臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第181號上 訴 人即反訴原告 謝立林被 上訴 人即反訴被告 雙橡園大廈管理委員會法定代理人 陳保雄訴訟代理人 陳榮全上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於100 年1 月31日本院高雄簡易庭98年度雄簡字第3939號第一審判決提起上訴，本院於
100 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人雙橡園大廈管理委員會之法定代理人原為涂俊志，嗣於訴訟繫屬後變更為陳保雄，有高雄市三民區公所函附卷可稽，其聲明承受訴訟（詳本院卷第21至22頁），經核尚無不合，應予准許。
二、上訴人於原審反訴主張：伊為門牌號碼高雄市○○區○○路○○號建物（下稱系爭建物）之所有人，即被上訴人所屬雙橡園大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，伊對系爭大樓地下1 樓編號12號車位（下稱系爭車位）有專用權，該車位已出租他人，租賃契約並經公證，但因被上訴人強力阻撓，被迫解除該租賃契約，依侵權行為及債務不履行之規定，請求被上訴人賠償系爭車位自97年6 月20日起至98年6 月19日止之損害金21,600元，並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人21,600元及自反訴狀繕本送達被上訴人翌日即99年1 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人抗辯：該委員會不曾要求管理員請車主自系爭車位移車，亦未被知會使用系爭車位之人與上訴人間有租賃關係，再者，上訴人將車位出租予系爭大樓以外住戶之所為，違反系爭大樓規約之規定，該委員會始加以阻止，並聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審經審理後，駁回上訴人上開反訴請求，上訴人提起上訴，補充主張：系爭車位為獎勵停車位，原審認定該車位非獎勵停車位，不需提供公眾使用，尚有違誤，且伊將該車位與系爭建物中之1 房間一併出租予訴外人蕭登化，蕭登化即為系爭大樓之住戶，可使用該大樓車位，原審認定蕭登化非該大樓住戶，不得使用該大樓之車位，亦有違誤，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴廢棄，㈡被上訴人應給付上訴人21,600元及自99年1 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人則補充抗辯：系爭車位非獎勵停車位，管理員未阻止上訴人出租該車位，蕭登化與上訴人簽定房屋租賃契約公證前，雖曾阻止蕭登化使用該大樓停車場，但訂約公證後並未發現蕭登化至該大樓停車，亦未加以阻止，並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠上訴人係系爭建物之所有權人，上開建物屬系爭大樓之區分所有建物，即上訴人為系爭大樓之區分所有權人。
㈡上訴人就系爭車位有約定專用權。
㈢系爭大樓地下室設置有30個法定停車位，另依高雄市鼓勵建
築物增設停車空間實施要點設計，地下1 樓增設15個獎勵停車位。
㈣依系爭大樓管理組織章程暨住戶管理公約第11條第1 點第4
款規定，該大樓地下室停車場禁止非大廈住戶使用（下稱系爭規約規定）。
上開事實並有建物登記第二類謄本、系爭大樓管理組織章程暨住戶管理公約、使用執照各1 份附卷可稽（詳原審卷第25頁、第76頁起、第106 頁）。
六、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於系爭車位是否為獎勵停車位：
上訴人雖主張系爭車位屬依高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點設計之獎勵停車位，惟為被上訴人所否認。經查，系爭大樓地下室設置有30個法定停車位，另依高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點設計，地下1 樓增設15個獎勵停車位之事實為兩造所不爭執，並有使用執照1 份附卷可稽（詳原審卷第106 頁），而該增設之15個停車位並未特定位置，此有高雄市政府工務局100 年11月15日高市工務建字第1000077700號函附卷可按（詳本院卷第73頁），且依該函所附系爭大樓地下1 樓車位配置圖所示，該樓係規劃20個停車位，有該配置圖附卷可考（詳本院卷第74頁，但依上訴人於原審所提出之本院94年度訴字第1052號返還車位等事件之和解筆錄所附系爭大樓地下1 樓車位配置圖，則該樓僅有19個車位，詳原審卷第49頁），系爭大樓設計時既未具體規劃何車位屬獎勵停車位，且上訴人亦未提出具體證據，以證明該大樓之區分所有權人或車位約定專用人曾約定何車位屬獎勵停車位，則自難逕認系爭車位為獎勵停車位。
㈡關於系爭規約規定對系爭車位是否有效：
⒈按規約為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好
生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款、第23條第
1 項、第6 條第1 項第5 款分別定有明文。而系爭大樓之規約於第11條第1 點第4 款有該大樓地下室停車場禁止非大樓住戶使用之系爭規約規定，此有管理公約附卷可稽（詳原審卷第80頁反面），系爭大樓規約既為「地下室停車場禁止非大樓住戶使用」之規定，依上開法文所示，除非該規定違反其他法令之規定，該大樓之區分所有權人及其他住戶自應予以遵守。
⒉依內政部民國84年10月3 日台內營字第8480450 號函解釋
關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬供公眾使用，有該函附卷可憑（詳本院卷第78頁，另該部分函示業經內政部於100 年6 月30日以台內營字第1000805167號函廢止，但於生效前已受理而程序尚未終結之建造申請案不在廢止之限，亦有該函文附卷可考），內政部為營建法令之主管機關，獎勵停車位設置之相關法規為該機關所主管，而依上開函示內容所示，足見在
100 年7 月2 日上開廢止之函示生效前，主管機關立法規範之獎勵停車位並不禁止公寓大廈之區分所有權人使用，且亦認區分所有權人、使用人得以訂定規約之方式規定如何使用，至為明確。而系爭大樓地下室設置有30個法定停車位，另依高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點設計，地下1 樓增設15個獎勵停車位，且依該使用執照於備註欄雖附記「地下1 層增設停車空間15輛供公眾使用」等語，此雖有該大樓之使用執照附卷可按（詳原審卷第106 頁），但依上開內政部函示所指，獎勵停車位供使用之所謂「公眾」既含系爭大樓之區分所有權人及其他住戶，且系爭大樓於規約已為含獎勵停車位之地下停車場停車位限供「住戶」使用之規定，且核該規定並未違反其他法令之規定，則無論系爭車位是否獎勵停車位，自應受系爭規約上開規定之拘束。
㈢關於蕭登化是否因與上訴人簽立租約而成為系爭大樓之住戶：
⒈按住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分
所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例第3 條第8 款定有明文。
⒉上訴人就其主張將系爭建物中之1 房間與系爭車位一併出租
與蕭登化，租賃期間自97年6 月20日起至98年6 月19日止，並辦理公證，嗣後解除契約之事實，雖已提出房屋租賃契約書及其公證書各1 份為證（詳原審卷第54至59頁），並經證人蕭登化證述在卷（詳本院卷第頁），惟查：
①表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效
，民法第87條第1 項前段定有明文。而依上訴人提出之房屋租賃契約書及其公證書，固可認定上訴人與蕭登化間，就系爭建物中之1 房間及系爭車位，確有訂立租賃契約及辦理公證，但因其等間可能因其他因素而為，即非必有簽定租賃契約之法效意思，是尚難逕依上開房屋租賃契約書及其公證書認其等間確有租賃之事實。
②證人蕭登化先證稱略以：伊住在系爭大樓對面之大享路19號
，從事冷凍空調業，當時剛好有一批零件要進來，需要有地方放，所以一開始是要向上訴人租2 樓的房間，後來上訴人說有車位要出租，所以才再租車位等語（詳本院卷第48頁第
9 行起），即原先係要承租系爭建物之2 樓房間，嗣後再一併承租系爭車位，但嗣後又證稱略以：系爭大樓有住戶是伊客戶，談到想向上訴人租車位，伊才打電話向上訴人租車位，但上訴人說只租車位怪怪的，因剛好有零件要放，所以就跟上訴人同時租房間及車位等語（詳本院卷第48頁第25行起），即原先係要承租車位，嗣後再一併承租系爭建物2 樓房間，前後所證反覆不一，所證是否真實，已難令人無疑。又依證人蕭登化證稱略以：伊與上訴人係先訂立租賃契約，後來才去補公證等語（詳本院卷第業第31行起），即承租一段時間後再將租約予以公證，但依房屋租賃契約書及公證書所示，訂約及公證均在97年6 月23日，為同一日，有該契約書及公證書附卷可憑（詳原審卷第54頁、第57頁），上開所證與訂約及公證之經過亦有差異。
③依證人蕭登化上開所證，承租系爭建物2 樓房間之目地既在
存放冷凍空調之零件，而冷凍空調之機械通常均有相當體積，衡情相關零件之體積亦較大，如有承租其他處所存放之必要，該處所自應有相當之面積，況如證人前述，其住居處即在系爭大樓對面，本件欲儲存之冷凍空調零件體積如屬有限，儲存於住居處所即可，並無另覓存放處所之必要，則蕭登化並無承租小房間儲存零件之必要，甚為明確，但本件租賃標的物中之系爭建物2 樓房間，僅係一般類如3 房公寓中之非主臥室較小房間，面積甚為有限，有租賃契約書所附平面圖附卷可按（詳原審卷第58頁），顯不合如上所述之存放需要，則原告主張證人蕭登化向其承租作為零件存放處所，顯不合常情。更何況依該平面圖所示，系爭建物之1 樓係設計供店面使用，則如承租上開房間作為存放零件之處所，存放及取用時均需通過1 樓之店面，出入甚為不便，原告主張證人蕭登化向其承租該房間作儲存處所，益不合常情。再者，證人蕭登化自承並未實際將零件存放至該房間（詳本院卷第49頁第19行），益難使人遽信證人蕭登化曾向上訴人承租該房間儲存零件。
④依上訴人提出之房屋租賃契約書所示，承租系爭建物2 樓房
間1 間及系爭車位之每月租金為2,000 元，有該契約書附卷可稽（詳原審卷第56頁），該租金與坊間承租車位及房間均動輒數千元之行情亦不相符，證人蕭登化亦認租金「很便宜」（詳本院卷第頁第11至13行），可資佐證。
⒊綜上，依證人蕭登化所證前後反覆不一，所證與訂約及公證
之經過不符，租金金額與一般常情不合，且系爭建物之2 樓房間面積較小，與證人蕭登化所需之承租較大存放處所不符，證人蕭登化亦不曾將零件存放於該房間各情，堪認證人蕭登化所證不實，則其於本院所證係附合上訴人之詞，其與上訴人間未有訂立租賃契約之真意甚明，則其與上訴人間訂立租賃契約，核屬通謀而為虛偽之意思表示，該意思表示自屬無效，從而其亦無可能因與上訴人簽立租約而成為系爭大樓之住戶。至被上訴人之管理人員雖曾阻止證人蕭登化將車輛停放於系爭車位（詳後事實及理由欄㈣所述），但如上所述，上訴人與證人蕭登化間既無簽定租賃契約之真意，則證人蕭登化該停放車輛之行為，或為徵得上訴人同意之臨時性停車，或為配合本件訴訟之停車，均無法為上訴人有利之證明，併予敘明。
㈣關於被上訴人管理人員是否曾阻止上訴人出租系爭車位：
依上訴人提出之系爭大樓警衛工作日誌於97年6 月20日早班記載略以：早上來上班，黃先生說上訴人的系爭車位租給外面的人停車，伊8 點多到地下室察看，系爭車位已停放車牌號碼0000 -00車輛等語，翌日即97年6 月21日早班記載略以：主委請秉成空調他們來開車回家，不可再開來放停車位等語（詳原審卷第170 至171 頁），而車牌號碼0000-00 車輛為秉成冷凍空調工程行所有，有汽車車籍查詢資料附卷可稽（詳本院卷第76頁），堪認上開停放車輛確如上訴人所主張，為證人蕭登化所有及停放，則被上訴人管理人員曾阻止證人蕭登化將車輛停放於系爭車位之事實，應可認定，但上訴人與證人蕭登化並未成立租賃關係業如前述，且租賃契約之訂立為私法行為，訂立與否當事人可自由決定，而管理人員阻止證人蕭登化停放車輛屬其職務上之行為，故尚難認此所為即為阻止上訴人將系爭車位出租。
㈤關於上訴人是否因系爭大樓管理人員阻止蕭登化停放車輛而受有租金損害：
如上所述，上訴人及證人蕭登化間並未就系爭建物2 樓房間及系爭車位成立租賃契約，則系爭大樓管理人員雖有上開阻止蕭登化停放車輛之行為，亦難認上訴人受有減少租金收入之損害。
七、綜上所述，上訴人及證人蕭登化間並未就系爭建物2 樓房間及系爭車位訂立租賃契約，上訴人未受有減少租金收入之損害，原判決駁回上訴人請求賠償租金損害之訴，依法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應判決予以駁回。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
民事第六庭審判長 法 官 陳嘉惠
法 官 李怡諄法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
書記官 何慧娟