約，係由訴外人共好物業管理有限公司（下稱共好公司）仲介而成，並非由原告仲介成立，其在共好公司約雙方見面前亦不認識乙○○，係共好公司約雙方見面前始認識乙○○，原告不得對被告請求居間報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
１、系爭土地為被告之妻黃鳳英所有，被告於98年5 月間曾口頭承諾原告可居間仲介銷售系爭土地。
２、乙○○曾向原告詢問系爭土地之銷售事宜及相關資料，原告並曾帶乙○○至現場看過系爭土地1 次，並提供系爭土地之地籍圖予乙○○，乙○○並曾以每坪20,000元之購買價格出價，惟經原告表示價格太低無法成交。
３、乙○○與被告之妻黃鳳英於98年11月19日，就系爭土地以每坪21, 000 元即總價10,500,000元之價格，就系爭土地之買賣達成合意，並簽訂買賣契約。有買賣契約書等在卷可稽（卷第82頁以下）。
（二）爭執事項：原告得否請求被告給付仲介服務費（被告與乙○○間就系爭土地所為之買賣契約，是否基於原告之仲介而成立）？如可，其金額應為若干？
四、原告得否請求被告給付仲介服務費（被告與乙○○間就系爭土地所為之買賣契約，是否基於原告之仲介而成立）？如可，其金額應為若干？
（一）按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第568 條定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按，「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，有最高法院17年上字第917 號判例之要旨可參。另「原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。」，亦有最高法院20年上字第2466號判例之要旨可資參照。依上開法條之規定及最高法院判例意旨之說明，本件原告主張之上開事實，既為被告所否認，原告自應就被告與乙○○間之系爭買賣契約確實是由其居間媒合而成立之上開有利於己之事實負舉證之責任。
（二）經查，原告係僅以乙○○曾向其詢問系爭土地之銷售事宜與提供相關資料，並曾帶乙○○至現場看過系爭土地，及原告曾頭承諾原告可居間仲介銷售系爭土地，而主觀憶測空言主張系爭買賣契約即係由其居間媒合成立，而並未舉出具體事證證明之，依上開法條之規定及最高法院判例意旨之說明，已不足以認定屬實，而應駁回原告之請求。何況證人戊○○即共好公司之營業員到庭結證稱：「這塊土地是我去拜訪被告，是在98年10月時，系爭土地後面有一個沈代書的地要出售，我們也有開發部門，有打聽到這塊土地也要出售，我就去拜訪被告，之前我去了兩次，但是被告白天都不在家，我就在信箱裡放名片，有告知鄰居幫我轉達，後來陳太太有打電話給我，後來他們就口頭上委託我。」、「（條件與成交的過程？）一開始我主動向被告說一坪開23000 ，後來我們有詢問被告說系爭土地當初的成本，被告說買的時候一坪是買20000 ，因為我們之前就有幫乙○○介紹過其他土地，我們有告知他我們也有被委託出售系爭土地，周先生就口頭跟我講想跟地主就是被告談一下，後來我就約買賣雙方到我們公司去談，好像談的時候就簽約了，詳細日期我記不得了，但記得大約是98年11月19日那天，雙方在我們公司談，但協調過程是由我的主管即共好物業的負責人簡銘宣去跟雙方協調，我只有在旁邊，我記得當時乙○○一開始要求他20000 要買，主管就協調，希望雙方各退一步，我們主管也說我們仲介這邊也退一步少收一點仲介費，後來雙方就有達成，以2100
0 成交，... 」、「（乙○○委託你們介紹地，及你約雙方到你們公司談的時候，乙○○有無告訴你他曾經也到原告的家樂福仲介經紀行去看同樣的系爭土地，而且原告已經有幫他調謄本等相關事務？）沒有，我們也不知道有這件事情。」等語（卷第114 頁以下證人筆錄）；而就被告係同時委任多人居間仲介系爭土地，並非單獨委託原告1人獨任銷售，亦據證人陳謙結證稱：「（被告口頭委託你時有無同時委託其他人？）有委託其他人，而且現在的地主很少會願意簽專任銷售契約，都是簽一般的。」（同上頁證人筆錄），及據證人己○○即「泰安房屋」之營業員結證稱：「（被告以前有無託你們賣這塊地？）有，是在總統大選完之後97年5 月間，他是口頭上委託我，沒有簽契約。當初我介紹他投資，我是跟被告建議單價多少錢，我就儘量在這個價錢之內幫他成交，他說可以，我就幫他處理出售事宜，我那時建議的售價是一坪22000 。」、「（他委託你賣有無限定期間到何時？）沒有，一直到賣出去為止。」、「（據你所知，被告除了委託你之外，有無委託其他人？）有，他除了我之外，同時有委託其他人幫他賣，據我所知，也都是口頭上約定，沒有簽契約。」（卷第109 頁以下證人筆錄），及證人吳秋蓉即「7 ＋1工商不動產」當時之營業員結證稱：「（知不知道被告他賣系爭土地的事？被告有無委託你？過程為何？）知道，被告也有委託我，我們都是口頭上的委託，委託的時間是在97年1 月4 日左右... 」、「在賣出去之前，他都還有一直委託我，是一直到98年11月間，他賣出去了，他才跟我講地已經賣了，不用再幫他處理。」、「（據你所知，被告除了委託你之外，有無委託其他人？）有，而且我有看到其他仲介公司的廣告。」等語（卷第112 頁以下證人筆錄）；另乙○○亦曾具狀陳明因原告未積極進行，因此乃找其原本即委代為找地之共好公司代為處理，共好公司並告知被告有適當的土地要賣，其始知恰好為系爭土地，其遂委託共好公司出面向被告洽談購買系爭土地之事宜，並談妥系爭買賣契約之事宜等語（卷第29頁之98年12月29日答辯狀、42頁言詞辯論筆錄），上開證人經本院隔離訊問後之證詞相符，應足採信，此外並有被告提出之「泰安房屋」、「7 ＋1 工商不動產」、「遠見房屋」、「中信房屋」、「共好公司」等仲介公司之名片、不動產買賣契約書、支票影本、不動產買賣定金收據、黃鳳英與共好公司簽訂之廠房委託銷售契約書、共好公司營利事業登記證、共好公司開立之仲介服務費統一發票等在卷可佐（卷第81頁以下），綜上證據，堪認被告抗辯其係同時委任多家仲介公司居間代為銷售系爭土地，及其與乙○○就系爭土地所成立之買賣契約，係由共好公司仲介而成立，而非由原告所仲介成立等語屬實，而足以採信。
五、被告與乙○○間就系爭土地所為之買賣契約，既是由共好公司所仲介成立，而非由原告仲介成立，依上開民法法條之規定，原告即不得向被告請求給付居間服務費報酬。故本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。
七、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 郭文通正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 黃琬婷